房地產(chǎn)財務成本科學化管理策略研究

陳婷婷

（文昌市海德致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，文昌 571300）

引 言

我國近年來經(jīng)濟發(fā)展狀況相對較好，引發(fā)了人們對房地產(chǎn)需求的提升，進而促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的實際競爭壓力也在逐漸增大。財務成本作為房地產(chǎn)企業(yè)中的重要部分，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤具有直接影響，但是現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模提升過快，在財務成本管理方面還存在許多問題需要整改和解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理重要性分析

（一）控制企業(yè)成本

房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理效率的提升，對于房地產(chǎn)企業(yè)的整體成本消耗有著良好的控制作用，有助于其在資金管理、稅收籌劃、融資方式等方面做出合理應對，避免成本的過度消耗，提高房地產(chǎn)項目的成本利用效率，同時對房地產(chǎn)企業(yè)的運行利潤也有著一定的促進作用。

（二）掌握行業(yè)動態(tài)

財務成本管理工作對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是經(jīng)營過程中的重點之一，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言也有重大意義。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理工作中，財務成本管理工作的科學化有助于房地產(chǎn)企業(yè)了解相應的市場情況，并且還能幫助房地產(chǎn)企業(yè)分析市場的發(fā)展態(tài)勢，因此對企業(yè)發(fā)展具有重要意義。

（三）降低企業(yè)負稅水平

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)與運行過程中，資金消耗與使用的規(guī)模相對較大，因此在實際的財務成本管理中，其實際的稅收負擔也相對很重。在實際的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，對財務成本進行科學化管理的手段之一，是對房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中的各個環(huán)節(jié)中的稅收負擔進行嚴格控制，從而降低企業(yè)資金方面的壓力，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（四）提升企業(yè)的競爭優(yōu)勢

房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟發(fā)展的過程中不斷擴張，其實際的市場競爭也愈發(fā)激烈。市場競爭的過于激烈導致現(xiàn)今的房地產(chǎn)運行中出現(xiàn)了炒房行為，這對房地產(chǎn)市場造成了嚴重影響。在實際的管控下，現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始逐漸回落，此時對房地產(chǎn)財務成本進行管理，有利于收縮房地產(chǎn)資金回籠，促進房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)今的經(jīng)濟環(huán)境下仍然保持優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理中的問題

（一）財務成本管理制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度飛快，并且其實際的資金及財務成本相對雄厚。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，資金體量相對較大，而且主要的運營項目是房產(chǎn)開發(fā)，這種項目的運營周期相對比較長，對資金的需求比較大，但是資金回流較慢，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管理環(huán)節(jié)不能出現(xiàn)錯誤，以避免房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。但是現(xiàn)今在房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理中，由于管理人員財務成本管理意識不足，企業(yè)并未形成完善的財務成本管理制度，而且房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的成本消耗并不受控，這就很容易導致企業(yè)運營危機。

（二）成本管理脫節(jié)

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理工作中，主要的成本環(huán)節(jié)包括預算及結(jié)算兩方面，這兩方面對項目中消耗的成本的計算都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營資金消耗數(shù)額，因此需要相關(guān)財務成本管理人員對預算及結(jié)算兩個環(huán)節(jié)進行嚴格控制，保證過程中資金數(shù)額的客觀及精準。但是在現(xiàn)今的房地產(chǎn)部門中，經(jīng)常出現(xiàn)兩者之間脫節(jié)的情況，這將導致預算與結(jié)算之間出現(xiàn)財務成本管理問題，無法進行有效的連接。一般出現(xiàn)這種情況的原因就是在財務成本管理工作環(huán)節(jié)對成本計算把控不足，致使過程中數(shù)據(jù)出現(xiàn)誤差，也有計算方式落后造成的數(shù)據(jù)更新速度慢的原因。成本管理環(huán)節(jié)脫節(jié)會對整體的房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理工作的有效性產(chǎn)生不良影響，進而帶來房地產(chǎn)項目投資與運營方面的問題，影響企業(yè)經(jīng)濟效益。

（三）財務成本管理人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理工作涉及多種財務成本核算方式，并且企業(yè)在實際的財務成本管理工作中需要在財務成本的各個環(huán)節(jié)合理運用相應的技術(shù)，這就需要財務成本管理人員具備相應的素質(zhì)與能力。但是現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理人員并不完全具備相應素質(zhì)與能力，部分管理人員對管理方面的知識不夠了解，操作也并不合格。部分管理人員雖然在管理工作方面有著一定的經(jīng)驗，但是在實際的工作過程中由于自身對房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理并不具有相應的認知，也沒有掌握足夠的管理工作方面的先進意識及技術(shù)，這就容易導致整體的財務成本管理出現(xiàn)問題。此外，部分管理人員自身素質(zhì)不足，而財務成本管理涉及項目施工中的各個環(huán)節(jié)，這就導致部分素質(zhì)不足的管理人員在與不同部門進行溝通的時候容易出現(xiàn)誤差，導致最終的管理效果下滑，并對房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。

（四）信息化管控水平低

房地產(chǎn)企業(yè)財務成本的管理工作內(nèi)容相對比較繁雜，由于其中涉及大量的數(shù)據(jù)信息，并且與施工過程中的各個環(huán)節(jié)都有一定的聯(lián)系，因此在房地產(chǎn)財務成本管理工作中，相關(guān)人員對于比較繁雜的內(nèi)容可能會出現(xiàn)難以兼顧的情況，進而導致實際的房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理出現(xiàn)誤差。傳統(tǒng)的財務成本管理方式對于內(nèi)容含量龐大的房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理來說不具有有效性，很容易造成管理過程中的失誤及疏漏，因此需要信息化的管理方式與思想以實現(xiàn)對于房地產(chǎn)企業(yè)財務成本的有效管理，但是現(xiàn)今企業(yè)財務成本管理的信息化水平相對較低，對于管理工作的質(zhì)量與效率提升來說幫助并不明顯。

（五）缺乏多元化融資渠道

融資是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的重要部分，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中的資金量級比較大，需要進行融資以保證自身資金鏈的順利流通。但是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)今的融資狀況并不理想，由于國家方面的管控逐漸嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度日益上升。此外，現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)在實際融資過程中相對比較盲目，對于房地產(chǎn)行業(yè)的認知并不深刻，在融資的過程中并未切實地考慮風險問題，也未考慮成本消耗問題，對融資后的成本缺乏有效管理，因此容易使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資成本管控方面出現(xiàn)問題。

三、財務成本在房地產(chǎn)企業(yè)中的科學化管理策略

（一）規(guī)范財務成本管理流程

在房地產(chǎn)企業(yè)的運行過程中，財務成本管理工作關(guān)聯(lián)著整體的房地產(chǎn)項目施工，對房地產(chǎn)項目施工的各個環(huán)節(jié)都有一定的影響，專業(yè)性非常強。要想實現(xiàn)有效的房地產(chǎn)財務成本管理，需要對整個房地產(chǎn)項目施工的流程進行把控，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目施工流程的合理控制。要想規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)管理財務成本的流程，首先需要對房地產(chǎn)企業(yè)的管理流程進行全方位的了解，對流程的具體信息及流程中的成本預算消耗情況進行初步計算，以保證流程的合理性。其次需要選擇合適的管理方式以實現(xiàn)對于房地產(chǎn)企業(yè)財務成本的全面管理。在方式選擇中，由于財務成本管理工作對于整體的房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的影響，因此需要結(jié)合房地產(chǎn)項目的具體情況，整合使用多種管理方式，進而實現(xiàn)對于房地產(chǎn)項目施工的有效管理。在實際的管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理人員還需要對相應環(huán)節(jié)中相關(guān)部門人員的情況進行考察，以確定最終的管理模式。在各個環(huán)節(jié)的成本把控中，都需要對相應的房地產(chǎn)項目流程中的相關(guān)工作人員進行了解，以實現(xiàn)在各個流程中的財務成本方面的有效控制，進而保障房地產(chǎn)項目的有效完成。

（二）提高財務成本管理意識

要想優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的效果，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理進行意識層面的提升，以保證實現(xiàn)科學化的財務管理。在房地產(chǎn)企業(yè)財務成本的科學化管理的意識改進方面，需要讓管理人員明確自身在管理工作中的新職責。現(xiàn)今的時代時刻不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理人員也需要發(fā)展自身的意識。在意識培養(yǎng)方面，管理人員需要對現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)企業(yè)的項目施工情況進行詳細的了解，并且在實際的房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理中根據(jù)現(xiàn)今市場的發(fā)展情況制訂相應的房地產(chǎn)財務成本管理計劃。房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理人員需要不斷提升成本管理意識，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本運行有一定的認知，在進行財務成本管理的過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理進行合理化處理，認識到財務成本管理中科學化處理方式的重要性，從而使房地產(chǎn)企業(yè)財務成本得到科學化、合理化的管理。

（三）優(yōu)化財務成本管理人員素質(zhì)

在房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理工作中，財務成本管理人員扮演著最重要的角色，因此在實際的房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理中，要想實現(xiàn)科學化的房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理，就需要對管理人員的能力及素質(zhì)進行相應的培訓，保證其在財務成本管理工作中實現(xiàn)自身能力的有效發(fā)揮，進而實現(xiàn)科學化、合理化的房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理。在對管理人員進行培訓時，需要事先對管理人員的準入標準進行嚴格審核。由于管理人員除了需要具備財務能力，還需要具備工程技術(shù)知識及市場洞察力，因此在招聘管理人員的時候，需要對其基本能力進行考察，保證其在財務方面的基礎(chǔ)能力能夠達到標準。在招聘完成之后，還需要對相關(guān)管理人員進行培訓。由于管理人員在房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理中的能力需要在相應的房地產(chǎn)項目中才能得到確認，因此在培訓結(jié)束后的考核中，房地產(chǎn)企業(yè)可以將相應的房地產(chǎn)項目中的環(huán)節(jié)設(shè)為考核內(nèi)容，這既有助于確認管理人員的實際操作能力，又可以讓管理人員在加入工作之前先對房地產(chǎn)企業(yè)的項目有一定了解，可以說是一種兩全其美的考核方式。

管理人員通過房地產(chǎn)企業(yè)的考核之后，企業(yè)方面對于財務成本管理人員的素質(zhì)及能力的測試并不能就此停止，而是需要定期組織培訓活動，讓管理人員不停地學習吸收新知識，以實現(xiàn)對于房地產(chǎn)企業(yè)財務成本的科學化管理。同時還要對管理人員每一時間段內(nèi)的表現(xiàn)進行考核，避免其在財務成本的工作過程中出現(xiàn)能力倒退或者無法適應時代發(fā)展等情況。此外，需要定期對管理人員的表現(xiàn)、成本管理能力及其對房地產(chǎn)市場的理解進行考核，將考核結(jié)果與管理人員的待遇及崗位升遷相掛鉤，激勵其在財務成本管理中一直保持著自身的高能力與高素質(zhì)。

（四）建立完善信息化財務成本管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理要想實現(xiàn)科學化，就需要在工作中與現(xiàn)今時代的發(fā)展相互適應，使用信息化的管理方式提升房地產(chǎn)財務成本管理工作的科學性，同時這也有助于在財務成本管理中實現(xiàn)數(shù)據(jù)精準。要想實現(xiàn)信息化管理，最先需要搭建一個財務成本管理的信息化平臺，為科學化管理財務成本提供科技載體。信息化系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理中的功能實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理而言有著十分積極的影響?，F(xiàn)今企業(yè)的財務成本管理會與多個部門存在聯(lián)系，以便在成本管理的過程中實現(xiàn)更加精準的控制，這部分操作完全可以放在信息化系統(tǒng)平臺中實現(xiàn)，以保障管理人員與對應部門之間的有效溝通。信息化系統(tǒng)的功能實現(xiàn)需要基于對合同、資金流通、成本核算等方面的全面設(shè)置。在成本核算的過程中，信息化系統(tǒng)還可以實現(xiàn)信息的共享與傳遞，從而在房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理過程中加快管理效率，進而促進企業(yè)財務成本管理工作的進步，提高企業(yè)財務成本管理的透明度及效果。

（五）轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y策略

融資對于房地產(chǎn)企業(yè)這種資金體量相對較大的企業(yè)來說是一種主要的資金獲取方式，但是一旦融資出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)就會受到比較大的影響，還會導致房地產(chǎn)企業(yè)的整體資金運行出現(xiàn)問題。由于融資也是房地產(chǎn)企業(yè)中重要的成本，因此在融資方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大對于融資的管理與重視力度，進行嚴格的把控及監(jiān)管。在融資方面，最先需要擺脫融資方式單一化的情況，因為融資方式單一就代表著房地產(chǎn)企業(yè)在市場運營中對于突發(fā)情況的反應能力及應對能力相對較弱，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說容錯率較低，也表明其對融資資本的管理力度相對較弱。因此在實際的房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理中，需要對企業(yè)的融資方式進行相應的調(diào)整，并且要保證融資方式的多元化發(fā)展，避免單一的融資方式。在選擇融資渠道的時候，需要注意避免出現(xiàn)融資成本管控不到位或者融資資金出現(xiàn)問題等情況，要保證融資的資金能夠物盡其用，并且管理人員需要考慮融資風險與對應的房地產(chǎn)項目風險，避免融資過程中出現(xiàn)過高風險，導致房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理工作出現(xiàn)問題。

為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式多元化，企業(yè)還需要對房地產(chǎn)市場及自身的運行情況進行考察，同時對多種融資渠道進行考察，在此基礎(chǔ)上選擇最適合自身的融資方式，保證融資成本的有效性，進而增加房地產(chǎn)企業(yè)財務成本的安全性。

結(jié) 語

房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)今是發(fā)展規(guī)模較大的行業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本的管理方面工作相對復雜，而且由于房地產(chǎn)企業(yè)運行風險較大，其很容易在實際的運行中出現(xiàn)問題。對財務成本進行科學化的管理，能夠有效增強房地產(chǎn)企業(yè)對于成本資金的把控力，進而保障其在房地產(chǎn)行業(yè)中實現(xiàn)長久發(fā)展。