房地產(chǎn)市場(chǎng)加快構(gòu)建新發(fā)展模式

雷玄

居住需求的內(nèi)涵和邊界正在發(fā)生深刻變化，居住服務(wù)企業(yè)不只是要解決住的問題，還要在如何提升生活品質(zhì)上不斷探索，這就是新的機(jī)會(huì)所在。

2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)型升級(jí)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式逐步構(gòu)建，衡量房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也被重新定義。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)過渡到買方市場(chǎng)，購房者開始掌握更多的主動(dòng)權(quán)，房企競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。未來，房地產(chǎn)企業(yè)更需要由開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、產(chǎn)品能力和開發(fā)運(yùn)營服務(wù)的綜合能力，成為新時(shí)期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

全面回歸居住本質(zhì)

持續(xù)探索高品質(zhì)需求

2023年，也是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

伴隨著各地樓市政策的寬松趨勢(shì)，在住房回歸居住屬性和長效機(jī)制的全面落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸回歸理性，行業(yè)發(fā)展模式全面回歸本質(zhì)，以產(chǎn)品力提升競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)代正在開啟，房企的競(jìng)爭(zhēng)從競(jìng)速度轉(zhuǎn)向競(jìng)品質(zhì)。

克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱曾表示，2023年產(chǎn)品力在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位得到了前所未有的提升，可謂已達(dá)到最高級(jí)別。所謂產(chǎn)品力，就是產(chǎn)品對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的吸引力，包括產(chǎn)品端和營銷端。產(chǎn)品端包括產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格、創(chuàng)新等產(chǎn)品層面要素的直觀體現(xiàn)；營銷端以品牌印記、品牌形象、品牌認(rèn)知度等要素的內(nèi)容為主。

當(dāng)住房被重新審視，產(chǎn)品力正在影響購房者的選擇。除了政策環(huán)境，由開發(fā)商實(shí)力、地段、配套、戶型設(shè)計(jì)、性價(jià)比等綜合構(gòu)成的產(chǎn)品力，成為打動(dòng)購房者的關(guān)鍵。

《2023年居住消費(fèi)趨勢(shì)觀察報(bào)告》顯示，居住需求的內(nèi)涵和邊界正在發(fā)生深刻變化，居住服務(wù)企業(yè)不只是要解決住的問題，還要在如何提升生活品質(zhì)上不斷探索。房子已經(jīng)不再是單純意義上的房子，更多是一種生活方式的載體。房子除了用來居住，還有太多的附屬價(jià)值：醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、金融等屬性，再加上中國人根深蒂固的土地情結(jié)，都決定了房子是一種多元化生活的體現(xiàn)。

在房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面，《2023產(chǎn)品力發(fā)展報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)企業(yè)方面，央企在拓展上有長足動(dòng)力，好產(chǎn)品出現(xiàn)頻率明顯上升；其次是城投平臺(tái)，2022年可追蹤到城投拿地已開工195宗土地，其中22%的項(xiàng)目選擇合作或代建模式，目前城投平臺(tái)也在打造自己的產(chǎn)品線，中小企業(yè)正在通過細(xì)節(jié)來打動(dòng)客戶。

值得關(guān)注的是，逆勢(shì)之中，不少央國企優(yōu)勢(shì)凸顯。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，央國企銷售表現(xiàn)仍較為強(qiáng)勁。2023年1至11月，銷售額同比增長超過10%的大型企業(yè)為包括中海、華潤、國貿(mào)地產(chǎn)等，這些央國企融資保持通暢，擁有品牌優(yōu)勢(shì)，銷售表現(xiàn)較好。

有分析預(yù)測(cè)，未來兩到三年，剛需消費(fèi)者被二手房和保障性住房體系分流，新房市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)向改善及高端住房需求；新房住宅強(qiáng)調(diào)所見即所得，無限接近現(xiàn)房；新房住宅產(chǎn)品由復(fù)制向定制轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)屬地化和個(gè)性化。住宅品質(zhì)提升主要通過裝修標(biāo)準(zhǔn)提升、更好的服務(wù)等方面體現(xiàn)。

轉(zhuǎn)型綠色低碳人居

打造高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力

在“碳達(dá)峰”“碳中和”戰(zhàn)略背景下，一個(gè)難以規(guī)避的重要領(lǐng)域就是地產(chǎn)及建筑行業(yè)。

建筑業(yè)是“排碳大戶”，也是實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)的重點(diǎn)領(lǐng)域，建筑領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的具體目標(biāo)就是要大力推行實(shí)現(xiàn)低碳健康建筑。

低碳和健康是綠色建筑兩個(gè)重要的特征。而綠色建筑未來發(fā)展有三個(gè)大的趨勢(shì)：首先，建筑節(jié)能更高效，被動(dòng)式超低能耗建筑成為建筑領(lǐng)域碳達(dá)峰的關(guān)鍵、前提和基礎(chǔ)；其次，建筑用能更低碳，太陽能、空氣能等可再生能源建筑應(yīng)用是未來發(fā)展方向；最后，居住環(huán)境更健康，立體園林建筑是擴(kuò)展建筑功能、提高建筑性能和健康舒適環(huán)境的重要措施。

在“雙碳”背景下，綠色建筑在各地加快推廣建設(shè)。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，全國累計(jì)建成節(jié)能建筑面積超過303億平方米，節(jié)能建筑占城鎮(zhèn)民用建筑面積比例超過64%；全國累計(jì)建成綠色建筑面積超過100億平方米，2022年當(dāng)年城鎮(zhèn)新建綠色建筑占新建建筑的比例達(dá)到90%左右。

住建部修訂《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2019），意味著綠色建筑的準(zhǔn)入門檻越發(fā)規(guī)范并有所提升。綠色轉(zhuǎn)型具體細(xì)化至房企內(nèi)部，如何統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營等不同部門系統(tǒng)性應(yīng)對(duì)減碳工作，都成為需要探討的方面。

在這種形式下，摸清地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，找到房企綠色轉(zhuǎn)型的痛點(diǎn)，成為專業(yè)機(jī)構(gòu)的關(guān)注點(diǎn)。今年上半年，“2023綠色地產(chǎn)行——中國綠色建筑雙碳戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展力走訪調(diào)研交流會(huì)”活動(dòng)啟動(dòng)，由眾多專家組成的調(diào)研團(tuán)，走訪綠色轉(zhuǎn)型方面的典型企業(yè)，基于房地產(chǎn)企業(yè)在綠色低碳方面的發(fā)展現(xiàn)狀，通過座談匯報(bào)、相關(guān)專家演講、互動(dòng)討論等形式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供包括在綠色產(chǎn)品、低碳轉(zhuǎn)型、ESG表現(xiàn)提升等方面切實(shí)可行的建議及解決方案。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長楊衛(wèi)江在2023碳中和高峰論壇上表示，當(dāng)前，一大批企業(yè)開始了綠色低碳轉(zhuǎn)型，在設(shè)計(jì)與建造方面以綠色材料為框架，融入綠色施工技術(shù)和新能源技術(shù)，實(shí)現(xiàn)建筑綠色化，在運(yùn)營方面以數(shù)字計(jì)算機(jī)監(jiān)測(cè)平臺(tái)為支撐，推進(jìn)綠色物業(yè)與綠色生態(tài)的發(fā)展，通過引入綠色生態(tài)文化與低碳生活節(jié)奏，營造綠色生態(tài)氛圍，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、綠色環(huán)保的可持續(xù)社會(huì)共建共享。

有專家預(yù)見，未來幾十年，綠色低碳轉(zhuǎn)型將嵌入所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)核，成為投資、生產(chǎn)、消費(fèi)和流通等決策的核心邏輯。

也有分析人士建議，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)在內(nèi)的所有行業(yè)要把高質(zhì)量發(fā)展作為一種堅(jiān)持，提供安全可靠、價(jià)格合理、生態(tài)環(huán)保的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)公平交易，建立消費(fèi)者信任。加快房地產(chǎn)建筑業(yè)全生命周期、全方位、全領(lǐng)域綠色低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展，要抓住建筑材料和建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量兩大關(guān)鍵，一方面要發(fā)展綠色建材，另一方面要提升綠色設(shè)計(jì)質(zhì)量，加快行業(yè)數(shù)字化和智能化轉(zhuǎn)型。

二手房“以價(jià)換量”

改善性住房需求增加

隨著2023年政策進(jìn)一步寬松，購房成本進(jìn)一步下滑，二手房在“認(rèn)房不認(rèn)貸”、中介費(fèi)雙邊支付等政策刺激下，“賣一買一”的置換需求上升，房源供應(yīng)量上升，業(yè)主“以價(jià)換量”，促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的成交活躍度。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為682萬平方米，環(huán)比增長4%，同比增長22%。前11月，二手房累計(jì)成交7718萬平方米，累計(jì)同比增長32%。

業(yè)內(nèi)人士表示，二手房成交走勢(shì)好于新房，一方面，購房者更多選擇二手房；另一方面，9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”逐漸落地后，多地二手房掛牌量明顯增長，二手房價(jià)格持續(xù)下跌，以價(jià)換量下，二手房市場(chǎng)保持一定活躍度。

市場(chǎng)專家分析，剛性和改善性購房需求將逐漸釋放，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來穩(wěn)步向好的發(fā)展趨勢(shì)。

從二手房市場(chǎng)來看，價(jià)格正在回歸理性，而這對(duì)購房者來說無疑增加了性價(jià)比。加之政策的優(yōu)化調(diào)整，如降低首付比例和房貸利率，大幅降低了居民的置業(yè)門檻。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，隨著政策紅利的釋放，市場(chǎng)的穩(wěn)定和恢復(fù)可期。

值得關(guān)注的是，多地購房政策的寬松以及保障性住房建設(shè)的加快推進(jìn)，都在為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入正能量。房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展，預(yù)計(jì)將在政策引導(dǎo)下，逐步邁向穩(wěn)定和健康的軌道。

在最近的一次國家統(tǒng)計(jì)局召開的新聞發(fā)布會(huì)上，新聞發(fā)言人劉愛華介紹，隨著經(jīng)濟(jì)整體恢復(fù)，同時(shí)在房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列優(yōu)化調(diào)整政策的作用下，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)了邊際改善的跡象。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)也指出，要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。另外，還要完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從這些政策來看，未來隨著各地區(qū)各部門進(jìn)一步深化落實(shí)房地產(chǎn)領(lǐng)域有關(guān)政策，政策效應(yīng)將持續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)有望進(jìn)一步趨于改善。