上?！白钆I(yè)委會”：審計追討4000萬

王宇

成功換掉物業(yè)后，與供應商之間的上百個合同糾紛材料在辦公桌上堆成了小山。遠遠看去，65歲的韓德友，大半個身體都“埋”在里面，同樣搭進去的，還有這個年齡本該享有的自由和閑暇。

“現(xiàn)在全身心投入到業(yè)委會的工作，最終目的就是把4000萬元追回來。”韓德友告訴《中國新聞周刊》。

一個月前，得知上海市普陀區(qū)人民法院的一審判決支持中遠物業(yè)向中遠兩灣城返還4000萬元，這位業(yè)委會主任曾短暫地松了口氣。但與輿論“最牛業(yè)委會”“最牛小區(qū)”的熱切稱贊不同，中遠兩灣城的業(yè)委會從未真正放松下來。就在一周前，中遠物業(yè)已向上級法院提起上訴，這意味著4000萬元能否真正落袋，還存有很大的變數(shù)。

暫時獲勝后，許多小區(qū)的業(yè)委會慕名而來，但韓德友和同事總告訴他們：“兩灣城的經(jīng)驗難以復制?！?/p>

某種程度上，這個謹慎的結論正是中遠兩灣城第三屆業(yè)委會對這場曠日持久的維權的總結。從業(yè)主與物業(yè)在2007年前后產(chǎn)生矛盾，到2021年2月新選聘的萬科物業(yè)進駐小區(qū)，再到2023年1月31日獲得一審判決，法院認可的4000萬元公共財產(chǎn)背后，是業(yè)主向物業(yè)維權16年的經(jīng)驗與歧路。

和妻子一起看完樣板間，鄭明當場就為只建到5層的中遠兩灣城付了1000元定金。

這是千禧年前夕，作為老上海人，鄭明知道，幾年前，這里還是上海中心城區(qū)面積最大、危棚簡屋最集中的棚戶區(qū)，其中潭子灣、潘家灣、王家宅，與鄰近的朱家灣、藥水弄合稱“三灣一弄”，是上海出了名的窮街陋巷。

作為上海市舊區(qū)改造的重大工程，這里創(chuàng)下了動遷資金最高、速度最快、面積最大的改造紀錄。

雖然棚戶區(qū)的印象猶存，但樣板間規(guī)整的房型，朝南偏西帶來的好采光，都讓長期居住在公租房的鄭明十分滿意。每平方米價格還不到4000元，那時鄭明沒有投資的想法，依然買了兩套。2001年初，分四期開發(fā)的兩灣城，一期交付，鄭明一家搬進新居，成了最早入住兩灣城的業(yè)主之一。

幾乎同時入住的，還有韓德友一家?！爱敃r是4200多元一平方米，專家都在說這個房價貴?！表n德友記得很清楚，之所以買，是看準了小區(qū)的位置和交通，那時蘇州河剛開始整治，小區(qū)緊挨著蘇州河，距離地鐵3號線和4號線站點只有200米，小區(qū)東緣緊挨著上海火車站。

入住小區(qū)以后，環(huán)境更是好得超乎預期，超過40％的綠化率遠高于30％的一般標準，此外，網(wǎng)球場、游泳池、會所一應俱全。

“小區(qū)50萬平方米的規(guī)劃占地面積里，有20萬平方米都是綠化，相當于兩個人民公園大小?！辟R明回憶，“有人跟我說這里是‘水泥森林’，我進來一看，樓間距最大的地方能有七八十米?！?/p>

然而，由于小區(qū)整體開發(fā)持續(xù)時間長，2006年四期交付后不久，一期的設備設施已經(jīng)開始老化。業(yè)主們發(fā)覺，小區(qū)到夜間越來越昏暗，可照明設施卻一直沒人維修。大量樹木需要灌溉，可噴淋設施卻癱瘓了很久。起初每幢樓內的大堂都有安保人員，后來也被物業(yè)撤走。

小區(qū)里流傳最廣泛的故事，是有業(yè)主偶然發(fā)現(xiàn)草叢里壞掉的景觀燈被灌滿了水泥，意識到問題的業(yè)主挨個檢查，發(fā)現(xiàn)被灌了水泥的燈桿十之有六。地庫里，燈架上的燈泡只剩五分之一。業(yè)主們?yōu)榇苏业轿飿I(yè)，得到的答復卻是“維修費用較高，夜間照明無需太多”。

再加之房地產(chǎn)市場日趨火熱，被開發(fā)商帶到浙江等地開盤的兩灣城四期，吸引了諸多炒房客。大戶型房源被二房東接手后，加隔斷出租，170㎡的四室兩廳，至少能住十幾個人。幾年時間里，群租從四期蔓延到另外三個區(qū)域，擁有11600多戶居民的超大社區(qū)兩灣城，就變成上海內環(huán)最有名的群租房聚落，被外界貼上“魔幻”的標簽。

2020年10月13日，中遠兩灣城小區(qū)選聘物業(yè)和進行全面審計的業(yè)主大會計票現(xiàn)場。圖/受訪者提供

矛盾自此變得日益尖銳，業(yè)主對物業(yè)的指控也從服務質量不佳升級到“中飽私囊”。比如，有業(yè)主指控物業(yè)放縱保安從公共車位收益中賺取差價。也有業(yè)主開始仔細閱讀物業(yè)張貼出來的審計公示，發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共收益數(shù)額越來越小，支出結余也越來越少。

在微信還沒有誕生的年代，鄭明發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共區(qū)域開始有三五成群的業(yè)主聚在一起議論和批評物業(yè)，類似的話題總能引起彼此陌生的業(yè)主之間的共鳴。誰也說不清是從什么時候開始，共鳴演變成一個明確的訴求：查賬。

2008年下半年，剛搬進兩灣城的賀明，在小區(qū)里結識了幾位退休前在同一個系統(tǒng)中工作的業(yè)主?！按蠹伊钠饋恚l(fā)現(xiàn)我有豐富的領導經(jīng)驗，就將我介紹給當時的業(yè)委會主任，希望我也能參與業(yè)委會的工作。”賀明告訴《中國新聞周刊》。

兩灣城第一屆業(yè)委會在2007年5月成立，由于當時四期尚未交付，所以來自四期的業(yè)委會委員一直處于空缺狀態(tài)。在相識業(yè)主和業(yè)委會的動員下，賀明參加了補選委員的競選。

按照當時《物業(yè)管理條例》對成立業(yè)主委員會的規(guī)定，選舉或更換業(yè)委會成員，在有近12000戶居民和商戶的兩灣城，當選委員要獲得至少6000票。

“那時候移動互聯(lián)網(wǎng)不發(fā)達，業(yè)主沒有被廣泛動員的情況下，實際上只能靠街道、居委會來協(xié)助組織選舉，一家一戶去發(fā)、收選票。從啟動補選到收完選票，就花了幾個月的時間。業(yè)主不積極的情況下，執(zhí)行起來沒辦法不粗糙，真正做下來，能得到3000票左右就可以當選了?！辟R明回憶。

但當選委員和副主任后，賀明還發(fā)現(xiàn)，成立不到一年半的第一屆業(yè)委會，內部已經(jīng)有了許多矛盾，也換過一次主任。第二任主任身體狀況不佳，主動請辭。

在賀明的印象里，當時小區(qū)的秩序已經(jīng)變得非?；靵y，缺少停車位就是當時最急迫的問題之一。他嘗試與物業(yè)溝通將小區(qū)道路改為單行道，以增加路邊停車位，但物業(yè)覺得難辦?！拔艺f這是有利于業(yè)主的事情，我來承擔責任，我們形成一個決議，以后再做追認。這樣小區(qū)的停車位才從300個增加到1000個?！辟R明回憶。

這種情況下，業(yè)委會幾乎無法正常運轉，更不必提回應業(yè)主們的“查賬”訴求了。對于業(yè)委會而言，業(yè)主要求的“查賬”，實際就是法律賦予的對小區(qū)專項維修資金、公共收益的收支情況做出審計的權利。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十七條規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費進行年度財務審計和換屆財務審計?！?/p>

兩灣城第一屆業(yè)委會履職期間，曾嘗試對2001年1月到2007年5月期間的資金和收支情況做財務審計。

當時兩灣城與中遠物業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同約定，1.75元/㎡/月的物業(yè)費中，1.3元部分為物業(yè)包干制，囊括物業(yè)提供服務的成本和利潤，剩余的0.45元部分，用于小區(qū)公共區(qū)域用水、用電的“按實結算”，其中未支出的錢款就結余在公共賬戶上。此外，小區(qū)公共收益的主要來源是停車位收費。

在第一屆業(yè)委會看來，審計項目中較為復雜的是“按實結算”部分，因為它涉及公共區(qū)域實際的用水和用電量核查。委員們商議決定，對“按實結算”部分，采取抽查一年數(shù)據(jù)的方式審計。如果被抽查年份審計結果與物業(yè)出具的審計結果一致，業(yè)委會就認可物業(yè)這六年里就“按實結算”部分出具的審計公告。

“當時抽查的是2005年1月到2005年12月的數(shù)據(jù)，結果發(fā)現(xiàn)有問題。一是不該在按實結算部分支出的30多萬，他們支出了，需要退回；另外，他們用我們這個賬目代支了幾十萬，后面寫清楚了是墊資，但墊資你要拿回來。”賀明回憶。這樣一來，業(yè)委會就不能認可物業(yè)之前的內部審計了，“必須由我們業(yè)主來審計清楚”。

囿于當時的法律規(guī)定，業(yè)委會沒有自己的財務人員，意味著所有的收支及賬目都由物業(yè)公司經(jīng)手和保管。要審計，就需要物業(yè)公司配合提供資料和憑證。為此，第一屆業(yè)委會曾多次與物業(yè)溝通。

當時業(yè)主要求更換物業(yè)的聲音已此起彼伏，業(yè)委會告訴中遠物業(yè)，如果還想繼續(xù)留在兩灣城服務，只能通過公開選聘程序，由業(yè)主最終決定，如連審計工作都不能配合，本來就多有質疑和不滿的業(yè)主就更不會支持中遠物業(yè)繼續(xù)提供服務。

“當時物業(yè)接受了，正因為他們同意配合，我們才能聘請律師事務所進駐調查，中遠物業(yè)也派了財務人員協(xié)助?！辟R明回憶，等到現(xiàn)場調查部分結束，審計團隊按法律規(guī)定，要求物業(yè)為憑證蓋章，以便將憑證帶回律所做進一步審計分析時，物業(yè)卻拒絕加蓋公章。

《中國新聞周刊》聯(lián)系中遠物業(yè)求證相關過程，一名此前負責兩灣城的管理人員以“已經(jīng)不負責兩灣城”為由，拒絕接受采訪，中遠物業(yè)的委托代理人也未回復《中國新聞周刊》的郵件。

據(jù)賀明回憶，第一次審計工作推進到這一步，已是2009年年底。發(fā)現(xiàn)問題的業(yè)委會已經(jīng)十分接近業(yè)主想要獲取的答案。然而，由于物業(yè)不配合，沒能拿到最終審計結果的業(yè)委會認為有必要通過訴訟推進審計。

但要走訴訟程序，業(yè)委會必須從業(yè)主大會獲得授權。按照規(guī)定，第一屆業(yè)委會到2010年5月就要換屆，換屆前三個月不能召開業(yè)主大會，也就是說，留給第一屆業(yè)委會組織業(yè)主大會、獲取授權的時間不到兩個月。

審計工作原本可以由第二屆業(yè)委會接力完成，然而，事實證明，第二屆業(yè)委會自身就成了尖銳矛盾的焦點，推進審計工作這一重任也無從談起。

第二屆業(yè)委會上任后，招致了最嚴重的質疑和不滿。事實上，第二屆業(yè)委會也曾于2014 年4 月1日委托上海中惠會計事務所，進行過一次為業(yè)委會提供工作參考的審計，但這份審計內容未被業(yè)委會確認。

韓德友不愿對傳聞置評，但對于第二屆業(yè)委會任期內小區(qū)的幾項重要工程頗為不滿：“第二屆業(yè)委會也搞小區(qū)建設，大堂裝潢、監(jiān)控，花了兩三千萬，最后都報廢了。我們不知道這些工程是如何決策出來的，是否就是業(yè)委會的幾個人討論過，就讓物業(yè)找施工隊來干。這些設計和施工方案是怎么出來的？是不是按照國家或者地方的標準來做？有沒有專家論證過方案的可行性？”

在鄭明的印象里，到了2016年，事情已經(jīng)糟糕到了極點。開始有業(yè)主因為維權而與物業(yè)等利益相關方發(fā)生肢體沖突，業(yè)主們形成共識：要換物業(yè)，先罷免第二屆業(yè)委會。要罷免業(yè)委會依然困難重重，受挫的業(yè)主四處用力，僵持三年，終于在2019年罷免了第二屆業(yè)委會。

成功罷免第二屆業(yè)委會后，韓德友也眾望所歸成為第三屆業(yè)委會委員候選人。

對韓德友來說，從2008年往后的八九年，是人生中難得的閑散時間。他擁有兩家公司，一周只花兩個下午去公司“轉轉”。但從2017年開始，由于業(yè)主維權“轟轟烈烈”，大家開始在樓棟內建立業(yè)主微信群，在群內討論小區(qū)問題。

“我看到了問題，也客觀、理性地發(fā)表觀點，就被大家注意到，推我出來參與推進工作?！表n德友認為，激進的對抗并不能真正解決問題，要維護小區(qū)的公共財產(chǎn)，涉及到方方面面的關系，必須穩(wěn)妥，依法依規(guī)。做競選演講時，他表示，自己如能當選，就聚焦兩件事：一是制度建設，二是基礎設施建設。

中遠兩灣城集齊20％的業(yè)主身份證和房產(chǎn)證復印件，以便能依法召開臨時業(yè)主大會罷免第二屆業(yè)委會。圖/受訪者提供

鄭明的印象里，召開業(yè)主大會前夕，各大群里都在傳播15名參選業(yè)主的名單，號召業(yè)主們?yōu)檫@15名競選者投票。而韓德友與賀明則一致認為，業(yè)主們之所以能成功選出代表業(yè)主利益的第三屆業(yè)委會，原因在于積極參與業(yè)主大會籌備組。

待選舉正式開始，鄭明就和其他業(yè)主代表一起，三人一組，捧著票箱，踩著上午老人買菜遛彎后回家的時間點，和晚上業(yè)主下班回家的時間點，挨家挨戶上門發(fā)、收選票。“我們都是盡可能當場回收選票，并且拍視頻記錄全程?！编嵜鞲嬖V《中國新聞周刊》。

此外，整個小區(qū)基層的業(yè)主代表體系也發(fā)生了變化?！耙郧笆恰游瘯?樓組長’這條線，后來業(yè)主們組織起業(yè)主代表體系?！表n德友說。

據(jù)賀明介紹，小區(qū)共有21名左右的業(yè)主代表作為骨干力量，作為溝通籌備組與所有業(yè)主的橋梁，他們同時也是所在區(qū)域的分組長，每人負責4到6個門洞，每個門洞內再產(chǎn)生3到5名業(yè)主代表。96個門洞，共產(chǎn)生500名左右的業(yè)主代表。業(yè)主大會召開前，籌備組組織動員會和宣講會，都會召集業(yè)主代表們參加。

此外，街道、居委會也出動大量工作人員，全程跟隨監(jiān)督。在有序組織下，11600多戶業(yè)主的選票收發(fā)工作，持續(xù)了整整8天。

業(yè)主們推舉的候選人順利當選。在韓德友看來，本屆業(yè)委會要做哪些工作是顯而易見的。最重要的兩件，就是完成第一屆業(yè)委會未能完成的審計，并在此基礎上更換物業(yè)。

為了在業(yè)主大會召開之前，與業(yè)主充分溝通推進審計工作的必要性，也為了業(yè)主大會能有序形成決議，韓德友請賀明擔任業(yè)主大會審計工作小組組長，同時成立了物業(yè)選聘工作小組。

據(jù)賀明介紹，除了形成到業(yè)主大會上公開票決的審計工作方案，由他與另外兩位既了解小區(qū)情況又從事財會工作的業(yè)主，配合律師團隊，提出疑點，并一起推算出請求物業(yè)返還的標的額。

有了第一屆業(yè)委會的審計經(jīng)驗，這一次，業(yè)主大會召開之前，業(yè)委會在每個樓棟門前張貼了《關于征求上海市普陀區(qū)中遠兩灣城小區(qū)授權第三屆業(yè)主委員會小區(qū)公共收益、按實結算、維修資金等收支項目進行全面審計方案（草案）書面意見的公示 》（下稱“全面審計方案”）。

方案寫明：業(yè)主大會授權業(yè)委會對2001年9月到2020年8月期間的公共收益、按實結算、維修資金等進行全面審計。此外，方案還寫明了包括委托審計事務所在內的操作細節(jié)。

作為方案附件的《關于審計工作情況的說明》中，賀明羅列了推進審計工作實施的計劃，其中特意寫明：“為保障全體業(yè)主的相關資金權益得到切實維護，請全體業(yè)主投票決定是否授權業(yè)委會在必要時通過司法途徑完成相關專項審計工作，收回應歸全體業(yè)主所有的全部相關資金權益。”

2020年4月，第三屆業(yè)委會兩次向中遠物業(yè)發(fā)函，要求物業(yè)配合審計。業(yè)委會向業(yè)主公示的《關于審計工作情況的說明》顯示，物業(yè)公司只愿意配合第三屆業(yè)委會任期內的專項審計與業(yè)委會換屆審計，認為業(yè)委會只有任期內審計權力，且業(yè)委會對物業(yè)公司每年的審計公示從未發(fā)表過不同意見，時過境遷，不能再追索。雙方的商談無果而終。

2020年10月，業(yè)主大會表決通過了物業(yè)選聘方案和審計工作方案。四個月后，第三屆業(yè)委會向普陀區(qū)人民法院遞交訴狀。

普陀區(qū)人民法院的判決書顯示，業(yè)委會最初的訴請是要求中遠物業(yè)返還物業(yè)管理費中的按實結算部分、公共收益的分成并就上述費用支付逾期利息損失。但中遠物業(yè)僅同意對 2014 年 1 月后發(fā)生的結算與分成費用作司法審計。

因為中遠物業(yè)不配合，法院委托的審計單位無法進行下去。韓德友和賀明告訴《中國新聞周刊》，在這種情況下，業(yè)委會與律師團隊只能梳理現(xiàn)有證據(jù)，并在此基礎上向法院申請調查令。

“現(xiàn)有證據(jù)里，很重要的一項就是第一屆業(yè)委會針對2005 年的數(shù)據(jù)所做的審計報告，其中最重要的是按實結算這部分。審計顯示，在當時小區(qū)還有很多住戶沒有入住的情況下，當年都有 72 萬元的結余。公共區(qū)域的水電支出相對穩(wěn)定，后來住戶多了，預付的總額增大了，物業(yè)服務減少了，結余只會更多，不會更少。”賀明說。

此外，業(yè)委會與律師借助調查令，向水務部門和電力部門調取資料。電力部門先是協(xié)助調取了2021年的用電量數(shù)據(jù)，由于兩灣城規(guī)模太大，僅公共區(qū)域就有數(shù)百個電表，因此僅是這一年的數(shù)據(jù)，就需要多名工作人員用三天的時間才能調取完成。

“電力部門告訴我們，2015年以前的數(shù)據(jù)都是手工登記的，沒有輸入電腦。這樣搞下去，查20年的數(shù)據(jù)，要賠多大成本?！表n德友告訴《中國新聞周刊》。業(yè)委會最終決定以五年為間距，間隔抽取數(shù)據(jù)，在一頭一尾兩個年份數(shù)據(jù)相差過大的情況下，再以三年為間距調取。最終用這種方式推算出了公共區(qū)域水電“按時結算”的實際支出數(shù)額，和物業(yè)應該返還的數(shù)額。

而在公共收益上，律師嘗試向供應商調取車輛管理數(shù)據(jù)，但得知落選的中遠物業(yè)在2020年12月發(fā)函要求供應商注銷了賬號，刪掉了原本應該儲存在云端的數(shù)據(jù)。供應商找出了中遠物業(yè)的來函，業(yè)委會以此作為停車數(shù)據(jù)滅失的證據(jù)，再以固定車位數(shù)量和單價推算出公共收益總額和物業(yè)應該返還的數(shù)額。

“中遠物業(yè)以過去自己做過審計為由，拒絕配合審計，他們也出具了企業(yè)內部的審計報告。這也是我們推算返還數(shù)額的依據(jù)，如果沒有他們的報告，我們也算不出來應該返還多少?！辟R明說。

一審判決顯示，中遠物業(yè)并未就業(yè)委會提出的返還數(shù)額和舉證做答辯。

如今，二審結果如何還未可知，第三屆業(yè)委會也即將卸任，因為經(jīng)歷三年疫情，在第三屆業(yè)委會的推動下，兩灣城的道路等基礎設施整修工程才剛剛開始，總價6000多萬元的重大工程項目，在主管部門和業(yè)主的雙重監(jiān)督及壓力下，必須嚴格遵守法定程序，借助公開招標采購和推進。

只有這樣，才能在業(yè)委會與項目之間設立“防火墻”。

“會有許多人揣測和質疑我們的動機，認為我們過于賣力，是不是無利不起早？我的態(tài)度就是不理會，否則什么事情都做不成。業(yè)委會不做決定，我們只為全體業(yè)主搭好平臺?！表n德友告訴《中國新聞周刊》。

而在賀明看來，兩灣城之所以能維護自己的利益，除了借助幾位資源調度、溝通協(xié)調能力超群的業(yè)主的力量，更基礎的，是小區(qū)終于有了可以正常運行的業(yè)委會。此外，業(yè)委會與業(yè)主代表緊密配合的組織架構也是成事的關鍵。

“要把業(yè)主自治管理小區(qū)的熱情充分調動起來，熱心公益又有能力，還愿意付出。這樣的業(yè)主，是小區(qū)最寶貴的資源?！辟R明說。

（應受訪者要求，鄭明為化名）