公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究
——以豫園商城為例

王曉麗 王珊珊

一、引言

會計準則對于投資性房地產(chǎn)共有兩種后續(xù)計量模式，一是采用歷史成本進行后續(xù)計量，二是采用公允價值進行后續(xù)計量，但是相同的公司只能選用其中之一來進行后續(xù)計量。我國的會計準則規(guī)定，在大多數(shù)的情況下，公司應(yīng)該選擇用歷史成本這一計量屬性。而如果要選擇用公允價值計量的話，需要滿足相關(guān)嚴格的要求，所以，不論是因為達不到要求還是出于盈余管理的目的，大多數(shù)的企業(yè)選擇的是歷史成本這一計量屬性。

然而，近些年來隨著房地產(chǎn)的價格持續(xù)上漲，大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)所選擇的用歷史成本這一計量屬性已然不能提高企業(yè)的信息質(zhì)量，恰恰相反，選擇用公允價值更能夠滿足相關(guān)信息使用者對所需信息的要求，更能有助于他們做出正確的判斷。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，雖然從2006年開始，國家出臺了關(guān)于投資性房地產(chǎn)的新準則，但截止到2019年，過了十幾年之久，選擇用公允價值的企業(yè)總體數(shù)量卻不是很多，仍然不到7%。

房地產(chǎn)以其持有目的不同可以分為三類：一類是持有以備自用的房地產(chǎn)，也就是自用的固定資產(chǎn)，如辦公大樓；一類是持有以備出售，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用以出售的存貨；一類是為賺取租金或者資本增值，或者兩者兼而有之的投資性房地產(chǎn)。后兩類即為會計準則認定的投資性房地產(chǎn)。對投資性房地產(chǎn)的計量屬性共有兩種不同計量屬性可供選擇，用歷史成本計量和用公允價值計量，但是相同的公司只能選用其中之一來進行后續(xù)計量，并且如果要進行變更的話，也只能由用歷史成本計量轉(zhuǎn)變?yōu)橛霉蕛r值計量。在成本模式下，其處理方法和固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似，都需要進行折舊，攤銷，減值。而在公允價值模式下，恰好相反，不需要和成本模式一樣，既不用進行折舊也不用進行攤銷，但是和用公允價值計量的金融資產(chǎn)一樣，要根據(jù)市場上的價格變化，讓投資性房地產(chǎn)的賬面價值與公允價值保持一致。將兩種模式進行對比，不難看出：在成本模式下，是對投資性房地產(chǎn)價值的一種靜態(tài)反映，根據(jù)謹慎性原則，即使是在市場價值大于賬面價值的情況下，也不能對其價值進行變動；而在公允價值模式下，是對資產(chǎn)內(nèi)在價值的一種動態(tài)反映，要隨時進行調(diào)整。因此，用公允價值計量可以較好地體現(xiàn)出公司的真實情況。雖然從2006年開始，國家出臺了關(guān)于投資性房地產(chǎn)的新準則，但截止到2019年，過了十幾年之久，選擇用公允價值的企業(yè)總體數(shù)量卻不是很多，仍然不到7%。

雖然公允價值的優(yōu)點顯而易見，公允價值作為一種市場價格，最能反映資產(chǎn)的真實價值，最能符合可靠性等會計信息質(zhì)量要求；同樣的，它的缺點也很突出，這一點從會計準則的相關(guān)規(guī)定就可以看出，企業(yè)必須在有證據(jù)證明自己能夠連續(xù)取得公允價值的情形下，才會被允許選擇用這一計量屬性計量。由于區(qū)域發(fā)展等各種因素的原因，并不是所有的地區(qū)都有活躍的房地產(chǎn)交易市場，所以，想要連續(xù)取得投資性房地產(chǎn)的公允價值并不十分輕松，這也許就是大多數(shù)企業(yè)不愿意選擇應(yīng)用公允價值這一計量屬性的原因之一。可是，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展又與對公允價值的合理利用密不可分，所以，企業(yè)更多的是應(yīng)該解決在應(yīng)用公允價值中遇到的問題，而不是直接棄之不用?；诖?，本文聚焦擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，分析其計量屬性的主要模式及其原因，并分析計量模式變化后對公司財務(wù)指標的影響。

二、允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用情況

從表1中可以看出，新準則出臺的開始，選擇應(yīng)用公允價值計量的公司數(shù)量很少。并且此后的十幾年中，選擇用公允價值計量的公司數(shù)量也只是緩慢上升，截止至2019年，才不到7%。這證明大多數(shù)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)對于采用公允價值這一計量屬性持有謹慎和保守態(tài)度。

表1 2007- 2019年投資性房地產(chǎn)公允價值運用情況

三、豫園商城投資性房地產(chǎn)公允價值計量的應(yīng)用

（一）公司基本情況

豫園商城全稱為上海豫園旅游商城（集團）股份有限公司，股票代碼為600655。于1987年改制為股份有限公司，1992年在A股上市。該公司的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)有珠寶時尚，餐飲管理與服務(wù)，醫(yī)藥健康，時尚表業(yè)，美容美妝等多個產(chǎn)業(yè)集群。雖然房地產(chǎn)不是該公司的主營業(yè)務(wù)，投資性房地產(chǎn)的比例卻占到了16.8%之多。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量變更情況

2016年，公司做出決定，對于其所持有的投資性房地產(chǎn)，用追溯調(diào)整法進行會計政策變更，更換一種計量屬性。追溯調(diào)整對公司2015年度合并財務(wù)報表產(chǎn)生了巨大的影響：投資性房地產(chǎn)由2億元人民幣追溯調(diào)整為12億元人民幣，變動比例高達496.90%。公允價值變動損益由- 0.19億元人民幣追溯調(diào)整為0.28億元人民幣，變動比例也達到了247.54%，可以看出，這次的會計政策變更對企業(yè)的財務(wù)狀況產(chǎn)生了巨大的影響。

（三）計量模式變更后對財務(wù)報表的影響

1.對資產(chǎn)負債表的影響

自公司2016年決定對投資性房地產(chǎn)的計量屬性進行變更后，不僅給投資性房地產(chǎn)的價值帶來了很大的影響，同時也對總資產(chǎn)產(chǎn)生了很大的影響。

從表2中可以看出在變更前投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例非常小，僅僅約有1%左右，2015年追溯調(diào)整后，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重從1.2%增加到了6.73%，上升幅度接近5倍，在2016年占比達到頂峰，約占總資產(chǎn)的三分之一，在投資性房地產(chǎn)不是主營業(yè)務(wù)的情況下，算是一個相當大的比例了。并且2016年以后投資性房地產(chǎn)的比例也在16%左右上下浮動，可見投資性房地產(chǎn)已經(jīng)成為公司的重要組成部分了。這是因為在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)在進行會計處理時，既不用折舊也不用攤銷，所以其公允價值要遠遠超過成本模式下的賬面價值。

表2 2013- 2021年投資性房地產(chǎn)占比情況

2.對利潤表的影響

會計政策的變更不僅變動了投資性房地產(chǎn)本身的價值，同時也會帶來公允價值的變動，公允價值變動損益由- 0.19億元人民幣追溯調(diào)整為0.28億元人民幣，變動比例也達到了247.54%。凈利潤由調(diào)整前的813,716,980.47元變動為857,138,141.62元，所影響的金額為43,421,161.15元。這對企業(yè)的利潤的影響是較大的。

從表3中可以看出，自從投資性房地產(chǎn)進行計量模式的變更后，不僅公允價值變動損益自身的變化很大，起起伏伏，有正有負，而且其占凈利潤的比例也隨之改變，正負間隔，最高可達43.44%，最低甚至是負數(shù)。這是因為公允價值的數(shù)量會隨著市場的不斷變化而隨之發(fā)生變化，而市場價值會受到多方因素的影響，比如宏觀經(jīng)濟政策，消費者偏好，通貨膨脹等等，可以說市場價值是一切因素的總和，因此一些因素的變化是不可控的，所以由市場變化決定的公允價值也是不可控的。

表3 2015- 2021年公允價值損益變動情況

（四）計量模式變更后對財務(wù)指標的影響

從對公司將投資性房地產(chǎn)的計量模式進行變更之后的財務(wù)報表分析可以看出，變更后對公司的資產(chǎn)負債表和利潤表都產(chǎn)生了巨大的影響。但是我們不僅要分析其對財務(wù)報表的直接影響，還要分析其對財務(wù)指標的影響，尤其是企業(yè)的償債能力，營運能力和盈利能力，以滿足不同的財務(wù)報表使用者的需求。

1.對資產(chǎn)負債率的影響

資產(chǎn)負債率是用來衡量企業(yè)的償債能力，資產(chǎn)負債率越小，對債權(quán)人來說就越有保障，因此債權(quán)人希望該值越小越好，但是越小就說明公司的舉債經(jīng)營能力較差，沒有很好的利用財務(wù)杠桿，但是越高，也會帶來到期無法償還本息的財務(wù)風險，所以，公司經(jīng)營者應(yīng)該將資產(chǎn)負債率控制在一個合理的水平。

從表4中可以看出2015年對投資性房地產(chǎn)進行變更后，公司的資產(chǎn)負債率略微下降，但也不是很明顯，僅僅從50.90%變?yōu)榱?9.44%。而之后的資產(chǎn)負債率一直呈現(xiàn)緩慢上升趨勢，同時投資性房地產(chǎn)的價值也從2015年的12.24億元變成了2021年221.19億元，這說明因為公司的策略改變和自身的發(fā)展要求，產(chǎn)生了大額借款，因此，帶來資產(chǎn)負債率的變化。

表4 2013- 2021年資產(chǎn)負債率變動情況

2.對總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)某年的營業(yè)收入凈額除以平均資產(chǎn)總額的數(shù)值，該數(shù)值是用來衡量企業(yè)營運能力的指標，該指標越高，說明對公司的資產(chǎn)的管理效果就越好，營運能力越強，反之，則營運能力越差。

從表5中可以看出2015年對投資性房地產(chǎn)進行追溯調(diào)整后，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從1.13下降到2016年的0.76，變動的幅度較大，主要是因為2016年較2015年的營業(yè)收入下降，并且投資性房地產(chǎn)的計量模式變更后，導(dǎo)致資產(chǎn)的賬面價值增加，從而導(dǎo)致總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率下降。并且自2015年會計政策變更后，總體上，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也一直下降，這說明投資性房地產(chǎn)變更后續(xù)計量模式后，公司的營運能力下降。

表5 2013- 2021年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動情況

3.對凈資產(chǎn)收益率的影響

凈資產(chǎn)收益率指的是凈利潤與平均所有者權(quán)益的比例，該數(shù)值可以用來衡量企業(yè)的盈利能力，該指標越高，說明盈利能力越強，投資者投入資本所獲得的收益就越高，對投資者就越有吸引力，反之，則盈利能力越差。

從表6中可以看出，進行投資性房地產(chǎn)變更后，除了對2016年和2017年的凈資產(chǎn)收益率的波動比較大，并沒有提升企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，甚至略微有下降的趨勢。

表6 2013- 2021年凈資產(chǎn)收益率變動情況

（五）動因分析

1.提升企業(yè)的會計信息質(zhì)量

豫園商城地處上海，并且其擁有的房地產(chǎn)大部分位于上海，北京，南京，武漢，杭州，蘇州等這些經(jīng)濟較為發(fā)達的城市，這些地區(qū)便于相關(guān)人員隨時了解市場的動態(tài)變化，為公司用公允價值計量提供了較為有力的支持。并且隨著近年來房地產(chǎn)交易市場的火熱發(fā)展，采用成本模式的賬面價值已經(jīng)遠遠低于其公允價值，反觀公允價值的特點，公允價值的數(shù)值將隨著市場上的價值改變而隨之發(fā)生改變，是一種對投資性房地產(chǎn)價值的動態(tài)反映，相比于靜態(tài)的成本模式下的價值，更能提升企業(yè)的會計信息質(zhì)量。

2.修飾利潤

對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，是選擇用公允價值計量還是選擇用歷史成本計量的最大不同就是，選擇成本模式計量需要進行折舊和攤銷，而在公允價值模式下則不需要，但在資產(chǎn)負債表日要因公允價值的變動而帶來相應(yīng)的調(diào)整，而在近年來房地產(chǎn)價值的火熱上升的時代背景下，房地產(chǎn)的價值呈上升趨勢，所以會帶來公允價值變動損益的增加，而公允價值變動損益的增加數(shù)值會反映在利潤表上，增加企業(yè)的利潤。因此，可以說投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式的改變，為企業(yè)修飾利潤提供了很好的途徑。

3.增強企業(yè)的融資能力

充足的現(xiàn)金流關(guān)乎一個企業(yè)的發(fā)展和進步。在房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速的背景之下，公司將投資性房地產(chǎn)進行計量模式的改變，一方面不用折舊和攤銷，另一方面公允價值變動損益的增加會提高企業(yè)的資產(chǎn)總額，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進而降低資產(chǎn)負債率。而銀行或相關(guān)的金融機構(gòu)在進行貸款時，會尤其關(guān)注這一指標，該指標越低，證明將資金收回的可能性就越大，銀行或金融機構(gòu)就越容易同意貸款。對于原本資金流緊張的企業(yè)而言，可以緩解企業(yè)的資金壓力；對于其他企業(yè)而言，有了現(xiàn)金流，也可以獲得好的投資機會，進一步發(fā)展企業(yè)。

四、結(jié)論與建議

（一）選擇用公允價值進行后續(xù)計量所帶來的問題

1.對會計信息質(zhì)量的可比性帶來很大的挑戰(zhàn)

雖然自2006年開始，會計準則允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，但十幾年過去了，擁有投資性房地產(chǎn)并且采用公允價值計量的企業(yè)仍舊不多，大部分企業(yè)還是選用成本模式計量，而采用這兩種不同的模式會對資產(chǎn)的總額產(chǎn)生較大的不同，這就對會計信息質(zhì)量的可比性，無論是縱向可比還是橫向可比，都帶來了很大的挑戰(zhàn)。

2.會計政策變更的不可逆轉(zhuǎn)性

由于相關(guān)準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量變更，只是單向的轉(zhuǎn)變，而不是雙向的轉(zhuǎn)變，也就是說，只能從用成本計量變?yōu)橛霉蕛r值計量。如果因為房地產(chǎn)的市場不景氣，市場價值不斷下降的話，為了防止企業(yè)操縱利潤，濫用會計政策變更，不能再轉(zhuǎn)回成本模式的。因此，一旦決定變更后，就不可逆轉(zhuǎn)，但是，雖然近年來房地產(chǎn)的價格發(fā)展迅速，但誰也說不準以后的情況會如何變化，如果以后房地產(chǎn)市場不再繁榮，甚至是衰落，就很有可能與想要達到的預(yù)期相反。因此，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該謹慎抉擇要不要對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用會計政策變更。

3.對稅收產(chǎn)生不利影響

在近年來市場發(fā)展良好的情況下，公司如果選擇用公允價值進行計量，就會受到市場的積極影響，會提高公司的利潤，從而使得所得稅相應(yīng)的增加。但是，公允價值損益的增加只是一種暫時性收益，在投資性房地產(chǎn)進行處置之前都不會帶來實實在在的現(xiàn)金流入，但是所得稅的增加卻是實際的現(xiàn)金流出。不僅如此，采用公允價值模式計量，不需要計提折舊和攤銷，而折舊和攤銷是可以在稅前扣除的，因此，采用公允價值模式也使得企業(yè)喪失了稅盾效應(yīng)。

（二）關(guān)于用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的相關(guān)建議

1.在各個地區(qū)建立公平的交易平臺

相比于西方國家，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)交易市場還不夠完善，特別是一些經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)。所以在各個地區(qū)建立公平的交易平臺不失為一個很好的選擇，但是各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展條件不一樣，因此不可一概而論，建立一個統(tǒng)一的平臺。相反，在不同的地區(qū)建立不同的交易平臺顯得更為恰當。類似于可以用公允價值計量的金融資產(chǎn)一樣，既然對金融資產(chǎn)一般都有公開的交易平臺，那么也可以由不同地區(qū)的政府和相關(guān)部門構(gòu)建房地產(chǎn)交易市場，并且與現(xiàn)代信息技術(shù)相結(jié)合，使得房地產(chǎn)的公允價值透明公開，減少企業(yè)經(jīng)營者與消費者之間由于信息不對稱所引起的不公平現(xiàn)象。

2.調(diào)整準則導(dǎo)向，進一步寬松或者鼓勵使用公允價值

雖然自2006年開始，出臺新準則已經(jīng)長達十幾年之久，但相關(guān)企業(yè)選用公允價值模式進行后續(xù)計量的數(shù)

我國經(jīng)濟發(fā)展與教育事業(yè)有著直接的關(guān)系，因此加大教育方面的投入能夠有效的提升經(jīng)濟的發(fā)展速度，認識到這一重要性，我國近幾年也逐漸加大了投入力度。這也使得各個中小學的固定資產(chǎn)急劇增加，如果不采取有效的管理手段會造成不利的影響。因此如何完善中小學校固定資產(chǎn)管理也成為當下的熱點研究問題，這也是為了能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的合理配置，使資產(chǎn)能夠在學校的發(fā)展進程中發(fā)揮作用，實現(xiàn)管理水平的提升，是保障教育事業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。量并不多，這可能與會計準則對使用公允價值后續(xù)計量的嚴格限制有關(guān)。但不可否認，使用公允價值這一計量屬性確實能提升企業(yè)的會計信息質(zhì)量，并且十幾年過去了，現(xiàn)在的市場條件和當時出臺新準則的2006年相比也已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，相比于2006年，現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展狀況和市場條件或許更適合采用公允價值計量，所以政府及相關(guān)部門可以考慮進一步寬松或者鼓勵選擇公允價值，以提高會計信息質(zhì)量。

3.加強外部監(jiān)督

前文已經(jīng)提到，利用對投資性房地產(chǎn)的會計政策變更，可以起到操縱利潤和提高融資能力的目的，所以政府及相關(guān)部門應(yīng)該加強監(jiān)督，看是否存在這種現(xiàn)象，是否存在不滿足使用公允價值后續(xù)計量的要求，卻為了“扭虧為盈”，強行使用公允價值這一計量屬性的情況。不僅如此，因為公允價值的多少是由市場決定的，容易受到多方因素的影響，甚至是人為的操縱，因此政府及相關(guān)部門應(yīng)該加強外部監(jiān)督，看是否存在蓄意抬升公允價值的現(xiàn)象，進而達到非法的目的。