新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

■徐金燕

一、引言：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要組成部分，對(duì)拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著積極作用。為了維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)要想提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，就必須要加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控，重視對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)外部管控。企業(yè)需對(duì)日常出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的分析，并查明原因，增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，最大限度地保障企業(yè)的利潤(rùn)，提高企業(yè)的效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的意義

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)稅收的金額也不斷增加，企業(yè)的每個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)都涉及較多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果在經(jīng)營(yíng)過程中過于看重經(jīng)濟(jì)利益的獲得，沒有遵守國(guó)家的法律法規(guī)，容易使企業(yè)的整體發(fā)展出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)逃稅以及避稅問題的時(shí)候，不僅會(huì)受到相應(yīng)的懲罰，同時(shí)也難以樹立良好的企業(yè)形象，不利于房地產(chǎn)企業(yè)為自身的發(fā)展創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)必須建立健全的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，做到在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事前識(shí)別、評(píng)估，在事中、事后采取有效的應(yīng)對(duì)措施，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，避免給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。通過稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高管理層對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視，形成全員重視稅務(wù)管理的氛圍，避免企業(yè)因觸及違反稅收法律法規(guī)的事項(xiàng)，讓企業(yè)成為稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點(diǎn)評(píng)估對(duì)象，甚至是稽查查處的重點(diǎn)對(duì)象，為企業(yè)帶來不必要的損失。通過精細(xì)化的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，可以合理的控制風(fēng)險(xiǎn)，做好稅務(wù)規(guī)劃，維持企業(yè)正常的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益和利潤(rùn)，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)效益最大化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理復(fù)雜性較高。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)環(huán)節(jié)多，每個(gè)交易環(huán)節(jié)均涉及各種稅收且金額較大，根據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在全周期開發(fā)過程中涉及12 個(gè)稅種，如在前期的土地獲取環(huán)節(jié)涉及契稅、印花稅、在銷售環(huán)節(jié)涉及所得稅、印花稅、土地增值稅等，各個(gè)業(yè)務(wù)流程的涉稅種類繁多、涉稅事項(xiàng)復(fù)雜。

2.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理要求高。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，決定了其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)間較長(zhǎng)，需要管理者具備綜合的管理能力和素質(zhì)。因?yàn)樯婕暗亩惙N較多，且政府會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，尤其是疫情的影響出臺(tái)優(yōu)惠政策，稅收政策變動(dòng)較多，不同的稅局和財(cái)務(wù)人員對(duì)相關(guān)政策的理解出現(xiàn)偏差均會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此要求企業(yè)的稅務(wù)管理人員必須了解最新的稅收政策和執(zhí)行口徑，并熟練掌握房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理方法，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率高。

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，計(jì)算稅款環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，繳納稅款金額較大，稅務(wù)成本已經(jīng)排在土地成本、開發(fā)建造成本后，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的第三位。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)稅收對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)巨大，財(cái)政收入越高的行業(yè)繳納的稅款也應(yīng)更高，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管、稅務(wù)部門對(duì)政策的執(zhí)行也較為嚴(yán)格。

四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

1.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱。

隨著我國(guó)金稅三期的實(shí)施和國(guó)家稅務(wù)工作“放管服”的不斷深入，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)已經(jīng)被越來越多的企業(yè)管理者重視，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)比以往有了很大的提高。但是實(shí)際中還是存在部分企業(yè)由于存在僥幸心理、經(jīng)營(yíng)壓力、考核要求等原因，忽視了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。在崗位的設(shè)置、人員的配備方面缺少獨(dú)立性，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員大多是由會(huì)計(jì)人員兼職，且工作的內(nèi)容主要是會(huì)計(jì)資料分析，稅金的計(jì)算和簡(jiǎn)單的申報(bào)，沒有參與公司重大合同的簽訂、項(xiàng)目的獲取等涉稅風(fēng)險(xiǎn)較大的事項(xiàng)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足，給稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的時(shí)間較少，缺乏足夠的時(shí)間和精力去應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.辦稅人員專業(yè)素質(zhì)需提高，缺乏“業(yè)財(cái)融合”思維。

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜化，企業(yè)稅務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的好壞，需要房地產(chǎn)稅務(wù)專業(yè)人員具備較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和綜合能力，具備“業(yè)財(cái)融合”的思維。實(shí)際中，很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員不能及時(shí)了解相關(guān)的稅收政策，對(duì)稅收的政策理解不深入，僅停留在政策文件的表面，導(dǎo)致在稅務(wù)事項(xiàng)的處理過程中埋下隱患和風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)人員在經(jīng)營(yíng)中缺乏“業(yè)財(cái)融合”的思維，未深入到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一線中，如企業(yè)在簽訂施工合同過程中，未能從稅務(wù)角度評(píng)估合同風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)合同中的條款和內(nèi)容存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未能進(jìn)行事前預(yù)警，導(dǎo)致合同在履行階段出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)的稅務(wù)管理成本支出，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.缺乏完善的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，由于財(cái)務(wù)核算的原因會(huì)增加企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制?，F(xiàn)實(shí)中部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估系統(tǒng)，沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法，未將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估列為日常事項(xiàng)。財(cái)務(wù)核算人員在日常的賬務(wù)處理中由于工作的繁雜，疏忽等導(dǎo)致核算沒有按照規(guī)定的要求進(jìn)行賬務(wù)處理和納稅申報(bào)，加之企業(yè)缺少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估及應(yīng)對(duì)系統(tǒng)，沒有對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，進(jìn)而對(duì)其中與稅務(wù)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行篩查，未能做到將不同稅種進(jìn)行關(guān)聯(lián)分析，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

4.稅企溝通渠道機(jī)制單一。

房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理中普遍缺乏有效的稅企溝通機(jī)制，與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通路徑單一，且溝通成本較高。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)問題時(shí)，總是習(xí)慣性地與稅務(wù)機(jī)關(guān)各稅種管理部門分別聯(lián)系，有些問題可能還涉及其他政府部門。同時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通路徑單一可能造成稅企對(duì)部分政策解讀不明確，各地對(duì)同一政策執(zhí)行不統(tǒng)一、各稅局對(duì)同一條款會(huì)產(chǎn)生不同的理解，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)增加。

五、加強(qiáng)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

1.提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，涉稅事項(xiàng)多且復(fù)雜，僅僅了解稅法的相關(guān)規(guī)定，依法納稅實(shí)際上并不能降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理意識(shí)。在提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)方面，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層、管理層應(yīng)該起到以身作則的示范作用，要求管理層、業(yè)務(wù)員工均需重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的規(guī)模、管控模式和發(fā)展目標(biāo)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)融入到企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，充分調(diào)動(dòng)公司各部門參與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的工作中。企業(yè)的管理者要帶頭學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律知識(shí)，樹立依法納稅的企業(yè)氛圍，對(duì)稅務(wù)部門和人員進(jìn)行職責(zé)分工，明確稅務(wù)部門的獨(dú)立性，確保稅務(wù)部門和人員能夠獨(dú)立的開展工作，確保稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的獨(dú)立性。

2.建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身核算的特點(diǎn)、以往積累的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)檢查、評(píng)估經(jīng)驗(yàn)結(jié)合稅務(wù)系統(tǒng)的稽核重點(diǎn)建立健全自身的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和檢查機(jī)制。在具體實(shí)施過程中，企業(yè)首先要定期檢查賬務(wù)處理是否準(zhǔn)確、尤其是對(duì)會(huì)計(jì)核算科目中的過渡科目、敏感科目進(jìn)行分析檢查，對(duì)產(chǎn)生的問題進(jìn)行及時(shí)的分析和改正，避免出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，找出重點(diǎn)，做到月度監(jiān)控。在檢查工作中保持獨(dú)立的原則，保證稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理檢查按照流程進(jìn)行，不斷提高企業(yè)的稅法遵從度及合規(guī)納稅能力，同時(shí)積極探索其他的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，對(duì)出現(xiàn)的問題做到及時(shí)預(yù)警和應(yīng)對(duì)。

3.建立有效的內(nèi)外部溝通機(jī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)要形成可落地且具有法律確定性的解決方案，以應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的多樣性稅務(wù)問題需要做好各部門之間的交流和溝通，暢通企業(yè)內(nèi)部的信息溝通。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，需要各部門做好溝通，領(lǐng)導(dǎo)層重視各個(gè)部門之間的溝通，及時(shí)的讓部門識(shí)別、分析、評(píng)估、控制風(fēng)險(xiǎn)，以及發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后可以及時(shí)與稅務(wù)人員對(duì)接，最大限度的保證稅務(wù)信息流在企業(yè)中進(jìn)行傳遞、流通，使員工能夠保持稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在外部溝通方面，需要做到與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的溝通，主動(dòng)聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)，暢通對(duì)話渠道，對(duì)企業(yè)在稅務(wù)管理中出現(xiàn)的重難點(diǎn)問題深入的交流，聆聽解決問題的辦法和對(duì)稅務(wù)事項(xiàng)的建議，記錄稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于政策細(xì)節(jié)把握的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)企業(yè)稅務(wù)管理難點(diǎn)問題要提前謀劃，與稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)便捷溝通，實(shí)事求是講清楚面臨的問題以及可能的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后的應(yīng)對(duì)辦法，做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)防工作。

4.提高企業(yè)稅務(wù)管理人員的綜合能力和素質(zhì)。

在后疫情、雙循環(huán)的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理人員要積極關(guān)注新出臺(tái)的稅收政策，深入理解各項(xiàng)政策的適用范圍和優(yōu)惠內(nèi)容的變化，結(jié)合企業(yè)自身情況進(jìn)行定性、定量分析，從而判斷企業(yè)是否符合政策要求并綜合考慮優(yōu)惠政策的適用性，保證企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為合理合法。作為稅務(wù)人員要及時(shí)更新稅務(wù)知識(shí)體系，加強(qiáng)稅收法律及條例的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，因?yàn)橐咔樵颍瑖?guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政等部門會(huì)出臺(tái)各種減稅降費(fèi)的措施和政策，這些均需要財(cái)稅人員時(shí)時(shí)關(guān)注和掌握相關(guān)內(nèi)容，以便及時(shí)做好稅務(wù)工作。在重要合同的簽訂和項(xiàng)目的獲取時(shí)，要審查對(duì)方主體資格和資信情況，可以通過政務(wù)公開平臺(tái)查詢對(duì)方納稅主體的信用等級(jí)防止對(duì)方轉(zhuǎn)嫁稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；在關(guān)鍵環(huán)節(jié)提出專業(yè)意見，指導(dǎo)關(guān)聯(lián)部門完成要求的工作，真正提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力。