私募REITs產(chǎn)品涉及的稅收難點(diǎn)及解決方案分析

張英鳳

(漳州市九龍江集團(tuán)有限公司 福建漳州 363000)

在政府出臺限制產(chǎn)業(yè)園融資監(jiān)管政策的背景下，很多企業(yè)選擇利用資產(chǎn)證券化工具進(jìn)行融資。而投資信托基金是新型結(jié)構(gòu)化融資工具，在一些大型集團(tuán)融資過程中的應(yīng)用將逐步普及。在我國稅收制度的影響下，在REITs項(xiàng)目實(shí)施中，企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)成本較高，會(huì)在一定程度上影響REITs的發(fā)展速度。因此，對于同一集團(tuán)內(nèi)部不同公司項(xiàng)目開展REITs時(shí)的稅收難點(diǎn)問題，綜合考慮其他國家的稅收優(yōu)惠政策，探索我國在促進(jìn)REITs發(fā)展過程中的相應(yīng)方案。

1 REITs項(xiàng)目概述

1.1 REITs項(xiàng)目內(nèi)涵

REITs即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，指的是成熟不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)在資本市場發(fā)展過程中的證券化發(fā)展。REITs具有金融屬性也具有不動(dòng)產(chǎn)屬性。REITs的金融屬性主要表現(xiàn)是其作為一種金融投資產(chǎn)品，可以拓寬投資者的投資渠道，并可利用證券化的形式提升不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，使其轉(zhuǎn)化成流動(dòng)性較強(qiáng)的REITs份額，對于提升普通資產(chǎn)的變現(xiàn)能力有積極作用。此外，通過REITs的金融屬性可以拓展資本機(jī)制，利用融資、并購等不同方式擴(kuò)展企業(yè)的發(fā)展規(guī)模。REITs的不動(dòng)產(chǎn)屬性主要表現(xiàn)在REITs投資過程中可以產(chǎn)生定期租金收入，REITs以成熟不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，擁有專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，對于提升物業(yè)價(jià)值、實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定收入回報(bào)有一定幫助[1]。

在國際金融市場發(fā)展過程中比較常見的REITs產(chǎn)品主要受稅收優(yōu)惠政策推動(dòng)，不同國家的稅收法律對REITs都有一定規(guī)定，諸如REITs可以免交企業(yè)所得稅，個(gè)人投資在持有REITs的過程中，獲取的投資收益也具有一定的稅收優(yōu)惠政策。在我國REITs的稅收成本相對較高，主要存在的問題為雙重征稅和稅負(fù)過高。目前，我國前期發(fā)行的都是私募性質(zhì)的REITs產(chǎn)品。在當(dāng)前的稅收政策體系影響下，REITs利用產(chǎn)品和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可以降低原始權(quán)益人和投資人的稅負(fù)。但并沒有系統(tǒng)全面的優(yōu)惠稅收政策。為了促進(jìn)REITs項(xiàng)目的發(fā)展，需要在了解REITs項(xiàng)目內(nèi)涵和納稅環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上出臺完善的管理政策。

1.2 REITs項(xiàng)目納稅環(huán)節(jié)

現(xiàn)階段，我國已經(jīng)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品是以契約型資產(chǎn)結(jié)構(gòu)為主的，不動(dòng)產(chǎn)的持有人可將不動(dòng)產(chǎn)信托給受托人成立的REITs基金，管理人可以完成REITs資產(chǎn)的運(yùn)營管理工作。投資者認(rèn)購REITs份額進(jìn)行投資或直接針對REITs項(xiàng)目發(fā)放貸款完成債券投資。在此次研究過程中，需對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在REITs產(chǎn)品稅負(fù)方面產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。REITs產(chǎn)品的納稅環(huán)節(jié)主要包括以下兩個(gè)：

1.2.1 在設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅情況

投資者在投資時(shí)涉及印花稅，一旦REITs購入基礎(chǔ)資產(chǎn)，在獲取目標(biāo)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后還包含契稅、土地增值稅、增值稅、附加、印花稅、企業(yè)所得稅等。如果REITs收購的資產(chǎn)具有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目公司還包含企業(yè)所得稅及印花稅。

1.2.2 在運(yùn)營階段產(chǎn)生的稅收

REITs的營業(yè)賬簿必須要繳納印花稅，在不動(dòng)產(chǎn)處置過程中會(huì)包含契稅、增值稅、附加、印花稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅等。而在物業(yè)出租過程中取得的租金收益還包含增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等。持有的物業(yè)還包含房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。在REITs的整體架構(gòu)設(shè)計(jì)過程中，其包含增值稅、附加，投資人在獲取REITs收益分配時(shí)也包含所得稅[2]。

2 REITs模式的稅收難點(diǎn)問題

2.1 法律法規(guī)有待完善

現(xiàn)階段，我國REITs融資模式在運(yùn)行過程中本質(zhì)上是一種信托。我國的信托形式REITs從設(shè)立、存續(xù)到終止主要包括三個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)槲覈磐行袠I(yè)在發(fā)展過程中的稅收政策并未逐步調(diào)整和完善，至今也并未出臺針對信托行業(yè)的專門稅收法規(guī)?，F(xiàn)階段，在REITs項(xiàng)目開展過程中經(jīng)營信托形式在稅收方面存在一些問題，稅負(fù)過重會(huì)直接影響REITs項(xiàng)目的發(fā)展速度。在當(dāng)前的REITs項(xiàng)目發(fā)展過程中，我國的稅法存在的主要問題表現(xiàn)在信托存續(xù)期間的重復(fù)征稅問題，以及在信托設(shè)立和終止環(huán)節(jié)信托財(cái)產(chǎn)的征稅問題兩方面。此外，REITs項(xiàng)目本身具有導(dǎo)管特性，在同一收入的情況下利用信托會(huì)產(chǎn)生多步驟傳遞，這導(dǎo)致相關(guān)流程稅會(huì)出現(xiàn)多次征收的問題，這些問題都會(huì)對REITs的長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生不利影響，主要是因?yàn)橥顿YREITs稅負(fù)更高，會(huì)影響投資者的投資意愿。因此，需要促進(jìn)我國REITs稅收法規(guī)的調(diào)整和優(yōu)化[3]。

在REITs的整體運(yùn)營過程中，交易架構(gòu)比較復(fù)雜，參與方相對較多，例如融資方、專項(xiàng)計(jì)劃，基金管理人和投資者都是REITs交易架構(gòu)中的主要參與對象，這些交易對象在REITs產(chǎn)品交易中都可能會(huì)產(chǎn)生稅收問題。交易主體比較廣泛，交易環(huán)節(jié)比較復(fù)雜是REITs產(chǎn)品稅收管理過程中必須要面對的重要因素。在交易過程中除了有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之外，還有委托貸款、資產(chǎn)運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)。整個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)本身涉及的稅種比較多，這是導(dǎo)致REITs稅負(fù)較高的重要原因。一般情況下，在REITs產(chǎn)品的設(shè)立過程中，融資方必須承擔(dān)土地增值稅，這些稅額都比較大，我國土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率，并且沒有可抵扣和遞延的制度。在同一標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，可能還需要承擔(dān)增值稅，這意味著在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，本身存在重復(fù)征稅的問題。

2.2 上市退出機(jī)制不合理

我國的REITs項(xiàng)目在實(shí)施過程中并沒有上市退出機(jī)制，REITs到期后，產(chǎn)業(yè)園方面需要利用回購不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或回購項(xiàng)目公司股權(quán)的方式才能退出REITs。在設(shè)立和退出過程中的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身是售后回購問題，并不是真正意義的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但在設(shè)立和退出過程中都需要納稅，因此存在重復(fù)征稅問題。交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)比較重會(huì)直接影響企業(yè)的REITs融資成本，從而對企業(yè)在促進(jìn)REITs發(fā)展過程中的積極性產(chǎn)生負(fù)面影響。

2.3 重復(fù)征稅問題

根據(jù)我國稅法的規(guī)定，在REITs運(yùn)營過程中，REITs運(yùn)營物業(yè)獲取的利潤也要繳納企業(yè)所得稅。從投資者這一角度出發(fā)，機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者在收入投資分紅后，需要按照不同的稅率繳納所得稅。這表明投資者除了在REITs運(yùn)營過程中繳納所得稅之外，還要根據(jù)自己獲取的投資收益繳納所得稅，也存在明顯的重復(fù)征稅問題[4]。

在REITs運(yùn)營階段的重復(fù)征稅問題也比較嚴(yán)重，現(xiàn)有的稅法制度并不能解決不動(dòng)產(chǎn)信托權(quán)屬登記中存在的問題。這可能會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化，一般會(huì)利用設(shè)立項(xiàng)目公司的形式發(fā)展。這一形式會(huì)導(dǎo)致運(yùn)營環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復(fù)征稅問題。項(xiàng)目公司在獲取租金收入或需要按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，而稅后利潤分配給投資者的過程中，投資者仍需按照相應(yīng)的規(guī)定繳納所得稅。導(dǎo)致REITs項(xiàng)目在實(shí)施過程中稅負(fù)較高。

目前，在美國、新加坡等不同國家針對REITs項(xiàng)目都提出了一定的所得稅豁免和避免重復(fù)征稅措施，且在REITs項(xiàng)目實(shí)施過程中，運(yùn)營階段并沒有流轉(zhuǎn)稅，或者在一定程度上降低流轉(zhuǎn)稅，這對促進(jìn)REITs項(xiàng)目的快速發(fā)展有著積極影響。

3 促進(jìn)REITs完善規(guī)范發(fā)展的策略

3.1 產(chǎn)業(yè)園REITs項(xiàng)目設(shè)立環(huán)節(jié)

為了促進(jìn)REITs規(guī)范發(fā)展，需對稅種設(shè)立環(huán)節(jié)進(jìn)行完善。REITs在設(shè)立和運(yùn)營過程中都存在稅負(fù)比較重的問題，其中設(shè)立環(huán)節(jié)是對REITs項(xiàng)目稅種進(jìn)行規(guī)范管理的重要環(huán)節(jié)。很多產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目在接受投資的過程中，對REITs產(chǎn)品猶豫不決，主要是因?yàn)槎愗?fù)過高會(huì)影響投資者的投資收益。此外，證券公司在對REITs交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，為了對部分稅額進(jìn)行規(guī)避，會(huì)涉及比較復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)。這會(huì)導(dǎo)致投資者和融資方對REITs產(chǎn)品的認(rèn)知度下降，因?yàn)闊o法準(zhǔn)確地認(rèn)識REITs產(chǎn)品，會(huì)降低投資者與融資方參與REITs項(xiàng)目的意愿，不利于REITs市場的穩(wěn)定長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，國家稅務(wù)部門需根據(jù)REITs交易結(jié)構(gòu)在實(shí)施過程中對企業(yè)重組的相關(guān)內(nèi)容制定稅收優(yōu)惠政策，以降低或減免在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)包含的土地增值稅、增值稅及企業(yè)所得稅等?？蓪⒁匀谫Y為目的、在到期后回購條款標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)的相關(guān)稅收進(jìn)行降低或減免。在交易過程中的土地增值稅也可給予一定的優(yōu)惠。還有以相同目的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的也可以減免企業(yè)所得稅。在稅種設(shè)立環(huán)節(jié)促進(jìn)REITs規(guī)范發(fā)展的過程中，可從以下稅種出發(fā)進(jìn)行分析：

3.1.1 土地增值稅

財(cái)政部門及國家稅務(wù)總局可根據(jù)在企業(yè)改制重組過程中土地增值稅的具體情況擴(kuò)大土地增值稅優(yōu)惠政策的適用范圍。在REITs的設(shè)立過程中，產(chǎn)業(yè)園劃轉(zhuǎn)物業(yè)資產(chǎn)是無法避免的，開發(fā)產(chǎn)業(yè)園也并不是逃避土地增值稅。在這種情況下，可以規(guī)定產(chǎn)業(yè)園以持有的穩(wěn)定收入的物業(yè)資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立REITs項(xiàng)目，可利用財(cái)稅優(yōu)惠政策防止土地增值稅重復(fù)征稅。如果產(chǎn)業(yè)園發(fā)起設(shè)立的REITs免征土地稅在短期內(nèi)無法突破，可以遞延發(fā)行人的土地增值稅納稅業(yè)務(wù)。

3.1.2 企業(yè)所得稅

納稅人和持有穩(wěn)定收入的物業(yè)資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立REITs項(xiàng)目的情況下，可按照適用企業(yè)所得稅特殊重組優(yōu)惠的規(guī)定進(jìn)行分析。例如在一年內(nèi)同一主體內(nèi)部連續(xù)進(jìn)行資產(chǎn)股權(quán)重組，在稅收政策中可以確定其實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動(dòng)未發(fā)生改變，可利用特殊性稅務(wù)處理免征企業(yè)所得稅。在納稅人對外發(fā)行REITs產(chǎn)品時(shí)，要根據(jù)實(shí)際控制的REITs權(quán)益份額占比完成對應(yīng)比例的資產(chǎn)股份及資金份額處置收入，可以暫時(shí)免征企業(yè)所得稅。然后將目標(biāo)資產(chǎn)注入在REITs項(xiàng)目實(shí)施過程中，在資產(chǎn)增值過程中，將所得稅遞延到實(shí)際變現(xiàn)或者可以利用公開市場變現(xiàn)時(shí)點(diǎn)，減輕權(quán)益人在REITs發(fā)行過程中的稅收負(fù)擔(dān)。如果REITs層面的分配比例在90%以上，項(xiàng)目公司獲取的當(dāng)期利潤可以免收企業(yè)所得稅。

3.1.3 印花稅

財(cái)政部及國家稅務(wù)總局可根據(jù)我國信貸資產(chǎn)證券化稅收政策的相關(guān)問題對信貸資產(chǎn)證券化的相關(guān)產(chǎn)品免征印花稅，爭取擴(kuò)大到包括REITs在內(nèi)的其他類型資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

3.2 產(chǎn)業(yè)園REITs項(xiàng)目運(yùn)營環(huán)節(jié)

國內(nèi)的REITs產(chǎn)品一般是以設(shè)立項(xiàng)目公司形式為主的，根據(jù)我國的稅收體制，在這一模式下，很容易出現(xiàn)企業(yè)所得稅和投資者所得稅重復(fù)征稅問題，這將會(huì)直接影響投資者的投資熱情，導(dǎo)致REITs融資更加困難。因此，國家稅務(wù)部門需對投資者投資REITs個(gè)人所得稅的相關(guān)問題進(jìn)行分析，實(shí)施適當(dāng)?shù)拿舛惢騼?yōu)惠政策。這樣有利于降低投資者的投資成本，從而避開對所得稅的重復(fù)征稅問題。這是在REITs產(chǎn)品運(yùn)營環(huán)節(jié)中的主要完善措施[5]。

在產(chǎn)業(yè)園REITs運(yùn)營過程中，需要完成增值稅、附加、房產(chǎn)稅及土地使用稅等稅費(fèi)繳納。在產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展過程中，必須對城鎮(zhèn)土地使用稅等稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行深入分析，例如在城市公交站場、道路客運(yùn)站場、軌道交通系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營過程中，我國的相關(guān)稅收政策有一定的減免優(yōu)惠。此外，在產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營過程中，項(xiàng)目公司需對利用資產(chǎn)是否屬于減免稅范圍進(jìn)行深入分析。從產(chǎn)業(yè)園的收入出發(fā)，如果資管產(chǎn)品存在收取利息的行為，這一部分收入以利息收入為主，需要繳納增值稅。此外，在產(chǎn)業(yè)園REITs基金分析過程中，還要對稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行深入分析。根據(jù)我國稅務(wù)局對產(chǎn)業(yè)園設(shè)施開發(fā)的相關(guān)增值稅政策通知要求REITs獲取的非保本收益并不屬于利息性質(zhì)的收入，這一方面的收入不需要繳納增值稅。

3.3 其他方面的措施

在促進(jìn)REITs產(chǎn)品稅收問題完善規(guī)范發(fā)展的過程中，還可從不同機(jī)構(gòu)的角度出發(fā)解決REITs稅收問題。例如在銀行機(jī)構(gòu)中REITs與投資者的稅收問題與解決方案。在銀行間REITs設(shè)立和終止環(huán)節(jié)并不涉及資產(chǎn)的真實(shí)交易和過戶過程，在這種情況下，可從流轉(zhuǎn)稅和所得稅出發(fā)進(jìn)行減免或出臺其他的優(yōu)惠政策。REITs在銀行存續(xù)期間的流轉(zhuǎn)稅主要是資金收入會(huì)使物業(yè)資產(chǎn)獲取一定比例的效益分配，而以當(dāng)前的稅收法規(guī)對資金收入需要繳納增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅等流轉(zhuǎn)稅。在信托過程中其作為繳納主體也需要繳納所得稅，這些都會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征稅問題。投資者的稅收規(guī)定對當(dāng)前REITs的發(fā)展也有直接影響。投資者在相關(guān)產(chǎn)品稅收政策等方面的優(yōu)惠力度會(huì)對投資者的收益率產(chǎn)生影響，從而影響REITs產(chǎn)品對投資者的吸引力。因此，稅務(wù)主管部門可根據(jù)資產(chǎn)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀對銀行間REITs所得稅及流轉(zhuǎn)稅政策進(jìn)行優(yōu)惠，也可以對國外投資者在參與我國REITs發(fā)展和投資過程中的稅收政策進(jìn)行調(diào)整，從而吸引國外的資本流入，推動(dòng)我國金融政策的完善發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上所述，在REITs產(chǎn)品的發(fā)展過程中，需根據(jù)證券市場的發(fā)展現(xiàn)狀，盡快制定并推行與REITs相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這樣有利于降低REITs的交易成本。此外，還要利用有效的稅收優(yōu)惠政策鼓勵(lì)投資者參與REITs市場，這樣才能降低投資者的個(gè)人所得稅，增加投資者的投資收益，為促進(jìn)我國REITs產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及快速發(fā)展提供有力支持。