地產(chǎn)PE愛(ài)上“舊樓改造”

羅東

第一次采訪高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫時(shí)頗費(fèi)了一番周折：地點(diǎn)被安排在北京三里屯北街深處的一處文藝味道頗濃的餐廳，其時(shí)正是北京最美的金秋時(shí)節(jié)，咖啡廳外秋風(fēng)飄過(guò)，落葉彌漫。唯一的問(wèn)題是，這個(gè)隱藏在北京最繁華地段的僻靜之處的餐廳，實(shí)在很難找。

第二次見(jiàn)蘇鑫時(shí)，地點(diǎn)從三里屯換到了日壇公園，從餐廳變成茶館——依舊是繁華地段的僻靜所在，聊興濃時(shí)，儒雅的蘇鑫邊品茶，邊介紹茶館中的字畫(huà)，還跟記者聊到了人性。當(dāng)然，這個(gè)茶館也不太好找。

這些安排都透著蘇鑫身上的情調(diào)和文藝腔，而這看上去又不太像一個(gè)橫跨房地產(chǎn)圈和金融圈，爭(zhēng)分奪秒、計(jì)較回報(bào)的商人。蘇鑫創(chuàng)立的高和資本是中國(guó)第一只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，而在此之前，他是SOHO中國(guó)的執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營(yíng)官，領(lǐng)導(dǎo)SOHO中國(guó)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。

2009年蘇鑫離職創(chuàng)業(yè)時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與現(xiàn)在不可同日而語(yǔ)。4年過(guò)去，高和資本已投資了8個(gè)項(xiàng)目，目前管理的資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)80億元人民幣。這些營(yíng)生在許多消費(fèi)者看來(lái)滿滿地透著對(duì)利潤(rùn)的渴望；在許多圈內(nèi)人看來(lái)透著人脈的交際、積累和如履薄冰般的風(fēng)險(xiǎn)控制，唯獨(dú)和浪漫、情懷靠不上。

蘇鑫說(shuō)：“人們需要鏡子來(lái)看自己，這個(gè)鏡子一面是做事兒，一面是別人怎么看你，至于自己去看，看不懂的。”

四十而創(chuàng)

橫跨地產(chǎn)與基金兩個(gè)圈子，蘇鑫有點(diǎn)自嘲地說(shuō)：“年紀(jì)大了。”

按照蘇鑫的說(shuō)法，1968年出生的他在房地產(chǎn)圈不算大齡青年：“我這個(gè)年齡在房地產(chǎn)的高管里算是壯年；但跑到房地產(chǎn)基金行業(yè)，35歲算是正當(dāng)年。而年齡層次也能看出來(lái)這兩個(gè)行業(yè)的成熟度，房地產(chǎn)基金才剛起步，很有朝氣，但發(fā)展速度一定會(huì)很快?！?/p>

談及從房地產(chǎn)圈“跳”到年輕人弄潮的房地產(chǎn)基金業(yè)的機(jī)緣，蘇鑫說(shuō)那是一次浪漫星空下誘發(fā)的“沖動(dòng)”。

在SOHO中國(guó)工作的后期，蘇鑫每天最少要處理一百到二百封郵件，但忙碌并不足以讓人心生退意——蘇鑫覺(jué)得自己的工作越來(lái)越程序化了，能創(chuàng)造的新東西也越來(lái)越少：“人們老說(shuō)人到四十更容易看清自己的終點(diǎn)，但你總覺(jué)得自己還有些事情沒(méi)做過(guò)?！?/p>

有一次，蘇鑫在青海大草原上看到了星空，感受到一種無(wú)法形容的震撼，而這是北京看不到的。蘇鑫開(kāi)始反思人生的價(jià)值在哪兒，自己到底喜歡什么，于是萌生了創(chuàng)業(yè)的想法。但距離真正出來(lái)創(chuàng)業(yè)，又“拖”了一年，蘇鑫說(shuō)那時(shí)候把事情想得很復(fù)雜，可能頭一天列出五個(gè)該創(chuàng)業(yè)的理由，后一天又列出來(lái)五個(gè)不該創(chuàng)業(yè)的理由。

真正從SOHO中國(guó)出來(lái)，源自一股沖動(dòng)，蘇鑫說(shuō)：“后來(lái)我干脆不想了，因?yàn)槿绻美硇赃壿嬎伎嫉脑挘怯肋h(yuǎn)無(wú)法取舍。也沒(méi)想過(guò)去問(wèn)別人的意見(jiàn)，人有時(shí)候就是需要一股沖動(dòng)來(lái)做決斷，這樣才能在遇到風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候扛過(guò)去，也不會(huì)去抱怨誰(shuí)誰(shuí)給了我錯(cuò)誤的建議?！?/p>

下定決心的蘇鑫找到潘石屹，當(dāng)時(shí)潘石屹有挽留過(guò)他，但只說(shuō)了一句：“我們創(chuàng)業(yè)的心態(tài)應(yīng)該都是一樣?！?/p>

蘇鑫覺(jué)得房地產(chǎn)最重要的是土地和錢(qián)，前者由于眾所周知的原因做不了，那就選擇做錢(qián)的生意。在SOHO中國(guó)時(shí)，蘇鑫積累了相當(dāng)多的客戶(hù)資源和人脈，但創(chuàng)業(yè)仍需要從零開(kāi)始?；蛟S外界會(huì)覺(jué)得高和資本最初的投資者一定會(huì)有很多原來(lái)SOHO中國(guó)的客戶(hù)，比如山西老板。當(dāng)記者十分隱晦地提出這個(gè)問(wèn)題時(shí)，蘇鑫解釋得很直接：“其實(shí)山西老板也不是如外界想象的那么大手大腳，他們對(duì)我這樣一個(gè)新公司，也是要觀察的，我們要有個(gè)項(xiàng)目做樣板?！?/p>

蘇鑫當(dāng)時(shí)只做了一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，給幾個(gè)朋友打了電話，朋友們紛紛翹起大拇指，說(shuō)不錯(cuò)，干吧，但這幾個(gè)樂(lè)觀的朋友都沒(méi)給他投資。于是蘇鑫換了個(gè)思路：“要融資，先找項(xiàng)目?！庇谑撬屠虾匣锶搜刂本┮惶?hào)線坐地鐵，看項(xiàng)目，不過(guò)這些坐著地鐵看的樓盤(pán)最終也都沒(méi)有變成項(xiàng)目。

這聽(tīng)上去像是一個(gè)充滿了浪漫主義情懷的創(chuàng)業(yè)故事，甚至有點(diǎn)毛躁和沖動(dòng)。不過(guò)這一定不是故事的全部。就像李安的電影《少年派》有兩個(gè)版本的故事一樣，蘇鑫的生意邏輯還有另外一個(gè)角度的解讀。

高和資本主要的投資方向是一線城市和1.5線城市核心區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)，可以被兩個(gè)關(guān)鍵詞概括：樓宇經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)精裝修。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，前者是對(duì)城市內(nèi)核心區(qū)域的存量樓宇升級(jí)改造，提升價(jià)值，比如租金。后者是為購(gòu)買(mǎi)高和資本的商業(yè)類(lèi)物業(yè)提供資產(chǎn)管理方案。

記者第一次見(jiàn)到蘇鑫時(shí)，他先是用非常專(zhuān)業(yè)的話講解經(jīng)濟(jì)學(xué)家席勒對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，然后又用經(jīng)驗(yàn)判斷的方式解釋道，“基金跟商業(yè)地產(chǎn)在這種存量房的時(shí)代，這種結(jié)合是一個(gè)常態(tài)，是一個(gè)未來(lái)的趨勢(shì)。我又看了一些數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)北京從07年之后一年半的時(shí)間，拿到預(yù)售證的商業(yè)地產(chǎn)有79%的項(xiàng)目都變成住宅銷(xiāo)售了，這給我一個(gè)判斷，寫(xiě)字樓在北京某個(gè)階段一定是供不應(yīng)求的?！?/p>

蘇鑫說(shuō)：“商業(yè)就是這樣，有點(diǎn)藝術(shù)化的、又有直覺(jué)在里面，有需要我們強(qiáng)化這個(gè)直覺(jué)，去看數(shù)字，去分析市場(chǎng)，去推理，所以‘投資不能完全是商業(yè)，也不能完全是藝術(shù)?！碧K鑫還舉了個(gè)例子，他在募資的時(shí)候，大的投資人一定是交往時(shí)間比較長(zhǎng)，至少要吃過(guò)飯的，因?yàn)闉槿颂幨氯绾?，后期?zhí)行的時(shí)候順暢不順暢，需要這個(gè)過(guò)程來(lái)感受。

“存量”邏輯

蘇鑫有時(shí)候會(huì)講起一些他和潘石屹等房產(chǎn)大佬在一起參加活動(dòng)的趣事，提到潘石屹，蘇鑫總是稱(chēng)呼“潘總”，而談起其他地產(chǎn)大佬時(shí)，則直呼其名。

對(duì)于記者拋出的問(wèn)題——“最近有人說(shuō)潘石屹做樓盤(pán)精明過(guò)頭了，你覺(jué)得呢？”——蘇鑫的回答相當(dāng)?shù)皿w，他給記者講了很多潘石屹在SOHO公司內(nèi)部平易近人的故事，“其實(shí)潘總本人在待人接物上非常平和大氣。至于商業(yè)層面，當(dāng)然有更多需要考量的東西在里面了?！?/p>

蘇鑫的聰明和謹(jǐn)慎不僅體現(xiàn)在接受采訪時(shí)，也貫穿于運(yùn)營(yíng)高和資本的始終。

高和資本的第一個(gè)項(xiàng)目是收購(gòu)了位于北京二環(huán)內(nèi)朝陽(yáng)門(mén)大街、新加坡凱德置地集團(tuán)旗下的北京凱德華璽項(xiàng)目的整體商業(yè)，總面積約3000平米，整個(gè)運(yùn)作過(guò)程不到10個(gè)月。那是在2010年1月，蘇鑫運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，整體融資額不到1億，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的短、平、小、快的項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，蘇鑫需要一個(gè)樣本給投資人看：“在理論上基金制其實(shí)是不分項(xiàng)目的，我募資的時(shí)候告訴你投資策略和方向，但不用交代具體項(xiàng)目。但我們公司剛起步的時(shí)候，需要?jiǎng)e人認(rèn)可。所以選擇了這樣的一個(gè)項(xiàng)目，告訴別人我們?cè)诟墒裁?，能賺多少錢(qián)?！?/p>

雖然凱德華璽的項(xiàng)目成績(jī)不錯(cuò)，但蘇鑫始終保持著警惕。

蘇鑫說(shuō)，投資凱德華璽時(shí)，除了需要一個(gè)短平快的項(xiàng)目外，還依靠直覺(jué)：“第一地理位置好，第二當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)比公寓還便宜。這就給我一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，要不就是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值被低估，要不就是住宅的價(jià)格被高估。所以我就買(mǎi)了?！?/p>

目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不論住房市場(chǎng)還是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，都開(kāi)始步入存量房時(shí)代，尤其是北上廣深等一線城市，其核心城區(qū)住房的新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商住房主要集中在城市郊區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的新增供應(yīng)量更加有限。因此，未來(lái)的住房市場(chǎng)將以存量房交易為主，而商業(yè)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)，將以存量樓宇的更新改造為主。

因此，蘇鑫希望能強(qiáng)化兩方面的能力：第一，聚焦再細(xì)分市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基金公司大約有幾千家，業(yè)務(wù)形式各異。而高和資本聚焦在商業(yè)地產(chǎn)，而且是存量的寫(xiě)字樓，要把舊樓改造和整合資源的能力鍛煉好了。第二，不能太靠前。蘇鑫希望高和資本能夠保持在市場(chǎng)的第一梯隊(duì)，了解這個(gè)市場(chǎng)最新的動(dòng)態(tài)和變化，但同時(shí)又不能太冒頭：“別一個(gè)浪過(guò)來(lái)就給拍死了，活下來(lái)第一?！?/p>

蘇鑫經(jīng)歷過(guò)不少政策風(fēng)浪。2010年3月，北京一個(gè)項(xiàng)目將要進(jìn)入簽訂合同的階段，當(dāng)時(shí)已有風(fēng)聲說(shuō)北京房市要限購(gòu)，蘇鑫當(dāng)時(shí)心里沒(méi)底，因?yàn)槟菚r(shí)候確實(shí)有很多客戶(hù)來(lái)自外地，而且這個(gè)項(xiàng)目是住宅立項(xiàng)，不管做成什么都在限購(gòu)范圍內(nèi)。蘇鑫當(dāng)時(shí)跑去問(wèn)一個(gè)朋友，得到的答案是這次限購(gòu)只限制北京人，不限制外地人，因?yàn)槿绻拗仆獾厝?，可能大家都要跑到河北天津買(mǎi)房子。于是蘇鑫把心一橫，就簽了合同——后來(lái)的結(jié)果眾所周知，全部限購(gòu)。用蘇鑫的話說(shuō)：“臉全都腫了?！焙髞?lái)蘇鑫想到一個(gè)辦法——說(shuō)服客戶(hù)用公司的名義購(gòu)買(mǎi)，而為了說(shuō)服客戶(hù)又研究出“資產(chǎn)精裝修”提升出租價(jià)值的辦法，蘇鑫如此解釋那段經(jīng)歷：“創(chuàng)新真的是被逼出來(lái)的。”

或許正是理性與感性混搭的性格，以及多年的歷練，構(gòu)成了蘇鑫運(yùn)營(yíng)高和資本的邏輯：“每個(gè)行業(yè)都有不以企業(yè)意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律，我們專(zhuān)注在細(xì)分市場(chǎng)，保持在第一梯隊(duì)，那么過(guò)幾年存量樓盤(pán)經(jīng)濟(jì)真正爆發(fā)時(shí)，再去擴(kuò)張和追求規(guī)模，可能時(shí)機(jī)更好，風(fēng)險(xiǎn)更低。”在這個(gè)邏輯里，不排斥冒險(xiǎn)和決斷，但也強(qiáng)調(diào)理性和謹(jǐn)慎。就如他在2009年的離職創(chuàng)業(yè)——既有星空下浪漫啟示的沖動(dòng)，也有席勒和數(shù)據(jù)的邏輯推理。