房地產(chǎn)實施企業(yè)全面預算管理的關(guān)鍵因素

郭曉宏 聊城發(fā)鑫置業(yè)有限公司

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，企業(yè)的重點也逐漸從外部擴張轉(zhuǎn)移到內(nèi)部管理，內(nèi)部運營的有效性將對企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性起到重要的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對內(nèi)部管理的重視程度，尤其是全面預算管理，應就其中的關(guān)鍵因素進行謀劃布局，提升企業(yè)管理的實效性與可靠性，幫助企業(yè)趨利避害，進而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特點

在探究房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理前，首先要深入探究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特征，了解其發(fā)展背后的本質(zhì)，隨后再以此為基礎(chǔ)開展后續(xù)的管理工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)通常資金較為密集。無論是項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)還是投資、銷售等環(huán)節(jié)都離不開大量的資金作為支撐，所以對于資金資源的優(yōu)化與掌控是企業(yè)發(fā)展的核心。第二，由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，因而房地產(chǎn)企業(yè)也屬于不動產(chǎn)銷售。這種銷售產(chǎn)品與銷售對象固定的模式使得房地產(chǎn)企業(yè)本身也容易受到一些限制，譬如稅收條例、區(qū)域環(huán)境以及形勢政策等等。所以，預算編制人員需要對有關(guān)房地產(chǎn)管理的影響因素具有詳細的了解。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍廣，業(yè)務(wù)內(nèi)容復雜且多。譬如前端的土地征地，后期的項目開發(fā)與建設(shè)等等。每一環(huán)節(jié)需要對接的部門與供應商等都不同，這對于企業(yè)整體的業(yè)務(wù)水平提出了較高的要求。最后一點，房地產(chǎn)項目施工期長，從項目開始到結(jié)束通常需要三到五年的時間，這也意味著資金的回報周期長，對于企業(yè)的全局管理也提出了更高的要求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理關(guān)鍵點

（一）構(gòu)建良好的全面預算管理環(huán)境

良好的預算管理環(huán)境是全面預算管理有效執(zhí)行的基礎(chǔ)。當前受到高紅利時期經(jīng)營理念的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理的過程中，過分重視項目開發(fā)，忽視了對于項目的預算管理，從而容易導致預算失控的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先應注重轉(zhuǎn)變管理理念，加強對全面預算管理的重視程度，并完善全面預算管理開展的相關(guān)措施。其次，在全面預算管理的建設(shè)過程中，企業(yè)應不僅需要考慮全面預算管理本身執(zhí)行的必然需求，同時也需要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的實際狀況，根據(jù)實際狀況綜合編制全面預算管理的流程控制制度以及組織責任。最后，企業(yè)也應重視對于預算管理職能部門的建設(shè)，應專門配備預算管理人員進行編制與監(jiān)管等工作，從而更好地推動全面預算工作的有效落實與展開。

（二）靈活運用全面預算管理編制方法

全面預算編制工作的規(guī)范性與標準化對于后續(xù)預算執(zhí)行等具有重要影響，能夠確保整體預算管理的質(zhì)量與水平。在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的當下，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對業(yè)務(wù)預算編制工作的重視程度，借助全面預算管理彌補自身經(jīng)營的不足，從而更好地落實發(fā)展規(guī)劃，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。在實際進行業(yè)務(wù)預算編制的過程中，房地產(chǎn)應格外重視對預算編制方法的合理運用。在進行預算管理的過程中，需要額外考慮經(jīng)營預算以及資金預算等內(nèi)容。同時在進行編制的過程中，應嚴格按照“5W1H1N”的要求進行，應綜合考慮活動內(nèi)容、時間、地點、人員以及資源等諸多要素，在預算中做好商務(wù)計劃、業(yè)務(wù)計劃以及資金計劃等的有效聯(lián)動。最后，在開展預算方案編制的同時，企業(yè)也需注重結(jié)合大量的信息資料做好評估工作，應分析預算方案的前瞻性，確保其既能夠符合企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的需求，同時也能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)預期利潤，推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）加強全面預算執(zhí)行過程管理

執(zhí)行是全面預算管理的重要環(huán)節(jié)。在實際進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，企業(yè)應注重認真落實全面預算管理方案，將預算方案視作指令執(zhí)行。首先，在實際執(zhí)行預算方案的過程中，應將預算目標進行科學分解，將其落實到房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)之中，構(gòu)建全面的責任體系，并結(jié)合重要性原則與經(jīng)濟性原則，嚴格控制項目開發(fā)成本以及資金支付等流程，以此來確保預算管理的可靠性與有效性。其次，在全面預算執(zhí)行的過程中，應確保對執(zhí)行結(jié)果的監(jiān)控與分析。房地產(chǎn)企業(yè)專職預算人員應全面跟蹤企業(yè)預算執(zhí)行狀況，并將實際狀況與預算進行比對，分析其差異及差異背后形成的原因，優(yōu)化管理運行方法，以最大程度消除執(zhí)行差異。再次，已經(jīng)執(zhí)行的預算方案一般情況下不得做出調(diào)整，除非市場環(huán)境或者經(jīng)濟政策發(fā)生重大變故。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還需注重加強對全面預算執(zhí)行結(jié)果的考核?？己丝梢詮亩ㄐ院投績蓚€角度來進行，應與員工個人發(fā)展以及薪酬、培訓等項目掛鉤，以提升考核的準確性和有效性，促進全面預算管理發(fā)揮效用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問題

（一）管理模式與體系落后

雖然當前很多企業(yè)已經(jīng)意識到了內(nèi)部管理的重要性，大力開展全面預算管理，但重視程度依然不足，相關(guān)制度建設(shè)仍存在缺陷，部門之間也仍難以形成有效合力。不少房地產(chǎn)企業(yè)在項目的開發(fā)與建設(shè)過程中，依然只注重預算管理工作，沿用傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式，忽視了預算管理的全面性，這容易對企業(yè)的運營造成不利影響。實際上，預算管理僅僅是財務(wù)管理的一部分，如果過分夸大預算管理的作用，則容易導致預算管理體系不明確以及缺少人力等狀況，從而影響最終的管理效果。

（二）全面預算管理的信息化水平較低

全面預算管理較為依賴數(shù)據(jù)信息的收集與分析，只有數(shù)據(jù)足夠真實、可靠才能夠更加詳細地反映出企業(yè)預算管理中存在的問題，并據(jù)此制定更加具有針對性的解決方案。然而從目前的發(fā)展狀況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然有在引入新進的信息技術(shù)與手段，但他們大多將其放在生產(chǎn)與建設(shè)領(lǐng)域，很少應用于管理以及預算編制等方面。這使得預算編制缺乏足夠的數(shù)據(jù)支撐，從而容易導致其科學性與合理性的不足。

四、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的具體措施

（一）針對內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化

要想確保全面預算管理工作的可靠性與準確性，首先應從內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化開始。第一，要注重為全面預算管理提供良好的環(huán)境，要確保全面預算管理能夠有效地展開。要在思想層面上引起員工的重視，讓員工意識到全面預算管理的重要性。可以嘗試從企業(yè)文化層面入手，將全面預算管理融入企業(yè)日常管理制度中，通過制度的制約和引導潛移默化地影響員工，進而調(diào)動員工參與的積極性。第二，應專門就全面預算管理工作建立相對應的預算管理部門。預算管理盡管并不能夠代表整體財務(wù)管理工作，但其工作性質(zhì)特殊，且與行業(yè)之間的聯(lián)系較為緊密，因而需要建立專門的機構(gòu)進行管理。第三，為了加強部門間的合作與聯(lián)系，提升部門間工作的緊密性，預算管理機構(gòu)還應擔負起協(xié)調(diào)各部門之間的職能。要在全面預算管理的執(zhí)行過程中，平衡好基層工作人員以及高層領(lǐng)導和中間管理層之間的關(guān)系，通過工作職能的合理化分配來增進不同部門人員之間的交流與溝通，同時還確保高層領(lǐng)導精神以及指令下達的及時性與有效性，幫助領(lǐng)導更好地掌握公司整體運營的情況以及全面預算管理的執(zhí)行狀況，從而凝聚企業(yè)整體，在最大程度上避免信息不對等以及信息閉塞等問題，為全面預算管理的實行打下堅定的基礎(chǔ)。

（二）合理化管理目標與體系的制定

全面預算管理中全面是重中之重。要想充分發(fā)揮全面預算管理的作用，就不能采取過于生硬的手段，應從管理核心以及管理目標等層面入手，落實好具體的管控措施，以此來提升運營水平。在全面預算管理中，年度預算以及項目預算是主要內(nèi)容。從具體層面來講，年度預算主要包括一年度的總效益與成本，項目預算主要包括項目開發(fā)周期內(nèi)的成本與效益。所以，在實際管理過程中，應注重結(jié)合重點開展全面預算管理工作，要結(jié)合上述方面制定好管控體系對整體項目實行全面的精細化管理。對于項目預算而言，要結(jié)合成本與效益制定預期規(guī)劃與預期目標，并將管理重點放在項目上，完善預算管理的具體細節(jié)。而對于年度預算來說，則應該從運營預算以及日常預算入手，二者關(guān)乎年度的預算執(zhí)行狀況，應從全局出發(fā)，結(jié)合日常細節(jié)匯總并編寫年度預算，以使得企業(yè)與項目之間的發(fā)展更具協(xié)調(diào)性。

（三）加強預算管理的信息化建設(shè)

信息化技術(shù)是企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的重要趨勢與途徑。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，不能僅將信息技術(shù)著眼于工程建設(shè)方面，同時還要拓展目光，將信息技術(shù)應用于財務(wù)管理方面。應從企業(yè)的實際需求出發(fā)，借助于現(xiàn)代信息技術(shù)完善預算管理，提高其信息化建設(shè)程度，以更好地提升企業(yè)整體的管理水平。首先，企業(yè)應建立完善的預算管理信息平臺。應將財務(wù)系統(tǒng)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)以及預算管理等系統(tǒng)的端口統(tǒng)一起來，使得不同系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)可以流通。同時，企業(yè)還應注重完善對各部門之間的工作安排與協(xié)調(diào)，以使得預算管理部門能夠借助于同一平臺收集不同部門的財務(wù)數(shù)據(jù)，提高不同部門之間的溝通效率，進而保證財務(wù)數(shù)據(jù)的及時性與全面性，為后期預算分析與執(zhí)行提供可靠的理論依據(jù)。其次，企業(yè)可以將預算數(shù)據(jù)的分析與生成過程放到預算管理平臺上進行，借助于信息技術(shù)進行數(shù)據(jù)分析不僅可以避免人為失誤、提高分析結(jié)果的可靠性，同時也能夠保證預算管理部門以及管理層領(lǐng)導對于企業(yè)整體運營的掌握情況，從而更有助于應對突發(fā)狀況，提高企業(yè)運營與管理的穩(wěn)定性。最后，企業(yè)還可以在預算管理平臺中構(gòu)建與預算額度上限與警告機制。該種機制建立的目的是幫助企業(yè)更好地執(zhí)行預算目標，可以在預算額度超標時及時引起企業(yè)的警覺，并制定解決對策，快速確定預算變更的具體內(nèi)容。

（四）增加預算管理權(quán)限，調(diào)整預算目標

為了更好地發(fā)揮全面預算管理的實效性，提升企業(yè)整體運營的效率與水平，房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理的過程中，可以適當增加預算管理的權(quán)限。應根據(jù)企業(yè)內(nèi)部管理的實際狀況，對部門責任人以及項目公司的權(quán)限進行適當?shù)胤艑?，使得其可以在特殊情況下自行調(diào)整不同項目的費用以及額度，并對調(diào)整的具體狀況進行報備與說明。如果調(diào)整額度過大或者出現(xiàn)超額支付等情況，則應該按照具體的預算管理制度以及預算管理規(guī)范執(zhí)行。其次，在預算管理實施的過程中，為了進一步完善全面預算的內(nèi)容，提升其合理性。房地產(chǎn)企業(yè)也應該專門加強對預算執(zhí)行的監(jiān)督力度，預算管理人員應及時跟蹤各預算的實行過程，并分析具體情況與預算的差異點，找出背后的癥結(jié)所在，對癥下藥，以更好地提升整體業(yè)務(wù)實行的合理性。最后，全面預算管理在執(zhí)行的過程中一般情況下不能隨意進行更改，這樣會導致企業(yè)整體管理的混亂。除非市場環(huán)境以及經(jīng)營狀況出現(xiàn)重大變更，為了及時止損企業(yè)才可以對預算目標進行彈性調(diào)整。

（五）推動預算分析與考核的系統(tǒng)化發(fā)展

分析預算以及預算考核是推動企業(yè)全面預算管理有效實行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。從當前房地產(chǎn)企業(yè)預算分析與考核的狀況來看，主要應從以下幾方面著手進行優(yōu)化。首先，企業(yè)應注重開展全面預算前匯報模式。應在預算管理執(zhí)行前制定好預算分析以及預算的具體規(guī)劃，要結(jié)合企業(yè)的實際利潤需求以及企業(yè)發(fā)展的實際狀況進行合理制定，并通過經(jīng)營分析會等形式逐步完善相應盈利指標的制定。此外，在全面預算管理的過程中，各部門也應根據(jù)發(fā)展階段的不同制定開展預算分析專項匯報，并結(jié)合執(zhí)行結(jié)果進行綜合分析。幫助企業(yè)趨利避害，更好地完善預算分析與規(guī)劃。最后，企業(yè)在發(fā)展的過程中，還應該結(jié)合預算管理優(yōu)化預算考核系統(tǒng)，應將其與業(yè)績考評等緊密結(jié)合，同時在其中加入激勵機制以及獎懲措施，以更好地激發(fā)員工執(zhí)行預算管理的積極性?？傮w來說，房地產(chǎn)企業(yè)應注重完善全面預算管理系統(tǒng)，將前瞻性與客觀性作為主要管理原則，及時根據(jù)系統(tǒng)內(nèi)部信息進行動態(tài)的預算調(diào)整，以更好地推動企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

五、結(jié)束語

全面預算管理是一種科學的內(nèi)部管理手段，其對于企業(yè)運營的各方面都具有積極影響。在新時期，房地產(chǎn)企業(yè)要意識到全面預算管理的重要性，并結(jié)合自身的特征以及行業(yè)發(fā)展特點謀劃布局，合理化預算編制，落實好重點預算內(nèi)容，緊抓全面預算管理的關(guān)鍵因素，從而更好地推動預期效益與戰(zhàn)略目標的統(tǒng)一。