商業(yè)地產(chǎn)運營風(fēng)險因素分析

崔少華 北京華旭顥城企業(yè)管理有限公司

目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨著復(fù)雜多變的外部市場環(huán)境，加之其自身具有的高收益與高風(fēng)險協(xié)同的特征，如何有效強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)運營管理工作已成為從事房地產(chǎn)行業(yè)人員的重要研究課題?；诖?，相關(guān)人員需要對商業(yè)地產(chǎn)運營風(fēng)險管理中存在的問題進(jìn)行全面深入地探究，建立科學(xué)完善的運營管理體系及風(fēng)險管理流程，從而有效降低商業(yè)地產(chǎn)運營風(fēng)險，對探索其運營風(fēng)險管理模塊起到重要意義。

一、商業(yè)地產(chǎn)運營風(fēng)險的特點

（一）復(fù)雜性

相比于其他類別地產(chǎn)，如住宅、廠房等，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)內(nèi)容復(fù)雜繁瑣，整個流程如下：項目策劃→工程選址→建設(shè)施工→招商運營→合同簽訂→物業(yè)管理等內(nèi)容，地產(chǎn)企業(yè)對項目整體的運營管理是決定這一過程中每一項環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量，還直接影響了商業(yè)地產(chǎn)是否能順利開展。正因其運營流程的復(fù)雜多樣，使其與其他地產(chǎn)運營管理模式存有較大差別，受到風(fēng)險影響的類別及程度也大相徑庭，加之其工程項目本身的不確定因素，使得風(fēng)險更加復(fù)雜。正因如此，在商業(yè)地產(chǎn)運營管理中，企業(yè)管理人員需要明確分辨影響運營管理體系穩(wěn)定運行的風(fēng)險因素，做到有的放矢、針對性解決。

（二）階段性

根據(jù)從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人員的調(diào)查數(shù)據(jù)分析結(jié)果，可以初步判斷出商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險具有一定的階段性特征，其風(fēng)險因素大小與工程項目進(jìn)展的不同階段有著密切關(guān)聯(lián)，并且這一風(fēng)險因素難以由地產(chǎn)企業(yè)本身完全掌控，只能通過風(fēng)險規(guī)避和風(fēng)險控制等相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對手段，來避免或降低其對商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)造成不利影響。在項目規(guī)劃與研究階段，可能會受到宏觀調(diào)控政策等方面的影響；在項目設(shè)計與建設(shè)階段，容易受到建設(shè)資金、施工技術(shù)等方面的影響；在項目宣傳與推廣階段，則會與房地產(chǎn)市場需求及社會經(jīng)濟(jì)變動等因素影響，使其運營風(fēng)險明顯增大。針對商業(yè)地產(chǎn)運營風(fēng)險具有一定的階段性特點，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用動態(tài)眼光正確面對不同風(fēng)險。

（三）不均衡性

在商業(yè)地產(chǎn)運營風(fēng)險管控中，除了有風(fēng)險因素多樣性的特點，還具有不同類別的風(fēng)險對工程項目影響程度差異化的特點，體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)運營風(fēng)險的不均衡性。根據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，影響房地產(chǎn)運營風(fēng)險最高的是經(jīng)濟(jì)因素，如投資風(fēng)險、融資風(fēng)險等；其次是國家頒發(fā)新的政策、規(guī)范等因素，如信用貸款、存儲利率等；運營風(fēng)險影響程度最低的是項目管理因素，如技術(shù)應(yīng)用、人員調(diào)配等。

（四）長期性

商業(yè)地產(chǎn)項目往往涉及項目策劃、工程選址、建設(shè)施工、招商運營、合同簽訂、物業(yè)管理等流程，導(dǎo)致項目周期往往是長期的，對應(yīng)的回報周期也相應(yīng)較長。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目通常追求是增值，而不是現(xiàn)值。時間賦予資產(chǎn)增值溢價，同時，在溢價的過程中伴隨著不確定性風(fēng)險。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運營中存在的風(fēng)險因素

（一）宏觀調(diào)控

自從我國改革開放政策的實施，促使我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向快車道，改善了我國廣大人民群眾的生活質(zhì)量，其中的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用。但從國家經(jīng)濟(jì)的宏觀角度來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的騰飛發(fā)展一定程度上激化了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的隱患問題，好比1929年美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就是由房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致股市大崩潰，并且相似事例不在少數(shù)。這就要求國家及政府部門應(yīng)當(dāng)運用經(jīng)濟(jì)、法律等方式，采取宏觀調(diào)控手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，如住房價格、擔(dān)保貸款等，維持房地產(chǎn)市場供需平衡，緩和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡引發(fā)的矛盾等積極作用，根本上避免房地產(chǎn)泡沫引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)現(xiàn)象發(fā)生，從而為我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。但在宏觀調(diào)控政策落實中，存在一定困難，并對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響。

一方面，商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)險受宏觀調(diào)控政策的影響較大。宏觀調(diào)控可分為財政、貨幣政策兩類，一是財政調(diào)控，即以調(diào)整支出和稅收方式，達(dá)到對城鎮(zhèn)居民可支配收入調(diào)整目標(biāo)，如果商業(yè)地產(chǎn)市場泡沫較大，則提高相關(guān)稅率，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)較重，利潤較低，投資與收益不平衡，致使資金鏈鍛煉而影響企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力；二是貨幣調(diào)控，即改變市面流通貨幣量及存儲利率，對房地產(chǎn)市場需求進(jìn)行調(diào)控，如果商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量較多，但市場實際需求量較小，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品空置率提高，銷售租賃價格降低，對房地產(chǎn)企業(yè)利潤造成影響。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險。在宏觀調(diào)控過程中，受金融資金影響，商業(yè)地產(chǎn)市場必然發(fā)生震蕩，人工費、材料費等成本費用增加，促使房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)成本超出預(yù)期目標(biāo)，容易引發(fā)企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂的風(fēng)險，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目無法繼續(xù)，需要新增融資，形成惡性循環(huán)[1]。

（二）項目規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)在面對一些大型商業(yè)地產(chǎn)項目時，可能由于項目建設(shè)經(jīng)驗欠缺，或是高度專業(yè)化認(rèn)識不足等問題，導(dǎo)致在實際項目規(guī)劃過程中相關(guān)風(fēng)險問題頻發(fā)。相比于住宅配套商業(yè)項目，這些大型商業(yè)地產(chǎn)項目無論是從開發(fā)建設(shè)，或是管理模式等方面都與其存在明顯差異，寫字樓部分主要以大型企業(yè)租賃為主，商業(yè)部分以大型品牌和連鎖商家為主要客戶來源，能夠成功吸引相應(yīng)的客戶群體是項目運營風(fēng)險管理中的關(guān)鍵點。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃來講，當(dāng)前主要受到這三方面影響：一是商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)位置，要具有良好的市場支撐和明確的商業(yè)定位，簡單而言，緊靠城市商業(yè)圈、中心地區(qū)或科技政策受益區(qū)域等，擁有廣大的客戶群體；二是商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計滿足專業(yè)需求，商業(yè)建筑設(shè)計、動態(tài)區(qū)域、公共道路設(shè)計、綠化園林設(shè)計、消防設(shè)計等；三是商業(yè)地產(chǎn)項目滿足客戶的專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)；這就對商業(yè)地產(chǎn)項目前中期規(guī)劃設(shè)計提出較高要求。

第一，項目規(guī)劃專業(yè)風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃較為復(fù)雜，包含寫字樓、商鋪、餐飲等，并且周邊交通環(huán)境車流復(fù)雜，需在規(guī)劃設(shè)計中考慮消防疏通道等多種因素，如果這一工作中某項環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，可能導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃的不科學(xué)、不合理，為項目后期運營管理帶來風(fēng)險因素，如機(jī)電線路、消防通道等設(shè)施整改。第二，項目規(guī)劃選址風(fēng)險。在實際項目規(guī)劃設(shè)計中，商業(yè)地產(chǎn)項目選址與整個地產(chǎn)項目定位是否和城市化建設(shè)布局相輔相成有著密切聯(lián)系，如果盲目選址對其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，未曾考慮宏觀政策支持、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通配套、人口分層及其他相關(guān)配套等因素的影響，則會存在較大的商業(yè)風(fēng)險，并為項目招商引資等環(huán)節(jié)的運營管理工作帶來困難。第三，項目規(guī)劃需求風(fēng)險?，F(xiàn)如今，商業(yè)地產(chǎn)項目已由單一的模式發(fā)展至集辦公、購物、美食、休閑、娛樂等于一體的綜合體模式，迎合客戶多樣性需求。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能按照消費市場需求規(guī)劃項目布局，比如空間效果不符合項目定位、外觀風(fēng)格變化單一、建筑固有元素缺乏人情味等，則難以取得良好成果。

（三）項目投資

商業(yè)地產(chǎn)作為具有高額經(jīng)濟(jì)附加值的行業(yè)，對加快優(yōu)化社會生產(chǎn)要素配置、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)社會資源消費結(jié)構(gòu)、通過招商引資解決居民就業(yè)等方面均起到重要作用。但其本身具有投資體量大、投資性質(zhì)差異明顯、投資依據(jù)較為復(fù)雜等多重性質(zhì)，需要對商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理中的項目投資風(fēng)險進(jìn)行精準(zhǔn)估算、正確分析，為房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避投資風(fēng)險隱患問題奠定堅實基礎(chǔ)。同時，在商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策中，由于極易受到各方風(fēng)險因素影響，還需在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的風(fēng)險防范與管理，為商業(yè)地產(chǎn)項目實現(xiàn)長期性收益起到重要指導(dǎo)作用。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險，在對投資風(fēng)險影響因素進(jìn)行分析過程，研究人員發(fā)現(xiàn)主要由以下四點原因所導(dǎo)致投資管理中出現(xiàn)風(fēng)險問題。

一是缺乏市場調(diào)研意識。在商業(yè)地產(chǎn)項目的市場調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)調(diào)研人員對商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研內(nèi)容了解不夠透徹，未能按照規(guī)定流程完成調(diào)研計劃，或是信息獲取渠道狹窄，使得信息不夠全面，無法為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投資風(fēng)險提供數(shù)據(jù)支持；二是缺乏創(chuàng)新意識。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新意識不強(qiáng)，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項目融投資階段，習(xí)慣依據(jù)他人投資成功經(jīng)驗進(jìn)行一板一眼地模仿，無法依據(jù)以往投資來創(chuàng)新自身核心市場競爭力，并且企業(yè)中缺乏一批創(chuàng)新投資性人才，使得房地產(chǎn)企業(yè)無法適應(yīng)新形勢市場變化，導(dǎo)致企業(yè)項目投資風(fēng)險因素較大；三是缺乏科學(xué)規(guī)劃，在實際商業(yè)地產(chǎn)項目投資管理中，多數(shù)企業(yè)僅憑主觀臆斷衡量項目實際價值，便進(jìn)行盲目性投資，不但對自身財政資金運轉(zhuǎn)造成影響，并對企業(yè)整體效益起到負(fù)面作用，加之部分政府部門宏觀調(diào)控干預(yù)，極易造成地產(chǎn)項目租賃價格較高從而導(dǎo)致租賃空置等問題；四是融資來源渠道單一，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長期負(fù)債率居高不下，使其承擔(dān)著沉重的銀行債務(wù)壓力，加之房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，并以抵押方式為主要融資手段，如果國家頒布相關(guān)政策調(diào)整等，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運營管理中出現(xiàn)金融風(fēng)險，甚至資金鏈斷裂使得企業(yè)難以持續(xù)。

（四）招商定位

招商定位在商業(yè)地產(chǎn)項目中占據(jù)重要地位，正確的定位貫穿于商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的始終，無論是在前期的項目規(guī)劃，還是在后期的招商運營等階段。但有些房地產(chǎn)企業(yè)錯誤認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)運營管理中招商環(huán)節(jié)是至關(guān)重要的，只顧著思考如何圓滿完成招商工作，而忽視對商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃等方面工作，如果不加調(diào)整的沿襲住宅地產(chǎn)的運營模式，為了早日回籠資金獲取利潤，而不注重商業(yè)地產(chǎn)的整體定位，同時，過于追求短期利益、招商過程中不分主次，不加篩選，有租便租，勢必會為其埋下風(fēng)險隱患。現(xiàn)如今，商業(yè)地產(chǎn)項目招商定位過程主要有如下三種常見的管理模式：

第一，產(chǎn)權(quán)式商品全零售，全零售模式下品類商戶過戶關(guān)注提高自身商鋪經(jīng)營形象，忽視公共空間，難以進(jìn)行統(tǒng)一管理，甚至一些商戶應(yīng)用這一操作模式脫離該商業(yè)地產(chǎn)項目，為后期運營風(fēng)險管理造成較大困擾。第二，租售并存，將商業(yè)地產(chǎn)項目中的產(chǎn)權(quán)分割，使得原本具有整體性的商業(yè)地產(chǎn)布局環(huán)境發(fā)生變化，大品牌及連鎖店等調(diào)研結(jié)果不理想，從而出現(xiàn)不進(jìn)不跟，使得房地產(chǎn)企業(yè)實際收益與預(yù)期相差太遠(yuǎn)。同時分隔出售導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，對未來整體產(chǎn)權(quán)變更帶來難以承受的風(fēng)險。第三，行業(yè)品牌租賃。一些房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)整體定位到符合政策發(fā)展中心領(lǐng)域的某一個行業(yè)，比如科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，并限制客戶群體為行業(yè)內(nèi)具有較大潛力的新型企業(yè)，對行業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性與確定性具有較強(qiáng)的依賴性，新型企業(yè)本身的不穩(wěn)定性或行業(yè)的整體下行導(dǎo)致的欠租或空置，給商業(yè)地產(chǎn)帶來運營的較大不確定性風(fēng)險。

三、商業(yè)地產(chǎn)項目運營風(fēng)險管理的有效策略分析

（一）強(qiáng)化項目運營風(fēng)險識別估量

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)項目運營風(fēng)險的識別，避免出現(xiàn)重要風(fēng)險點遺漏問題，通過構(gòu)建運營風(fēng)險識別管理體系，全面識別當(dāng)前風(fēng)險現(xiàn)狀，估量以下幾方面的風(fēng)險問題：一是項目規(guī)劃風(fēng)險，即因其開發(fā)具有地域性特點或者政策性，由政府部門對商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃變更的風(fēng)險；二是內(nèi)部控制風(fēng)險，即企業(yè)經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)不一致，委托代理等問題，加上內(nèi)控制度和監(jiān)管部門均未能發(fā)揮相關(guān)作用導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運營的內(nèi)控風(fēng)險；三是施工質(zhì)量風(fēng)險，即項目新建或改造的過程中因施工計劃未能按期履約，導(dǎo)致后期項目進(jìn)度延誤，或是施工不當(dāng)監(jiān)理不查出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題等；四是資金風(fēng)險，即因商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)期較長，企業(yè)資金鏈面臨緊張問題[2]。

（二）優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)流程

第一，注重商業(yè)地產(chǎn)項目立項管理。結(jié)合工程項目實際情況編制建議書，評估商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)中各環(huán)節(jié)風(fēng)險，并對其可行性報告進(jìn)行審核。同時，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)，建立健全預(yù)算編制與審核制度并要及時上報和調(diào)整超出預(yù)算的部分。第二，加強(qiáng)工程項目招標(biāo)管理。商業(yè)地產(chǎn)項目要采取公開招標(biāo)方式，應(yīng)不斷加強(qiáng)投標(biāo)資格審核管理，建立健全招投標(biāo)管理制度，明確商業(yè)地產(chǎn)項目招標(biāo)范圍、方式等內(nèi)容，并對投標(biāo)人信息進(jìn)行嚴(yán)格保密，避免出現(xiàn)暗箱操作、后臺操作等違規(guī)現(xiàn)象，不斷優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境。第三，優(yōu)化工程項目設(shè)計及施工管理。房地產(chǎn)企業(yè)需要完善商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計變更審批制度，嚴(yán)格把控設(shè)計變更審批流程和審批制度，盡可能減少因施工變更導(dǎo)致的項目成本增加等風(fēng)險問題。同時監(jiān)管施工質(zhì)量，保證項目按照規(guī)劃既定完成。

（三）增強(qiáng)內(nèi)部和外部監(jiān)管

對內(nèi)建立健全內(nèi)控制度，從目策劃、工程選址、建設(shè)施工、招商運營、合同簽訂、物業(yè)管理等流程設(shè)立符合每個風(fēng)險關(guān)鍵點的內(nèi)控流程，以確保商業(yè)地產(chǎn)項目的整體運營風(fēng)險在管控目標(biāo)以內(nèi)，是企業(yè)能夠承受的風(fēng)險紅線；對外，各項政策的實施和各項監(jiān)管的要求，都使得企業(yè)必須遵守外部監(jiān)管的規(guī)定，通過上報數(shù)據(jù)的過程來調(diào)整自身的經(jīng)營管理不足，從而提早開始規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理風(fēng)險。

（四）增加風(fēng)險管理方式

除了通過內(nèi)控監(jiān)督和外部監(jiān)管等提前應(yīng)對的風(fēng)險規(guī)避措施，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過增加風(fēng)險轉(zhuǎn)移等方式來管理商業(yè)地產(chǎn)項目的運營風(fēng)險。例如通過投保等方式轉(zhuǎn)移項目運營中所可能面對的意外導(dǎo)致的財產(chǎn)損失等風(fēng)險。通過引入私募投資基金等方式來豐富商業(yè)地產(chǎn)項目的資金來源，并同時以來私募投資的專業(yè)項目投資經(jīng)驗降低項目運營的風(fēng)險。

四、結(jié)論

綜上所述，整個項目的運營管理的每一個階段都十分重要，做好本身的事務(wù)之后，還要依賴于外部宏觀環(huán)境的正向支持，外部宏觀環(huán)境往往瞬息萬變，且不能由項目掌控，不確定性較高，風(fēng)險和收益相對也更高。因此，面臨復(fù)雜多面的內(nèi)外環(huán)境，使得商業(yè)地產(chǎn)運營風(fēng)險管理難度較大，需要從宏觀調(diào)控、項目規(guī)劃、項目投資及招商選定等多方角度對其風(fēng)險因素展開深入分析，通過做好商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險識別評估，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)流程，提高先進(jìn)信息技術(shù)推廣應(yīng)用等措施，更好地提高商業(yè)地產(chǎn)項目運營風(fēng)險防范能力，推動房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的同時，實現(xiàn)有效的風(fēng)險控制。