貸貸相傳？

孫陽(yáng)　陳鏡安

“又想辦法來(lái)割我爺爺?shù)木虏肆恕?、“買一套房坑三代人”、“真是絕貸風(fēng)華、貸貸相傳”……2月16日，南寧“百歲貸”營(yíng)銷海報(bào)事件網(wǎng)絡(luò)傳播，引起了網(wǎng)友們的廣泛討論。 據(jù)南都灣財(cái)社記者了解，該事件為南寧某房企公司營(yíng)銷海報(bào)，海報(bào)提及“重磅利好，貸款年齡最長(zhǎng)達(dá)100歲”，下面通過(guò)一行小字標(biāo)注“子女作為共同借款人，最長(zhǎng)可貸至100歲”，同時(shí)該海報(bào)還注明具體貸款政策以各大銀行公告為準(zhǔn)。

2月16日，南都·灣財(cái)社記者撥通了海報(bào)上所留的銷售電話，南寧建發(fā)養(yǎng)云項(xiàng)目顧問(wèn)告訴南都灣財(cái)社記者，“海報(bào)不是我們做的，我們沒(méi)有收到通知，這邊還不支持這個(gè)（政策）。”同時(shí)，建發(fā)房產(chǎn)方面很快對(duì)此有所回避，建發(fā)南寧客戶關(guān)系部的客服告知媒體“此為烏龍事件”，正在撤回這個(gè)宣傳。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“子女利用老年人購(gòu)房資格購(gòu)房，然后為老年人償還貸款，所謂百歲貸，其實(shí)就是一種接力貸?？傮w上是一種打擦邊球的做法，炒作太多不排除后續(xù)會(huì)有管控或規(guī)范的操作?！?/p>

“這個(gè)項(xiàng)目提出百歲貸，其實(shí)就是通過(guò)這種劍走偏鋒的、出奇的、吸睛的手法，開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)和營(yíng)銷，吸引購(gòu)房者買房，而且是貸款買房?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這樣的方式目的是推動(dòng)房子銷售。

值得一提的是，在“百歲貸”出圈的前不久，“南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的消息沖上熱搜，該消息同樣源自部分樓盤(pán)的宣傳。

只是相比于“百歲貸”，可貸款至80歲的政策真實(shí)性更高，南寧部分銀行在接受有關(guān)媒體采訪時(shí)也承認(rèn)確有此事。南都灣財(cái)社記者曾致電中信銀行南寧青秀區(qū)某分行個(gè)貸經(jīng)理，該經(jīng)理接受采訪時(shí)指出該政策已經(jīng)在執(zhí)行，“例如您父親51歲了，他就可以申請(qǐng)29年的房貸，目前政策還需進(jìn)一步明確?！?/p>

按照此政策，需要主貸人年齡與借款期限之和不超過(guò)80年即可。

那么貸款到100歲又是怎么回事兒呢？

根據(jù)多家媒體報(bào)道，建發(fā)銷售人員的解釋是：“100歲是指借款人70歲，加上子女做共同借款人，貸款年限最長(zhǎng)就到100歲了。”

“房貸年齡期限延長(zhǎng)”本質(zhì)是增加部分購(gòu)房者的貸款時(shí)長(zhǎng)，進(jìn)而釋放中年及中老年購(gòu)房群體的部分購(gòu)房需求，但單看某一政策，效果不會(huì)很大，也無(wú)法讓樓市迅速回升。必須多種政策疊加，才能紓困需求端。接力貸總體上是一種打擦邊球的做法，若是炒作太多，不排除后續(xù)會(huì)有信貸政策管控或規(guī)范的操作。

據(jù)該項(xiàng)目顧問(wèn)向南都灣財(cái)社記者介紹，“目前的貸款人最高年齡要看銀行，有的銀行為65歲，有的為69歲?！钡J款年齡限制依舊為70年，可以接、合力貸到70歲，“即以老人的名字買房，子女做擔(dān)保，最長(zhǎng)可以到70歲，目前銀行給我們的培訓(xùn)是這樣”。

該顧問(wèn)表示，目前的合作銀行包括工行、建行、農(nóng)行、交通銀行等，年齡限制都是一樣的70年。

南都灣財(cái)社記者注意到，早在2018年年底，杭州就有銀行執(zhí)行了類似子女作為共同借貸人的政策。據(jù)悉，當(dāng)年杭州該銀行的這一政策，是為了防止銀行風(fēng)險(xiǎn)，推出的一款“接力貸”產(chǎn)品，最高貸款年限仍為30年。實(shí)則相比原先規(guī)定最長(zhǎng)可貸到70周歲，延長(zhǎng)了10年。

所謂接力貸，即以父母的購(gòu)房資格買房，當(dāng)父母的貸款年限或償還貸款能力有限時(shí)，子女在作為共同借款人的同時(shí)為父母提供擔(dān)保，雙方共同承擔(dān)還貸責(zé)任。

這即是說(shuō)，假設(shè)目前南寧銀行最高貸款年齡到70歲政策已在執(zhí)行，那么子女來(lái)做“接力貸”，用子女的年紀(jì)可以再貸30年，70歲加30年正好是100歲。

“房貸年齡期限延長(zhǎng)”本質(zhì)是增加部分購(gòu)房者的貸款時(shí)長(zhǎng)，進(jìn)而釋放中年及中老年購(gòu)房群體的部分購(gòu)房需求。李宇嘉認(rèn)為，該政策對(duì)年齡較大的購(gòu)房者，有一定的促進(jìn)作用。當(dāng)下，各地都在積極扶持樓市，政策正在形成疊加，對(duì)需求端增加支撐力度。但是單看某一政策，效果不會(huì)很大。即便是限購(gòu)取消、利率下降，也無(wú)法讓樓市迅速回升。必須多種政策疊加，才能紓困需求端。

而對(duì)于南寧“百歲貸”事件，李宇嘉指出，房貸是內(nèi)地城市最優(yōu)質(zhì)的貸款。但現(xiàn)在，居民提前還貸，不愿意承貸買房，這對(duì)銀行、開(kāi)發(fā)商、地方政府都是共輸?shù)慕鉀Q。所以，各方都在想方設(shè)法推動(dòng)市場(chǎng)回升，特別是今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)壓力較大的情況下，對(duì)商品房銷售有了任務(wù)。

“買房子貸款可以貸掉孩子的未來(lái)?！痹谠撌录W(wǎng)絡(luò)廣泛流傳的同時(shí)，有專家認(rèn)為可以促進(jìn)樓市回暖，但也有網(wǎng)友則質(zhì)疑這樣的政策是否合乎常理和規(guī)范。

李宇嘉對(duì)此提到，需要關(guān)注，百歲貸是否有下一代接力，否則很難推進(jìn)下去。另外，就目前來(lái)看，披露的信息顯示，只是某一家銀行合作某一個(gè)項(xiàng)目，可能只是為了營(yíng)銷，其能起到的作用比較小。具體是否合規(guī)，還有待金融監(jiān)管部門的發(fā)聲。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣提到了合規(guī)的問(wèn)題。“此類事件最早實(shí)際上和接力貸的關(guān)系似乎不大，但現(xiàn)在此類海報(bào)似乎都指向了接力貸，即都是屬于‘子女利用老年人購(gòu)房資格購(gòu)房，然后為老年人償還貸款’?！彼M(jìn)一步提到，接力貸總體上是一種打擦邊球的做法，若是炒作太多，不排除后續(xù)會(huì)有信貸政策管控或規(guī)范的操作。

同時(shí)他還建議到，此類事件對(duì)于房企營(yíng)銷部門是有警示的?？赡艹霭l(fā)點(diǎn)是為了吸引一些特殊購(gòu)房群體購(gòu)房，即落實(shí)寬松的房貸辦理?xiàng)l件。但是在目前網(wǎng)絡(luò)社會(huì)，一些辣眼睛的海報(bào)很容易傳播，這也要求房企策劃部門稍微注意營(yíng)銷口徑，防范一張小海報(bào)引發(fā)輿論事件。

2月22日，第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，農(nóng)業(yè)銀行針對(duì)雄安購(gòu)房者的商業(yè)貸款推出了一款新產(chǎn)品——“連心貸”，即將未婚男女朋友作為共同還款人，增強(qiáng)購(gòu)房者的貸款額度、減少貸款方面的違約風(fēng)險(xiǎn)。一財(cái)報(bào)道此事的焦點(diǎn)在于，若是夫妻或家庭成員作為共同還款人可以理解，但是未婚男女朋友作為共同還款人，容易引起顧慮和質(zhì)疑。

樓市“松綁”，政策力挺房地產(chǎn)回暖的背后，不容忽視的是過(guò)去一段時(shí)間南寧樓市量?jī)r(jià)齊跌的事實(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2022年底，南寧二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月；成交方面，中指數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2022年南寧主城區(qū)商品住宅成交395.3萬(wàn)平方米，同比下降33.6%，商品住宅市場(chǎng)承壓，連續(xù)三年成交縮減。

值得一提的是，克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月末，南寧市的新建商品住宅的庫(kù)存為805萬(wàn)平方米，消化周期為25.6個(gè)月。

不過(guò)從今年春節(jié)開(kāi)始，南寧樓市已出現(xiàn)了回暖跡象。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)假期期間，南寧作為廣西的省會(huì)城市，受到回鄉(xiāng)置業(yè)的帶動(dòng)，成交顯著高于去年同期，較2022年春節(jié)大增39倍。

1月28日，南寧住建局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期（1月21日至27日），南寧市商品房共成交124套，成交總面積為11606.01平方米。南寧全市商品房網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增幅為415.79%，成交面積同比增長(zhǎng)638.13%。

樓市情緒向好的同時(shí)，南寧還緊跟房貸利率調(diào)整，為剛需置業(yè)提供利好。1月31日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息稱，為支持首套住房購(gòu)房需求，即日起，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為L(zhǎng)PR減60個(gè)基點(diǎn)。按照現(xiàn)行LPR，南寧市首套住房商貸利率下限將下調(diào)為3.7%。

該利率為全國(guó)最低利率水平。據(jù)南寧本地媒體報(bào)道，在南寧降息后的第一個(gè)周末，部分售樓處迎來(lái)客流高峰，有購(gòu)房者冒著大雨看房，有樓盤(pán)停車場(chǎng)爆滿無(wú)處可停。

南寧“百歲貸”直接湊整至國(guó)人非?？粗氐陌贇q門檻，一下子觸動(dòng)了人們的神經(jīng)。

但從現(xiàn)行相關(guān)金融法規(guī)與條款去看，無(wú)論借款人要貸到80歲、90歲還是100歲，當(dāng)前貸款仍需遵守借款人年齡不超過(guò)70歲的規(guī)定。也就是說(shuō)，80歲、90歲還是100歲的還貸延長(zhǎng)期，必定有“技術(shù)流”加持。說(shuō)穿了也并不陌生，這一技術(shù)便是老早就有的“接力貸”，通常需借款人子女作為共同借款人。假設(shè)疊加子女的最長(zhǎng)貸款年限30年，加上老人原先的最高貸款年齡70歲，理論上自然可貸至100歲。

這與部分人不明就里地跟風(fēng)以為“30歲的人貸款，可以一直還到100歲”，顯然不是一回事，這也是相關(guān)金融知識(shí)匱乏、缺乏貸款實(shí)操經(jīng)驗(yàn)所致。還不如“一房還三代，人走債還在”，“愚公移山”還房貸的玩笑來(lái)得更合理。

不過(guò)玩笑歸玩笑，同一套房，自然只有一次接力貸的機(jī)會(huì)，何來(lái)還貸“子子孫孫，無(wú)窮盡也”一說(shuō)？而且銀行給了大家“接力貸”的條件，購(gòu)房者可以用，也可以不用，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是一種友善的備選項(xiàng)。特別是對(duì)于有購(gòu)房需求的老年人來(lái)說(shuō)，延長(zhǎng)還款期限的措施提供了政策支持，降低了老年人的購(gòu)房門檻，有助于該群體住房需求的釋放，保障老年群體的住房尤其是住房改善需求。

要知道，不僅中青年人有改善需求，很多操勞一輩子、受苦一輩子的老人何嘗沒(méi)有動(dòng)過(guò)這個(gè)念頭，但老年本身收入受限，又沒(méi)有金融手段支持，談何容易。因?yàn)?0歲以上的老人買房，只能全款，或者只能申請(qǐng)5年或10年的貸款，這按揭壓力一般老人都受不了。而對(duì)風(fēng)控最為關(guān)注的銀行而言，老年人群購(gòu)房，兒女作為共同借款人或擔(dān)保，當(dāng)然會(huì)極大降低貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

相信還有很多媒體關(guān)注不到的城市悄然延長(zhǎng)了供樓年齡。與此同時(shí)，我們注意到北京、上海、廣州、深圳、蘇州、成都、寧波等一眾熱點(diǎn)城市的新房與二手房的成交量都在復(fù)蘇，這當(dāng)然有接力貸等措施的促進(jìn)影響。關(guān)心國(guó)內(nèi)房市的朋友都清楚，接力貸不一定時(shí)時(shí)都有，房市弱到一定程度才會(huì)出臺(tái)。在樓市火爆、房?jī)r(jià)上漲壓力大的時(shí)候，自然會(huì)被雪藏。去年上半年某些地市就曾啟動(dòng)了“接力貸”，但很快就被緊急叫停，變成一日游。

也就是說(shuō)，房貸的相關(guān)措施，自然會(huì)和房市景氣度密切相關(guān)。那么，這就會(huì)帶來(lái)另外一個(gè)問(wèn)題，即信貸手段“度”的把握，既要支持購(gòu)房者的合理需求，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展，保證房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中支柱的地位，又不會(huì)給市場(chǎng)情緒帶來(lái)違背“房住不炒”的負(fù)面影響。

對(duì)于某些潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“老人票”——老人的購(gòu)房資格原本被認(rèn)為雞肋，因?yàn)椴荒苜J款。而接力貸的確給部分已有兩套房貸在還的家庭提供了一種繞開(kāi)限貸的購(gòu)房便利。用父母的購(gòu)房指標(biāo)，再貸款買一套，自己接力還貸，房子并不是老人實(shí)際所需，而只是博一把所在地市房?jī)r(jià)漲幅，對(duì)于這種現(xiàn)象顯然要做好充分的監(jiān)管準(zhǔn)備。