提前還貸難緩解的背后：利率差能否縮小

王艷玲

有消息稱，針對(duì)近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時(shí)間長(zhǎng)等問(wèn)題，央行、銀保監(jiān)會(huì)2月9日召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì)，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。

針對(duì)部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示，監(jiān)管部門(mén)將加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。

據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，經(jīng)過(guò)銀行優(yōu)化提前還款服務(wù)，包括北京、上海、杭州等地多家銀行提前還房貸預(yù)約難的問(wèn)題已明顯緩解，但等待時(shí)間似乎并沒(méi)有顯著縮短，基本上仍需等待兩個(gè)月以上。

南都灣財(cái)社記者采訪的多位專家認(rèn)為，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購(gòu)房者希望減少支出之間的矛盾，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現(xiàn)象。

“親自跑一趟銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，沒(méi)想到要排隊(duì)兩三個(gè)月才能達(dá)成！”近日，多位市民向南都灣財(cái)社爆料反映，近期向多家國(guó)有銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，被告知需要排長(zhǎng)隊(duì)，扣款時(shí)間被安排在四五月份。隨后，南都·灣財(cái)社記者致電三家國(guó)有銀行，獲悉排隊(duì)時(shí)長(zhǎng)兩三個(gè)月的情況基本屬實(shí)。

事實(shí)上不僅廣州，“提前還貸”連續(xù)多日登上全國(guó)各地的熱搜話題。

有媒體計(jì)算，假設(shè)在2018年10月購(gòu)套，當(dāng)月全國(guó)首套房貸款平均利率處在了5.71%的階段性高點(diǎn)。以等額本息、固定利率5.71%的方式還100萬(wàn)的商業(yè)貸款，貸款年限30年，那么每月還款額為5810.34元，應(yīng)還利息總額為109.17萬(wàn)。眼下在2023年2月提前還貸20萬(wàn)元，那么每月還款額為4555.07元，相比不提前還款，節(jié)省利息17.53萬(wàn)元。

圍繞該話題，微博網(wǎng)友展開(kāi)熱烈討論。

有網(wǎng)友認(rèn)為“造成這種情況主要是貸款利率降得太快，存量利率和現(xiàn)在貸款利率差距太大造成的”，有網(wǎng)友認(rèn)為“銀行如果缺錢(qián)還會(huì)再降低，本身就是散戶與銀行的博弈，建議打工人不要馬上開(kāi)卷”。

也有網(wǎng)友認(rèn)為，“錢(qián)是相對(duì)的，而不是絕對(duì)，我們說(shuō)現(xiàn)在還貸20萬(wàn)元，節(jié)省17萬(wàn)利息，這是一個(gè)事實(shí)，但是現(xiàn)在20萬(wàn)是現(xiàn)在的20萬(wàn)，而再過(guò)10年，這20萬(wàn)就是現(xiàn)在5萬(wàn)的感覺(jué)，甚至還不到5萬(wàn)的感覺(jué)?，F(xiàn)在錢(qián)在自己的手里，如果有其他事可以干，或是有好的投資，并不一定要省這17萬(wàn)。因?yàn)?7萬(wàn)是10-20年陸續(xù)付出的，時(shí)間越久遠(yuǎn)，相比價(jià)值就越低”。

回顧2021年下半年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整周期，2022年貨幣政策不斷發(fā)力穩(wěn)定市場(chǎng)，全年與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)了3次，共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。2023年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，各地積極跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率下限，2023年以來(lái)有近30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，與之前房貸利率高點(diǎn)相比，部分城市存量房貸利差在200個(gè)基點(diǎn)以上，較高的利息支出成為當(dāng)前居民選擇提前還貸的關(guān)鍵影響因素。

除此之外，2022年居民存款總額明顯增加，對(duì)投資收益、防通脹等的要求也一定程度增加了居民提前還貸的意愿。

人民銀行近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1月份我國(guó)人民幣存款增加6.87萬(wàn)億元，同比多增3.05萬(wàn)億元，其中，住戶存款就增加了6.2萬(wàn)億元，創(chuàng)下單月歷史新高。事實(shí)上，2022年居民存款就已經(jīng)大幅增長(zhǎng)，去年全年住戶存款增加17.9萬(wàn)億元，比2021年的9.9萬(wàn)億元多增了8萬(wàn)億元，其中活期存款大約增加了4.09萬(wàn)億，定期存款增加了13.81萬(wàn)億。

值得關(guān)注的是，房貸并不是每個(gè)人提前還都很劃算，提前還貸劃算與否，主要與貸款償還方式、剩余年限和房貸利率有關(guān)。

目前房貸主要有兩種還款方式，一種是等額本金，是將本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。一種是等額本息：是借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。

業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，當(dāng)?shù)阮~本息已還期數(shù)超過(guò)貸款周期的1/2、等額本金已還期數(shù)超過(guò)貸款周期的1/3，該支付的利息都差不多支付完了，再考慮提前還款意義不大。

有幾類人是適合提前還款的。第一類，有錢(qián)任性，提前還了還有充足的余糧，確實(shí)還不還都無(wú)所謂；第二類，近一兩年年房貸利率非常高的人群，比如利率都超過(guò)了5%甚至有些可能達(dá)到6%的，那可以適當(dāng)提前還款。但是這么高利率的人基本也就這一兩年的人會(huì)多些，早些年甚至基準(zhǔn)利率還打折的人，三思而后行。

2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，已連續(xù)半年保持不變。

1月信貸數(shù)據(jù)“開(kāi)門(mén)紅”顯示企業(yè)融資意愿增強(qiáng)，當(dāng)前降息的必要性不高。2月10日，央行公布1月金融數(shù)據(jù)。1月新增信貸4.9萬(wàn)億，同比多增約0.9萬(wàn)億元，創(chuàng)下自2001年有記錄以來(lái)單月增量新高；新增社融6萬(wàn)億，同比少增約0.2萬(wàn)億元；廣義貨幣（M2）同比增長(zhǎng)12.6%，增速分別比上月末和上年同期高0.8個(gè)和2.8個(gè)百分點(diǎn)，增速創(chuàng)6年新高。新增信貸、新增社融、M2同比數(shù)據(jù)均超Wind市場(chǎng)一致預(yù)期。

2022年1-2月累計(jì)新增居民貸款為0.5萬(wàn)億元，2023年1月已實(shí)現(xiàn)去年1-2月的一半左右的水平，今年2月新增居民貸款大概率會(huì)超過(guò)1月，1-2月的累計(jì)居民貸款需求不會(huì)下降，反而會(huì)有所回升。

但是，也有專家指出，考慮到有效降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)和貸款成本，以提升居民購(gòu)房需求的政策取向，不排除后續(xù)5年期以上LPR非對(duì)稱下調(diào)的可能性。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。截至目前，已有近30個(gè)城市調(diào)整了首套房貸利率，其中多個(gè)二線城市開(kāi)始執(zhí)行首套房貸款利率最低為3.8%的政策；在部分三、四線城市，個(gè)別銀行首套房貸利率已開(kāi)始按3.7%執(zhí)行。目前廣州首套房貸利率保持在LPR不加點(diǎn)，也就是4.3%，算是歷史低位。

貝殼研究院認(rèn)為，2022年市場(chǎng)調(diào)整期多地陸續(xù)出臺(tái)了支持剛性和改善性住房需求的多項(xiàng)舉措，伴隨市場(chǎng)量?jī)r(jià)觸底和預(yù)期修復(fù)，前期支持政策以及當(dāng)下各地的精準(zhǔn)施策將對(duì)接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行發(fā)揮重要作用。展望全年，居民在消費(fèi)端尤其是居住消費(fèi)相關(guān)的修復(fù)或?qū)⒊蔀槿杲?jīng)濟(jì)的壓艙石以及信貸社融增長(zhǎng)的引擎。

針對(duì)面對(duì)提前還貸潮，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲日漸高漲。

招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼在接受某家媒體采訪時(shí)表示，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，減少居民提前還款行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，當(dāng)前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購(gòu)房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動(dòng)力降低存量房貸利率，但在購(gòu)房者大量提前還貸的情況下，不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現(xiàn)象。

提前還貸潮是否會(huì)影響正在復(fù)蘇的樓市？在廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理、廣東房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)中心主任趙卓文看來(lái)，2023年的關(guān)鍵，是要達(dá)到5%以上的高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，全面提升投資回報(bào)水平。樓市和股市，都是重點(diǎn)。房?jī)r(jià)穩(wěn)，并有溫和上升，才能堅(jiān)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

陳文靜認(rèn)為，購(gòu)房者大規(guī)模提前還貸直接影響著銀行的收益和資產(chǎn)配置，對(duì)樓市的直接影響相對(duì)較小。當(dāng)前，伴隨著各地樓市政策的進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，部分城市市場(chǎng)情緒有所修復(fù)，市場(chǎng)活躍度回升，短期看，基本面較好的城市，特別是核心一、二線城市市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)恢復(fù)，樓市“小陽(yáng)春”或在部分城市出現(xiàn)，從而帶動(dòng)信貸端好轉(zhuǎn)，新增信貸可對(duì)提前還款額度進(jìn)行補(bǔ)充，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖或一定程度改善銀行延遲購(gòu)房者提前還貸的意愿。