基于城市更新理念的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作探究

武媛

（山西省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司，山西太原 030001）

0 引言

山西省部分老舊小區(qū)由于長年缺乏有效管理，諸多問題顯現(xiàn)，因此，以城市更新作為主要理念，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行科學(xué)合理的改造顯得十分必要。城市的更新并不是對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行簡單的改造，而是一個(gè)由量變引起質(zhì)變的過程，從而能夠使城市的整體結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。在對(duì)山西省老舊小區(qū)進(jìn)行改造時(shí)，相關(guān)部門要緊隨時(shí)代的發(fā)展，使用先進(jìn)技術(shù)，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，使得城市煥發(fā)新面貌。

1 城市更新背景下城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的必要性

基于城市更新的老舊小區(qū)改造，主要分為場地的再開發(fā)、生活環(huán)境的改造以及生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與改善等。

1.1 場地再開發(fā)的必要性

場地的再開發(fā)通常指的是將現(xiàn)存的建筑設(shè)施拆除，并在原址重新建造的方法。通常來說，這種方式的改造方法存在時(shí)間長、涉及部分多、成本高等問題。因此，在對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造時(shí)，要充分使用新技術(shù)，最大程度上避免這些問題，使老舊小區(qū)的改造最大程度上提升居民的幸福指數(shù)。

1.2 生活環(huán)境改造的必要性

生活環(huán)境的改造主要是針對(duì)老舊小區(qū)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施以及公共設(shè)施缺失的問題。目前，隨著社會(huì)的快速發(fā)展，我國老齡化的問題逐漸顯現(xiàn)出來。結(jié)合第七次全國人口普查數(shù)據(jù)的結(jié)果來看，我國無論南方還是北方，老年人群體所占的比重越來越大，圖1為第七次全國人口普查背景下的老年人口占比[1]。山西省由于地處我國中部地區(qū)，屬于人口凈流出省份，導(dǎo)致許多城市的空心化問題較為嚴(yán)重，老齡化問題也更為凸顯。目前，許多老舊小區(qū)的生活主體為老年人，小區(qū)的生活環(huán)境無法滿足老年人的生活需要，因此，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造也是十分必要的。

圖1 第七次全國人口普查背景下的老年人口占比

1.3 生態(tài)環(huán)境改造的必要性

由于許多老舊小區(qū)長年缺乏有效管理，導(dǎo)致其生態(tài)環(huán)境堪憂，加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)的改造，能夠使老舊小區(qū)得到全方位的提升，從而全面改善老舊小區(qū)內(nèi)部環(huán)境。

2 老舊小區(qū)存在的普遍問題

2.1 建筑主體問題

山西省許多老舊小區(qū)大多為20世紀(jì)70年代以后建設(shè)的，建筑主體結(jié)構(gòu)大多為磚混結(jié)構(gòu)，且樓板的主要材料為水泥。受到當(dāng)時(shí)的技術(shù)以及工藝的限制，老舊小區(qū)的建筑主體不具備良好的抗老化性能，同時(shí)，老舊小區(qū)長年缺乏整體性的維護(hù)，導(dǎo)致建筑主體的各部分都出現(xiàn)了不同程度的破損，居民的居住安全存在一定程度的隱患。并且，許多老舊小區(qū)建筑主體的保溫層普遍存在損壞或者缺失的問題，導(dǎo)致建筑內(nèi)部溫度失控，影響居民的生活質(zhì)量。最后，建筑主體的供電系統(tǒng)也有著嚴(yán)重的老化現(xiàn)象，如果用電安全出現(xiàn)了隱患，將會(huì)對(duì)居民的人身財(cái)產(chǎn)安全造成非常不利的影響[2]。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)施問題

受到過去設(shè)計(jì)理念的影響，許多老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施無法滿足當(dāng)今城市化以及社會(huì)快速發(fā)展的需求，導(dǎo)致老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)了各種問題，對(duì)居民的生活造成了影響。經(jīng)過現(xiàn)場踏勘以及現(xiàn)狀調(diào)研資料的整理，小區(qū)目前在基礎(chǔ)設(shè)施方面存在的問題較多，主要包括道路交通路面破損嚴(yán)重、場所規(guī)劃不合理且混亂、小區(qū)配電安全無保障等。此外，老舊小區(qū)的排水系統(tǒng)由于長期得不到維護(hù)也出現(xiàn)了生銹、堵塞甚至損壞現(xiàn)象。同時(shí)，老舊小區(qū)的消防系統(tǒng)規(guī)劃也不夠合理、消防設(shè)施不夠智能，經(jīng)常出現(xiàn)損壞現(xiàn)象，影響居民的人身安全，存在非常大的安全隱患。

2.3 公共設(shè)施問題

伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活質(zhì)量也得到了提升，小區(qū)居民對(duì)自身居住環(huán)境的需求也日益升高。然而，就公共設(shè)施配套而言，部分老舊小區(qū)的公共設(shè)施配套缺乏且質(zhì)量偏低，很難滿足小區(qū)居民的日常生活需求。造成這種情況的主要原因是老舊小區(qū)缺少物業(yè)管理，導(dǎo)致小區(qū)的公共設(shè)施管理不到位，使得小區(qū)居民無法開展日常的公共社交活動(dòng)以及健身活動(dòng)等。同時(shí)，老舊小區(qū)的公共設(shè)施沒有針對(duì)老齡化社會(huì)做出調(diào)整，導(dǎo)致老年人在生活上存在諸多不便。

3 基于城市更新理念的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造策略

3.1 策略一：加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

3.1.1 現(xiàn)狀道路改造升級(jí)

首先要對(duì)老舊小區(qū)的道路進(jìn)行翻新修復(fù)，開展路面改造的有關(guān)工作。小區(qū)的內(nèi)部道路是與外部交通進(jìn)行連接的重要部分，由于長年承受較大的交通壓力，導(dǎo)致路面變得凹凸不平。為此，設(shè)計(jì)人員要對(duì)小區(qū)路面的改造制定相應(yīng)的方案，做好設(shè)計(jì)圖紙。在制定方案的過程中，施工人員要明確需要改造的具體路段，并統(tǒng)計(jì)工程量，高效推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。在施工過程中，有關(guān)部門要指派檢查人員定期或不定期地對(duì)工程進(jìn)展情況進(jìn)行巡查，并對(duì)不符合操作規(guī)范的行為及時(shí)糾正。同時(shí)，在路面改造工程中，要做好每一步的質(zhì)量檢測(cè)，在保證質(zhì)量合格之后方可開始下一階段的工作。

3.1.2 現(xiàn)狀市政設(shè)施配套完善

由于人們生活水平的提高，許多居民都擁有了私家車。關(guān)于對(duì)私家車的管理，要合理規(guī)劃現(xiàn)有小區(qū)道路系統(tǒng)，將機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車合理分離。關(guān)于車輛停放問題，小區(qū)要合理規(guī)劃非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)，并提供非機(jī)動(dòng)車充電樁，在一定程度上減少私加電線的問題，保證居民的生活安全。同時(shí)，要合理劃分停車位，使其能夠做到有序停放。

針對(duì)老舊小區(qū)污水處理問題，小區(qū)要積極開展雨水污水分流管道的建設(shè)工作，老舊小區(qū)的排水系統(tǒng)由于規(guī)劃與老化等原因已經(jīng)無法滿足當(dāng)前需求，可能會(huì)導(dǎo)致污水未經(jīng)處理便直接流入河流中，造成生態(tài)環(huán)境的破壞。因此，有關(guān)部門要基于施工要求以及小區(qū)的實(shí)際情況科學(xué)規(guī)劃雨污分流管道，有效解決對(duì)水體的污染問題。

針對(duì)老舊小區(qū)消防系統(tǒng)問題，小區(qū)要在各個(gè)可能引起安全隱患的區(qū)域配備消防設(shè)施，保障各個(gè)安全通道暢通，并在物業(yè)部門增設(shè)消防預(yù)警智能系統(tǒng)，可以對(duì)發(fā)生的問題進(jìn)行及時(shí)處理[3]。

3.2 策略二：加強(qiáng)建筑主體改造

針對(duì)老舊小區(qū)建筑主體進(jìn)行改造，技術(shù)人員要對(duì)每棟樓的情況進(jìn)行詳細(xì)了解，并結(jié)合不同建筑主體的實(shí)際情況開展改造工作。

首先，經(jīng)過實(shí)地踏勘和資料收集，老舊小區(qū)建筑主體主要的破損區(qū)域大都為樓梯間及其配套設(shè)施。因此，施工人員要對(duì)遭到破壞或功能上有缺失的樓梯間進(jìn)行修復(fù)，并在工程結(jié)束之后要確保樓梯間的安全性，同時(shí)，在樓梯間的日常使用中，要安排專門的人員對(duì)樓梯間定期進(jìn)行清掃。還有部分小區(qū)的樓梯間規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，導(dǎo)致目前在投入使用時(shí)產(chǎn)生諸多不便，整體美觀度也受到一定影響，基于此種情況，要派施工人員對(duì)墻面進(jìn)行美化處理，以及樓梯間的亂堆雜物進(jìn)行清理，使之整潔美觀，滿足居民的使用需求。

其次，部分老舊小區(qū)的防盜門由于使用年限較長，加之疏于管理，已經(jīng)失去了防盜功能，因此，相關(guān)部門要高度重視并且及時(shí)處理，更換新的防盜門，定期對(duì)其防盜性能進(jìn)行檢查，確保小區(qū)居民的人身及財(cái)產(chǎn)安全。

再次，關(guān)于老舊小區(qū)溫度失衡問題，施工人員要統(tǒng)一修復(fù)，重新鋪設(shè)保溫層，部分老舊小區(qū)的窗戶也有著不同程度的漏風(fēng)情況，對(duì)此，施工人員也要對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一更換，加強(qiáng)建筑主體的密閉性，從而更加有效保障建筑主體的溫度。

最后，針對(duì)老舊小區(qū)電路老化的情況，相關(guān)部門要定期對(duì)線路進(jìn)行排查，并且及時(shí)對(duì)存在安全隱患的線路進(jìn)行更換。

3.3 策略三：加強(qiáng)公共設(shè)施適老化改造

由于老舊小區(qū)的居住主體大多為老年人，所以相關(guān)部門要針對(duì)老舊小區(qū)開展適老化改造。具體來說，相關(guān)部門要針對(duì)老舊小區(qū)公共設(shè)施現(xiàn)狀建設(shè)情況進(jìn)行詳細(xì)摸底調(diào)查，并按照調(diào)查的結(jié)果來制定公共設(shè)施的具體改造方案。

首先，為了方便老年人開展社交活動(dòng)，小區(qū)內(nèi)部要根據(jù)居民日常的活動(dòng)區(qū)域以及圍繞現(xiàn)有的公共場所進(jìn)行改造。在小區(qū)內(nèi)部增設(shè)健身器材，豐富居民日常的鍛煉。其次，相關(guān)部門也要對(duì)小區(qū)內(nèi)部的綠化進(jìn)行合理改造，種植適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂虻闹参?，并按照美觀度進(jìn)行修剪或按序種植，使得小區(qū)局部的氣候環(huán)境得到改善，同時(shí)也有助于人們的身心健康。最后，針對(duì)行動(dòng)不便的老年人，在小區(qū)內(nèi)部還要增設(shè)無障礙設(shè)施，使老年人能夠在沒有出行顧慮的前提下出門，在一定程度上也有助于提高適老化社交場所的使用率。例如，在對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造中可以加裝電梯來解決老年人上下樓困難的問題，如圖2所示。

圖2 老舊小區(qū)加裝電梯方式

此外，小區(qū)內(nèi)部可以設(shè)立兒童活動(dòng)場所，提升老幼互動(dòng)氛圍。對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行適老化改造，不但能夠方便老年群體，也能夠?yàn)樾^(qū)居民提供便利，使老舊小區(qū)的生活品質(zhì)進(jìn)一步提升。

3.4 策略四：建立滿意度評(píng)價(jià)系統(tǒng)

針對(duì)改造完成的小區(qū)，相關(guān)部門要建立滿意度評(píng)價(jià)系統(tǒng)，促進(jìn)小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)施能夠滿足時(shí)代的發(fā)展以及居民的需求。因此，相關(guān)部門要建立老舊小區(qū)改造滿意度評(píng)價(jià)系統(tǒng)。圖3為老舊小區(qū)改造滿意度系統(tǒng)模型[4]。

圖3 老舊小區(qū)改造滿意度系統(tǒng)模型

如圖3所示，居民對(duì)老舊小區(qū)的改造需求會(huì)形成居民的期望，從而能夠影響老舊小區(qū)的感知質(zhì)量以及居民的滿意度。同時(shí)，改造的過程以及改造完成后的效果，在一定程度上會(huì)對(duì)感知質(zhì)量產(chǎn)生決定性影響。如果改造的需求與改造的效果不匹配，則會(huì)影響到居民對(duì)改造的滿意度。因此，有關(guān)部門在小區(qū)改造之前，一定要充分征求小區(qū)居民的意見，并在改造完成后對(duì)居民的滿意情況進(jìn)行及時(shí)調(diào)查并且修改完善。同時(shí)，居民要對(duì)改造過程中或改造后的問題總結(jié)并及時(shí)反饋，為工程的高效開展和居民的日常生活起到積極作用。此外，也可以考慮結(jié)合圖4所示的流程開展改造[5]。

圖4 基于資源統(tǒng)籌的老舊小區(qū)改造

4 結(jié)語

老舊小區(qū)的改造是一項(xiàng)規(guī)模巨大且操作煩瑣的工程。因此，相關(guān)部門要意識(shí)到老舊小區(qū)改造的重要性以及對(duì)推動(dòng)城市化的重要意義。以城市更新為基礎(chǔ)，針對(duì)老舊小區(qū)現(xiàn)狀存在的普遍問題，開展相關(guān)改造工作。在改造過程中，要重點(diǎn)對(duì)老舊小區(qū)中的基礎(chǔ)設(shè)施、建筑主體、公共設(shè)施進(jìn)行改造提升優(yōu)化以及功能上的完善，并建立針對(duì)老舊小區(qū)改造的滿意度評(píng)價(jià)系統(tǒng)，推動(dòng)老舊小區(qū)改造工作的順利進(jìn)行，使得改造效果達(dá)到最優(yōu)化。