• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    探討城市地鐵沿線土地二級開發(fā)投資策略

    2023-03-12 19:04:39王文珺
    時代商家 2023年8期
    關(guān)鍵詞:物業(yè)融資土地

    王文珺

    摘要:近幾年來,各地政府大力推行“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式,用土地開發(fā)收益反哺地鐵建設(shè)運營。本文結(jié)合各個地鐵公司相關(guān)實踐經(jīng)驗,重點討論了地鐵沿線土地二級開發(fā)模式、融資模式以及物業(yè)運營模式,并闡述了一些個人的建議和看法。

    關(guān)鍵詞:地鐵沿線土地;開發(fā)模式;運營模式;融資模式

    引言

    近幾年來,隨著城市化進程的發(fā)展,城市地鐵以蓬勃的態(tài)勢迅猛發(fā)展。目前,中國累計有55個城市投運城軌交通線路超過一萬公里。城市地鐵的迅速發(fā)展不僅提升了人們出行效率,所到之處也帶動起周邊板塊的發(fā)展。然而地鐵建設(shè)面臨前期資金投入大、資金收回時間長的問題,這給地方政府帶來了巨大的財政壓力。因此,各地政府提倡大力推動地鐵場站與周邊土地聯(lián)合開發(fā),一方面提高城市土地資源集約利用水平,另一方面利用土地開發(fā)收益反哺于地鐵運營,從而形成地鐵可持續(xù)性的建設(shè)發(fā)展。

    土地開發(fā)具有高投資、高回報、高風(fēng)險的特點,而各城市地鐵公司大部分精力都專注于建設(shè)與運營,較少有精力去從事土地開發(fā)。本文通過借鑒多個城市的成功經(jīng)驗,重點討論地鐵沿線土地二級開發(fā)模式、融資模式以及建成物業(yè)的運營模式。

    一、開發(fā)模式

    地鐵公司在取得地鐵沿線土地的使用權(quán)后,由地鐵公司主導(dǎo),獨立開發(fā)或與其他開發(fā)商合作開發(fā),按照協(xié)議進行利益分配。

    1.獨立開發(fā)模式

    獨立開發(fā)模式是指地鐵公司通過招拍掛的形式取得土地使用權(quán),然后對地塊進行建設(shè)、施工并竣工驗收,后期再銷售或經(jīng)營物業(yè)的過程。

    例如南京地鐵公司在2021年推出首個獨立開發(fā)的住宅項目光華里,所有房源當(dāng)天售罄。這既是南京地鐵公司獨立開發(fā)沿線土地的一大實質(zhì)性進展,也是地鐵上蓋物業(yè)規(guī)?;l(fā)展的又一重大突破。

    這種模式的特點體現(xiàn)在:1)利潤空間較大。地鐵公司通過獨立開發(fā)能獲得房地產(chǎn)開發(fā)的全部利潤。2)有絕對的決策權(quán)。在整個開發(fā)、銷售及經(jīng)營階段擁有絕對的決定權(quán),其資金投入和時間選擇、銷售及經(jīng)營模式可根據(jù)自己的實際情況來定。3)自持物業(yè)可抵押。地鐵公司自主經(jīng)營的物業(yè)可抵押給銀行來獲得融資。4)風(fēng)險較大。房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售、經(jīng)營周期較長,地鐵公司需要獨立承擔(dān)整個過程的政策風(fēng)險、市場風(fēng)險及金融風(fēng)險等。

    2.合作開發(fā)模式

    (1)成立合資項目公司

    地鐵公司就擬開發(fā)地塊尋找合作方,然后與合作方合資成立項目公司,再以項目公司為主體參與土地公開市場招拍掛,合作雙方按照項目公司股比分擔(dān)土地開發(fā)成本,共同開發(fā)項目,共享收益。

    以綠城楊柳郡項目為例,杭州地鐵持有49%的股權(quán),在住宅銷售及商辦項目成功運營之后,都能享受其帶來的相應(yīng)收益,且不用參與運營和管理,這對地鐵公司形成可持續(xù)的收入具有重要意義。

    這種模式的特點體現(xiàn)在:a.地鐵公司獲地資金壓力相對較小。由于地鐵公司與合作方成立項目公司后聯(lián)合獲地,分擔(dān)了地鐵公司前期獲地的成本,明顯減輕了地鐵公司的資金壓力。b.按股比分配利潤。部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,地鐵公司和合作方按照股權(quán)比例分配收益,與獨立開發(fā)模式相比,獲利空間較小。c.合作有不確定性。因為地鐵公司需要在獲地前尋找合作方,共同參與綜合開發(fā)方案的規(guī)劃和設(shè)計,但獲取土地存在不確定性,所以合作方的市場接受度可能受到影響,合作方的前期投入也不會特別深入。

    (2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

    股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是指地鐵公司獲取土地后變更受讓人至項目公司,通過產(chǎn)權(quán)交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓項目公司部分股權(quán),尋找合作方。部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,地鐵公司一方面可獲得股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價,另一方面可獲得后期經(jīng)營性收入。目前國內(nèi)已有多家地鐵公司采用這種合作模式。

    以南京地鐵金馬路TOD項目為例,該項目于2018年公開掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán),由綠地集團通過競價取得80%股權(quán),后期由綠地集團整體把控操盤,最終形成集公寓、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)于一體的總建筑面積36萬平方米的交通樞紐綜合體。

    這種開發(fā)模式的特點體現(xiàn)在:a.規(guī)避風(fēng)險。地鐵建設(shè)與運營承擔(dān)的是城市基礎(chǔ)設(shè)施功能,具有較強的公益性特點。而房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險的特點,通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式可降低地鐵公司在土地開發(fā)過程中的風(fēng)險。b.獲得雙重利潤。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓,地鐵公司既可以獲得股權(quán)溢價部分,又可以按股比分配開發(fā)的收益部分。c.轉(zhuǎn)讓流程煩瑣。目前地鐵公司操作的股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式都涉及國有資產(chǎn)控股權(quán)讓渡,按照國家對國有資產(chǎn)保值增值的相關(guān)法律法規(guī),需要經(jīng)過嚴格的逐層審核,前期準備工作需要大量的溝通協(xié)調(diào),一般內(nèi)資的產(chǎn)權(quán)交易流程就長達一年。

    (3)代建模式

    代建模式是指地鐵公司在取得土地使用權(quán)后,委托有相應(yīng)資質(zhì)的項目代建公司對項目提供產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、營銷管理等開發(fā)全過程服務(wù)。

    例如杭州地鐵艮山門站上蓋物業(yè)綜合體項目,該項目于2008年招標,最終由浙江綠城建筑設(shè)計有限公司競得。該項目總建筑面積為20萬平方米,采用全過程代建,服務(wù)期約60個月。

    這種開發(fā)模式的特點體現(xiàn)在:a.借助品牌效益使項目增值。

    代建方操盤經(jīng)驗豐富,開發(fā)周期短、銷售速度快,項目能獲得更高的利潤。b.掌握實際控制權(quán)。由于項目規(guī)劃方案和實際控制權(quán)都在委托方,因此,在整個代建合作模式過程中,地鐵公司占主導(dǎo)地位。

    c.存在一定的開發(fā)風(fēng)險。由于代建模式不存在股權(quán)或資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移,因此合作的風(fēng)險主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險,如建安成本上漲風(fēng)險、工程延期和銷售風(fēng)險等。

    二、融資模式

    房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金,地鐵公司想依靠自有資金完成土地開發(fā)工作難度較大。擴展融資渠道已成為大多數(shù)地鐵公司在土地開發(fā)過程中亟待解決的問題。

    1.資產(chǎn)證券化

    資產(chǎn)證券化是指將能在未來產(chǎn)生可預(yù)見的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn),通過一定的結(jié)構(gòu)設(shè)計把現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換成可以出售的證券。

    目前,國內(nèi)已有多家地鐵公司采取這種融資方式。2022年,成都軌道城市投資集團在上交所發(fā)行了供應(yīng)鏈ABS項目,該項目以成都軌道投資集團的上游供應(yīng)商的應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn),按照融資需求分期發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,儲架發(fā)行規(guī)模為30億元。這個ABS項目為TOD項目建設(shè)、商業(yè)運營等業(yè)務(wù)開展提供了充分的資金支持。

    這種開發(fā)模式的特點體現(xiàn)在:(1)融資成本較低。因為資產(chǎn)證券化發(fā)行的證券需要較高的信用等級,信用等級越高,付出的利息就越低。地鐵公司作為國有企業(yè),為市民提供公共交通服務(wù),在社會上具有較強的公信力。在發(fā)行證券時能獲得較高的信用評級,從而容易降低融資成本。(2)增強資產(chǎn)流動性。地鐵公司可以通過資產(chǎn)證券化來盤活流動性差的資產(chǎn),在不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)的前提下進行融資,獲得土地開發(fā)的資金。

    2.增資擴股模式

    增資擴股模式是指企業(yè)通過指定公開交易平臺發(fā)布增資信息,向特定對象征集投資意向并擇優(yōu)選擇投資人的一種融資行為。

    2018年,南京地鐵通過招拍掛的方式獲得小天堂地塊的土地使用權(quán),后成立項目公司,并在公開平臺通過綜合評議方式進行增資,公司資本金由1億元增至2.04億元。增資后,南京地鐵聯(lián)合保利公司共同打造了集住宅、商業(yè)、軌道交通于一體的大型TOD項目。

    這種開發(fā)模式的特點體現(xiàn)在:(1)注冊資本增加,財務(wù)壓力小。

    增資擴股中的資金承受方為企業(yè)本身,而非該企業(yè)的股東,增資擴股的資金屬于企業(yè)的自有資本,不需要還本付息,后期分配紅利,也需要根據(jù)項目經(jīng)營狀況來決定,所以財務(wù)壓力較小。(2)法律風(fēng)險較低。由于采取增資擴股模式,由地鐵公司按照融資需求制定增資方案,主動權(quán)掌握在自己手中,法律風(fēng)險較小。主要面臨的風(fēng)險是增資資金能否按時到賬。

    3.設(shè)立土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金

    產(chǎn)業(yè)投資基金是指對非上市企業(yè)進行的股權(quán)投資,并參與企業(yè)的經(jīng)營管理,待被投資企業(yè)發(fā)展成熟后實現(xiàn)股權(quán)增值,再通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)實現(xiàn)資本增值。

    目前,已有一些城市地鐵公司通過設(shè)立專項基金拓寬了融資渠道,吸納民間資本,從而解決場站周邊土地開發(fā)前期投入大的問題。例如廣州地鐵于2017年聯(lián)手越秀集團、珠江實業(yè)等企業(yè)共同參與發(fā)起了廣州城市更新基金,專項用于TOD項目開發(fā),總規(guī)模2000億元。

    這種開發(fā)模式的特點體現(xiàn)在:(1)資本增值能力強。地鐵場站周邊土地具顯著的交通配套優(yōu)勢,能為項目帶來較強的溢價能力,在項目中后期將產(chǎn)生優(yōu)厚的的投資回報。能夠給項目帶來長期穩(wěn)定的資金來源。(2)提高資本運作效率。產(chǎn)業(yè)投資基金不同于單純的投資行為,投資者可為受資企業(yè)提供更加專業(yè)的運營管理經(jīng)驗。基金公司可委派經(jīng)驗豐富的財務(wù)、法律等專業(yè)管理人員,給企業(yè)帶來更科學(xué)的決策,提高風(fēng)險防范,協(xié)助企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。(3)契合度可行性高。產(chǎn)業(yè)投資基金一般在項目開發(fā)初期進入并長期持有項目股份,而地鐵周邊土地開發(fā)項目前期的資金壓力較大,與產(chǎn)業(yè)投資基金的進入時點較為契合。此外,產(chǎn)業(yè)投資基金的投資期一般為3~5年,而土地開發(fā)周期一般也為3年左右,二者在投資期限上也較為匹配。

    三、運營模式

    地鐵沿線土地用地性質(zhì)多為住宅和商辦,住宅一般去化較快,一次性回籠資金,利潤較高。本文這里重點討論商業(yè)地產(chǎn)的運營模式。

    運營模式是指通過對持有物業(yè)進行精細化、專業(yè)化的管理、經(jīng)營、服務(wù),從而使持有物業(yè)租金不斷上升,資產(chǎn)價值不斷上漲的增值服務(wù)過程。

    1.市場化經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓

    經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓是指地鐵公司將物業(yè)經(jīng)營權(quán)有償移轉(zhuǎn)給受讓人。這種模式有利于借助品牌運營商的專業(yè)運營能力,提升項目溢價水平。弊端是地鐵公司難以參與項目運營過程,一方面不利于自身運營經(jīng)驗和能力的提升,另一方面對項目的實際運營情況缺乏管控,且租金收益較低。

    這種經(jīng)營模式適用于體量較大、招商條件不成熟、待培育的自持物業(yè)。例如南京地鐵公司于2016年將夫子廟站上蓋物業(yè)項目的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給招商蛇口公司,項目以餐飲、文化、旅游、休閑業(yè)態(tài)為主,給夫子廟區(qū)域的居民和游客提供了便捷、愉悅、樂活的服務(wù)。

    2.成立項目合資運營公司

    因為自持物業(yè)體量較大,一些地鐵公司選擇和專業(yè)的物業(yè)運營公司成立合資公司,共同負責(zé)物業(yè)運營。

    2018年,廣州地鐵與天河城集團通過戰(zhàn)略合作,成立了廣東天與地商業(yè)運營管理公司,該公司以“地鐵商業(yè)物業(yè)+天河城運營品牌”的模式運營廣佛線地鐵上蓋物業(yè)“南海天河城”項目。

    對于地鐵公司來說,這種合作模式既可以發(fā)揮其對地鐵沿線地塊進行一體化開發(fā)的專業(yè)能力,又可以借助品牌開發(fā)商,對物業(yè)開展市場研判、專業(yè)策劃、規(guī)劃設(shè)計、品質(zhì)營造等工作,提升項目的溢價能力,還可以在合作中提高地鐵公司運營經(jīng)驗和能力,培育自己的運營團隊。

    3.自主獨立運營

    獨立自主運營是指地鐵公司依靠自身的運營團隊,對持有物業(yè)獨立進行招商并運營。它適用于體量較小,業(yè)態(tài)不復(fù)雜的物業(yè)。這種模式需要有專業(yè)的商管團隊和完善的組織構(gòu)架為保障,需要擁有嫻熟的資本運作專業(yè)作為后盾。

    以深圳地鐵為典型,深圳地鐵集團于2016年成立了深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司,專門負責(zé)地鐵物業(yè)的集約化運營及管理。其主營業(yè)務(wù)全面覆蓋購物中心、寫字樓、酒店三大核心板塊。目前,該公司商業(yè)經(jīng)營規(guī)模超100萬平方米,以紅樹灣項目、前海樞紐項目等為代表,通過借助地鐵交通功能優(yōu)勢,將沿線土地增值轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定收益,為地鐵“造血”。

    四、相關(guān)建議

    1.爭取地方政府支持,分期繳納土地出讓金

    近幾年來,各城市都在大力發(fā)展“軌道+物業(yè)”模式。地鐵公司既要承擔(dān)地鐵建設(shè)的高負債,又要承擔(dān)地鐵運營的高虧損,因此缺乏拿地的自有資金,從而使得土地開發(fā)速度放慢。此外,地鐵沿線土地的開發(fā)往往跟地鐵建設(shè)時序緊密聯(lián)系,常常會出現(xiàn)因地鐵線路的建設(shè)原因延誤周邊土塊開發(fā)進度的情況。

    因此,地鐵公司應(yīng)積極與地方政府協(xié)商溝通,爭取將土地成本分攤為多期支出。對于未具備開工條件的地鐵沿線土地,允許其在地鐵站主體完成建設(shè)后,且不影響土地二級開發(fā)的情況下補繳出讓金,這樣可使地鐵公司減少因持有無法開發(fā)的地塊而帶來的財務(wù)損失。對于一些地鐵場段周邊用地,由于其規(guī)模較大,可爭取根據(jù)開發(fā)進度繳納土地出讓金,使地鐵公司得以將拿地成本從項目初期分散到整個項目周期,進而緩解整個項目的資金壓力。

    2.嘗試所有制“混改”,提升自身運營水平

    黨的十八屆三中全會以來,中央明確提出“以管資本為主”推動國資監(jiān)管轉(zhuǎn)型,積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟。地鐵公司應(yīng)結(jié)合自身特點,順應(yīng)國企改革的背景,通過增資擴股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式與民營資本展開廣泛的合作,在管理技術(shù)、經(jīng)營運作、文化融合、利益分配等方面優(yōu)勢互補融合發(fā)展。

    尤其在商業(yè)經(jīng)營方面,地鐵公司可以通過混改擺脫傳統(tǒng)國企的束縛和局限,以市場化為導(dǎo)向,選擇專業(yè)性更強的民營商管公司合作。發(fā)展混合所有制經(jīng)濟,應(yīng)該兼顧“混”與“合”兩個方面,并非通過簡單引入資本“一混就靈”?!盎臁笔鞘侄危昂稀辈攀悄康?。好的社會資本,不僅帶來“錢”,還應(yīng)該帶來更多的“資源”,幫助提升資產(chǎn)管理能級,帶來“智慧”,幫助地鐵公司培育商業(yè)運營能力。

    3.打造金融人才隊伍,促融資渠道多元化發(fā)展

    一些地鐵公司仍依賴傳統(tǒng)的融資方式即銀行貸款,對國資企業(yè)而言,銀行貸款是最容易操作和安全的融資渠道,但這一融資渠道僅適用于拿到土地之后進行的建設(shè)資金融資,無法作為土地款的融資渠道。

    因此,地鐵公司在土地二級開發(fā)過程中應(yīng)積極探索多元化的融資方式。融資渠道得不到有效開發(fā)和創(chuàng)新的一個重要因素就是人才短缺,地鐵公司內(nèi)部大多數(shù)高級人才集中在建設(shè)和技術(shù)領(lǐng)域,鮮少有人重視金融人才的培養(yǎng)。一方面,可在內(nèi)部制定金融人才培養(yǎng)計劃,另一方面,可從社會招納專業(yè)的高級金融人才,通過內(nèi)外結(jié)合,壯大人才隊伍。

    參考文獻:

    [1]雷強.城市軌道交通產(chǎn)業(yè)投資基金及融資方案評價研究[D].西南交通大學(xué),2012.

    [2]陳璽明.中國房地產(chǎn)融資渠道創(chuàng)新研究[J].財會學(xué)習(xí),2017(23).

    [3]陸峰.地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式淺析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計,2016.11.

    [4]薛磊.軌道交通與土地一體化開發(fā)的盈利模式探討[J].都市快軌交通,2011.10.

    [5]徐幼銘.我國地鐵融資現(xiàn)狀及建議[J].都市快軌交通,2010.6.

    猜你喜歡
    物業(yè)融資土地
    融資統(tǒng)計(5月24日~5月30日)
    融資統(tǒng)計(5月17日~5月23日)
    我愛這土地
    融資
    融資
    物業(yè)服務(wù)
    地鐵車輛段及上蓋物業(yè)開發(fā)一體化探討
    對這土地愛得深沉
    海峽姐妹(2018年5期)2018-05-14 07:37:02
    分土地
    加強細部處理,提升物業(yè)品質(zhì)
    欧美高清成人免费视频www| 国产国拍精品亚洲av在线观看| 成人漫画全彩无遮挡| 性色avwww在线观看| 国产欧美日韩一区二区精品| 国产麻豆成人av免费视频| 午夜福利视频1000在线观看| 激情 狠狠 欧美| 国产精品爽爽va在线观看网站| 无遮挡黄片免费观看| 自拍偷自拍亚洲精品老妇| 国产三级中文精品| 国产探花极品一区二区| 可以在线观看毛片的网站| 中文字幕久久专区| 色av中文字幕| 男人狂女人下面高潮的视频| 啦啦啦啦在线视频资源| 日韩国内少妇激情av| 此物有八面人人有两片| 久久久精品欧美日韩精品| 麻豆国产av国片精品| 国产在视频线在精品| 看免费成人av毛片| 精品国产三级普通话版| 亚洲五月天丁香| 美女高潮的动态| 国产精品人妻久久久久久| 午夜日韩欧美国产| 亚洲av中文av极速乱| 国产av不卡久久| 日韩欧美精品免费久久| 国产成人aa在线观看| 午夜老司机福利剧场| 少妇丰满av| 无遮挡黄片免费观看| 12—13女人毛片做爰片一| 三级国产精品欧美在线观看| 国产精品综合久久久久久久免费| 亚洲电影在线观看av| 在线a可以看的网站| 黄色一级大片看看| 国产精品亚洲一级av第二区| 三级男女做爰猛烈吃奶摸视频| 国产黄片美女视频| 人妻制服诱惑在线中文字幕| 黄色一级大片看看| 日本成人三级电影网站| 三级男女做爰猛烈吃奶摸视频| 国产精品久久久久久久电影| 嫩草影视91久久| 免费高清视频大片| 国产黄色视频一区二区在线观看 | 亚洲精品影视一区二区三区av| 亚洲欧美精品综合久久99| 久久久久免费精品人妻一区二区| 亚洲成人中文字幕在线播放| 69人妻影院| 免费看av在线观看网站| 色综合色国产| 色吧在线观看| 久99久视频精品免费| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 日本-黄色视频高清免费观看| 国产精品一及| 麻豆国产av国片精品| 国产色婷婷99| 国产免费一级a男人的天堂| 亚洲精品色激情综合| 日韩高清综合在线| 最近最新中文字幕大全电影3| 国产亚洲精品久久久久久毛片| 久久婷婷人人爽人人干人人爱| 亚洲高清免费不卡视频| 精品一区二区三区av网在线观看| 欧美+亚洲+日韩+国产| 十八禁网站免费在线| 久久九九热精品免费| 久久久a久久爽久久v久久| 日本黄色视频三级网站网址| 国产成人福利小说| 熟女人妻精品中文字幕| 91在线观看av| 色在线成人网| 久久6这里有精品| 国产v大片淫在线免费观看| 欧美人与善性xxx| 深夜a级毛片| 校园人妻丝袜中文字幕| av黄色大香蕉| 国产高潮美女av| 久久精品影院6| 国产淫片久久久久久久久| 中文字幕久久专区| 无遮挡黄片免费观看| а√天堂www在线а√下载| 晚上一个人看的免费电影| 亚洲最大成人中文| av免费在线看不卡| 色播亚洲综合网| 亚洲av熟女| 最好的美女福利视频网| 亚洲乱码一区二区免费版| 欧美bdsm另类| 九色成人免费人妻av| 亚洲精品国产成人久久av| 女生性感内裤真人,穿戴方法视频| 日韩欧美免费精品| 激情 狠狠 欧美| 毛片一级片免费看久久久久| 欧美性感艳星| 露出奶头的视频| 日本免费a在线| 偷拍熟女少妇极品色| 国产精品一及| 日本 av在线| av国产免费在线观看| 精品一区二区免费观看| 国产一区二区激情短视频| 久久午夜福利片| 免费黄网站久久成人精品| 亚洲成av人片在线播放无| av在线亚洲专区| 日本欧美国产在线视频| 国产片特级美女逼逼视频| 一进一出抽搐动态| 成人av在线播放网站| 狂野欧美白嫩少妇大欣赏| 99久国产av精品| 国产精品一区二区免费欧美| 国产高清三级在线| 精品久久久噜噜| 精品少妇黑人巨大在线播放 | 性插视频无遮挡在线免费观看| 亚洲成人久久爱视频| 一卡2卡三卡四卡精品乱码亚洲| 级片在线观看| 国产精品国产高清国产av| 午夜福利在线在线| 最近中文字幕高清免费大全6| 精品久久久久久成人av| 在线观看免费视频日本深夜| 国产男人的电影天堂91| 国产午夜精品论理片| 国内精品一区二区在线观看| 国产成人精品久久久久久| 99国产极品粉嫩在线观看| 久久久久久久久久黄片| 黑人高潮一二区| 精品久久国产蜜桃| 久久韩国三级中文字幕| 日本一二三区视频观看| 成年免费大片在线观看| 丝袜喷水一区| 国产成人freesex在线 | 一个人免费在线观看电影| 久久久色成人| 精品99又大又爽又粗少妇毛片| 日韩在线高清观看一区二区三区| 亚洲中文字幕日韩| 亚洲美女视频黄频| 一本一本综合久久| 搞女人的毛片| 亚洲18禁久久av| 在线免费观看不下载黄p国产| 国产伦一二天堂av在线观看| 婷婷六月久久综合丁香| 亚洲人与动物交配视频| 婷婷精品国产亚洲av| 国产男人的电影天堂91| 亚洲av电影不卡..在线观看| 国产免费一级a男人的天堂| 亚洲性夜色夜夜综合| 国产精品久久久久久久久免| 寂寞人妻少妇视频99o| 91久久精品国产一区二区三区| 成人鲁丝片一二三区免费| 欧美最新免费一区二区三区| 听说在线观看完整版免费高清| 极品教师在线视频| 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看| 成人特级av手机在线观看| 又爽又黄无遮挡网站| 在线观看66精品国产| 亚洲精品粉嫩美女一区| 蜜桃久久精品国产亚洲av| 精品熟女少妇av免费看| 69人妻影院| 男女那种视频在线观看| 国产男靠女视频免费网站| 亚洲av熟女| 成人美女网站在线观看视频| 少妇被粗大猛烈的视频| 亚洲成人久久爱视频| 亚洲最大成人中文| 久久久精品94久久精品| 日本三级黄在线观看| 两个人的视频大全免费| 在线观看美女被高潮喷水网站| 亚洲图色成人| 村上凉子中文字幕在线| 亚洲婷婷狠狠爱综合网| 日韩成人伦理影院| 亚洲熟妇中文字幕五十中出| 亚洲av电影不卡..在线观看| 波多野结衣高清无吗| 99国产精品一区二区蜜桃av| 日韩欧美在线乱码| 午夜a级毛片| 亚洲国产精品成人久久小说 | 人人妻人人澡欧美一区二区| 老司机影院成人| 97超碰精品成人国产| 一区福利在线观看| 少妇熟女欧美另类| 免费观看在线日韩| 欧美一区二区亚洲| 青春草视频在线免费观看| 一级a爱片免费观看的视频| 99riav亚洲国产免费| 在线播放无遮挡| 久久久成人免费电影| 精品人妻熟女av久视频| 高清午夜精品一区二区三区 | 秋霞在线观看毛片| av.在线天堂| 一级毛片久久久久久久久女| 午夜精品一区二区三区免费看| 无遮挡黄片免费观看| 久久国内精品自在自线图片| 国产白丝娇喘喷水9色精品| 精品久久久久久久久av| 国产 一区 欧美 日韩| 最好的美女福利视频网| 久久九九热精品免费| 一个人看视频在线观看www免费| 国产私拍福利视频在线观看| 欧美极品一区二区三区四区| av中文乱码字幕在线| 18禁裸乳无遮挡免费网站照片| 18+在线观看网站| 久久婷婷人人爽人人干人人爱| 三级毛片av免费| 变态另类成人亚洲欧美熟女| 久久综合国产亚洲精品| av专区在线播放| 婷婷六月久久综合丁香| 国产v大片淫在线免费观看| 1000部很黄的大片| 一本久久中文字幕| h日本视频在线播放| 久久精品综合一区二区三区| 国产高清三级在线| 国产蜜桃级精品一区二区三区| 麻豆国产av国片精品| av专区在线播放| 一个人看的www免费观看视频| 直男gayav资源| 波多野结衣巨乳人妻| 国产午夜福利久久久久久| 高清日韩中文字幕在线| av在线播放精品| 在线免费观看不下载黄p国产| 波多野结衣巨乳人妻| 久久热精品热| 一级毛片电影观看 | 在线国产一区二区在线| 日本免费一区二区三区高清不卡| 黑人高潮一二区| 国产欧美日韩一区二区精品| 青春草视频在线免费观看| 国产免费一级a男人的天堂| 亚洲熟妇熟女久久| 久99久视频精品免费| 伊人久久精品亚洲午夜| a级毛片a级免费在线| 精品久久久久久久久久久久久| 国产精品福利在线免费观看| 在线免费观看不下载黄p国产| 国产精品久久久久久久电影| 一区二区三区免费毛片| 亚洲欧美日韩东京热| 色综合站精品国产| 日本三级黄在线观看| 97碰自拍视频| 人妻少妇偷人精品九色| 三级国产精品欧美在线观看| 高清毛片免费观看视频网站| 久久久久国产精品人妻aⅴ院| a级毛片免费高清观看在线播放| 亚洲天堂国产精品一区在线| 久久99热这里只有精品18| 啦啦啦啦在线视频资源| 天天躁夜夜躁狠狠久久av| 高清毛片免费观看视频网站| 亚洲成人av在线免费| 亚洲av一区综合| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 婷婷六月久久综合丁香| 欧美丝袜亚洲另类| 91久久精品电影网| 免费观看的影片在线观看| 看十八女毛片水多多多| 丝袜美腿在线中文| 一个人看视频在线观看www免费| 欧美一区二区国产精品久久精品| 成人欧美大片| 日日撸夜夜添| 99久久成人亚洲精品观看| 亚洲成人精品中文字幕电影| 久久人人爽人人片av| 成人av一区二区三区在线看| 毛片女人毛片| 人人妻人人看人人澡| 3wmmmm亚洲av在线观看| a级毛色黄片| 两个人的视频大全免费| 亚洲欧美日韩高清专用| 免费观看在线日韩| 国产亚洲av嫩草精品影院| 日韩精品中文字幕看吧| 校园人妻丝袜中文字幕| 午夜免费男女啪啪视频观看 | 色av中文字幕| 国产午夜精品久久久久久一区二区三区 | 男女视频在线观看网站免费| 国内精品一区二区在线观看| av视频在线观看入口| 91在线观看av| 亚洲性夜色夜夜综合| 99久久精品一区二区三区| 黑人高潮一二区| 尤物成人国产欧美一区二区三区| 丰满的人妻完整版| 欧洲精品卡2卡3卡4卡5卡区| 搡女人真爽免费视频火全软件 | 91午夜精品亚洲一区二区三区| 国产精品嫩草影院av在线观看| 国产高清不卡午夜福利| 免费人成视频x8x8入口观看| 日韩精品中文字幕看吧| 少妇猛男粗大的猛烈进出视频 | 成人三级黄色视频| 国产69精品久久久久777片| 97碰自拍视频| aaaaa片日本免费| 嫩草影视91久久| 国产精品一区www在线观看| 不卡一级毛片| 亚洲国产色片| 12—13女人毛片做爰片一| 午夜精品在线福利| 国产一级毛片七仙女欲春2| 性色avwww在线观看| 波野结衣二区三区在线| 在线观看午夜福利视频| 国产视频一区二区在线看| 美女内射精品一级片tv| 变态另类成人亚洲欧美熟女| 六月丁香七月| 女同久久另类99精品国产91| 午夜福利视频1000在线观看| 少妇高潮的动态图| 99在线人妻在线中文字幕| 嫩草影院精品99| 丝袜美腿在线中文| 亚洲在线自拍视频| 免费看a级黄色片| 给我免费播放毛片高清在线观看| 国产精品99久久久久久久久| 哪里可以看免费的av片| 日本在线视频免费播放| 人人妻人人澡欧美一区二区| 午夜精品在线福利| 国产白丝娇喘喷水9色精品| 成人特级av手机在线观看| 成人综合一区亚洲| 久久国产乱子免费精品| 狂野欧美白嫩少妇大欣赏| 你懂的网址亚洲精品在线观看 | 亚洲精品一卡2卡三卡4卡5卡| 乱人视频在线观看| 亚洲av成人精品一区久久| 97人妻精品一区二区三区麻豆| 在现免费观看毛片| 亚洲av二区三区四区| 超碰av人人做人人爽久久| 啦啦啦韩国在线观看视频| 久久婷婷人人爽人人干人人爱| 国产精品一二三区在线看| 免费观看在线日韩| 亚洲国产精品成人综合色| 中文字幕av在线有码专区| 久久久久久久久久黄片| 一卡2卡三卡四卡精品乱码亚洲| 波多野结衣高清无吗| 亚洲四区av| 白带黄色成豆腐渣| 国产精品精品国产色婷婷| 国内久久婷婷六月综合欲色啪| 日日啪夜夜撸| 天天躁日日操中文字幕| 观看免费一级毛片| 日本色播在线视频| 国产美女午夜福利| 大香蕉久久网| 亚洲综合色惰| 美女xxoo啪啪120秒动态图| 特大巨黑吊av在线直播| 在线a可以看的网站| 黑人高潮一二区| 九九爱精品视频在线观看| 2021天堂中文幕一二区在线观| 好男人在线观看高清免费视频| 亚洲av二区三区四区| 日韩成人av中文字幕在线观看 | 国产国拍精品亚洲av在线观看| 在线播放国产精品三级| 美女大奶头视频| 99热全是精品| 国产高潮美女av| 男人的好看免费观看在线视频| 99久久九九国产精品国产免费| 国产一区二区三区在线臀色熟女| 天堂网av新在线| 村上凉子中文字幕在线| 久99久视频精品免费| 看十八女毛片水多多多| 99在线人妻在线中文字幕| 精品久久久久久成人av| 又粗又爽又猛毛片免费看| videossex国产| 特级一级黄色大片| 国产精品三级大全| 国产精品永久免费网站| 村上凉子中文字幕在线| 国产精品美女特级片免费视频播放器| av福利片在线观看| 偷拍熟女少妇极品色| 天堂网av新在线| 美女免费视频网站| 波野结衣二区三区在线| 99在线人妻在线中文字幕| 级片在线观看| 最新中文字幕久久久久| 国产单亲对白刺激| 国产三级中文精品| 国产真实乱freesex| 精品熟女少妇av免费看| 97热精品久久久久久| 老熟妇乱子伦视频在线观看| 午夜亚洲福利在线播放| 国产精品不卡视频一区二区| 国产国拍精品亚洲av在线观看| 欧美高清性xxxxhd video| 99国产极品粉嫩在线观看| 最近中文字幕高清免费大全6| 亚洲国产精品国产精品| 两个人的视频大全免费| av在线天堂中文字幕| 九九爱精品视频在线观看| 亚洲欧美精品自产自拍| 淫秽高清视频在线观看| 国产麻豆成人av免费视频| 波野结衣二区三区在线| 精品一区二区三区视频在线| 亚洲乱码一区二区免费版| 欧美另类亚洲清纯唯美| 日本精品一区二区三区蜜桃| 国产亚洲精品综合一区在线观看| 天美传媒精品一区二区| 日本成人三级电影网站| 能在线免费观看的黄片| 搡老岳熟女国产| 国产乱人偷精品视频| 久久精品影院6| 中文资源天堂在线| 毛片一级片免费看久久久久| 身体一侧抽搐| 国产69精品久久久久777片| 精品国产三级普通话版| 啦啦啦观看免费观看视频高清| 久久久久久大精品| 国产精品一区二区三区四区免费观看 | 精品久久久噜噜| 国产一区二区三区在线臀色熟女| 久久久久国产精品人妻aⅴ院| 俺也久久电影网| 在线观看av片永久免费下载| 欧美成人免费av一区二区三区| 国产私拍福利视频在线观看| 赤兔流量卡办理| 搡老妇女老女人老熟妇| 成人特级黄色片久久久久久久| 精品人妻熟女av久视频| 精品久久久久久久久亚洲| 久久人妻av系列| 欧美一区二区国产精品久久精品| 久久久久国产精品人妻aⅴ院| 日本一二三区视频观看| av中文乱码字幕在线| 欧洲精品卡2卡3卡4卡5卡区| 国产成人福利小说| 日韩,欧美,国产一区二区三区 | 嫩草影院新地址| 国产精品亚洲一级av第二区| 在线免费观看不下载黄p国产| 国产不卡一卡二| 欧美一级a爱片免费观看看| av在线天堂中文字幕| .国产精品久久| 人妻少妇偷人精品九色| eeuss影院久久| 精品久久久噜噜| 超碰av人人做人人爽久久| 变态另类成人亚洲欧美熟女| 最近的中文字幕免费完整| 少妇丰满av| 啦啦啦观看免费观看视频高清| 综合色丁香网| 国产视频一区二区在线看| 少妇人妻精品综合一区二区 | 精品午夜福利在线看| 91狼人影院| 国产成人影院久久av| 午夜福利在线在线| 精品久久久久久久久久久久久| 欧美一区二区国产精品久久精品| 看十八女毛片水多多多| 国产成人aa在线观看| 最新中文字幕久久久久| 国产av麻豆久久久久久久| 成人午夜高清在线视频| 身体一侧抽搐| 晚上一个人看的免费电影| 精品午夜福利在线看| 国产探花极品一区二区| 亚洲四区av| 国产 一区精品| 淫妇啪啪啪对白视频| 观看美女的网站| 精品一区二区三区视频在线观看免费| 欧美3d第一页| 久久久久久久久久黄片| 内射极品少妇av片p| 最近手机中文字幕大全| 国产午夜精品久久久久久一区二区三区 | 婷婷亚洲欧美| 乱系列少妇在线播放| 一a级毛片在线观看| 一级毛片aaaaaa免费看小| 99国产精品一区二区蜜桃av| 老熟妇仑乱视频hdxx| 精品午夜福利视频在线观看一区| 99在线人妻在线中文字幕| 国产毛片a区久久久久| 午夜爱爱视频在线播放| 午夜a级毛片| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 69人妻影院| 日韩欧美 国产精品| 欧美中文日本在线观看视频| 日本 av在线| 国产 一区 欧美 日韩| 舔av片在线| 女同久久另类99精品国产91| 最新在线观看一区二区三区| 日本精品一区二区三区蜜桃| 天天一区二区日本电影三级| 成人性生交大片免费视频hd| 午夜a级毛片| 久久久久久久久中文| 午夜老司机福利剧场| 久久人人精品亚洲av| 观看免费一级毛片| 国产黄色小视频在线观看| 色哟哟哟哟哟哟| 国产91av在线免费观看| 综合色av麻豆| 日本黄色视频三级网站网址| 国产精品久久久久久久久免| 国产一区二区激情短视频| av天堂中文字幕网| 最新在线观看一区二区三区| 亚洲国产欧洲综合997久久,| 亚洲av五月六月丁香网| 非洲黑人性xxxx精品又粗又长| 我的女老师完整版在线观看| 久久精品国产亚洲av涩爱 | 日韩大尺度精品在线看网址| 亚洲国产精品成人综合色| 神马国产精品三级电影在线观看| 国产色爽女视频免费观看| 狠狠狠狠99中文字幕| 欧美一区二区精品小视频在线| 国内久久婷婷六月综合欲色啪| 我要看日韩黄色一级片| 国产熟女欧美一区二区| 精品午夜福利视频在线观看一区| 久久久久久久午夜电影| 九九在线视频观看精品| 极品教师在线视频| 欧美性猛交黑人性爽| 高清午夜精品一区二区三区 | 日韩精品中文字幕看吧| 中文字幕精品亚洲无线码一区| 国产精品国产三级国产av玫瑰| 人妻制服诱惑在线中文字幕| 美女 人体艺术 gogo| 久久久久久伊人网av| 国产成人freesex在线 | 国内揄拍国产精品人妻在线| 欧美日本视频| 老司机影院成人| 国产蜜桃级精品一区二区三区|