崇陽(yáng)雋水新城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析

摘 要：土地資源是不可再生的資源，合理分配和利用土地資源有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。以湖北聯(lián)投集團(tuán)雋水新城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)為例，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，梳理項(xiàng)目范圍用地，從規(guī)劃用地、項(xiàng)目投資及周期等方面對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分析，從出讓地價(jià)、供地時(shí)序安排等方面進(jìn)行收入測(cè)算，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。分析在上述內(nèi)容發(fā)生變更的情況下，如何保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的投資回報(bào)率，進(jìn)而推動(dòng)項(xiàng)目的規(guī)劃，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推進(jìn)奠定良好基礎(chǔ)。結(jié)合項(xiàng)目用地梳理和經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果，給出了相應(yīng)的可行性建議，以期助力土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，減少變更情況的發(fā)生，使土地開(kāi)發(fā)整理工作更加規(guī)范有序。

關(guān)鍵詞：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；經(jīng)濟(jì)效益；敏感性分析；雋水新城；崇陽(yáng)

中圖分類號(hào)：F301.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

0 引 言

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指由政府或者企業(yè)主導(dǎo)，對(duì)于一定范圍內(nèi)的土地進(jìn)行整體規(guī)劃，通過(guò)征收補(bǔ)償、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使土地具備“三通一平”“五通一平”“七通一平”等建設(shè)條件，讓“生地”變成“熟地”，再根據(jù)區(qū)域總體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)時(shí)序，通過(guò)“招拍掛”、協(xié)議出讓等形式，對(duì)土地進(jìn)行出讓，實(shí)現(xiàn)收益，從而覆蓋前期投資，產(chǎn)生社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程[1]。

湖北省聯(lián)合發(fā)展投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)投集團(tuán)”）成立于2008年9月，是湖北省委省政府為推進(jìn)武漢城市圈“兩型”社會(huì)綜合配套試驗(yàn)區(qū)建設(shè)組建的省屬投資公司。10多年來(lái)，聯(lián)投集團(tuán)堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，已初步形成交通基礎(chǔ)設(shè)施、新型城鎮(zhèn)化、城市綜合開(kāi)發(fā)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融服務(wù)等五大業(yè)務(wù)板塊，呈現(xiàn)出高效協(xié)同發(fā)展態(tài)勢(shì)。

2017年4月，聯(lián)投集團(tuán)與咸寧市崇陽(yáng)縣政府簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方圍繞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、智慧城市建設(shè)等方面開(kāi)展深入合作。崇陽(yáng)縣政府授權(quán)聯(lián)投集團(tuán)進(jìn)行崇陽(yáng)雋水天城國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“雋水新城”）約30 km2的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。雋水天城項(xiàng)目位于崇陽(yáng)縣城以北區(qū)域，北至沙灣，南至浪口大橋。項(xiàng)目整體定位為集休閑娛樂(lè)、養(yǎng)老養(yǎng)生、健康運(yùn)動(dòng)、多元度假、文化體驗(yàn)于一體的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)[2]。

本文以雋水新城土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象，探討如何在新城總體規(guī)劃形成之前，在項(xiàng)目談判階段為企業(yè)提供決策依據(jù)，保證企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的投資回報(bào)率，在正式合作協(xié)議簽訂前明確談判方向，為項(xiàng)目推進(jìn)奠定良好基礎(chǔ)。

1 雋水新城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資測(cè)算

1.1 項(xiàng)目范圍用地

項(xiàng)目總用地面積29.8 km2。其中，林地面積最大，占比39.6%；基本農(nóng)田占比19.46%。這兩部分土地面積總和占土地總面積的近6成（見(jiàn)表1）。由于未提供項(xiàng)目范圍紅線，項(xiàng)目整體范圍為聯(lián)投集團(tuán)利用崇陽(yáng)縣ArcGIS圖層進(jìn)行劃定裁剪并測(cè)量的面積（見(jiàn)圖1）。其中，農(nóng)用地22.3 km2，占比74.83%；建設(shè)用地2.6 km2，占比8.73%；未利用地4.9 km2，占比16.44%[3]。

1.2 本次可利用土地梳理

（1）梳理思路。不可利用土地首先是項(xiàng)目范圍內(nèi)已出讓土地、基本農(nóng)田、河流水面以及自然保留地，其次是林地、灘涂，其中前者是控制范圍線，是完全不可利用土地，后者尚有可操作空間，以下按此思路，依次梳理。

（2）項(xiàng)目范圍已出讓土地0.6 km2（與城鎮(zhèn)用地吻合），基本農(nóng)田5.8 km2，扣除該面積后，剩余土地面積23.4 km2。河流水面（2.6 km2）、自然保留地（1.6 km2）為完全不可利用土地，扣除該面積后，剩余土地面積19.2 km2。

（3）項(xiàng)目范圍內(nèi)林地、灘涂地約12.5 km2，剔除該面積后，可利用土地面積為6.7 km2，即為項(xiàng)目實(shí)際操作面積。其中包括農(nóng)用地4.7 km2，占比70.15%；建設(shè)用地占地面積為2 km2，占比29.85%（見(jiàn)表2）。該部分土地資源主要集中在項(xiàng)目南部、靠近縣城的區(qū)域。

（4）可利用土地面積僅6.7 km2，占項(xiàng)目整體比例較小。另外，范圍內(nèi)林地面積較大，由于林地存在可操作空間，可當(dāng)作可利用土地的擴(kuò)展區(qū)，林地面積11.8 km2，全部計(jì)入后，可利用土地總面積18.5 km2。其中農(nóng)用地面積為16.5 km2，占比為89.19%。建設(shè)用地面積為2 km2，占比為10.81%。

1.3 項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資測(cè)算

1.3.1 測(cè)算條件設(shè)定

（1）規(guī)劃用地指標(biāo)設(shè)定。將梳理后的6.7 km2設(shè)定為建設(shè)用地，經(jīng)營(yíng)性用地出地率以60%計(jì)，則經(jīng)營(yíng)性用地面積為4.02 km2，約6 030畝（1畝≈

0.000 667 km2），以此進(jìn)行投資測(cè)算，再根據(jù)測(cè)算結(jié)果對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行拓展，最多為18.5 km2。

（2）項(xiàng)目投資。包括范圍內(nèi)土地的前期費(fèi)用、征地補(bǔ)償成本、土地報(bào)批成本、拆遷費(fèi)用補(bǔ)償成本、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投入成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本等。

（3）投資周期。根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)模，本次項(xiàng)目周期定為10年。

（4）估算前提

1）項(xiàng)目總用地面積（去除基本農(nóng)田、河流水面、自然保留地面積），為26.6 km2。

2）建設(shè)用地面積。在上述面積基礎(chǔ)上，去除林地、灘涂地面積，可利用土地面積為6.7 km2。

3）經(jīng)營(yíng)性用地面積。按建設(shè)用地中60%為經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)，即4.02 km2。

4）現(xiàn)狀房屋建筑面積

待拆遷集體房屋面積。以農(nóng)村居民點(diǎn)用地1.4 km2

為基數(shù)，假設(shè)現(xiàn)狀容積率為0.2，估算現(xiàn)狀房屋面積為0.28 km2。

現(xiàn)狀人口數(shù)據(jù)。假設(shè)人均建筑面積80 m2，以上述總房屋面積為基礎(chǔ)，估算人口數(shù)據(jù)約為3 500人?，F(xiàn)狀戶數(shù)數(shù)據(jù)。假設(shè)每戶3人，戶數(shù)約為1 167戶。

（5）財(cái)務(wù)成本。初步按照貸款利率為5年及以上銀行貸款利率上浮30%，設(shè)定為6.37%。

1.3.2 成本估算

項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本主要由土地儲(chǔ)備成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)成本構(gòu)成。經(jīng)測(cè)算，建設(shè)用地以6.7 km2計(jì)，本項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資約49.67億元，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表3。

2 雋水新城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入測(cè)算

2.1 測(cè)算基礎(chǔ)

根據(jù)市場(chǎng)整體地價(jià)水平，崇陽(yáng)縣住宅用地價(jià)格多集中在55～70萬(wàn)元/畝，商服用地價(jià)格多集中在22～25萬(wàn)元/畝。且有如下參考數(shù)據(jù)：崇陽(yáng)縣恒達(dá)投資有限公司，住宅，55萬(wàn)/畝。湖北大之道置業(yè)有限公司，住宅，135萬(wàn)/畝。湖北亨大置業(yè)有限責(zé)任公司，住宅，68萬(wàn)/畝。崇陽(yáng)縣交通投資建設(shè)發(fā)展有限公司，商服，14萬(wàn)/畝。崇陽(yáng)縣通達(dá)投資開(kāi)發(fā)有限公司，崇陽(yáng)縣交通投資建設(shè)發(fā)展有限公司，商服，14萬(wàn)/畝。崇陽(yáng)縣興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住宅，53～81萬(wàn)/畝。崇陽(yáng)百盟一馬投資有限公司，商服，29萬(wàn)/畝。崇陽(yáng)三特雋水河旅游開(kāi)發(fā)有限公司，住宅，14萬(wàn)/畝。崇陽(yáng)三特旅業(yè)發(fā)展有限公司，商服，22～25萬(wàn)/畝。

崇陽(yáng)縣政府提供的《2014—2016年土地成交信息表》顯示，土地成交多發(fā)生在崇陽(yáng)縣城內(nèi)。根據(jù)項(xiàng)目范圍內(nèi)地價(jià)水平，本項(xiàng)目范圍內(nèi)已成交地塊價(jià)格為：住宅用地成交價(jià)12～15萬(wàn)元/畝，商服用地12～13萬(wàn)元/畝。其中，最高為一宗商業(yè)用地的成交價(jià)20萬(wàn)元/畝。估算前提條件設(shè)定如下。

（1）出讓地價(jià)。綜合考慮崇陽(yáng)縣近幾年土地成交價(jià)市場(chǎng)水平、項(xiàng)目所在區(qū)域已成交地塊的地價(jià)水平，初步設(shè)定當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)內(nèi)住宅用地價(jià)格為30萬(wàn)元/畝，商服用地價(jià)格為20萬(wàn)元/畝，考慮每年10%的地價(jià)增幅。

（2）供地時(shí)序安排。2017年（第1年）供應(yīng)溫泉小鎮(zhèn)一期用地158畝，其中，住宅用地126.4畝、商業(yè)用地31.6畝。2018年（第2年）供應(yīng)溫泉小鎮(zhèn)二期用地329畝，其中，住宅用地263.48畝、商業(yè)用地65.87畝；剩余用地，自2019年起陸續(xù)供應(yīng)。具體時(shí)序安排見(jiàn)表4。

2.2 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入測(cè)算

本項(xiàng)目范圍內(nèi)已成交地塊價(jià)格為住宅用地成交價(jià)12～15萬(wàn)元/畝；商服用地12～13萬(wàn)元/畝，其中，最高為一宗商業(yè)用地的成交價(jià)20萬(wàn)元/畝。

經(jīng)測(cè)算，土地出讓總收入26.92億元，平均供地價(jià)約45萬(wàn)元/畝；土地出讓政府計(jì)提預(yù)留2.69億元，則土地出讓凈收入24.23億元。具體見(jiàn)表5。

3 雋水新城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析

3.1 初步資金平衡結(jié)果

根據(jù)測(cè)算，當(dāng)建設(shè)用地為6.7 km2、經(jīng)營(yíng)性用地為4.02 km2時(shí)，項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本49.67億元，土地出讓凈收入24.23億元，凈收益為負(fù)25.44億元（見(jiàn)表6）。

3.2 敏感性分析

3.2.1 供地價(jià)、經(jīng)營(yíng)性用地占比60%不變，調(diào)增建設(shè)用地

假設(shè)按當(dāng)前設(shè)定的土地出讓價(jià)格水平為住宅用地30萬(wàn)元/畝，商服用地20萬(wàn)元/畝，年增幅10%不變，平均地價(jià)為45～47萬(wàn)元/畝時(shí)，當(dāng)建設(shè)用地達(dá)到可操作的最大空間18.5 km2，經(jīng)營(yíng)性用地占60%時(shí)，凈收益仍為負(fù)（見(jiàn)表7）。

3.2.2 其它因素不變，調(diào)整供地價(jià)格

以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到8%為目標(biāo)，當(dāng)建設(shè)用地大于13.3 km2，經(jīng)營(yíng)性用地為8 km2（占建設(shè)用地60%），若對(duì)區(qū)域土地價(jià)格持樂(lè)觀態(tài)度，平均土地出讓價(jià)格以崇陽(yáng)縣成交土地平均地價(jià)水平約73萬(wàn)元/畝計(jì)算時(shí)，可實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)。

方案1：建設(shè)用地為6.7 km2、經(jīng)營(yíng)性用地為

4.02 km2，當(dāng)平均土地出讓價(jià)格達(dá)到100萬(wàn)元/畝時(shí)，項(xiàng)目總收益約4.3億元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率8.01%。該地價(jià)水平高于崇陽(yáng)縣縣城成交土地的平均地價(jià)水平。

方案2：建設(shè)用地為13.3 km2、經(jīng)營(yíng)性用地為

8 km2，當(dāng)平均土地出讓價(jià)格達(dá)到73萬(wàn)元/畝時(shí)，項(xiàng)目總收益約8.8億元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率8.28%。該地價(jià)水平為崇陽(yáng)縣縣城成交土地的平均地價(jià)水平。

方案3：建設(shè)用地為18.5 km2、經(jīng)營(yíng)性用地為

11.1 km2，當(dāng)平均土地出讓價(jià)格達(dá)到65萬(wàn)元/畝時(shí)，項(xiàng)目總收益約11.5億元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率8.13%。地價(jià)水平略低于崇陽(yáng)縣縣城成交土地的平均地價(jià)水平。具體見(jiàn)表8。

3.2.3 其它因素不變，調(diào)整經(jīng)營(yíng)性用地比例

若對(duì)區(qū)域土地價(jià)格持保守態(tài)度，以平均地價(jià)為45～47萬(wàn)元/畝不變，當(dāng)建設(shè)用地為18.5 km2、經(jīng)營(yíng)性用地占建設(shè)用地83.5% （15.45 km2，23 171畝）時(shí)，可實(shí)現(xiàn)內(nèi)部收益率8%。

討論當(dāng)其它因素不變，論證當(dāng)平均地價(jià)為45～47萬(wàn)元/畝時(shí)（當(dāng)前住宅地價(jià)30萬(wàn)元/畝，商服用地20萬(wàn)元/畝，年增幅10%不變），調(diào)整經(jīng)營(yíng)性用地比例達(dá)到多少，可達(dá)到內(nèi)部收益率8%。

方案4：建設(shè)用地為6.7 km2，即使100%為經(jīng)營(yíng)性用地時(shí)，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)有收益。

方案5：建設(shè)用地為13.3 km2，當(dāng)經(jīng)營(yíng)性用地占比達(dá)到95%時(shí)，平均地價(jià)仍為47萬(wàn)元/畝，可實(shí)現(xiàn)收益9.6億元，內(nèi)部收益率8.28%。

方案6：建設(shè)用地為18.5 km2，當(dāng)經(jīng)營(yíng)性用地占比達(dá)到83.5%時(shí)，平均地價(jià)仍為47萬(wàn)元/畝，可實(shí)現(xiàn)收益12.09億元，內(nèi)部收益率8.18%。具體見(jiàn)表9。

4 結(jié)論及建議

4.1 結(jié) 論

（1）假設(shè)住宅用地30萬(wàn)元/畝，商服用地20萬(wàn)元/畝，年增幅10%不變，平均地價(jià)為45～47萬(wàn)元/畝，當(dāng)建設(shè)用地達(dá)到可操作的最大空間18.5 km2，經(jīng)營(yíng)性用地占60%時(shí)，投資仍然難以平衡。

（2）其它因素不變，當(dāng)建設(shè)用地大于13.3 km2、經(jīng)營(yíng)性用地為8 km2（占建設(shè)用地60%），調(diào)高供地價(jià)，平均土地出讓價(jià)格約73萬(wàn)元/畝時(shí)，可實(shí)現(xiàn)內(nèi)部收益率8%的目標(biāo)。

（3）其它因素不變，以平均地價(jià)為45～47萬(wàn)元/畝計(jì)算時(shí)，當(dāng)建設(shè)用地為18.5 km2，調(diào)整經(jīng)營(yíng)性用地比例，經(jīng)營(yíng)性用地占建設(shè)用地83.5%時(shí)，可實(shí)現(xiàn)內(nèi)部收益率8%的目標(biāo)。

4.2 建 議

（1）做好項(xiàng)目的預(yù)算管理。首先，應(yīng)建立土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算管理部門。部門全員參與預(yù)算管理工作。其次，編制合理的項(xiàng)目預(yù)算。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為一個(gè)獨(dú)立的預(yù)算對(duì)象，采用零基預(yù)算的方法，針對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用、收入、成本、利潤(rùn)等相關(guān)內(nèi)容編制出綜合預(yù)算。

（2）提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理重視度。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)足夠科學(xué)合理，才能充分控制規(guī)劃設(shè)計(jì)中的變更，使后續(xù)設(shè)計(jì)階段管理力度更大，設(shè)計(jì)質(zhì)量更高，從而使整體設(shè)計(jì)方案更加合理可行[5]。

（3）加強(qiáng)人員隊(duì)伍建設(shè)。土地整理問(wèn)題涉及經(jīng)濟(jì)、水利等各領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，對(duì)技術(shù)人員的跨學(xué)科綜合素養(yǎng)要求很高?，F(xiàn)階段，技術(shù)人員的水平仍有很大不足，土地整理機(jī)構(gòu)對(duì)引進(jìn)人才的重視程度也不夠，需加強(qiáng)培訓(xùn)管理、增強(qiáng)綜合素質(zhì)，打造一支合格的人才隊(duì)伍，在土地整理工作中發(fā)揮重要作用。

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Economic Benefit of Primary Land Development of Juanshui New City in Chongyang

WU Chaoyu

（Hubei Lianyang Ecological New City Investment Co.，Ltd.，Chongyang 437500，China）

Abstract：The rational allocation and utilization of land resource as a non-renewable resource contributes to the sustainable economic development. We examined the Juanshui New City project of Hubei Liantou Group as a case study and sorted out the projects scope of land according to the projects characteristics. Our analysis focused on development costs on one hand，including planning land，project investment and cycle time，and measured the revenue on the other in terms of remised land price and land supply timing arrangements. Furthermore，we conducted risk identification. Given the dynamic nature of these factors，we explore strategies to ensure the investment return in the process of primary land development，which in turn promotes the planning of the project and lays a solid foundation for project advancement. Based on the findings from site analysis and economic calculations，we present appropriate feasible suggestions aiming to facilitate the planning and design of land development projects，reduce changes and promote standardized and orderly land development efforts.

Key words：primary land development；economic benefit；sensitivity analysis；Juanshui New City；Chongyang

收稿日期：2023-08-20

作者簡(jiǎn)介：吳超宇，男，碩士，主要從事土地一、二級(jí)開(kāi)發(fā)管理工作。E-mail：157527579@qq.com