房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展中如何發(fā)揮不動產(chǎn)登記制度優(yōu)勢

文/周霞 山東省淄博市桓臺縣不動產(chǎn)登記中心

城市在不斷發(fā)展，房地產(chǎn)作為一項基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)為人們向往的美好生活創(chuàng)造了良好的條件。作為眾多行業(yè)中的龍頭老大，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展直接影響到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟收入。當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)，一些城市最為常見的不動產(chǎn)權(quán)糾紛已經(jīng)成為影響人們生產(chǎn)生活的重要問題，同時一部分地區(qū)由于難以形成較為公平公正的判決，對于雙方利益不能很好地保障，導(dǎo)致人們對房地產(chǎn)交易的積極性逐漸降低。

不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟內(nèi)涵

不動產(chǎn)登記制度。不動產(chǎn)在我國社會發(fā)展的過程中逐漸被定義，接受度最高的不動產(chǎn)定義為，對于一些符合相關(guān)法律法規(guī)的且具有不可轉(zhuǎn)移特性的財產(chǎn)稱之為不動產(chǎn)。這些不動產(chǎn)主要包括的就是一些具體的實物，以及這些實物所具有的合法權(quán)益，在對不動產(chǎn)進(jìn)行保護的過程中各地都采取了程度不同的確權(quán)方式。最為廣泛使用的就是設(shè)定不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記制度主要業(yè)務(wù)是對不動產(chǎn)的得失、變更等情況可以依據(jù)相關(guān)的制度對其進(jìn)行記錄，使其在對相關(guān)信息保管的過程中更加具有規(guī)范性，在特定的情形下可以對其進(jìn)行公布。一些房地產(chǎn)登記機構(gòu)能夠?qū)ο嚓P(guān)房地產(chǎn)進(jìn)行審查記錄，這些職責(zé)都需要在相關(guān)制度的約束下進(jìn)行，不動產(chǎn)登記工作并不是由任何一個部門采取任何形式進(jìn)行登記的，而是需要在更嚴(yán)格的制度和法律法規(guī)框架下來確保實施的。

房地產(chǎn)經(jīng)濟。我國目前的人口已經(jīng)達(dá)到了14億，龐大的人口基數(shù)對于房地產(chǎn)的需求量極大，產(chǎn)生了規(guī)模巨大的房地產(chǎn)經(jīng)濟。比如，山東省淄博市桓臺縣作為一個人口大縣，在2020年11月的時候常住人口就已經(jīng)達(dá)到了489479人，擁有較大的人口基數(shù)，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為桓臺縣的一項重要經(jīng)濟收入，對于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生著重要的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟是多種經(jīng)濟活動的總稱，它在發(fā)展的過程中包括了多項經(jīng)濟活動，從目前的實際情況來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的過程中仍然堅持著以市場經(jīng)濟作為基礎(chǔ)，再結(jié)合我國具體的國家宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟的發(fā)展。

任何一個地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟都會依據(jù)國家的經(jīng)濟制度進(jìn)行發(fā)展，我國在發(fā)展社會經(jīng)濟的時候主要以公有制為基礎(chǔ)，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的時候也主要是以公有制為基礎(chǔ)，以多種所有制并存的形式去發(fā)展，可以將微觀、中觀和宏觀手段共同使用，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)聯(lián)。不動產(chǎn)登記制度的出現(xiàn)對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要作用，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，一些區(qū)域都在成立相關(guān)的不動產(chǎn)登記中心，這些機構(gòu)的存在對于不動產(chǎn)登記產(chǎn)生了重要的影響。不動產(chǎn)登記制度的出臺屬于物權(quán)制度的一種，在相關(guān)制度下對不動產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記能夠有效保障人們的財產(chǎn)安全以及相關(guān)的利益。同時，在不動產(chǎn)登記制度下開展財產(chǎn)登記活動能夠?qū)φ魇斩愂债a(chǎn)生重要的影響。在市場經(jīng)濟條件下，產(chǎn)品的價格主要是由于供求關(guān)系所決定的，其他因素都是影響價格的間接因素，不動產(chǎn)登記并不直接聯(lián)系到人們所擁有的不動產(chǎn)量化，不動產(chǎn)權(quán)登記制度的出臺有助于保障業(yè)主權(quán)益的實現(xiàn)，在此項制度下通過供求關(guān)系來影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和不動產(chǎn)登記制度兩者之間存在著較強的關(guān)聯(lián)，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展能夠產(chǎn)生較為直接的影響。

對房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要影響

不動產(chǎn)登記制度的出臺對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展能夠產(chǎn)生重要的積極影響，主要表現(xiàn)在以下方面：

對房價的具體影響。不動產(chǎn)登記制度的出臺對房價會產(chǎn)生一定的沖擊，某些情況下甚至?xí)鸬經(jīng)Q定性的影響。一般情況下，房子價格的高低對于人們購買的積極性能產(chǎn)生最為直接的影響，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，受到較多因素的影響，例如人口的聚集度、當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境以及地理文化等。其中影響房地產(chǎn)供需情況的最大因素就是對房子的稅收情況，在不動產(chǎn)登記制度下開展相關(guān)的登記工作，能夠使其具有較高的數(shù)據(jù)支撐，同時便于對其進(jìn)行稅務(wù)的征收。稅收是影響人們購買房子的重要影響因素，在嚴(yán)格的不動產(chǎn)登記制度下能夠保障稅收的合理性，進(jìn)而增強了人們購買房子的欲望，使得房價在需求旺盛的情況下得到有效提升，這就在一定程度上影響到房價的走勢。完善的不動產(chǎn)登記制度能更加有效地去對市場秩序進(jìn)行調(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范，對房價產(chǎn)生更為重要的影響。

對二手房的影響。不動產(chǎn)登記制度具有較多功能，其中最為重要的一項功能就是能夠?qū)ο嚓P(guān)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確，將這些產(chǎn)權(quán)的數(shù)據(jù)進(jìn)行充分的分析之后納入國家的可調(diào)控范圍之內(nèi)。從目前不動產(chǎn)登記制度實施的效果來看，不動產(chǎn)登記制度的出現(xiàn)，有效解決了傳統(tǒng)審批模式下時間長、程序復(fù)雜的情況，相關(guān)不動產(chǎn)登記制度的出現(xiàn)將一些繁雜的審批程序得到了有效簡化，再結(jié)合信息技術(shù)實現(xiàn)了信息化的管理，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展更加規(guī)范有序。

例如，淄博市桓臺縣的多數(shù)居民在購買房屋之后主要是用于改善自身的居住條件，并不會開展大規(guī)模的房地產(chǎn)投資。多數(shù)購房者由于經(jīng)濟壓力的影響，在選擇房產(chǎn)的時候會對二手房進(jìn)行考量，增加了當(dāng)?shù)鼐用駥Χ址康男枨罅俊Ｒ恍┩顿Y者在進(jìn)行房產(chǎn)投資的時候，能夠使其資產(chǎn)更加透明化、公開化，一些房主迫于稅收的壓力會對房子進(jìn)行拋售，有效減少了房子擁有量，更加有利于房地產(chǎn)市場有序的發(fā)展。此時，市場上的房產(chǎn)供應(yīng)量可滿足普通用戶的實際需要，在這種情況下將對二手市場的價格形成較大限制，更好地滿足剛性購房者需求，對二手房市場產(chǎn)生重要影響。

對整體房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響。不動產(chǎn)登記制度的實施使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展更加具有規(guī)范性，在短期內(nèi)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的市場交易產(chǎn)生一定的影響，房子買賣雙方在進(jìn)行交易的時候會有更多的顧慮，使其處于一種暫時觀望的狀態(tài)。

這種現(xiàn)象并不會持續(xù)太長時間。我國不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)出現(xiàn)了多年，在這些年的發(fā)展過程中對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體影響比較有限。從宏觀角度來考察，隨著不動產(chǎn)登記制度的實施，相關(guān)的配套政策和制度在不斷出現(xiàn)，這些政策和制度的出現(xiàn)對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要影響。最為重要的影響是房地產(chǎn)買賣雙方在交易過程中更加規(guī)范了，同時在現(xiàn)代信息技術(shù)和大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持下，不動產(chǎn)登記制度的實施還能夠?qū)崿F(xiàn)精準(zhǔn)的分類，借助相關(guān)現(xiàn)代技術(shù)實現(xiàn)登記工作的高效性，能夠在根本上解決一些房地產(chǎn)交易流程中的一些關(guān)鍵問題。

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的方向以及路徑

不動產(chǎn)登記制度并不是處于一成不變的狀態(tài)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中要依靠不動產(chǎn)登記制度，對其發(fā)展方向和路徑進(jìn)行優(yōu)化。

不斷完善不動產(chǎn)登記制度。任何一項工作的開展都離不開完善的工作制度，其中也包括不動產(chǎn)登記，在對房地產(chǎn)進(jìn)行登記的過程中要根據(jù)實際情況設(shè)定合理的登記制度。雖然一些地區(qū)在進(jìn)行房地產(chǎn)信息登記的過程中形成了一定的登記制度，但是這些登記制度并不完善，不能有效滿足房地產(chǎn)市場的交易需求。

因此，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟過程中要對不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行有效的完善。首先，政府部門可以在制度中對不動產(chǎn)登記的職責(zé)進(jìn)行明確，不斷完善對不動產(chǎn)權(quán)平臺和不動產(chǎn)登記中心的建設(shè)，使其在進(jìn)行不動產(chǎn)登記的過程中能夠具有較高的組織性，為創(chuàng)造有利的房地產(chǎn)登記環(huán)境打下堅實的基礎(chǔ)；其次，要完善相關(guān)登記制度，提高部門之間的溝通水平，房地產(chǎn)登記需要涉及大量的信息和數(shù)據(jù)，這就需要各個部門之間協(xié)作配合，保障工作交接高效進(jìn)行，確保各個部門產(chǎn)權(quán)登記不存在遺漏的情況。對于一些重復(fù)登記的信息要進(jìn)行刪除，對于不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)重疊的現(xiàn)象要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)和自然資源部頒發(fā)的地籍信息進(jìn)行修改，確保不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一性，從而在不斷完善不動產(chǎn)權(quán)登記制度的過程中提高工作效率和質(zhì)量。

創(chuàng)建和完善網(wǎng)絡(luò)信息共享平臺。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的不斷發(fā)展和成熟，在各個行業(yè)中的運用逐漸促進(jìn)了行業(yè)的變革和發(fā)展，房地產(chǎn)登記制度的出臺能夠?qū)σ恍┎粍赢a(chǎn)的交易產(chǎn)生一定的影響。房地產(chǎn)在進(jìn)行交易的過程中需要涉及較多的信息，并不是隨意進(jìn)行交易，在進(jìn)行房地產(chǎn)交易的過程中最為重要的就是能夠?qū)崿F(xiàn)信息共享，使交易雙方更好地對交易進(jìn)行判斷。

為了更好地服務(wù)于買賣雙方，在未來不動產(chǎn)登記過程中要不斷完善信息共享平臺的建設(shè)，將大數(shù)據(jù)技術(shù)運用到相關(guān)信息共享平臺的建設(shè)過程中，使其能夠在信息查詢和記錄的時候發(fā)揮出更大的價值，同時還可以利用大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)對相關(guān)的登記信息進(jìn)行有效分析，實現(xiàn)良好的信息管理功能。

在信息時代下，不動產(chǎn)登記要積極利用先進(jìn)技術(shù)，為信息和數(shù)據(jù)的共享和交流打下堅實的基礎(chǔ)。相關(guān)的管理部門要高度重視不動產(chǎn)權(quán)管理平臺，遵循相關(guān)的規(guī)則和要求建立信息管理平臺，確保其規(guī)范有效運行。在未來的不動產(chǎn)登記過程中，要不斷加強創(chuàng)建和完善網(wǎng)絡(luò)信息共享平臺的建設(shè)，確保形成較高質(zhì)量的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和成果，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

建立健全登記體制。目前，在不動產(chǎn)登記體制中采取較多的都是以土地登記作為基礎(chǔ)，這也是全球范圍內(nèi)最常使用的一種登記體制。在2015年的時候，我國進(jìn)行了全面的整合，對不動產(chǎn)權(quán)的登記職責(zé)進(jìn)行了明確劃分，各個地方根據(jù)需要建設(shè)了相關(guān)的不動產(chǎn)登記中心，為不動產(chǎn)登記工作的開展打下了堅實基礎(chǔ)。在多年發(fā)展過程中，各個部門都掌握了一定的工作經(jīng)驗，同時各個部門之間的溝通配合程度也逐漸提升，相關(guān)的登記部門在開展工作的時候也具有較高的要求，能夠有效開展不動產(chǎn)登記信息中個人信息的管理保護工作。

與此同時，相關(guān)的法律法規(guī)文件中對不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行了明確的劃分，但是一些法規(guī)仍不夠完善，在實施過程中存在一些問題，一定程度上影響不動產(chǎn)登記的質(zhì)量和效果。要對不動產(chǎn)登記機構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一，因為相關(guān)的法律法規(guī)當(dāng)中對登記機構(gòu)的定義已經(jīng)發(fā)生了一定的變化，這樣的變化使得不動產(chǎn)登記在機構(gòu)上更加呈現(xiàn)出了高度的統(tǒng)一性。其次，針對一些利害關(guān)系人的義務(wù)和責(zé)任，要制定一套嚴(yán)格的工作機制，避免相關(guān)工作人員為了自己的私利而影響到不動產(chǎn)登記工作的正常開展。最后，要在嚴(yán)格且健全的登記體制下，有效避免不動產(chǎn)登記資料被篡改的情況發(fā)生。因此，在未來不動產(chǎn)登記的過程中需要重視對相關(guān)登記體制的建立，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造有利條件。