房地產會計核算中存在的問題及對策分析

張麗 大連中嘉房地產開發(fā)有限公司

在社會市場經濟發(fā)展中，房地產企業(yè)將要面臨更加嚴峻、惡化的市場環(huán)境，加之企業(yè)自身規(guī)模、內部結構不斷擴大，以往財務會計模式難以適應新時期企業(yè)發(fā)展要求。正因如此，房地產企業(yè)需要強化內部控制工作，其中的會計核算則是先決條件，這就要求企業(yè)要積極尋找自身會計核算工作中存在的問題，并及時采取有效措施解決問題，最大限度彰顯其工作價值，以此來推動企業(yè)經營發(fā)展持續(xù)。

一、會計核算的重要性

（一）提供戰(zhàn)略決策依據

會計核算工作是房地產企業(yè)財務情況和經營成果的具象化反映，需要采取一系列的財務會計方法，如記賬、登賬、算賬等相關工作，通過對企業(yè)會計賬目進行核算和整合，形成企業(yè)的年度主要財務指標，并選用科學有效的核算方法和處理手段，全方位監(jiān)督管理財務會計核算過程，有助于房地產企業(yè)進行資金管理，從而促進企業(yè)長遠持續(xù)發(fā)展。同時，實施行之有效的會計核算工作，還能夠發(fā)現企業(yè)經營活動中的不必要支出，并為房地產企業(yè)戰(zhàn)略方案的決策提供準確的財務數據信息，以此來提高企業(yè)決策的科學性、明確性。

（二）保障財務信息真實

房地產企業(yè)財務數據信息的真實可靠，是會計核算工作價值的體現。在企業(yè)財務會計核算過程中，所使用的賬簿是對房地產企業(yè)開發(fā)、投資、銷售等一系列經營活動中各類財務信息的詳細記錄，最大限度滿足會計核算所需要的質量和效率[1]。

（三）提高監(jiān)管排查水平

房地產企業(yè)可以根據會計核算工作職能，對其內部各部門進行有效監(jiān)督與管理，從而確保各個部門所開展的經濟活動不會對房地產企業(yè)經濟效益造成影響，并有效減少企業(yè)內部違法亂紀等行為發(fā)生。在企業(yè)財務會計核算過程中，既要對自身投資信息進行監(jiān)督，還要規(guī)范核算工作流程，以此來保障房地產企業(yè)投資信息的實效性、可靠性、真實性，避免出現財務信息造假等問題。如果企業(yè)在對會計核算工作監(jiān)督管理中發(fā)現存在弄虛作假、違法亂紀等行為，需要及時進行整改并嚴肅處理相關財務人員，從而避免企業(yè)經濟效益、社會信譽受到影響。

二、房地產會計核算中存在的問題

（一）內控機制有待規(guī)范

房地產會計核算工作十分重要，但多數企業(yè)在內部控制管理機制方面依舊存在許多問題，一是制度缺乏規(guī)范性，無法發(fā)揮其應用效果；二是管理缺乏約束性，多數為面子工程。例如，房地產企業(yè)銷售過程中，銷售人員與客戶簽訂合同時未與財務部門事前商討并告知，僅是事后將合同約定留底給財務部門，這一不合理操作行為嚴重違背了房地產企業(yè)會計核算內控機制原則，不但導致企業(yè)財務與銷售部門聯系機制的斷裂，更容易致使財務人員無法對相關費用進行合理配置，造成實際支出情況與成本預算結果產生較大差異性，為財務人員成本核算工作順利開展帶來阻礙，并且不利于房地產相關稅率的清繳和計算。

（二）收入核算有待完善

相比于其他行業(yè)領域，房地產所開展的一系列經營活動具有特殊性，導致會計核算工作難度較高、進展緩慢。第一，項目開發(fā)周期性。在房地產項目立項時，涉及了房屋和土地的開發(fā)內容及流程，需要花費大量時間和精力落實建設任務，加之產品開發(fā)單價高、周期長，導致會計核算難度較高。第二，收支信息不匹配。針對項目周期性長這一問題，多數房地產企業(yè)選用預售商品房付款方式，即客戶按照合同約定提前付款，房地產企業(yè)不能當天確認收入，需要將產品移交至客戶手中時才能確認，如果房地產企業(yè)各部門間缺乏聯系性，則會出現因信息匹配度不高導致的偷稅、漏稅等問題發(fā)生[2]。第三，監(jiān)督機制不完善。有些房地產企業(yè)未對產品進行精準分類，導致企業(yè)財務會計賬本科目混亂，項目成本、經濟收入等會計科目無法按時結轉，嚴重影響后期會計核算工作開展。

（三）核算科目復雜繁瑣

會計核算科目是房地產企業(yè)嚴格按照國家會計核算管理規(guī)定，并與自身實際發(fā)展情況相結合，以此來更好地完成對各類經營活動進行分類和核算，從而幫助企業(yè)借助這些會計核算科目，實現對自身財務會計工作的有效監(jiān)管和控制。另外，因其項目特殊周期長這一問題，導致項目驗收與竣工結算間隔長，也是屬于不利于財務核算管理的一項因素。

（四）企業(yè)信息披露不足

根據相關調查發(fā)現，有些房地產企業(yè)在信息披露時往往會隱藏風險內容，以此來維持企業(yè)社會信息，主要表現如下：一是現金流量表信息披露問題，房地產項目開發(fā)多是由項目管理部門直接操作運行，加之會計人員專業(yè)素質不同等因素，從而導致企業(yè)投資、經營活動所產生的現金流量變動數據與項目管理部門核算數據不一致；二是重大經營風險信息披露問題，由于房地產項目有著周期性長的特點，經營過程中難免會面對諸多風險因素，如政策風險、市場風險等，但對于這些問題企業(yè)財務報告中卻避而不談，無法真實反映企業(yè)實際經營情況，從而容易導致投資者判斷錯誤。

三、房地產企業(yè)會計核算工作優(yōu)化策略分析

（一）健全會計核算管理機制

房地產會計核算作為一項綜合性強、管理難度大的工作，需要企業(yè)對自身內部會計核算管理機制進行不斷優(yōu)化和完善。第一，房地產企業(yè)應當結合自身實際情況，嚴格規(guī)范會計核算工作內容及流程，財務人員應按照企業(yè)會計制度實施會計核算管理工作。第二，為了進一步提高房地產企業(yè)會計核算工作質量和效率，應該積極引進先進信息技術對會計核算工作進行信息化管理，并要根據企業(yè)財務人員未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，強化財務人員培訓教育工作，調整財務人員崗位及工作內容，比如合同部門員工側重于合同費用標準，財務部門員工側重于記賬登賬方法等，以此來避免財務信息不對稱問題發(fā)生。

（二）細化企業(yè)收入核算范疇

針對房地產企業(yè)收入核算這一問題，需要牢牢緊抓房地產自身特殊性，以此為依據，逐步細化企業(yè)收入核算范疇，從而實現企業(yè)會計核算工作優(yōu)化的目的。第一，規(guī)范會計核算范圍。在房地產項目開發(fā)過程中，企業(yè)要依據項目中土地和房屋兩部分主體，有區(qū)別有針對地開展核算，如土地—基礎設施的會計核算、房屋—產品開發(fā)的會計核算。第二，界定房地產企業(yè)收入核算范圍。對于這一方面內容的開展是十分有必要的，主要是由于房地產行業(yè)收入確認與其他行業(yè)領域相比較，既有相似之處，又具有特殊性[3]。第三，確定收入確定準則。房地產企業(yè)在與客戶簽訂預售商品房買賣合同時，應當嚴格遵守國家頒發(fā)的房地產法律規(guī)范。從合同法律角度來看，房屋買賣銷售合同簽訂屬于一種締約，只有在房地產企業(yè)完成項目建設且驗收符合國家相關規(guī)定，才能被允許驗收，否則將會面臨一定的風險因素，所以強調企業(yè)在確認收入時應當嚴格遵守會計行業(yè)規(guī)定要求。

（三）優(yōu)化會計主要核算科目

在房地產會計核算科目設定過程中，需要結合自身發(fā)展規(guī)模、經營管理情況、會計核算水平、戰(zhàn)略實施需求等要素進行，并要對會計核算過程中可能出現的問題展開深入分析。通常情況下，房地產企業(yè)在會計核算科目設定過程中，主要分為以下兩類：一是項目中土地—基礎設施建設成本費用，二是項目中房屋—房屋產品開發(fā)實際成本。這兩類項目開發(fā)成本費用都是隸屬于房地產項目開發(fā)成本會計核算中的二級科目，在實際會計核算工作開展中，財務人員需要對其進行相關輔助核算，并在原有開發(fā)成本二級賬下，分別設置“土地開發(fā)明細賬”和“房屋開發(fā)明細賬”（三級賬），進行明細核算[4]。另外，會計核算科目的優(yōu)化還會有效降低財務人員實際會計核算工作難度，以此來促進房地產企業(yè)財務管理整體水平的提升。

（四）增強企業(yè)信息公開透明

房地產企業(yè)信息的公開透明性，將直接影響企業(yè)經營者戰(zhàn)略實施、投資者判斷決策，對房地產企業(yè)未來發(fā)展產生深遠影響，所以要加大對房地產企業(yè)信息披露。其一，土地資源存儲量的披露。城市土地資源使用權是房地產企業(yè)主要資產，在房地產項目開發(fā)初期，土地成本費用占據了項目成本預算的大部分，其儲存占有權決定了房地產企業(yè)未來發(fā)展趨勢及戰(zhàn)略決策實施。如果房地產對外信息披露中缺乏這一方面內容，則導致信息使用者也就是投資方無法判斷企業(yè)經營成果、財務情況，容易導致房地產企業(yè)面臨籌資風險[5]。其二，現金流量表的披露?，F金流量管理有著維持房地產企業(yè)資金的可持續(xù)性，以及資金使用效率、實現資源優(yōu)化配置的積極作用，企業(yè)管理者通過查看現金流量表，便于其進一步了解和掌握企業(yè)經營盈利情況，為房地產企業(yè)未來經營規(guī)劃奠定堅實基礎。在這一過程中，房地產企業(yè)通過全過程管理與控制，進一步完善和優(yōu)化會計核算公開，實現企業(yè)財務會計核算信息的準確性、公開性、透明性，助力企業(yè)接受社會力量監(jiān)督的同時，便于投資者依據企業(yè)經營成果、財務情況等信息要素，判斷是否進行投資，從而幫助企業(yè)規(guī)避籌資風險的同時，促進企業(yè)會計核算管理水平的提升。

四、結論

綜上所述，房地產企業(yè)會計核算工作是提高其自身經濟管理水平、成效的關鍵。對此，房地產企業(yè)需要強化自身會計核算管理工作，通過健全會計核算管理機制，細化企業(yè)收入核算范疇，優(yōu)化會計主要核算科目，增強企業(yè)信息公開透明等一系列有效舉措，從而真正發(fā)揮出房地產會計核算工作價值體現，更好地推動會計核算工作的有序開展，為房地產企業(yè)戰(zhàn)略決策、發(fā)展規(guī)劃、穩(wěn)定運營奠定堅實基礎。