房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃之重點(diǎn)與方法研究

李弦 武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本中，建安成本占據(jù)比例最高，其次是稅收成本，建安成本對于保障建筑產(chǎn)品安全至關(guān)重要，企業(yè)為了降低生產(chǎn)成本，盲目減少建安投入可能會(huì)造成建筑產(chǎn)品危害公眾人身安全。因此房地產(chǎn)企業(yè)要節(jié)省運(yùn)營成本，需要從稅收成本入手。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，涉及稅種多樣性較強(qiáng)，比如土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅等，因此企業(yè)可以通過科學(xué)性納稅籌劃降低企業(yè)稅負(fù)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃重要意義

（一）降低企業(yè)資金負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法性、科學(xué)性納稅籌劃可以有效降低企業(yè)資金壓力，為企業(yè)節(jié)省資金。企業(yè)采用合理性納稅籌劃，可以最大程度上提高稅后利潤，并強(qiáng)化自身財(cái)務(wù)管理能力，從而加強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。企業(yè)可以利用節(jié)省資金進(jìn)行新項(xiàng)目研發(fā)，提高企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)造能力；或者根據(jù)利潤增長幅度，降低產(chǎn)品售價(jià)，從而提高企業(yè)競爭優(yōu)勢，有利于推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

（二）加強(qiáng)市場宏觀調(diào)控

我國目前處于市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，政府主要通過稅收方式參與市場調(diào)節(jié)，通過稅收政府可以對生產(chǎn)者、消費(fèi)者行為進(jìn)行有效把控，從而加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控力度?，F(xiàn)階段我國房價(jià)持續(xù)升高，對民眾需求影響較大，因此需要政府與企業(yè)形成合力降低房價(jià)。我國政府不斷加強(qiáng)市場調(diào)節(jié)力度，出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策。同時(shí)企業(yè)積極實(shí)施納稅籌劃，及時(shí)響應(yīng)政府調(diào)控政策，根據(jù)國家政策引導(dǎo)，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。企業(yè)納稅籌劃可以深化政府宏觀調(diào)控政策落實(shí)，加強(qiáng)政府調(diào)控效率，提高調(diào)控成果，從而推動(dòng)房價(jià)降低到合理區(qū)間，保障民生需求。

（三）優(yōu)化國家稅務(wù)系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用納稅統(tǒng)籌可以在短期內(nèi)降低稅負(fù)，從而導(dǎo)致現(xiàn)階段國家稅收減少。從宏觀層面看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用納稅籌劃，稅務(wù)部門在引導(dǎo)企業(yè)合理進(jìn)行納稅規(guī)劃時(shí)可以發(fā)現(xiàn)自身工作薄弱并及時(shí)進(jìn)行改正，有效推動(dòng)稅收系統(tǒng)構(gòu)建完善；同時(shí)企業(yè)將節(jié)省稅金用于開發(fā)其他項(xiàng)目，提高自身創(chuàng)收能力，企業(yè)利潤進(jìn)一步增長，在帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)繳納更多企業(yè)所得稅，提高國家財(cái)政收入[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃原則與重要目標(biāo)

（一）納稅籌劃原則

1.合法性

合法性原則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃要以國家稅法為前提，在法律允許范圍內(nèi)對企業(yè)經(jīng)營過程進(jìn)行前端設(shè)計(jì)，從而降低企業(yè)稅收成本，最大程度上提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)開展納稅籌劃工作首要遵循原則即是合法性原則，依法納稅是企業(yè)及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)盡義務(wù)，國家法律明令禁止企業(yè)通過偷稅漏稅等行為減少企業(yè)應(yīng)繳稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者要深入了解國家稅收法律，做到懂法、守法，從而保障納稅籌劃工作合法性。

2.等價(jià)性

等價(jià)性原則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中主要要求企業(yè)收益要不小于付出成本，從而保證企業(yè)收入逐漸提高，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。納稅籌劃本質(zhì)上屬于企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，主要目的是通過減少企業(yè)稅收金額，達(dá)到增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益目的[2]。納稅籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)重要工作內(nèi)容之一，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)也需要企業(yè)付出人力、物力等成本，比如納稅籌劃準(zhǔn)備工作、推動(dòng)過程中所需資源等。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作時(shí)，要以等價(jià)性為原則，做好前端設(shè)計(jì)工作，保證納稅籌劃工作投入成本不大于產(chǎn)生效益。

3.可承受性

在市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，企業(yè)收益與風(fēng)險(xiǎn)存在正相關(guān)關(guān)系。企業(yè)通過某種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得到的經(jīng)濟(jì)效益越大，該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)性就越大。企業(yè)自身需要具有較高防范風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)能力，才可以保證高風(fēng)險(xiǎn)性納稅籌劃方案順利實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想最大程度上提高經(jīng)濟(jì)效益，就需要企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性較高的納稅籌劃方案。但部分企業(yè)盲目選擇高風(fēng)險(xiǎn)方案，風(fēng)險(xiǎn)控制超出企業(yè)可接受范圍，會(huì)造成企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度遲緩、資金鏈斷裂等狀況，不利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以可承受性為原則，結(jié)合自身抵御風(fēng)險(xiǎn)能力選擇方案。

（二）納稅籌劃目標(biāo)

1.稅后收益最大化

傳統(tǒng)企業(yè)納稅籌劃目標(biāo)是稅負(fù)最小化，稅負(fù)最小化工作具有一定局限性，以減輕稅負(fù)作為唯一工作目的會(huì)導(dǎo)致一方面稅負(fù)最小化工作與稅后收益最大化工作存在一定重復(fù)性，部分減稅工作內(nèi)容相似度較高；另一方面在工作過程中會(huì)引發(fā)大量非稅因素成本，以至于稅負(fù)最大程度降低，但是企業(yè)投入成本增加。稅后收益最大化轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，綜合考慮稅收因素及非稅因素，有效克服稅負(fù)最小化局限性，因此企業(yè)要將稅后收益最大化作為納稅籌劃目標(biāo)。

2.獲取貨幣時(shí)間價(jià)值

貨幣時(shí)間價(jià)值是指貨幣隨著時(shí)間推移產(chǎn)生的，高于原有貨幣價(jià)值的增值額。納稅籌劃重要目標(biāo)之一是獲得貨幣時(shí)間價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)采用合法性納稅籌劃方式延期繳納稅款，利用相關(guān)資金投資、開發(fā)其他項(xiàng)目，進(jìn)而產(chǎn)生更大經(jīng)濟(jì)效益，從而獲得貨幣時(shí)間價(jià)值。通過納稅籌劃一方面可以幫助企業(yè)獲得貨幣時(shí)間價(jià)值，另一方面可以提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)量，拓寬企業(yè)項(xiàng)目覆蓋面。因此，企業(yè)在納稅籌劃中要注重對貨幣時(shí)間價(jià)值的獲取。

3.減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)

涉稅風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)或企業(yè)負(fù)責(zé)人在繳納稅款時(shí)出現(xiàn)違規(guī)或違法行為的一種可能性，涉稅無風(fēng)險(xiǎn)是納稅籌劃工作理想目標(biāo)，企業(yè)不可以利用通過納稅籌劃獲得直接性利益，但可以大幅度降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，避免稅務(wù)部門對企業(yè)開出處罰通知。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過納稅籌劃，減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，一方面可以提高企業(yè)名譽(yù)，樹立企業(yè)良好形象；另一方面可以提高企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員能力，構(gòu)建完善財(cái)務(wù)系統(tǒng)，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展[3]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃中存在的問題

（一）缺乏專業(yè)人才

部分房地產(chǎn)開發(fā)公司納稅籌劃人員數(shù)量不足并且專業(yè)性稅務(wù)技能較為缺乏，企業(yè)稅務(wù)部門建立不完善，納稅籌劃工作由企業(yè)財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員存在專業(yè)知識(shí)不對口情況，開展納稅籌劃工作較為困難。同時(shí)部分房地產(chǎn)開發(fā)公司與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通頻次較低，對稅收政策缺乏深入了解，進(jìn)一步加大工作難度。

（二）稅收風(fēng)險(xiǎn)重視度較低

影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益因素較多，包括市場環(huán)境、民眾經(jīng)濟(jì)能力等，企業(yè)受到客觀因素影響可能會(huì)增加企業(yè)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)概率，因此風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意義重大。但目前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)缺乏重視，認(rèn)知程度較低，盲目選擇風(fēng)險(xiǎn)性較高的納稅籌劃方案；另外還有部分企業(yè)提高對風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)重視度，但缺乏正確工作機(jī)制，防范風(fēng)險(xiǎn)工作缺乏深入性、系統(tǒng)性，以至于為后續(xù)稅務(wù)清算、稅收稽查工作埋下隱患。

（三）稅務(wù)法律法規(guī)了解缺乏深入

合法性原則是納稅籌劃工作首要遵循原則，企業(yè)稅務(wù)人員在工作中要詳細(xì)了解稅務(wù)相關(guān)法律法規(guī)、稅收政策等，要根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行納稅籌劃工作?，F(xiàn)階段部分企業(yè)參與籌劃人員具備一定程度的專業(yè)稅務(wù)知識(shí)，但對于實(shí)時(shí)稅務(wù)政策了解程度較低，導(dǎo)致在一般性項(xiàng)目中，納稅籌劃工作完成度較高，綜合性、復(fù)雜性較高項(xiàng)目，納稅籌劃工作進(jìn)度緩慢。同時(shí)，參與籌劃人員對法律法規(guī)了解不深入會(huì)導(dǎo)致納稅籌劃工作存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展[4]。

四、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃方法

（一）打造專業(yè)人才隊(duì)伍，提供籌劃智力支撐

房地產(chǎn)開發(fā)公司要加強(qiáng)引進(jìn)與培養(yǎng)納稅籌劃專業(yè)性人才，具體方式如下：第一，建立專門部門，保證人員工作獨(dú)立性。納稅籌劃工作工作量大、工作難度高，因此需要企業(yè)建立專門籌劃部門，并配備多名籌劃專員，專員需要具有納稅籌劃工作能力，從而提高納稅籌劃工作效率、效果[5]。第二，要對既有人員進(jìn)行培訓(xùn)。對現(xiàn)有籌劃人員進(jìn)行專業(yè)性定期培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程、提高稅務(wù)知識(shí)素養(yǎng)等，通過培訓(xùn)可以規(guī)范籌劃人員業(yè)務(wù)操作流程、豐富專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備、打造高素質(zhì)、高水平人才隊(duì)伍，保證納稅籌劃工作順利落實(shí)。第三，企業(yè)要加強(qiáng)人才引進(jìn)力度，重點(diǎn)引進(jìn)注冊稅務(wù)師、注冊納稅籌劃師等人才，由專業(yè)性人才帶領(lǐng)籌劃隊(duì)伍開展納稅籌劃工作，同時(shí)要鼓勵(lì)既有人員與引進(jìn)人才積極交流，提高籌劃能力，從而不斷完善企業(yè)納稅籌劃工作，加強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。

（二）提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，審慎開展籌劃工作

我國稅收征管體系建設(shè)逐漸完善，企業(yè)開展納稅籌劃工作要嚴(yán)格遵循合法性原則，審慎開展相關(guān)工作，企業(yè)要加強(qiáng)籌劃人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)樹立，保證納稅籌劃工作嚴(yán)謹(jǐn)性、合法性?；I劃人員要深入了解房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，全面了解企業(yè)所有項(xiàng)目開發(fā)情況，從而針對性選擇稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)可以成立納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制部門，引進(jìn)部分具有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)人員，通過風(fēng)控部門加強(qiáng)對納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)把控；另外，企業(yè)還可邀請注冊會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師等專業(yè)人員指導(dǎo)納稅籌劃工作，開展風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)講座，從而提高籌劃人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，達(dá)到企業(yè)規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（三）加強(qiáng)部門合作力度，構(gòu)建完善監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分為前端設(shè)計(jì)、中期建設(shè)及后期統(tǒng)計(jì)三階段，納稅籌劃工作貫穿項(xiàng)目整體周期。要想順利開展籌劃工作，要對企業(yè)一般性業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范完善，規(guī)范性業(yè)務(wù)活動(dòng)可以為籌劃方案設(shè)計(jì)、落實(shí)提供有力支撐[6]。房地產(chǎn)行業(yè)作為重點(diǎn)行業(yè)，國家始終對房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注，會(huì)主動(dòng)參與房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)，國家會(huì)根據(jù)市場實(shí)際情況實(shí)時(shí)調(diào)整相關(guān)政策，從而對企業(yè)經(jīng)營造成影響，因此企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注國家政策導(dǎo)向，及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案，從而促使納稅籌劃方案價(jià)值最大化發(fā)揮。另外，納稅籌劃工作需要公司不同層級(jí)部門積極配合，籌劃部門領(lǐng)導(dǎo)要具有大局觀、整體觀，要以宏觀意識(shí)開展工作，引領(lǐng)籌劃人員統(tǒng)籌規(guī)劃。因此，企業(yè)管理層及各部門領(lǐng)導(dǎo)者要加強(qiáng)對納稅籌劃重視，積極配合納稅籌劃工作，比如現(xiàn)階段部分企業(yè)采取以票控稅把控增值稅，增值稅發(fā)票驗(yàn)證需要經(jīng)過防偽稅控系統(tǒng)和交叉稽核手段共同驗(yàn)證，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的征管制度要求企業(yè)重視增值稅專用發(fā)票的取得、驗(yàn)證、保管和抵扣，因此采購部門要深入了解增值稅。同時(shí)企業(yè)要構(gòu)建完善監(jiān)督體系，總結(jié)反思機(jī)制。企業(yè)可以構(gòu)建完善納稅籌劃監(jiān)督機(jī)制，通過聘請專業(yè)素養(yǎng)高的監(jiān)督考核人員，對各部門籌劃方案執(zhí)行情況實(shí)時(shí)監(jiān)督、隨機(jī)抽查，在方案實(shí)施后，要分別從企業(yè)整體及各部門角度開展效果評估、考核。

（四）加強(qiáng)稅企溝通，提高方案實(shí)用性

稅務(wù)機(jī)關(guān)是對稅法理解程度最高的單位，在法律允許范圍內(nèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅法使用擁有較大稅收自由裁量權(quán)，因此企業(yè)要加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，積極了解最新政策、深度學(xué)習(xí)相關(guān)法律，在納稅籌劃方面與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得共識(shí)，從而推動(dòng)納稅籌劃工作有效開展。具體方式如下：第一，企業(yè)要與本地區(qū)稅務(wù)征管部門積極交流，對風(fēng)險(xiǎn)性較大涉稅問題尋求稅務(wù)征管部門幫助，從而樹立自身優(yōu)質(zhì)納稅信譽(yù)及企業(yè)形象。第二，在設(shè)計(jì)納稅籌劃方案時(shí)，要嚴(yán)格依據(jù)稅務(wù)征管部門意見進(jìn)行改進(jìn)，對政策條款、法律條文理解不深入地方，企業(yè)籌劃人員要及時(shí)向征管部門咨詢，從而保障設(shè)計(jì)方案合法性[7]。房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)積極溝通一方面有利于房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)了解國家最新下發(fā)的稅收政策、法律法規(guī)等，另一方面還有利于房地產(chǎn)企業(yè)了解企業(yè)所在地稅務(wù)征管部門對納稅籌劃方案的意見，從而及時(shí)對方案進(jìn)行改正，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（五）健全工作流程，多階段開展納稅籌劃

系統(tǒng)性工作流程是企業(yè)有效開展工作的前提，同時(shí)也是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的保障。因此房地產(chǎn)開發(fā)公司需要制定系統(tǒng)性、全面性納稅籌劃制度，為納稅籌劃工作提供制度引導(dǎo)，保證納稅籌劃工作落實(shí)在工作各環(huán)節(jié)中。具體可從以下方面入手：第一，要在項(xiàng)目開展前期，根據(jù)相關(guān)資料數(shù)據(jù)，整體性、高層次做出布局規(guī)劃。企業(yè)在項(xiàng)目開展前期投入資金在整體項(xiàng)目周期中占比最大，因此納稅籌劃工作要注重項(xiàng)目前期重要性。同時(shí)企業(yè)需要根據(jù)納稅籌劃工作開展情況做出最后決策，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)經(jīng)營方案及納稅籌劃方案對企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品開發(fā)、銷售模式、集資渠道等進(jìn)行科學(xué)性部署。另外納稅籌劃方案指向與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略部署聯(lián)系性較強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身企業(yè)整體發(fā)展部署，科學(xué)選擇納稅籌劃方案，從而提高納稅籌劃方案與企業(yè)發(fā)展適合度。第二，項(xiàng)目建設(shè)過程中要注意納稅籌劃工作重點(diǎn)合理分配。施工階段流程較為繁瑣，重要環(huán)節(jié)較多，而不同環(huán)節(jié)對扣除項(xiàng)目影響存在較大差異性，比如對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，稅法支持房地產(chǎn)企業(yè)對部分開發(fā)成本進(jìn)行融合[8]。第三，在項(xiàng)目完成后，開展房產(chǎn)銷售工作時(shí)，要對房地產(chǎn)銷售收入進(jìn)行合理規(guī)劃。企業(yè)籌劃部門可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目開端，根據(jù)既往經(jīng)驗(yàn)及數(shù)據(jù)并結(jié)合扣除項(xiàng)目及開發(fā)成本對應(yīng)繳稅金進(jìn)行預(yù)測，從而保證企業(yè)可以隨時(shí)調(diào)控價(jià)格，有效降低應(yīng)繳稅額。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，企業(yè)需要在自身可承受風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)合法性、等價(jià)性開展納稅籌劃工作，減少企業(yè)財(cái)政壓力，提高企業(yè)核心競爭力。因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)納稅籌劃工作，企業(yè)需要打造專業(yè)化人才隊(duì)伍，完善工作流程，加強(qiáng)稅企溝通，構(gòu)建監(jiān)督機(jī)制，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從而做到減少自身財(cái)政負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)可用資金，進(jìn)一步提高核心競爭力，保障企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，為民眾提供優(yōu)質(zhì)建筑產(chǎn)品。