房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中存在的問題及改進(jìn)方法

王平平

新世紀(jì)以來我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)鏈不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)影響力不斷提升。但在新經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了持平、維穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，進(jìn)一步持續(xù)化發(fā)展正面臨著巨大挑戰(zhàn)。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析特點(diǎn)，探討了財(cái)務(wù)分析存在的問題，有針對性地提出建議與對策，旨在為推動房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展提供參考。

改革開放后我國許多行業(yè)得到快速發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)全球化不斷深入發(fā)展，各國貿(mào)易壁壘越來越嚴(yán)重，整體經(jīng)濟(jì)呈疲軟狀態(tài)。在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)。自2008年金融危機(jī)以來，我國的貨幣政策一直較為寬松，房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩、大量庫存積壓等問題。企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿明顯增大，面臨很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。同時，我國生產(chǎn)資本、勞動力均已利用到極限，加之人口老齡化、房價過高等問題，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更是舉步維艱。2015年正式提出“加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”這一概念，隨后出臺了具體政策和方案，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開始去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存、降成本，以擴(kuò)大有效的供給。該項(xiàng)改革仍在深化改革中，為了減少房地產(chǎn)企業(yè)的泡沫，同時避免出現(xiàn)樓市大崩盤，國家出臺了一系列穩(wěn)房價、遏制房價增長的政策。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中的剛性需求已經(jīng)趨于飽和，出現(xiàn)了大量商品房滯銷的情況，供需差距很大，高杠桿、高負(fù)債成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特征。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要順應(yīng)形勢，對自身財(cái)務(wù)分析等工作進(jìn)行優(yōu)化，以更好地在“房住不炒”、供給側(cè)改革等環(huán)境下健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)及財(cái)務(wù)分析的意義

（一）財(cái)務(wù)特點(diǎn)

1.財(cái)務(wù)杠桿大。我國的房地產(chǎn)企業(yè)具有受宏觀政策影響明顯、行業(yè)競爭激烈、供需關(guān)系明顯不平衡等特點(diǎn)，這使得當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)具有杠桿大、風(fēng)險(xiǎn)大等不利于其發(fā)展的特點(diǎn)。房地產(chǎn)屬于政策導(dǎo)向型的企業(yè)，對各類宏觀政策的調(diào)整均具有較高的敏感程度。2015年后房地產(chǎn)銷售額得到一定回升，但2017年左右銷售額增速下降，特別是中小城市，由于大城市各類優(yōu)質(zhì)的資源和就業(yè)機(jī)會，使中小城市大量人口外流，導(dǎo)致自身房地產(chǎn)供給與需求十分不均衡，房價依然增長，但市場十分疲軟。為刺激房地產(chǎn)市場，各地政府和房地產(chǎn)企業(yè)出臺了一系列的優(yōu)惠政策，如放開部分區(qū)域限購、降低貸款利率等政策，但市場熱度并未提升，導(dǎo)致許多城市依然存在房地產(chǎn)供給過剩、大量房屋庫存積壓等情況。而各大房地產(chǎn)企業(yè)的競爭依然激烈，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之疫情等因素影響，消費(fèi)者購房的需求下降，但對房產(chǎn)質(zhì)量依然抱有較高期待，對房產(chǎn)價格卻持有持續(xù)低走的預(yù)期，因此整體購房需求低迷。大部分人對購房是望而卻步，這就導(dǎo)致供給失效，低質(zhì)量庫存房將長期積壓，企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)將持續(xù)增加。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)建設(shè)、銷售周期都比較久，項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金，這使得房地產(chǎn)企業(yè)需要大量向銀行貸款，許多企業(yè)存在高財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)，將導(dǎo)致企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，若經(jīng)濟(jì)持續(xù)萎靡，企業(yè)將陷入資金困境。雖然大的杠桿能提升企業(yè)投資競爭力，提升購房者的投資屬性，但也會壓縮企業(yè)利潤，提高運(yùn)作成本。截至2020年，已有80多家地產(chǎn)企業(yè)凈利潤下降，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品更新及盈利的難度更大。同時，房產(chǎn)存貨成本大、預(yù)收款項(xiàng)多，都會延長房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期。如預(yù)售制度，會提高企業(yè)合同負(fù)債，會影響到其他項(xiàng)目或工作的資金周轉(zhuǎn)效率，容易導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難。

（二）財(cái)務(wù)分析的意義

1.科學(xué)預(yù)測企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析，能更科學(xué)地預(yù)測企業(yè)發(fā)展情況及自身資金周轉(zhuǎn)情況，基于各類財(cái)務(wù)信息為基礎(chǔ)，運(yùn)用趨勢分析等分析方法，對這些信息進(jìn)行多方位的分析，從中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債、盈利能力、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力等信息，企業(yè)基于此更合理地調(diào)整戰(zhàn)略、配置資源和資本結(jié)構(gòu)，才能適應(yīng)市場環(huán)境。

2.優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析，能促進(jìn)更加公允的內(nèi)部績效測評，為自身績效考核制度提供優(yōu)化依據(jù)?；趯?shí)際經(jīng)營情況反映的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還可深度挖掘內(nèi)部存在的管理漏洞，以優(yōu)化權(quán)責(zé)制度。基于財(cái)務(wù)分析報(bào)告，合理評估各部門目標(biāo)完成情況，從而制定相關(guān)激勵措施，提高各部門業(yè)務(wù)能力。

3.尋找企業(yè)持續(xù)發(fā)展方向。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析，能幫助企業(yè)更好地面對挑戰(zhàn)，抓住機(jī)遇。尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)比較低迷的市場環(huán)境下，科學(xué)的財(cái)務(wù)分析能為企業(yè)決策制定提供參考依據(jù)，為企業(yè)制定新的發(fā)展戰(zhàn)略提供保障，確保企業(yè)戰(zhàn)略的可行性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問題

（一）財(cái)務(wù)分析未充分發(fā)揮作用

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析主要負(fù)責(zé)資產(chǎn)負(fù)債、營運(yùn)利潤、現(xiàn)金流等方面工作，繪制相應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)表，但并未構(gòu)建細(xì)致、完善的財(cái)務(wù)報(bào)表，也未對報(bào)表進(jìn)行更深入、多元化的分析，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息無法為高層決策提供有價值的參考；由于缺乏細(xì)致或有效的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)無法準(zhǔn)確反映企業(yè)的日常財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也無法被盡快識別，同時，企業(yè)管理者也無法有效地對各部門業(yè)績做出客觀、公正的評價，導(dǎo)致業(yè)績考核僅依靠簡單的財(cái)務(wù)指標(biāo)給予衡量。

（二）不重視財(cái)務(wù)分析工作

中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，由于缺乏先進(jìn)的管理理念或手段，許多小企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層沒有認(rèn)識到財(cái)務(wù)分析的重要性，只重視房地產(chǎn)項(xiàng)目施工及房屋預(yù)售管理等工作，沒有打造合格的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)，不重視財(cái)務(wù)分析工作，財(cái)務(wù)部門并不直接參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及相關(guān)經(jīng)營工作，工作只停留于日常經(jīng)營的記賬、報(bào)銷、制作財(cái)務(wù)報(bào)表等工作。從業(yè)人員也缺乏合格的財(cái)務(wù)分析實(shí)戰(zhàn)能力，導(dǎo)致在制定房地產(chǎn)戰(zhàn)略項(xiàng)目投資時，沒有較好地把握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致投資失敗、項(xiàng)目爛尾等問題。

（三）財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不完全

當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)工作十分混亂，財(cái)務(wù)報(bào)表較單一，數(shù)據(jù)不夠細(xì)致，銜接流程存在較大漏洞，導(dǎo)致財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度不高，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息失真，所以，財(cái)務(wù)分析工作不全面，分析報(bào)告得出的結(jié)果也存在很大的局限性，無法準(zhǔn)確判斷企業(yè)經(jīng)營狀況，無法有效分析資金鏈變化趨勢，因此也無法為企業(yè)決策提供有效支持。

（四）財(cái)務(wù)分析方法單一

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析方法多樣化，如比率分析、比重分析、趨勢分析、綜合分析、因素分析等，這些方法的適用范圍和優(yōu)劣勢不盡相同。但有些企業(yè)只采用其中部分方法，由于各方法都存在局限性，導(dǎo)致在分析一些財(cái)務(wù)指標(biāo)時存在分析不全、不準(zhǔn)確等問題；同時，傳統(tǒng)分析方法均存在財(cái)務(wù)報(bào)表片面、計(jì)算口徑不統(tǒng)一等問題，大部分房地產(chǎn)企業(yè)均未積極應(yīng)用哈佛分析框架等先進(jìn)的分析手段，因此導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析的結(jié)果不準(zhǔn)確，導(dǎo)致相關(guān)的決策工作質(zhì)量不高或進(jìn)展緩慢。另外，財(cái)務(wù)分析的實(shí)際效果也與財(cái)務(wù)人員自身能力息息相關(guān)，許多財(cái)務(wù)人員缺乏先進(jìn)的財(cái)務(wù)分析理論和實(shí)操能力。

（五）財(cái)務(wù)分析結(jié)果未被有效應(yīng)用

由于缺少合理的經(jīng)營制度，許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然重視了財(cái)務(wù)報(bào)表的制作和數(shù)據(jù)分析，但未將財(cái)務(wù)分析結(jié)果合理地應(yīng)用于各項(xiàng)經(jīng)營管理工作中，即使搜集、整理、匯總了足夠準(zhǔn)確、完整的數(shù)據(jù)，進(jìn)行了較有效的財(cái)務(wù)分析，也未將財(cái)務(wù)分析結(jié)果與各項(xiàng)經(jīng)營決策或管理改革工作深入地連接起來，導(dǎo)致即使知道項(xiàng)目經(jīng)營或管理中存在某些風(fēng)險(xiǎn)或問題，也沒有及時地制定對策去控制風(fēng)險(xiǎn)、解決管理問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析改進(jìn)對策

（一）建立完善的財(cái)務(wù)分析體系

首先，企業(yè)管理層需要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)分析工作的重視，更深入地理解該工作在當(dāng)前市場環(huán)境下的重要性。

然后，構(gòu)建更為健全、合理的財(cái)務(wù)分析工作制度，并建設(shè)相應(yīng)的執(zhí)行監(jiān)督、獎勵等機(jī)制。具體而言，需要結(jié)合企業(yè)特征及企業(yè)自身發(fā)展需求，明確財(cái)務(wù)分析的各項(xiàng)目標(biāo)及各項(xiàng)目中財(cái)務(wù)分析的側(cè)重點(diǎn)，有的放矢地制定財(cái)務(wù)分析工作的具體內(nèi)容、任務(wù)及責(zé)任，同時建設(shè)財(cái)務(wù)分析審核流程，通過復(fù)盤等手段審查分析結(jié)果。

最后，實(shí)際操作中，還應(yīng)嚴(yán)格遵循收入與成本費(fèi)用配比原則，即配合原則，以確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)量工作的合理性，企業(yè)應(yīng)站在戰(zhàn)略發(fā)展角度組織財(cái)務(wù)管理及財(cái)務(wù)分析工作，并建立相應(yīng)的成本費(fèi)用管理制度，并對已發(fā)生、將發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用進(jìn)行動態(tài)化的計(jì)算與分析，保證收入與相關(guān)成本費(fèi)用的計(jì)算相互同步，從而真正為自身經(jīng)營提供合理的導(dǎo)向支持。同時，為降低杠桿，可對預(yù)收賬款采取不同的收入確認(rèn)方式，房產(chǎn)常見收取方式有全款、分期付款和按揭貸款三種，確認(rèn)銷售收入也有不同的方式。若全款，無論是否辦完相關(guān)流程，在款項(xiàng)足額到賬后就進(jìn)行確認(rèn)，及早轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)；若分期付款，需根據(jù)合同約定收款日期，對比應(yīng)收金額與實(shí)收金額，若完全支付款項(xiàng)就確認(rèn)收入，若拖欠分期款，則不應(yīng)確認(rèn)收入并及時評價其償債能力；若按揭付款，當(dāng)首付款足額繳納且按揭貸款全額到賬之后才應(yīng)確認(rèn)收入，確認(rèn)收入前還應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定準(zhǔn)確核算成本。

（二）改進(jìn)財(cái)務(wù)分析方法

首先，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)自身優(yōu)勢和行業(yè)環(huán)境選擇合適的財(cái)務(wù)分析方法，并制定相應(yīng)的工作銜接流程。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境因素對地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，如地產(chǎn)企業(yè)買下的地塊，其周邊具有良好的設(shè)施、商業(yè)及政府政策，將對該項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生非常積極的影響，雖然此類項(xiàng)目會增加企業(yè)負(fù)債率，但好的銷售前景能為企業(yè)帶來更多的貸款、更大的現(xiàn)金流；而在對此類項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時，就需要綜合應(yīng)用多種分析方法，才能消解各分析方法單獨(dú)使用的局限性，得出更為全面的分析結(jié)論。

其次，在利用傳統(tǒng)分析方法進(jìn)行綜合分析以消除財(cái)務(wù)分析局限性的同時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和經(jīng)營狀況，合理地應(yīng)用哈佛分析框架等新的分析理論和BI工具等先進(jìn)的數(shù)字工具，以提升財(cái)務(wù)分析質(zhì)量與效率，如利用哈佛分析框架，可以綜合進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)分析、前景分析等多方面的工作，使其整合成一個全面的分析框架，從而更好地對企業(yè)發(fā)展進(jìn)行宏觀把控，填補(bǔ)了傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析中缺少戰(zhàn)略分析的局限，使管理者從戰(zhàn)略發(fā)展角度對企業(yè)經(jīng)營和各地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定性分析。又如Smartbi大數(shù)據(jù)分析平臺，利用這一平臺可直接接入許多類型的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并支持直接查詢多種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)庫，在面對地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的海量數(shù)據(jù)時，該平臺基于分布式存儲等技術(shù)能實(shí)現(xiàn)高速緩存、瀏覽、下載等功能，從而使財(cái)務(wù)人員實(shí)時掌控相關(guān)財(cái)務(wù)情況，在進(jìn)行審計(jì)工作時，面對海量的清單明細(xì)，財(cái)務(wù)人員通過該平臺可進(jìn)行快速地查詢，平臺自動進(jìn)行聚合計(jì)算，根據(jù)相關(guān)告警規(guī)則的設(shè)置篩查出可疑數(shù)據(jù)，該平臺的類Excel數(shù)據(jù)透視表功能，還能夠幫助操作者組合分析維度，以從多角度洞察、分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，在表格制作工作中，該平臺提供多元報(bào)表資源，包括分組報(bào)表、交叉報(bào)表、分片報(bào)表、清單報(bào)表等，導(dǎo)入相關(guān)財(cái)務(wù)信息便能輸出相應(yīng)分析報(bào)表，大大提升了報(bào)表制作的效率。

（三）豐富數(shù)據(jù)分析維度，提升數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性

首先，地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析工作應(yīng)根據(jù)不同目的和分析收集相應(yīng)數(shù)據(jù)源，例如企業(yè)短期內(nèi)需要大額現(xiàn)金以滿足相應(yīng)投資需求，就需要分析企業(yè)當(dāng)前的償債能力及在當(dāng)下貸款環(huán)境下不同貸款方案的區(qū)別。同時，需要對自身金融負(fù)債、經(jīng)營負(fù)債進(jìn)行清晰劃分，從而調(diào)整相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從多維度更合理、準(zhǔn)確地評估當(dāng)前的負(fù)債情況及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、償債能力；在分析具體項(xiàng)目的盈利能力時，也需要綜合分析項(xiàng)目完工進(jìn)度、周邊配套等利好利空因素，合理使用財(cái)務(wù)計(jì)量方法、分析方法，才能較準(zhǔn)確地預(yù)測出項(xiàng)目的盈利情況。

其次，為提高數(shù)據(jù)分析的準(zhǔn)確度，除了多維度分析，還需加強(qiáng)源頭數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，因此在制作各類財(cái)務(wù)報(bào)表時，需要結(jié)合企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及既往的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，進(jìn)行真實(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)匯總、整理工作，杜絕出現(xiàn)虛假數(shù)據(jù)。在整體提升數(shù)據(jù)分析質(zhì)量的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)企業(yè)需要積極、有效地應(yīng)用財(cái)務(wù)分析結(jié)果，指導(dǎo)相關(guān)經(jīng)營、管理工作，發(fā)揮出財(cái)務(wù)分析對企業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目管理的實(shí)際價值。

（四）提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力

財(cái)務(wù)人員是進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的主要參與者，也是應(yīng)用財(cái)務(wù)分析過程中的重要銜接者，其工作的好壞直接關(guān)系財(cái)務(wù)分析結(jié)果的質(zhì)量及其應(yīng)用的效果，因此必須提升財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力和相關(guān)工作素養(yǎng)。首先，企業(yè)需要通過聘請專業(yè)的數(shù)據(jù)分析專家對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行溝通或定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，主要從加強(qiáng)員工對財(cái)務(wù)分析的重視度與實(shí)操技能兩方面入手，幫助員工了解新的財(cái)務(wù)分析理論，通過一些實(shí)操訓(xùn)練讓員工熟悉各種新的分析方法；其次，除了業(yè)務(wù)能力，還需要鼓勵財(cái)務(wù)人員提升情商、溝通能力等職業(yè)素養(yǎng)，這對于落實(shí)財(cái)務(wù)分析結(jié)果至關(guān)重要。最后，為了提升工作效率，企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的激勵措施，如將培訓(xùn)及員工參與財(cái)務(wù)分析的工作質(zhì)量與績效考核、職位晉升等相掛鉤，從而刺激他們的主觀能動性，更主動地學(xué)習(xí)先進(jìn)數(shù)據(jù)分析理論、技術(shù)。

結(jié)語：

綜上，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和供給側(cè)改革環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨多元挑戰(zhàn)，而財(cái)務(wù)分析對于其戰(zhàn)略發(fā)展和具體項(xiàng)目的開展均具有重要意義。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極洞察自身財(cái)務(wù)分析工作中存在的各項(xiàng)問題，在提升重視度的基礎(chǔ)上，通過構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)分析及結(jié)果應(yīng)用體系，重視相關(guān)員工培養(yǎng)，更合理地使用各種分析技術(shù)，最終應(yīng)用高質(zhì)量的應(yīng)用分析數(shù)據(jù)，為企業(yè)的相關(guān)決策和實(shí)際經(jīng)營管理工作提供有效的信息支持。

（作者單位：濟(jì)南信悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）