城市片區(qū)開發(fā)投融資存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略

謝海

（中鐵二局（廣州）工程有限公司，廣東 廣州 510000）

引言：片區(qū)發(fā)展作為城市發(fā)展過(guò)程中的一種特殊經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是保障我國(guó)城市正常運(yùn)行，國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步提升的重要環(huán)節(jié)，對(duì)我國(guó)社會(huì)的安全穩(wěn)定運(yùn)行具有重要作用。但現(xiàn)階段，城市片區(qū)開發(fā)投融資工作中仍然存在很多問(wèn)題，急需解決。為此，相關(guān)單位要深刻認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段城市片區(qū)在開發(fā)投融資過(guò)程中存在的各種問(wèn)題，審視當(dāng)前投融資模式中存在的劣勢(shì)與不足，并對(duì)此進(jìn)行全面分析研究，采取一系列有效應(yīng)對(duì)措施，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，不斷提升投融資效果，優(yōu)化投融資過(guò)程，充分發(fā)揮區(qū)域資源開發(fā)與整合的重要作用，保證片區(qū)投資建設(shè)工作的良好落實(shí)，提高企業(yè)整體投融資效益，促進(jìn)我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。

一、城市片區(qū)開發(fā)內(nèi)容及投融資模式探究

（一）城市片區(qū)開發(fā)內(nèi)容

城市片區(qū)開發(fā)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是一種項(xiàng)目開發(fā)機(jī)制，通過(guò)對(duì)所屬編制區(qū)域系統(tǒng)進(jìn)行內(nèi)容規(guī)劃，并按照相關(guān)管控流程標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行切實(shí)分析，制定合理的項(xiàng)目開發(fā)方案和計(jì)劃，完成對(duì)區(qū)域的運(yùn)營(yíng)管理、投融資管理和招商管理，從而順利完成對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)和利用。城市片區(qū)開發(fā)機(jī)制適用于城市建設(shè)中各項(xiàng)目的開發(fā)工作，其中包括：城建改造、扶貧開發(fā)、新城建設(shè)、旅游資源開發(fā)、綜合體區(qū)域模式開發(fā)等。從投資建設(shè)和實(shí)際運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，片區(qū)開發(fā)主要涉及土地規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)三方面內(nèi)容，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全方位覆蓋，從而實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，需要相關(guān)單位或部門重視片區(qū)開發(fā)和建設(shè)工作，并遵循城市化建設(shè)發(fā)展要求，做出統(tǒng)籌規(guī)劃，選擇切實(shí)可行的方案和計(jì)劃，做好片區(qū)開發(fā)投融資工作，以此充分發(fā)揮片區(qū)資源開發(fā)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

（二）城市片區(qū)開發(fā)投融資模式

在對(duì)城市片區(qū)進(jìn)行開發(fā)投融資時(shí)，可供采用的投融資模式眾多，主要有政府獨(dú)資型開發(fā)模式，政企合資開發(fā)模式、完全外包開發(fā)模式和混合開發(fā)模式四種。首先是政府獨(dú)資開發(fā)模式，這種開發(fā)模式以政府為主體，指的是政府通過(guò)對(duì)某一開發(fā)企業(yè)進(jìn)行全權(quán)投資，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的全面控股，并利用這一企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，完成對(duì)項(xiàng)目的管理和開發(fā)，在這一模式下，因?yàn)檎菍?shí)際控股人，所以政府起主導(dǎo)作用，更有利于對(duì)項(xiàng)目的控制管理，能夠有效保障項(xiàng)目的開發(fā)收益和政府權(quán)益，但由于政府所使用的投資資金完全來(lái)源于財(cái)政收入，所以受財(cái)政影響較大，很容易導(dǎo)致負(fù)債率上升，進(jìn)而提高企業(yè)的負(fù)債額。其次是政企合資開發(fā)模式，這種開發(fā)模式以政府和企業(yè)為主體，政府可積極引進(jìn)其他外部投資方，并與之建立合作聯(lián)系，共同創(chuàng)辦合資企業(yè)，以此公司的名義共同完成對(duì)項(xiàng)目的投資開發(fā)，并按投資比例進(jìn)行利益分成。在此模式下，政府的財(cái)政壓力大幅降低，更有利于項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)工作。第三種是完全外包開發(fā)模式，這種開發(fā)模式主要是政府將項(xiàng)目開發(fā)權(quán)委托給具有相關(guān)資質(zhì)的第三方責(zé)任公司，讓第三方責(zé)任公司全權(quán)負(fù)責(zé)，其中，項(xiàng)目所需投入資金也需要第三方責(zé)任公司承擔(dān)，而政府則只需要給予一定的政策優(yōu)惠和資金補(bǔ)貼。第四種是混合開發(fā)模式，這種開發(fā)模式也是政府與第三方企業(yè)合作，在這種模式下，第三方企業(yè)只有部分項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，而相對(duì)重要的開發(fā)項(xiàng)目則依然由政府主導(dǎo)開發(fā)，保證了政府在片區(qū)開發(fā)中的主導(dǎo)地位，降低了政府的投資風(fēng)險(xiǎn)，能夠在緩解政府財(cái)政壓力的同時(shí)，緩解第三方企業(yè)的資金壓力。

二、城市片區(qū)開發(fā)投融資中存在的問(wèn)題

（一）片區(qū)開發(fā)內(nèi)容不明確

城市片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目涉及內(nèi)容眾多，并具有一定的復(fù)雜性，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)際投融資時(shí)，需要政府對(duì)當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件、區(qū)域環(huán)境、土地資源、水資源等進(jìn)行實(shí)地勘察，并以此為依據(jù)，制定具體詳細(xì)的投融資計(jì)劃，以保證開發(fā)項(xiàng)目的順利、合理進(jìn)行。但現(xiàn)階段，許多企業(yè)并沒(méi)有做到這點(diǎn)，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投融資時(shí)，往往不注重這方面的工作，導(dǎo)致片區(qū)開發(fā)內(nèi)容不明確，政府對(duì)片區(qū)發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展思路、發(fā)展理念、發(fā)展方向等均沒(méi)有形成正確的概念，對(duì)項(xiàng)目也沒(méi)有進(jìn)行具體、合理的規(guī)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目在開展后出現(xiàn)資源缺失、資金不足的現(xiàn)象，大大增加了政府對(duì)項(xiàng)目的管理難度，加劇了政府的投資風(fēng)險(xiǎn)。而且在這種情況下，因?yàn)閮?nèi)容界定不明確，政府無(wú)法在投融資管理方面對(duì)項(xiàng)目整體開發(fā)流程制定出詳細(xì)的計(jì)劃，所以還會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目在具體執(zhí)行期間出現(xiàn)權(quán)責(zé)劃分不清晰的情況，使得項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)和維護(hù)服務(wù)均存在較大困難，一旦項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，又難以追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，從而大大降低了投融資管理工作效率，影響了當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)投融資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，限制了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。

（二）供應(yīng)商經(jīng)驗(yàn)不足

供應(yīng)商承擔(dān)著片區(qū)建設(shè)大量的關(guān)鍵性工作，在整個(gè)片區(qū)發(fā)展過(guò)程中占據(jù)重要地位。現(xiàn)階段由于城市片區(qū)的發(fā)展、建設(shè)、落實(shí)工作正處于起始階段，所以存在部分供應(yīng)商重建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，他們往往只注重項(xiàng)目的基礎(chǔ)建設(shè)工作，而并不考慮項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目流于形式，從而給整體開發(fā)工作帶來(lái)極大困難和負(fù)擔(dān)，既不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)的高效引進(jìn)，也不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。而這也影響了對(duì)城市片區(qū)的開發(fā)投融資管理工作，因?yàn)轫?xiàng)目過(guò)于簡(jiǎn)單，投資效益不高，所以大部分投資商通常不會(huì)對(duì)此類項(xiàng)目進(jìn)行投資，導(dǎo)致項(xiàng)目投融資力度不佳，從而大大降低了城市片區(qū)開發(fā)投融資成效，無(wú)法滿足城市片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，限制了城市發(fā)展中資金的管理使用，阻礙了城市的可持續(xù)發(fā)展。

三、城市片區(qū)開發(fā)投融資應(yīng)對(duì)策略針對(duì)以上存在的問(wèn)題，從不同角度提出以下相關(guān)策略

（一）整合城市片區(qū)開發(fā)投融資框架設(shè)計(jì)

在城市片區(qū)開發(fā)招融資工作中，一個(gè)細(xì)微的影響要素都可能導(dǎo)致投融資管理工作的失敗。因此，為了保證項(xiàng)目開發(fā)投融資工作的順利、高效進(jìn)行，政府和企業(yè)需提前設(shè)計(jì)好整體投融資框架。首先，政府或企業(yè)需要精準(zhǔn)分析項(xiàng)目定位，收集、整理項(xiàng)目基本信息，并做出科學(xué)評(píng)價(jià)，明確項(xiàng)目種類、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、建設(shè)周期、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施精準(zhǔn)定位。其次，政府要細(xì)化投融資指導(dǎo)策略，基于城市片區(qū)開發(fā)特點(diǎn)，實(shí)行滾動(dòng)式開發(fā)機(jī)制，并配合聯(lián)動(dòng)開發(fā)機(jī)制對(duì)指導(dǎo)策略進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化，在掌握城市整體運(yùn)行情況之后，對(duì)片區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行精確研究，確保項(xiàng)目開發(fā)順序的合理性，并整合各項(xiàng)資源，確定聯(lián)動(dòng)方案，發(fā)揮項(xiàng)目特色優(yōu)勢(shì)，保證區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。第三，合理編制項(xiàng)目流程，項(xiàng)目流程對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)工作具有重要作用，尤其是后期運(yùn)營(yíng)階段，只有保證項(xiàng)目流程的正確性，才能有效避免后期出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，或資金鏈斷裂問(wèn)題。政府和企業(yè)要明確總體規(guī)劃目標(biāo)，并結(jié)合市場(chǎng)需求、投融資途徑等對(duì)流程進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，從而細(xì)化各項(xiàng)工作。最后，明確運(yùn)作模式，在城市片區(qū)開發(fā)過(guò)程中可以使用多種開發(fā)模式，而在投融資管理工作中，基于城市片區(qū)的多種開發(fā)模式，可以選擇搭配使用不同的運(yùn)作模式，運(yùn)作模式的選擇一般需要企業(yè)根據(jù)社會(huì)發(fā)展需要、項(xiàng)目開發(fā)需要、自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力等進(jìn)行綜合考慮、選擇，以降低項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)投融資效益。

（二）優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃方案

任何活動(dòng)的有效開展都需要活動(dòng)方案提供理論和技術(shù)指導(dǎo)。因此，在城市片區(qū)開發(fā)投融資工作中，需要對(duì)投融資方案進(jìn)行完善和優(yōu)化。首先，明確投融資邊界，企業(yè)需要對(duì)片區(qū)的開發(fā)邊界進(jìn)行精準(zhǔn)劃分，并予以控制，參考標(biāo)準(zhǔn)可以為城市的規(guī)劃建設(shè)情況，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目類型，確定項(xiàng)目?jī)?nèi)容和投資主體，以科學(xué)合理的方式選擇投資模式，從而保證各項(xiàng)工作的順利開展。其次，科學(xué)評(píng)估地方財(cái)力，片區(qū)開發(fā)投融資工作必然要受到地方財(cái)政的影響，因此，企業(yè)必須對(duì)地方財(cái)力進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，判斷地方財(cái)政承受力，并以此為切入點(diǎn)，了解當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)實(shí)際發(fā)展情況，從而以更加有效的方式展開工作，提升資源利用率，滿足片區(qū)基本發(fā)展要求，保證投融資工作的順利、高效落實(shí)。最后，全面分析投入產(chǎn)出項(xiàng)目，企業(yè)還需要對(duì)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出比予以系統(tǒng)性分析，注重產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目的開發(fā)，并充分利用片區(qū)所屬資源，保證開發(fā)過(guò)程中重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工作。同時(shí)充分發(fā)揮政府部門的職能作用，關(guān)注各項(xiàng)優(yōu)惠性政策的貫徹與落實(shí)，增強(qiáng)建設(shè)有效性，保證市場(chǎng)秩序安全、穩(wěn)定，確保市場(chǎng)環(huán)境公平、公正。

（三）細(xì)化土地資源開發(fā)模式

在城市片區(qū)開發(fā)過(guò)程中，因?yàn)轫?xiàng)目需要落地建設(shè)，所以往往需要使用大量的土地，土地資源利用本身是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，在實(shí)際建設(shè)時(shí)，難免遇到各種土地紛爭(zhēng)。因此，在開展投融資管理工作時(shí)，需要細(xì)化土地資源的開發(fā)模式。首先，企業(yè)需要全面分析片區(qū)資金的使用情況，包括收支是否平衡，能否達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，能否循環(huán)使用等，并以此為依據(jù)，開展預(yù)期收益和稅收融資工作，然后再對(duì)片區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃與建設(shè)進(jìn)行管理。在此之后，結(jié)合本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，對(duì)土地資源進(jìn)行細(xì)致開發(fā)，明確土地資源開發(fā)目的，并對(duì)土地的使用價(jià)值進(jìn)行全面評(píng)估，判斷其經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)制定合理的土地開發(fā)與使用方案，科學(xué)配置土地資源，不斷提高土地資源利用率，優(yōu)化項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免因不了解土地基本使用情況而進(jìn)行盲目開發(fā)，從而造成一系列嚴(yán)重后果，降低投融資工作質(zhì)量和水平。

（四）完善投融資規(guī)劃措施

在對(duì)城市片區(qū)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，往往需要耗費(fèi)大量的人力、物力、資金、資源成本，由于建設(shè)周期長(zhǎng)，所以投資回報(bào)周期也比較長(zhǎng)。因此，為保證整個(gè)開發(fā)過(guò)程能夠平穩(wěn)、有序地進(jìn)行，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂或其他資金管理問(wèn)題，需要不斷完善投融資管理規(guī)劃措施，優(yōu)化投融資項(xiàng)目保障機(jī)制，確保投融資工作順利、有序地開展。首先，針對(duì)土地價(jià)格和基礎(chǔ)設(shè)施成本價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格不符的情況，企業(yè)要給予重視，并加強(qiáng)管理，政府也要積極進(jìn)行宏觀調(diào)控，減少價(jià)格波動(dòng)，避免出現(xiàn)哄抬價(jià)格的現(xiàn)象，保證市場(chǎng)秩序，減少惡意競(jìng)爭(zhēng)。其次，政府方面也要積極正確引導(dǎo)，建立完善的投融資監(jiān)管平臺(tái)，接受各方監(jiān)督，保證投融資的公平、公正、公開，推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（五）合理革新金融體制

城市片區(qū)開發(fā)投融資工作涉及金融領(lǐng)域內(nèi)容，所以需要對(duì)金融體制進(jìn)行合理革新，以促進(jìn)金融體系多元化發(fā)展，從而為投融資工作的良好開展提供資金保障。首先，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行改革，優(yōu)化其內(nèi)部審查制度，加大對(duì)各部門的監(jiān)督管理力度，同時(shí)保障人力資源配備，優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，從而形成完善的內(nèi)部約束制度和責(zé)任機(jī)制，保證金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。其次，剝離國(guó)有商業(yè)銀行中的不良資產(chǎn)，構(gòu)建完善風(fēng)險(xiǎn)治理體系，對(duì)銀行資金實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，提高銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力，使其能夠良好地應(yīng)對(duì)各種危機(jī)，進(jìn)而為企業(yè)的招融資工作提供強(qiáng)大的后盾支撐。

（六）合理制定資金使用方案

在城市片區(qū)開發(fā)投融資過(guò)程中，不可避免地會(huì)涉及資金的使用問(wèn)題，而參與投融資工作的資金數(shù)額往往都比較大。因此，為了保證資金的使用安全，政府和企業(yè)需要制定合理的資金使用方案。首先，政府和企業(yè)需要全面分析項(xiàng)目的具體情況，包括項(xiàng)目種類、建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、后期運(yùn)營(yíng)等，以此為依據(jù)，對(duì)資金的使用情況進(jìn)行細(xì)致劃分，平衡資金處理難點(diǎn)，提高資金使用率。其次，若選擇將資金投放到公益性較強(qiáng)的項(xiàng)目中，政府和企業(yè)還需要對(duì)資金的流水情況進(jìn)行合理規(guī)劃，明確公益項(xiàng)目資金的來(lái)源，保證資金、安全，在落實(shí)好公益項(xiàng)目的同時(shí)，平衡好政府和企業(yè)的資金管理費(fèi)用，控制項(xiàng)目整體投資建設(shè)成本，減少資金投入量，從而提高項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益，充分發(fā)揮公益項(xiàng)目的建設(shè)價(jià)值。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，對(duì)城市片區(qū)的開發(fā)與建設(shè)工作也受到了各行各業(yè)的廣泛關(guān)注，因此，針對(duì)片區(qū)開發(fā)投融資工作，政府和企業(yè)要給以足夠的重視，全面分析實(shí)際投融資存在的問(wèn)題，從整體投融資框架、項(xiàng)目規(guī)劃方案、土地資源開發(fā)模式、投融資規(guī)劃措施、金融體制改革等五方面入手，不斷強(qiáng)化對(duì)投融資工作的管理力度，保證投融資效果，從而提高我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益。