2000萬的“烏龍”誰埋單？

徐 嵩 楊 政

俗話說，安居才能樂業(yè)，買房本是件高興事，但陳先生卻因?yàn)橘?gòu)房引發(fā)一場(chǎng)糾紛，簽好房屋買賣合同后才發(fā)現(xiàn)購(gòu)房合同中的房子和自己看中的房子不一致，2000萬元買的別墅竟然還“貍貓換太子”了，貨不對(duì)板的大別墅又該誰來負(fù)責(zé)？

案情簡(jiǎn)介

陳先生退休后想購(gòu)買一套帶大花園的別墅，閑來養(yǎng)花種草，頤養(yǎng)天年，于是找到某中介公司介紹房源。中介向陳先生推薦了一套帶有1000平方米花園的毛坯別墅，并帶陳先生去現(xiàn)場(chǎng)查看。陳先生對(duì)這個(gè)花園一見鐘情，十分滿意，當(dāng)即繳納了“誠(chéng)意金”，幾天后就和“房主”李女士、中介公司簽訂了《房屋買賣合同》，約定以2000萬元成交并支付了200萬元定金（含之前的“誠(chéng)意金”）。

兩天后陳先生興沖沖帶著設(shè)計(jì)師到現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備給房子做裝修設(shè)計(jì)時(shí)，卻意外發(fā)現(xiàn)購(gòu)房合同中的房號(hào)和自己此前看中的房號(hào)不一致，合同中顯示李女士出售的房號(hào)和中介帶去看的房號(hào)并非同一棟，而是互為“鄰居”。自己看中的是帶大花園的毛坯別墅，而李女士出售的卻是已經(jīng)裝修且花園面積明顯較小的一套。

陳先生立馬聯(lián)系中介公司，經(jīng)核查，發(fā)現(xiàn)是中介公司帶其看錯(cuò)了房源，而且陳先生意向購(gòu)買的別墅并未在該中介公司放盤銷售。

隨后陳先生以其看錯(cuò)別墅，存在重大誤解為由，要求退回定金，卻遭到李女士拒絕，陳先生訴至法院，要求判令撤銷合同，退回定金等。

法院經(jīng)審理后判決：撤銷陳先生與李女士簽訂的房屋買賣合同中的房屋買賣法律關(guān)系，李女士返還陳先生支付的200萬元定金及利息。該判決現(xiàn)已生效。

案例評(píng)析

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十七條規(guī)定：“基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為，行為人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。”那么什么是重大誤解呢？

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉總則編若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“行為人對(duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人或者標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格、價(jià)格、數(shù)量等產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，按照通常理解如果不發(fā)生該錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)行為人就不會(huì)作出相應(yīng)意思表示的，人民法院可以認(rèn)定為民法典第一百四十七條規(guī)定的重大誤解。行為人能夠證明自己實(shí)施民事法律行為時(shí)存在重大誤解，并請(qǐng)求撤銷該民事法律行為的，人民法院依法予以支持；但是，根據(jù)交易習(xí)慣等認(rèn)定行為人無權(quán)請(qǐng)求撤銷的除外。”即：重大誤解是由于誤解人自己的大意、缺乏經(jīng)驗(yàn)或者信息不通而造成的，是當(dāng)事人自己的過失，而非合同相對(duì)方的欺詐、脅迫或乘人之危。重大誤解中的誤解應(yīng)是對(duì)合同內(nèi)容構(gòu)成重大的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，也就是合同雙方的意思表示不一致。產(chǎn)生重大誤解的合同能直接影響到當(dāng)事人所應(yīng)享有的權(quán)利和義務(wù)，合同的履行會(huì)使得誤解者的利益受到較大的損失或者達(dá)不到誤解者訂立合同的目的。

（漫畫/趙曉蘇）

在本事件中，房產(chǎn)中介帶陳先生看 的是一套帶1000平方米花園的毛坯別墅，陳先生看中的也是這一套房子，因此其想購(gòu)買的也是該套房屋。而與其簽訂房屋買賣合同的并非陳先生看中的這套別墅的所有權(quán)人，而是相鄰房屋的所有權(quán)人李女士，因此雙方簽訂的房屋買賣合同確定的房屋是李女士所有的房屋，而非陳先生看中的那套房屋，很明顯，陳先生是誤以為自己購(gòu)買的是自己看中的那套房屋，存在重大誤解。陳先生提供的微信記錄也顯示，陳先生在簽訂合同三天內(nèi)即與中介公司溝通購(gòu)買房屋有誤的問題，根據(jù)雙方簽訂合同內(nèi)容以及履行情況，并結(jié)合雙方微信通話記錄，陳先生陳述錯(cuò)誤購(gòu)買符合證據(jù)的高度蓋然性。因此，法院認(rèn)定在涉案的《房地產(chǎn)買賣合同》中，陳先生單方構(gòu)成重大誤解，可以行使撤銷權(quán)。

但在此次烏龍事件中頻頻出現(xiàn)的中介公司是否要承擔(dān)責(zé)任？案例里中介公司全程參與，從介紹、看房、簽合同都是中介公司陪同，中介公司收取中介費(fèi)，提供的服務(wù)卻導(dǎo)致客戶買錯(cuò)房子，中介公司的失職行為也是造成本案發(fā)生的直接原因。首先，中介公司本應(yīng)確保提供給交易各方的相關(guān)信息資料是準(zhǔn)確的，但本案的中介公司明顯沒做到。其次，陳先生意向購(gòu)買的別墅并未在該中介公司放盤銷售，中介帶買家看不是自己公司放盤銷售的房屋，屬于嚴(yán)重失誤。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)從事房產(chǎn)中介的公司，在居間服務(wù)的過程中，應(yīng)認(rèn)真校對(duì)房源信息，盡到必要的專業(yè)審查和注意義務(wù)。對(duì)于200萬元定金對(duì)應(yīng)的利息損失，因?yàn)橹薪榈脑蛟斐傻?，買賣雙方也可以向中介索賠有關(guān)損失?！?/p>