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    2000萬的“烏龍”誰埋單?

    2023-03-08 06:06:48
    人民之聲 2023年2期

    徐 嵩 楊 政

    俗話說,安居才能樂業(yè),買房本是件高興事,但陳先生卻因為購房引發(fā)一場糾紛,簽好房屋買賣合同后才發(fā)現(xiàn)購房合同中的房子和自己看中的房子不一致,2000萬元買的別墅竟然還“貍貓換太子”了,貨不對板的大別墅又該誰來負(fù)責(zé)?

    案情簡介

    陳先生退休后想購買一套帶大花園的別墅,閑來養(yǎng)花種草,頤養(yǎng)天年,于是找到某中介公司介紹房源。中介向陳先生推薦了一套帶有1000平方米花園的毛坯別墅,并帶陳先生去現(xiàn)場查看。陳先生對這個花園一見鐘情,十分滿意,當(dāng)即繳納了“誠意金”,幾天后就和“房主”李女士、中介公司簽訂了《房屋買賣合同》,約定以2000萬元成交并支付了200萬元定金(含之前的“誠意金”)。

    兩天后陳先生興沖沖帶著設(shè)計師到現(xiàn)場準(zhǔn)備給房子做裝修設(shè)計時,卻意外發(fā)現(xiàn)購房合同中的房號和自己此前看中的房號不一致,合同中顯示李女士出售的房號和中介帶去看的房號并非同一棟,而是互為“鄰居”。自己看中的是帶大花園的毛坯別墅,而李女士出售的卻是已經(jīng)裝修且花園面積明顯較小的一套。

    陳先生立馬聯(lián)系中介公司,經(jīng)核查,發(fā)現(xiàn)是中介公司帶其看錯了房源,而且陳先生意向購買的別墅并未在該中介公司放盤銷售。

    隨后陳先生以其看錯別墅,存在重大誤解為由,要求退回定金,卻遭到李女士拒絕,陳先生訴至法院,要求判令撤銷合同,退回定金等。

    法院經(jīng)審理后判決:撤銷陳先生與李女士簽訂的房屋買賣合同中的房屋買賣法律關(guān)系,李女士返還陳先生支付的200萬元定金及利息。該判決現(xiàn)已生效。

    案例評析

    根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十七條規(guī)定:“基于重大誤解實施的民事法律行為,行為人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。”那么什么是重大誤解呢?

    《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉總則編若干問題的解釋》第十九條規(guī)定:“行為人對行為的性質(zhì)、對方當(dāng)事人或者標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格、價格、數(shù)量等產(chǎn)生錯誤認(rèn)識,按照通常理解如果不發(fā)生該錯誤認(rèn)識行為人就不會作出相應(yīng)意思表示的,人民法院可以認(rèn)定為民法典第一百四十七條規(guī)定的重大誤解。行為人能夠證明自己實施民事法律行為時存在重大誤解,并請求撤銷該民事法律行為的,人民法院依法予以支持;但是,根據(jù)交易習(xí)慣等認(rèn)定行為人無權(quán)請求撤銷的除外?!奔矗褐卮笳`解是由于誤解人自己的大意、缺乏經(jīng)驗或者信息不通而造成的,是當(dāng)事人自己的過失,而非合同相對方的欺詐、脅迫或乘人之危。重大誤解中的誤解應(yīng)是對合同內(nèi)容構(gòu)成重大的錯誤認(rèn)識,也就是合同雙方的意思表示不一致。產(chǎn)生重大誤解的合同能直接影響到當(dāng)事人所應(yīng)享有的權(quán)利和義務(wù),合同的履行會使得誤解者的利益受到較大的損失或者達(dá)不到誤解者訂立合同的目的。

    (漫畫/趙曉蘇)

    在本事件中,房產(chǎn)中介帶陳先生看 的是一套帶1000平方米花園的毛坯別墅,陳先生看中的也是這一套房子,因此其想購買的也是該套房屋。而與其簽訂房屋買賣合同的并非陳先生看中的這套別墅的所有權(quán)人,而是相鄰房屋的所有權(quán)人李女士,因此雙方簽訂的房屋買賣合同確定的房屋是李女士所有的房屋,而非陳先生看中的那套房屋,很明顯,陳先生是誤以為自己購買的是自己看中的那套房屋,存在重大誤解。陳先生提供的微信記錄也顯示,陳先生在簽訂合同三天內(nèi)即與中介公司溝通購買房屋有誤的問題,根據(jù)雙方簽訂合同內(nèi)容以及履行情況,并結(jié)合雙方微信通話記錄,陳先生陳述錯誤購買符合證據(jù)的高度蓋然性。因此,法院認(rèn)定在涉案的《房地產(chǎn)買賣合同》中,陳先生單方構(gòu)成重大誤解,可以行使撤銷權(quán)。

    但在此次烏龍事件中頻頻出現(xiàn)的中介公司是否要承擔(dān)責(zé)任?案例里中介公司全程參與,從介紹、看房、簽合同都是中介公司陪同,中介公司收取中介費,提供的服務(wù)卻導(dǎo)致客戶買錯房子,中介公司的失職行為也是造成本案發(fā)生的直接原因。首先,中介公司本應(yīng)確保提供給交易各方的相關(guān)信息資料是準(zhǔn)確的,但本案的中介公司明顯沒做到。其次,陳先生意向購買的別墅并未在該中介公司放盤銷售,中介帶買家看不是自己公司放盤銷售的房屋,屬于嚴(yán)重失誤。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)從事房產(chǎn)中介的公司,在居間服務(wù)的過程中,應(yīng)認(rèn)真校對房源信息,盡到必要的專業(yè)審查和注意義務(wù)。對于200萬元定金對應(yīng)的利息損失,因為中介的原因造成的,買賣雙方也可以向中介索賠有關(guān)損失?!?/p>

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