2000萬的“烏龍”誰埋單？

徐 嵩 楊 政

俗話說，安居才能樂業(yè)，買房本是件高興事，但陳先生卻因為購房引發(fā)一場糾紛，簽好房屋買賣合同后才發(fā)現(xiàn)購房合同中的房子和自己看中的房子不一致，2000萬元買的別墅竟然還“貍貓換太子”了，貨不對板的大別墅又該誰來負責(zé)？

案情簡介

陳先生退休后想購買一套帶大花園的別墅，閑來養(yǎng)花種草，頤養(yǎng)天年，于是找到某中介公司介紹房源。中介向陳先生推薦了一套帶有1000平方米花園的毛坯別墅，并帶陳先生去現(xiàn)場查看。陳先生對這個花園一見鐘情，十分滿意，當(dāng)即繳納了“誠意金”，幾天后就和“房主”李女士、中介公司簽訂了《房屋買賣合同》，約定以2000萬元成交并支付了200萬元定金（含之前的“誠意金”）。

兩天后陳先生興沖沖帶著設(shè)計師到現(xiàn)場準(zhǔn)備給房子做裝修設(shè)計時，卻意外發(fā)現(xiàn)購房合同中的房號和自己此前看中的房號不一致，合同中顯示李女士出售的房號和中介帶去看的房號并非同一棟，而是互為“鄰居”。自己看中的是帶大花園的毛坯別墅，而李女士出售的卻是已經(jīng)裝修且花園面積明顯較小的一套。

陳先生立馬聯(lián)系中介公司，經(jīng)核查，發(fā)現(xiàn)是中介公司帶其看錯了房源，而且陳先生意向購買的別墅并未在該中介公司放盤銷售。

隨后陳先生以其看錯別墅，存在重大誤解為由，要求退回定金，卻遭到李女士拒絕，陳先生訴至法院，要求判令撤銷合同，退回定金等。

法院經(jīng)審理后判決：撤銷陳先生與李女士簽訂的房屋買賣合同中的房屋買賣法律關(guān)系，李女士返還陳先生支付的200萬元定金及利息。該判決現(xiàn)已生效。

案例評析

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十七條規(guī)定：“基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。”那么什么是重大誤解呢？

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉總則編若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“行為人對行為的性質(zhì)、對方當(dāng)事人或者標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格、價格、數(shù)量等產(chǎn)生錯誤認識，按照通常理解如果不發(fā)生該錯誤認識行為人就不會作出相應(yīng)意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百四十七條規(guī)定的重大誤解。行為人能夠證明自己實施民事法律行為時存在重大誤解，并請求撤銷該民事法律行為的，人民法院依法予以支持；但是，根據(jù)交易習(xí)慣等認定行為人無權(quán)請求撤銷的除外。”即：重大誤解是由于誤解人自己的大意、缺乏經(jīng)驗或者信息不通而造成的，是當(dāng)事人自己的過失，而非合同相對方的欺詐、脅迫或乘人之危。重大誤解中的誤解應(yīng)是對合同內(nèi)容構(gòu)成重大的錯誤認識，也就是合同雙方的意思表示不一致。產(chǎn)生重大誤解的合同能直接影響到當(dāng)事人所應(yīng)享有的權(quán)利和義務(wù)，合同的履行會使得誤解者的利益受到較大的損失或者達不到誤解者訂立合同的目的。

（漫畫/趙曉蘇）

在本事件中，房產(chǎn)中介帶陳先生看 的是一套帶1000平方米花園的毛坯別墅，陳先生看中的也是這一套房子，因此其想購買的也是該套房屋。而與其簽訂房屋買賣合同的并非陳先生看中的這套別墅的所有權(quán)人，而是相鄰房屋的所有權(quán)人李女士，因此雙方簽訂的房屋買賣合同確定的房屋是李女士所有的房屋，而非陳先生看中的那套房屋，很明顯，陳先生是誤以為自己購買的是自己看中的那套房屋，存在重大誤解。陳先生提供的微信記錄也顯示，陳先生在簽訂合同三天內(nèi)即與中介公司溝通購買房屋有誤的問題，根據(jù)雙方簽訂合同內(nèi)容以及履行情況，并結(jié)合雙方微信通話記錄，陳先生陳述錯誤購買符合證據(jù)的高度蓋然性。因此，法院認定在涉案的《房地產(chǎn)買賣合同》中，陳先生單方構(gòu)成重大誤解，可以行使撤銷權(quán)。

但在此次烏龍事件中頻頻出現(xiàn)的中介公司是否要承擔(dān)責(zé)任？案例里中介公司全程參與，從介紹、看房、簽合同都是中介公司陪同，中介公司收取中介費，提供的服務(wù)卻導(dǎo)致客戶買錯房子，中介公司的失職行為也是造成本案發(fā)生的直接原因。首先，中介公司本應(yīng)確保提供給交易各方的相關(guān)信息資料是準(zhǔn)確的，但本案的中介公司明顯沒做到。其次，陳先生意向購買的別墅并未在該中介公司放盤銷售，中介帶買家看不是自己公司放盤銷售的房屋，屬于嚴重失誤。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)從事房產(chǎn)中介的公司，在居間服務(wù)的過程中，應(yīng)認真校對房源信息，盡到必要的專業(yè)審查和注意義務(wù)。對于200萬元定金對應(yīng)的利息損失，因為中介的原因造成的，買賣雙方也可以向中介索賠有關(guān)損失。■