林麟：『冷庫(kù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是物流新基建的重要內(nèi)核』

◎ 文 徐熙

近年來(lái)，隨著中國(guó)居民收入水平的不斷提高，其對(duì)多樣化產(chǎn)品，尤其是新鮮食品的需求顯著增加。新鮮食品需要通過(guò)冷藏或冷凍方式進(jìn)行運(yùn)輸、儲(chǔ)存和配送。在旺盛的需求驅(qū)動(dòng)下，冷鏈物流行業(yè)正步入高速發(fā)展期。但與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)的冷庫(kù)容量仍顯不足。全球冷鏈聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示：2018 年，中國(guó)每個(gè)城市居民擁有的冷庫(kù)容量為0.13 立方米，僅為美國(guó)的約四分之一。

基匯資本投資部副董事總經(jīng)理林麟表示，現(xiàn)如今，冷鏈物流已經(jīng)成為保障民生和鏈接全球生鮮食品的重要通路。食品冷鏈、醫(yī)藥冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)方興未艾，冷庫(kù)基礎(chǔ)設(shè)施成為物流新基建的重要內(nèi)核。相比于普通高標(biāo)庫(kù)，冷庫(kù)投資和建造更為復(fù)雜，管理和運(yùn)營(yíng)也更精細(xì)化，收入更多元，對(duì)于投資者而言前期項(xiàng)目投入更大。在冷庫(kù)投資中，城市、區(qū)位、體量、品質(zhì)、功能等要素，都是影響投資回報(bào)的關(guān)鍵。因此，冷庫(kù)投資者需要應(yīng)對(duì)時(shí)點(diǎn)把握、策略組合、標(biāo)的選擇等核心問(wèn)題，進(jìn)行專業(yè)研究和理性判斷。2022 年，林麟帶領(lǐng)其團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)了一項(xiàng)位于江蘇昆山的冷庫(kù)投資項(xiàng)目。目標(biāo)資產(chǎn)包括兩棟雙層電梯倉(cāng)庫(kù)和一棟三層辦公室，可租賃面積超57000 平方米。該項(xiàng)目位于江蘇昆山至上海的物流主通道上，地理位置優(yōu)越，直接聯(lián)通京滬高速公路，距離虹橋機(jī)場(chǎng)約35 公里，距離上海市中心約45 公里。

近年來(lái)，江蘇昆山已經(jīng)發(fā)展成為服務(wù)于上海地區(qū)的最成熟的物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，作用于三條最重要的陸路交通線：京寧滬鐵路、G312 國(guó)道和滬寧高速公路。在上海龐大的O2O 雜貨購(gòu)物需求的推動(dòng)下，生鮮冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)需求不斷增加。憑借極優(yōu)的戰(zhàn)略位置和地理位置，昆山成為上海嘉定區(qū)和青浦區(qū)外溢租戶的理想選擇。

林麟指出，冷鏈物流是生鮮供應(yīng)鏈的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，生鮮電商的井噴式發(fā)展帶動(dòng)了冷鏈物流的快速發(fā)展。與此同時(shí)，冷鏈物流服務(wù)水平的提高也進(jìn)一步擴(kuò)大了生鮮電商的消費(fèi)需求。進(jìn)口食品的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)冷鏈物流也產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。隨著居民生活水平的提高、消費(fèi)形態(tài)轉(zhuǎn)型升級(jí)，居民食品消費(fèi)需求由吃飽向吃好轉(zhuǎn)變，進(jìn)口食品逐漸成為尋常百姓餐桌上的重要組成部分。

目前，食品的儲(chǔ)存和安全是中國(guó)冷鏈行業(yè)的重中之重，特別是在經(jīng)歷了疫情后，居民的健康和安全意識(shí)已普遍提高。冷鏈行業(yè)將依靠現(xiàn)有的大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能和機(jī)器學(xué)習(xí)、智能冷鏈貨架，以及冷鏈機(jī)器人等最新技術(shù)，確保食品保持冷凍或新鮮的狀態(tài)。

其中，數(shù)據(jù)是冷鏈系統(tǒng)的關(guān)鍵和命脈。運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，可以使用最佳的方式采集、分析、處理和執(zhí)行數(shù)據(jù)，使冷鏈系統(tǒng)的運(yùn)作變得更為高效。同樣，利用物聯(lián)網(wǎng)軟件和連接設(shè)備可以反復(fù)收集、處理和傳輸相關(guān)數(shù)據(jù)。在冷鏈行業(yè)中，這些數(shù)據(jù)可用于實(shí)時(shí)跟蹤貨品、優(yōu)化運(yùn)輸路線、避免產(chǎn)品假冒、監(jiān)測(cè)流程、發(fā)現(xiàn)冷鏈瓶頸以及生成系統(tǒng)報(bào)告等。通過(guò)使用最先進(jìn)的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)施管理軟件封裝和分析數(shù)據(jù)，智能冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)商和租戶們就可以優(yōu)化和提升冷庫(kù)空間的運(yùn)營(yíng)效率，包括其能耗表現(xiàn)。此外，智能物聯(lián)網(wǎng)軟件還可以提供集成工具，用于檢驗(yàn)和比較潛在有效措施，以提高節(jié)能投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和環(huán)境收益。

談及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，林麟表示，中國(guó)冷庫(kù)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將會(huì)迎來(lái)更多的倉(cāng)儲(chǔ)空間供應(yīng)，這不僅能夠滿足生鮮商品的儲(chǔ)存和分銷需求，亦能迎合易腐類醫(yī)藥的儲(chǔ)藏訴求。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，基于不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求和日益完善的基礎(chǔ)設(shè)施，中國(guó)冷庫(kù)投資勢(shì)必會(huì)持續(xù)升溫。