建筑投資項目投資融資模式選擇及建議

文/湯仁宗 （合肥榮金房地產開發(fā)有限公司）

建筑業(yè)是我國經濟的重要組成部分，經濟社會的快速發(fā)展也為建筑業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。

但是，伴隨著社會的發(fā)展，建筑投資項目的投資規(guī)模越來越大，對建筑投資企業(yè)來說存在著較大的風險，在建筑項目施工建設的過程中需要充足的資金作為保障，在這種情況下，如何選擇對應的投融資模式成為建筑企業(yè)在建筑投資項目的過程中需要解決的一個重要問題。而不同的投融資模式對建筑項目的順利進行影響非常明顯，也會直接影響到建筑企業(yè)的項目收益[1]。所以有必要對建筑投資項目投資融資模式進行更加深入細致的探討與分析。

一、建筑投資項目的投融資模式

（一）主要投資模式

伴隨著金融市場的快速發(fā)展和不斷完善，建筑企業(yè)的運營模式得到了長足的進步，適合建筑項目的投資方式也越來越多。從現在的一些研究成果來看，建筑企業(yè)常采用的投資模式主要包括建設移交投資模式、建設租賃移交投資模式、建設經營轉讓投資模式等。雖然類型眾多，但是建設移交投資模式和房地產信托投資模式是兩種最重要的投資模式。

1.建設移交投資模式

建設移交投資模式是建筑企業(yè)項目投資的一種重要模式，這種模式是政府通過募集非政府資金來滿足建筑項目投資需要，解決建筑項目投資問題的模式。由于建筑項目的主資金來源于非政府，所以投資模式可操作性比較強，在具體應用的過程中也非常靈活。采用社會募集資金的方式進行投資，所涉及的資金規(guī)模比較大，比較適合大型建設工程項目。在這種模式中，一般都是由政府公共部門與社會私營企業(yè)進行項目合作的方式進行，公私合作是這種建筑工程投資方式的一個非常重要的特點。在這個過程中，項目的主要建設任務和資金籌集任務都是由私營企業(yè)進行的，政府在整個項目施工建設期間，只負責對該項目進行監(jiān)督，企業(yè)獲得該項目以后，可以獲得一定時間內的經營權，從而通過經營的方式獲利，雙方以此為基礎達到長期戰(zhàn)略合作的目的。

2.房地產信托投資模式

房地產信托投資模式在建筑工程企業(yè)項目投資模式當中也是一種非常重要的模式，這種模式解決了企業(yè)自身資金不足的問題。房地產信托投資模式分為兩種類型，即信托貸款模式和股權投資模式。前者是以信托公司為基礎進行融資貸款，滿足建筑項目的投資需要。后者是以股權作為信托公司參與建筑項目獲得利益的一種重要方式，信托公司通過發(fā)行信托產品滿足資金需求，并將該資金以參股的形式直接投放到建筑工程項目中。相對于前面幾種建筑工程企業(yè)項目投資方式，這種方式的特點非常明顯，既實現了投資風險的轉移，引入了信托公司作為合作機構，確保了建筑工程項目資金的沖突性，同時也可以降低企業(yè)的運營成本，使企業(yè)可以以較低的成本完成建筑工程項目的投資并獲得預期的利益。

（二）主要融資模式

從建筑工程融資的角度來看，企業(yè)在投資建筑工程項目的過程中，融資模式可以分為間接融資模式和直接融資模式。

1.間接融資模式

間接融資模式的形式是多種多樣的，但是在間接融資模式中，優(yōu)化貸款融資模式和出口信貸融資模式是最重要的形式，兩者已經形成了較為完善的體系，可操作性比較強。其中優(yōu)化貸款融資模式更為常見，這種融資模式得到政府部門的支持和認可以后，由商業(yè)銀行為建筑工程企業(yè)提供低息長期貸款，滿足企業(yè)工程項目施工建設過程中的資金需求，同時也能夠幫助企業(yè)進一步降低融資成本，是一種相對比較低廉的融資模式[2]。但是這種模式需要經過政府相關部門的審核和認定，是否能夠成功存在著很大的不確定性。由于需要政府部門的審核和認定，所以這種模式一般用于政府投資建設的相關工程項目，或者是政企合作參與的建筑工程項目。出口信貸融資模式相對來說不適合建筑工程融資需求，因為建筑項目施工建設企業(yè)不會涉及產品出口等業(yè)務。

2.直接融資模式

直接融資模式在建筑項目融資過程中最為常見，直接融資模式也是多種多樣的，其中兩個最重要的模式為債券融資模式和基金融資模式。債券融資模式在融資過程中需要向主管機關提供相應的融資材料，并要通過錯綜復雜的審批流程，融資持續(xù)的時間非常長，有時候一連數月可能都無法通過審核。但是，債券融資模式的特點也非常明顯，它的融資成本相對比較低，遠低于同期銀行利息水平。并且，這種融資模式不需要提供擔保，本質上是通過發(fā)行債券的方式向社會借貸，所以很多企業(yè)喜歡采用這種融資模式，但是審核通過的幾率相對比較低?；鹑谫Y模式操作非常復雜，形式也是多種多樣，主要包括產業(yè)基金、風險基金等，不同的基金模式適合的項目不一樣。基金融資模式的特點是融資規(guī)模比較大，同時也可以分擔建筑工程企業(yè)的風險，但是基金融資模式的融資成本相對比較高，一個項目的相關利益可能要分割給基金持有者。

二、建筑投資項目的投融資模式現狀及選擇

（一）建筑投資項目的投融資模式現狀

伴隨著經濟社會的快速發(fā)展，尤其是市場經濟制度的不斷完善，我國的金融市場發(fā)展水平也不斷提高。在長期的發(fā)展過程中形成了不同的投融資模式，當然現有的投融資模式都是在相關金融行業(yè)法律法規(guī)的規(guī)定之下產生的，在建筑投資項目當中選擇不同的投融資模式可以對建筑工程企業(yè)與政府投資部門以及其他部門的合作提供充足的資金來源，更好地滿足建筑投資項目的建設和運營需要。但是，從當前建筑市場的發(fā)展情況來看，雖然建筑工程企業(yè)可以選擇多種投融資模式，但是每一種投融資模式都存在一定的風險，對建筑工程企業(yè)來說需要充分考慮不同模式的風險，在此基礎上做好相應的風險評估，以投資風險評估為基礎，再根據自身的需要選擇最適合自己的投資模式，才能在選擇的過程中有效地規(guī)避各種投資方式的風險，確保建筑投資項目建設運營管理工作的順利進行。從建筑企業(yè)的角度來講，在投融資模式的選擇上需要充分考慮自身的需要，但是很多企業(yè)在選擇的過程中存在著一定的盲目性，因為企業(yè)往往在運營發(fā)展過程中首先選擇自籌資金，但是現在建筑投資項目的規(guī)模普遍比較大，單純依靠自籌資金很難滿足工程建設的需要，這種情況下融資就成為常態(tài)?？v觀現有的建筑投資項目，可以看出幾乎每一個企業(yè)都會選擇一定的融資模式進行融資。但是，融資模式的選擇和投資模式的選擇一樣，都是一個非常復雜的系統(tǒng)問題，選擇不當不僅不能滿足建筑投資項目的需要，還可能會給企業(yè)的經營管理和項目的建設運營帶來極大的負面影響。從目前建筑市場的發(fā)展情況來看，因為投融資項目選擇不合理而導致投資失敗的案例比比皆是。

（二）建筑投資項目的投融資模式選擇

1.根據自身需要進行選擇

建筑投資項目的投融資模式選擇要根據自身的實際需求進行，對于投資者來說，建筑投資項目的投資模式多種多樣，不同的投資模式適合不同的投資者，也適合不同的建筑投資項目。不管是投資模式還是融資模式，都需要充分考慮項目的特征和需要，尤其是在融資模式的選擇上，要充分考慮自身的資金狀況、現有的資金獲取途徑以及項目資金支出的實際需要、不同融資方式可能存在的不同風險，以及對應的風險控制機制等[3]。當然，在選擇融資模式過程中，還需要充分考慮融資成本問題，因為融資的成本決定了建筑投資項目的收益水平，不同融資模式的成本不一樣，有的融資模式還需要向資金提供者分享利益，所以任何一個融資模式的選擇都是經過綜合衡量的結果[4]。而在投資模式的選擇上，要最大限度地規(guī)避風險等不良因素，在選擇的過程中首先要滿足建筑工程項目施工建設需要，如果不能滿足項目的施工建設需要，則這種投資模式根本無法實現預期的投資目的。因此，所有的投資模式選擇都必須首先滿足建筑投資項目的實際施工需求。

2.推動投融資方式的多元化發(fā)展

從建筑投資項目的投融資模式角度來講，投資者需要站在投資的角度審視投融資模式的選擇問題。由于建筑投資項目的投資規(guī)模較大，投資一般都是分階段進行，這樣可以有效地減輕投資者的壓力。所以在投資方式的選擇過程中，就要根據每一階段的實際狀況和需要進行選擇，只有這樣才能滿足每一階段的投資要求[5]。對于一個建筑投資項目來說，投融資方式不可能只有一種，因為在投融資的過程中如果只選擇其中的一個模式，將無法達到效果最大化的目的。所以縱觀現有的建筑投資項目的投融資模式，可以看出絕大多數項目在投資模式的選擇過程中都采取了多樣化的策略，也就是根據項目建設的實際情況，在建設支出或在項目運行的過程中選擇不同的投資模式，以滿足不同階段的投融資需求。其中，融資模式多元化發(fā)展更加明顯，很多建筑投資項目在不同階段都會選擇不同的融資模式進行融資，通過多元化的融資模式保證項目資金的充足率。投資模式的多元化一般情況下在項目施工建設之前就已經有所體現，采用不同的投資模式將不同的投資者融合在一起，共同投資、風險共擔和利益共享。之所以會出現這樣的特點，是因為在投資模式的選擇過程中局限性更大，一般情況下在規(guī)劃的過程中就已經就投資模式制定了詳細的計劃，而融資模式則可以根據項目的實際狀況進行靈活的變化。

（三）謹慎選擇PPP模式

建設移交投資模式包含了不同的類型，其中PPP模式是其中的一個典型代表，也是在具體操作實踐當中可以應用的一個重要形式。對政府來說，選擇PPP模式進行投資，可以解決基礎設施建設或公共服務項目的資金問題，滿足經濟社會有關基礎設施建設和公共服務的要求，這對減輕政府的財政壓力具有非常重要的意義和作用。但是，對于企業(yè)來說，雖然能夠通過PPP模式獲得項目的運營權，通過項目運營的方式獲得一定的收益，但是這種收益時間相對比較長，伴隨著項目運營時間的增長，與之相關的成本也會不斷增加，這一點可以從現有的一些PPP項目運營情況明顯地看出來，一些PPP項目在經過2～3年的運營以后，其運營成本就會明顯增加，遠遠超過了計劃的運營成本。在這種情況下，運營單位不得不提高運營服務價格來滿足自身的經營發(fā)展需要，而運營服務價格又需要政府相關部門的批準，對企業(yè)來說相對比較被動[6]。對于政府來說這種模式相對比較有利，但是讓渡了經營權以后企業(yè)運營不當可能會損害政府的形象，也會影響群眾的切身利益，由此帶來的一些潛在的風險，也應該得到足夠的重視。所以不管是從政府的角度來講，還是從企業(yè)的角度來講在建筑投資項目當中，PPP模式都應該進行謹慎的選擇，不要盲目地跟風。

三、建筑投資項目投融資模式的選擇應用建議

（一）重視建筑投資項目投融資模式的風險評估

建筑投資項目在選擇投融資模式的過程中，風險評估是一個非常重要的環(huán)節(jié)。其中，有關投資模式的風險評估，應該在建筑項目投資決策之前進行。建筑工程企業(yè)應該根據自身的狀況掌握相關項目資料，合理地評估所需的資金及其規(guī)模，在此基礎上合理地選擇投資模式以及具體的投資規(guī)模，制定詳細的投資計劃[7]。融資模式性選擇需要根據投資模式的選擇和投資計劃的制定進行，因為這個模式的選擇是為了滿足投資模式實施過程中的資金需求，所以需要建立在投資模式的前提和基礎之上。在融資模式的選擇上，需要充分考慮不同階段的資金需求，并進行相應的風險評估。要具體對每一種融資方式和融資規(guī)模，以及可能對項目運營和企業(yè)經營方面產生的負面影響作出相應的評價。

（二）不斷提高自身的資信水平

在投資模式的選擇當中，融資模式的選擇重要性要高于投資模式的選擇，之所以出現這樣的結果，是因為融資模式決定了投資模式的資金需求是否能夠得到滿足。而不同的融資模式對企業(yè)的資信狀況都有一定的要求。不管選擇哪一種融資模式，在選擇的過程中都需要充分考慮自身的資信水平，只有具備了較高的資信水平，才能為融資模式的選擇和運用創(chuàng)造良好的條件。所以企業(yè)在經營發(fā)展過程中要重視自身的資信建設，充分考慮資金構成的要件，以此為基礎控制各種資信條件，不斷提高自身的資信水平，為融資模式的選擇和融資工作的順利進行奠定良好的基礎。

（三）優(yōu)化和完善建筑企業(yè)融資結構

在建筑投資項目投融資模式的選擇和應用的過程中，優(yōu)化和完善建筑企業(yè)融資結構也是一個非常重要的工作。不同的融資模式會形成不同的融資結構，尤其是在建筑企業(yè)融資模式逐漸多樣化發(fā)展的情況下，優(yōu)化和完善建筑企業(yè)融資結構就顯得非常重要。在優(yōu)化的過程中，要將風險控制在一個合理的范圍之內，同時要滿足項目施工建設中的資金需求，以此為基礎確定融資方案、融資途徑和方法的具體規(guī)模、融資途徑和方法對應的風險控制措施等，只有這樣才能確保融資結構的合理性，同時將整個項目的融資風險降到最低。

四、結論

經濟社會的快速發(fā)展對建筑投資項目的投融資模式選擇提出了更高的標準和要求，在選擇的過程中需要充分考慮建筑投資項目的實際特點和需求，同時充分把握每一種投資模式的特點和適合的領域，在綜合市場條件，尤其是金融市場條件的前提之下，根據項目的特點和企業(yè)自身的經營發(fā)展狀況，也包括政府的相關產業(yè)發(fā)展政策，以此為基礎制定詳細科學的投融資方案，為項目建設及運營工作創(chuàng)造良好的條件。當然，無論選擇哪一種投融資模式，都需要做好風險評估，針對不同的風險采取不同的風險管理控制措施，以最大限度地控制和降低投融資模式的風險以及由此可能帶來的損失。