全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用探討

文/邊勇 （濟(jì)南中海城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

全面預(yù)算管理是企業(yè)在發(fā)展過程中獲得成功的經(jīng)驗(yàn)之一，也是現(xiàn)代企業(yè)提升管理控制水平和市場(chǎng)競(jìng)爭力的重要手段。全面預(yù)算作為企業(yè)發(fā)展管理過程中的核心內(nèi)容，對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理有著重要的意義。全面預(yù)算管理是企業(yè)對(duì)內(nèi)部各個(gè)部門之間的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)的有效工具，也是企業(yè)內(nèi)部控制的標(biāo)準(zhǔn)和工作考核的主要依據(jù)。可以加強(qiáng)對(duì)企業(yè)人員工作過程中的約束和限制，能夠促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部管理逐漸向規(guī)范化和科學(xué)化方向發(fā)展。全面預(yù)算管理實(shí)施的成果是衡量企業(yè)管理科學(xué)化程度的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，大量的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，使得行業(yè)的競(jìng)爭日趨激烈，企業(yè)的發(fā)展面臨的環(huán)境更加復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的利潤也在逐漸減少。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果要實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，就必須拋棄單純依靠戰(zhàn)術(shù)措施的思想，必須結(jié)合市場(chǎng)需求，嚴(yán)格控制企業(yè)成本，實(shí)施有效的全面預(yù)算管理，這樣就能夠使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

一、相關(guān)概述

（一）全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的作用

全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的運(yùn)用能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策逐漸科學(xué)化，提高企業(yè)的綜合盈利能力，使企業(yè)獲得長遠(yuǎn)生存和發(fā)展的能力。做好事前的規(guī)劃工作是企業(yè)管理的關(guān)鍵，因此房地產(chǎn)企業(yè)要按照事前的科學(xué)規(guī)劃來配置好有限的資源，并要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和利潤促進(jìn)企業(yè)整體運(yùn)行效率。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理的過程中，要結(jié)合銷售、生產(chǎn)等諸多環(huán)節(jié)的有效信息，調(diào)整預(yù)算編制，避免企業(yè)在經(jīng)營過程中發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)，并降低決策的盲目性，充分發(fā)揮出企業(yè)資源的作用，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合盈利能力[1]。

此外，全面預(yù)算管理可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門之間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)保持協(xié)調(diào)一致。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)龐大，需要保持各個(gè)部門之間經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的協(xié)調(diào)性和一致性，但也要保持相對(duì)獨(dú)立性，這樣才能順利保證全面預(yù)算的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。全面預(yù)算管理可以將企業(yè)的預(yù)算進(jìn)行分類，將預(yù)算工作進(jìn)行細(xì)化，促進(jìn)預(yù)算目標(biāo)能夠高效完成。全面預(yù)算管理能夠在預(yù)算編制過程中結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行，進(jìn)一步密切企業(yè)的整體發(fā)展與各部門經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的聯(lián)系。

（二）全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的必要性

隨著我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，出臺(tái)了限購、提升首付比例以及限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資等政策，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和行業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭也逐漸升級(jí)，對(duì)一些資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響。一些中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)困境，并且出現(xiàn)了經(jīng)營終止，被迫轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等情況。在嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)來應(yīng)對(duì)現(xiàn)狀，傳統(tǒng)粗放型管理模式已經(jīng)被市場(chǎng)和時(shí)代所拋棄，取而代之的是更加精細(xì)化的內(nèi)部管理體系，全面預(yù)算管理就是其中最重要的部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繼續(xù)生存和發(fā)展就必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的成本控制，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)的全面預(yù)算管理。企業(yè)的全面預(yù)算管理要以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為主要導(dǎo)向和依據(jù)，促進(jìn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合，完善企業(yè)的資源配置，增加企業(yè)對(duì)資源的利用效率，并且要加強(qiáng)對(duì)其過程的監(jiān)督和執(zhí)行，并且改善和調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭力，使得企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)能夠穩(wěn)步達(dá)到。對(duì)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略進(jìn)行合理的規(guī)劃，同樣離不開全面預(yù)算管理工作，并且能夠幫助企業(yè)的管理者及時(shí)獲取企業(yè)的經(jīng)營狀況，然后對(duì)企業(yè)相關(guān)的戰(zhàn)略和計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。這樣能夠節(jié)省大量的經(jīng)營成本，為企業(yè)的發(fā)展提供有效的資源支持。并且讓企業(yè)的發(fā)展按照實(shí)際的要求進(jìn)行穩(wěn)定發(fā)展，獲得更好的收益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全面預(yù)算管理中存在的問題

（一）對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足

在一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，存在著對(duì)全面預(yù)算管理工作認(rèn)識(shí)不足的情況，并對(duì)于全面預(yù)算管理的作用和意義不夠清楚，理解不夠深入，比較片面地認(rèn)為預(yù)算管理是一項(xiàng)比較簡單的財(cái)務(wù)工作，僅僅是由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)的預(yù)算編制工作。因此，企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門對(duì)于預(yù)算編制工作不夠重視，往往采取敷衍的態(tài)度，部門之間沒有進(jìn)行緊密的聯(lián)系和溝通協(xié)調(diào)，在工作中相關(guān)的流程銜接不夠順利，工作效率受到很大的影響，全面預(yù)算工作的實(shí)施缺乏系統(tǒng)性的支撐，對(duì)于內(nèi)部的各項(xiàng)資源不能夠及時(shí)進(jìn)行有效合理的配置。這就導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作的核心價(jià)值無法全面體現(xiàn)，企業(yè)的預(yù)算工作也和項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度不能夠真正匹配，影響了各項(xiàng)措施的落實(shí)。還有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全面預(yù)算管理體系的建設(shè)中不夠重視，存在較大的漏洞，使得企業(yè)的預(yù)算管理非常松散、隨意，并且在執(zhí)行預(yù)算編制的過程中沒有得到相關(guān)的約束，影響預(yù)算的實(shí)際作用的發(fā)揮，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營成本逐漸降低，無法優(yōu)化和調(diào)整各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程，預(yù)算管理工作很難發(fā)揮出真正的作用[2]。

（二）企業(yè)的預(yù)算編制和企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)不匹配

我國的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于全面預(yù)算管理的機(jī)制建設(shè)不夠完善，預(yù)算工作成效甚微，無法對(duì)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展起到制度保障和指導(dǎo)作用。因此，對(duì)于預(yù)算編制的依據(jù)和內(nèi)容、程序、方法之間無法進(jìn)行有效的聯(lián)系。各部門在進(jìn)行預(yù)算編制的過程中僅僅是根據(jù)估算得出，導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算編制水平非常低。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目多種多樣，工作內(nèi)容比較復(fù)雜。因此，在預(yù)算編制的過程中會(huì)存在隨意性，導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算編制不夠真實(shí)，預(yù)算編制的結(jié)果和企業(yè)真實(shí)的情況會(huì)存在比較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目周期比較長，并且要投入大量的資金，資金的回流周期比較長。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制過程中會(huì)忽視項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和對(duì)資金的需求，沒有重視項(xiàng)目開發(fā)過程中的持續(xù)性和關(guān)聯(lián)性，使得企業(yè)出現(xiàn)浪費(fèi)資金，成本增加的情況，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的精細(xì)化管理不夠深入，效果不夠明顯。

（三）企業(yè)預(yù)算監(jiān)督管理不到位

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理的過程中只重視對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和編制，完成了預(yù)算報(bào)表的填報(bào)和審批，然后對(duì)預(yù)算進(jìn)行執(zhí)行就可以完成相關(guān)的預(yù)算管理工作，對(duì)于預(yù)算的監(jiān)督控制和分析工作不夠重視，并且缺乏相應(yīng)的預(yù)算的反饋和監(jiān)督機(jī)制，使得預(yù)算在執(zhí)行的過程中無法進(jìn)行及時(shí)的反饋和溝通，對(duì)于預(yù)算的差異得不到科學(xué)的分析和解決，預(yù)算的監(jiān)督很難發(fā)揮出真實(shí)的作用。由于預(yù)算監(jiān)督工作不夠到位，因此會(huì)出現(xiàn)沒有得到相關(guān)審批票據(jù)的情況下就支付相關(guān)的款項(xiàng)和費(fèi)用，一些費(fèi)用的報(bào)銷沒有領(lǐng)導(dǎo)的審批就能夠生效，這樣就會(huì)增加企業(yè)的實(shí)際成本，和預(yù)算的成本出現(xiàn)較大的差距。對(duì)于各項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和各部門之間的責(zé)任沒有及時(shí)進(jìn)行劃分，并且對(duì)于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是十分不利的[3]。

（四）缺乏完善的預(yù)算考核制度

大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)是縱向矩陣模式，一般是由企業(yè)下設(shè)的區(qū)域分公司、項(xiàng)目公司具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招標(biāo)、投資、采購、審計(jì)等工作，并且在項(xiàng)目進(jìn)行的過程中會(huì)設(shè)立項(xiàng)目工程部進(jìn)行專項(xiàng)管理。所以，組織框架存在不合理的地方很容易影響到預(yù)算考核工作，造成預(yù)算考核在開展過程中出現(xiàn)較多的困難。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算考核制度不完善，會(huì)影響員工的工作積極性，員工的工作付出和回報(bào)不匹配，就無法進(jìn)行有效的責(zé)任落實(shí)，影響員工的工作積極性，預(yù)算管理工作得不到有效的落實(shí)?？己斯ぷ鏖_展緩慢，并且沒有定期進(jìn)行，缺乏清晰的考核標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)員工對(duì)于公司的全面預(yù)算參與程度不足，影響預(yù)算管理的全面性。

（五）資金管理存在不足

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于資金的需求比較大，并且屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理是重中之重。一旦企業(yè)的資金出現(xiàn)問題或者中斷，會(huì)使得企業(yè)的經(jīng)營面臨重大問題。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款，為了能夠保障企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)不斷進(jìn)行融資，這樣就會(huì)產(chǎn)生比較高的融資費(fèi)用。并且在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行無序擴(kuò)張和競(jìng)爭的環(huán)境下，囤積土地，推遲開發(fā)，使得資金在使用過程中，難以維系企業(yè)的正常運(yùn)行。因此許多企業(yè)會(huì)通過各種途徑進(jìn)行融資，但是由于經(jīng)營不善導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)增加，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營造成嚴(yán)重的危機(jī)。由于企業(yè)的制度缺陷和外部環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回流比較困難，資金鏈出現(xiàn)斷裂，最終面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)[4]。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用策略

（一）強(qiáng)化對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)，建立完善的預(yù)算管理體系

從企業(yè)全體員工的意識(shí)出發(fā)，加強(qiáng)企業(yè)上下對(duì)全面預(yù)算管理工作的認(rèn)識(shí)，在思想意識(shí)上做到對(duì)于全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)和理解的全面性，為全面預(yù)算管理工作的順利開展奠定基礎(chǔ)。企業(yè)的管理層還要帶頭對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行學(xué)習(xí)，進(jìn)行深入的理解。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的培訓(xùn)工作，提升員工對(duì)全面預(yù)算管理工作的參與感和配合程度，對(duì)各部門的職責(zé)進(jìn)行劃分，強(qiáng)調(diào)各部門之間在全面預(yù)算管理工作中的協(xié)調(diào)和溝通，使全面預(yù)算工作的推進(jìn)能夠有堅(jiān)實(shí)的人員基礎(chǔ)作為保障。在體系建設(shè)方面，企業(yè)應(yīng)向相同領(lǐng)域成功企業(yè)借鑒經(jīng)驗(yàn)，然后結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整和完善，但要注意的是，企業(yè)對(duì)于體系的建立要有足夠的人力和物力的支撐，避免出現(xiàn)半途而廢或者對(duì)漏洞視而不見的情況，確保體系建立的效率和質(zhì)量，為后續(xù)的實(shí)施創(chuàng)造有利的條件。

（二）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算編制和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的契合度

完善的全面預(yù)算管理制度具有指引效果，可以提高企業(yè)的工作質(zhì)量和效率，確保企業(yè)的預(yù)算編制能夠有全面性和規(guī)范性，并且符合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制的過程中要重視數(shù)據(jù)的真實(shí)性。工程部門要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行全面的了解，對(duì)于施工環(huán)節(jié)的合同執(zhí)行情況和產(chǎn)值進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，然后根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行成本預(yù)算的編制。企業(yè)的財(cái)務(wù)部門要加強(qiáng)對(duì)資金的有效管理，及時(shí)對(duì)回款情況和支付情況進(jìn)行了解，并且制定合理的融資方案，及時(shí)制定合理的資金預(yù)算。收集全面的、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息可以提高預(yù)算編制的質(zhì)量，促進(jìn)全面預(yù)算管理能夠得到更好的實(shí)施[5]。戰(zhàn)略目標(biāo)的制定要有真實(shí)的信息數(shù)據(jù)作為支撐，符合企業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律和節(jié)奏。預(yù)算編制時(shí)要結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，保障后續(xù)的預(yù)算執(zhí)行能夠順利進(jìn)行，確保企業(yè)的成本得到合理的控制，為企業(yè)節(jié)省資金，使企業(yè)的資金發(fā)揮更大的優(yōu)勢(shì)。

（三）完善預(yù)算監(jiān)督管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完善預(yù)算監(jiān)督管理體系的過程中要加強(qiáng)對(duì)過程的控制，通過對(duì)當(dāng)期和累進(jìn)的預(yù)算進(jìn)行控制，對(duì)總額和單項(xiàng)預(yù)算進(jìn)行控制、預(yù)算內(nèi)審批控制等環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)督，確保預(yù)算執(zhí)行的準(zhǔn)確性，嚴(yán)控預(yù)算浪費(fèi)或者執(zhí)行不及時(shí)的情況。同時(shí)，加強(qiáng)全面預(yù)算在執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題的分析能力，對(duì)各種問題進(jìn)行分析和研究，梳理數(shù)據(jù)之間出現(xiàn)差異的程序，然后找到相應(yīng)的解決辦法，提升企業(yè)全面預(yù)算管理的水平。及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。加強(qiáng)企業(yè)對(duì)預(yù)算調(diào)整的能力，要嚴(yán)格遵循相關(guān)的審批流程和制度，對(duì)不符合企業(yè)實(shí)際情況的預(yù)算及時(shí)進(jìn)行否決?？刂祁A(yù)算編制的相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)于預(yù)算的調(diào)整不能過于頻繁，保證預(yù)算執(zhí)行過程中的穩(wěn)定。

（四）建立完善的預(yù)算考核激勵(lì)制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立完善的預(yù)算考核激勵(lì)制度，能夠提升員工的工作效率。企業(yè)對(duì)于預(yù)算的考核要堅(jiān)持相關(guān)的原則，并給要保持考核過程匯總的公正和公平。積極引導(dǎo)企業(yè)的各個(gè)部門樹立以實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為目的的工作模式，對(duì)于預(yù)算考核的指標(biāo)，在制定的過程中要確保其合理性和可操作性，并且考核部門的權(quán)責(zé)范圍要進(jìn)行清楚劃分，對(duì)于考核的過程和標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)果要及時(shí)進(jìn)行公示，這樣能夠創(chuàng)建全員監(jiān)督的環(huán)境，使員工認(rèn)真落實(shí)好全面預(yù)算管理的各項(xiàng)措施。

（五）加強(qiáng)對(duì)資金的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)資金管理能力和水平，就必須使自身的融資渠道和方式向多元化的方向進(jìn)行發(fā)展，只有不斷拓寬融資渠道，企業(yè)的資金才會(huì)有更多的保障，并在合規(guī)合法的情況下積極引進(jìn)外資。還要建設(shè)其網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的管理工作可以在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行處理，這樣能夠減少企業(yè)管理過程中的成本。并且建立資金數(shù)據(jù)庫，及時(shí)對(duì)資金的使用情況進(jìn)行了解，方便企業(yè)的管理者能夠及時(shí)對(duì)企業(yè)的資金情況進(jìn)行掌握。在此基礎(chǔ)上對(duì)資金的使用進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，確保企業(yè)能夠有安全穩(wěn)定的資金鏈[6]。

四、結(jié)束語

綜上所述，全面預(yù)算管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，如果能夠充分運(yùn)用好全面預(yù)算管理，那么就能夠使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更好的收益，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視全面預(yù)算管理，及時(shí)建立完善的全面預(yù)算的管理機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，確保全面預(yù)算能夠和企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金的管理，從各個(gè)環(huán)節(jié)來完善企業(yè)的預(yù)算管理，不漏掉任何一處細(xì)節(jié)，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理的全面性，綜合提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。