房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)中的相關(guān)問題探究

周 艷 寧波正源會計師事務(wù)所有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱，產(chǎn)生的影響重大。隨著國家政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中仍存在一定的問題，對企業(yè)發(fā)展以及相關(guān)工作的開展進行產(chǎn)生了一定的阻礙。為規(guī)避這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，在實際的企業(yè)發(fā)展中應(yīng)當(dāng)對其中存在的問題進行細(xì)致分析，立足實際進行優(yōu)化完善，實現(xiàn)問題的高效處理，規(guī)避其對企業(yè)產(chǎn)生的負(fù)面影響。本文就以房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算、相關(guān)問題以及解決對策進行分析，希望為房地產(chǎn)企業(yè)解決土地增值稅問題提供相應(yīng)的助益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算分析

結(jié)合企業(yè)的發(fā)展特征能夠發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，土地增值稅是非常重要的一部分，對企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)有著直接的影響。所謂土地增值稅，通俗點來講就是對土地一級土地上方的建筑物作為征稅對象來進行相應(yīng)的稅務(wù)征收[1]。伴隨著城市化發(fā)展進程的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了新的發(fā)展契機，再加上工程項目的規(guī)模越來越大，導(dǎo)致相關(guān)工作的開展和進行中出現(xiàn)管理難度較大的現(xiàn)象，對企業(yè)發(fā)展進步產(chǎn)生了一定的阻礙。與此同時，我國針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行了政策的調(diào)控和完善，給企業(yè)財務(wù)人員的工作帶來了較大的挑戰(zhàn)。在土地增值稅清算過程中，問題可以體現(xiàn)在由于高溢價帶來的高額稅收成本，致使整個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟收益受到一定的影響。在調(diào)整商品房供應(yīng)的類型后，可以對高檔商品供應(yīng)進行有效的控制，在此基礎(chǔ)上能夠顯著降低稅收成本，使其控制在合理的范圍內(nèi)[2]。并且高額的稅收成本還會影響企業(yè)結(jié)算后的資金鏈，對企業(yè)產(chǎn)生的負(fù)面影響顯著。為此，想要實現(xiàn)企業(yè)長效、全面的發(fā)展進步，注重和加強內(nèi)部重視度是很有必要的，并且在此基礎(chǔ)上還要做到理性投資。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)中的相關(guān)問題

(一)土地增值稅清算單位問題

具體來說，立足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在完成備案登記后才可以開展相應(yīng)的建設(shè)項目。但是綜合實際的建設(shè)會發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)并沒有依據(jù)項目的差異進行分期備案，導(dǎo)致后續(xù)的清算過程中出現(xiàn)一系列問題[3]。例如，在實際的建設(shè)中沒有依據(jù)項目的差異進行分期備案，在此基礎(chǔ)上就會產(chǎn)生以下問題，如：其一，在進行不同項目分期建設(shè)后，其土地增值稅清算工作能否依據(jù)相應(yīng)的規(guī)劃進行？匯算是否合理？其二，若是同一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不同類型的商品房如何進行增值額和增值率的計算？這些問題的產(chǎn)生會導(dǎo)致企業(yè)進行土地增值稅清算實務(wù)時出現(xiàn)各種問題，對企業(yè)的發(fā)展也會產(chǎn)生一系列的阻礙現(xiàn)象，對后續(xù)各項工作的開展和進行也會產(chǎn)生非常不利的影響。因此，在實際的清算實務(wù)工作中需要對其中的單位問題進行處理優(yōu)化，最大化規(guī)避其中存在的問題以及不足，實現(xiàn)針對性處理優(yōu)化，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進步產(chǎn)生的積極作用顯著。

(二)尾房繳納土地增值稅問題

在實際的企業(yè)發(fā)展中，相關(guān)的稅務(wù)清算工作對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的影響重大，而且此項工作的開展會受到多種因素的影響而產(chǎn)生各種不良現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)各種問題，無形中會阻礙企業(yè)的發(fā)展進步。舉個例子，在企業(yè)的發(fā)展中，在進行稅務(wù)清算前，若是企業(yè)的樓盤沒有全部銷售完成，存在尾房現(xiàn)象，就不能在其轉(zhuǎn)讓的過程中進行單獨的土地增值稅的清算，依據(jù)我國《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》會發(fā)現(xiàn)，其中明確指出，即“我國在土地增值稅清算時，未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以及需要繼續(xù)銷售的，應(yīng)該在銷售當(dāng)月就進行清算，不可以先預(yù)征后重新啟動土地增值稅清算工作”。在此項問題的產(chǎn)生后需要企業(yè)注重和了解相應(yīng)的規(guī)范政策，立足實際進行管理深入，也能夠由此確保企業(yè)的發(fā)展進步[4]。

(三)建筑安裝成本以及質(zhì)量保證金問題

結(jié)合我國的營業(yè)稅法進行深度剖析會發(fā)現(xiàn)，在建筑勞務(wù)施工的過程中，需要建筑單位逆序進行相應(yīng)的稅務(wù)繳納，并且在此過程中還要保障其中涉及的建筑安裝工程費與各項相關(guān)費用、決算報告、施工合同中的內(nèi)容一致。并且在相應(yīng)的土地增值稅清算規(guī)范中也明確指出，若是在實際的清算中出現(xiàn)建筑單位的實際支出缺乏合理合法的憑證，是不能扣除項目金額的。并且部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行這一環(huán)節(jié)的清算時多存在票據(jù)憑證不合理、不規(guī)范現(xiàn)象，導(dǎo)致后續(xù)的工作開展受到較多的阻礙，而且企業(yè)的經(jīng)濟效益以及實際發(fā)展也會因此受到影響。因此，在實際的管理中應(yīng)當(dāng)關(guān)注其中問題的優(yōu)化，由此確保房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)效益。

三、房地產(chǎn)土地增值稅清算實務(wù)工作中存在問題的應(yīng)對策略

(一)重視土地增值稅清算工作優(yōu)化

綜合實際的發(fā)展能夠發(fā)現(xiàn)，此項工作的開展和進行對企業(yè)的發(fā)展進步有著直接的作用，產(chǎn)生的影響重大，為規(guī)避以往清算中存在的諸多問題，需要企業(yè)管理人員關(guān)注和清算工作的開展，并且財務(wù)人員也要關(guān)注相應(yīng)政策的分析，立足全面、規(guī)范視角進行處理優(yōu)化，由此助推房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)工作更好地開展進行[5]。首先，相關(guān)的工作人員需要對清算工作的流程以及重要性進行剖析，保障此項工作的準(zhǔn)確性，所以在開展清算工作前需要對相應(yīng)的清算對象進行細(xì)致的分析，了解其具體的分布區(qū)域，為后續(xù)清算工作的開展進行提供相應(yīng)的助益。其次，在清算過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)相應(yīng)的規(guī)范以及條例進行，針對部分土地增值稅清算時仍未銷售的房地產(chǎn)或者清算后銷售轉(zhuǎn)讓的資源進行整理，然后依據(jù)相關(guān)的規(guī)定及時對其進行申報，能夠由此提升清算實效。最后，在完成清算工作后需要對各項環(huán)節(jié)進行分析，評估其中是否存在不科學(xué)或者不合理現(xiàn)象。

(二)明確房地產(chǎn)納稅范圍

在實際的清算過程中，為有效避免出現(xiàn)逃稅漏稅等現(xiàn)象，需要對相應(yīng)的納稅范圍進行細(xì)致的分析，針對部分用以職工福利方面的房地產(chǎn)，需要相關(guān)的工作人員完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移后依據(jù)相關(guān)的文件規(guī)范對土地增值稅進行計算[6]。在此過程則需要企業(yè)財務(wù)部門明確具體的稅務(wù)清算流程，即房地產(chǎn)企業(yè)在完成各項開發(fā)項目土地增值稅相關(guān)材料的報送工作后，才能夠進行相應(yīng)的清算工作，在此過程中需要對企業(yè)內(nèi)部存在的各個開發(fā)項目進行核算分析，尤其要關(guān)注土地增值額，這一部分會對企業(yè)土地增值稅的繳納稅額產(chǎn)生直接的影響，并且立足實際會發(fā)現(xiàn)，不同的土地增值額實行的稅率也是不同的，為保障清算的準(zhǔn)確性需要關(guān)注這一差異性，依據(jù)此能夠完整、準(zhǔn)確地計算出房地產(chǎn)企業(yè)真正進行清算的項目費用，對企業(yè)發(fā)展進步產(chǎn)生的積極作用顯著?？偟膩碚f，房地產(chǎn)土地增值稅清算實務(wù)工作對企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展進步產(chǎn)生的積極作用顯著，為保障相應(yīng)的清算工作能夠高效率、高質(zhì)量進行，需要關(guān)注和重視其中存在問題的分析，有針對性進行處理和優(yōu)化，規(guī)避其中存在的不足。而且在實際的清算過程中需要的納稅的范圍進行分析，避免產(chǎn)生少繳、漏繳等現(xiàn)象的產(chǎn)生，這樣才能夠確保納稅規(guī)范性。與此同時，為保障具體清算實務(wù)的準(zhǔn)確性，需要對其中存在的數(shù)額差異等進行分析，避免因忽略差異現(xiàn)象導(dǎo)致產(chǎn)生項目費用誤差，不但會影響企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至?xí)绊懫髽I(yè)的社會效益，因此，關(guān)注其中數(shù)據(jù)的正確性、完善性、合規(guī)性是很有必要的。

(三)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)成本費用分?jǐn)?/h3>

具體來說，這一工作的開展和進行對企業(yè)的發(fā)展有著積極的作用，其主要體現(xiàn)在能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)增值稅款的流失現(xiàn)象進行控制緩解，對企業(yè)產(chǎn)生的積極影響顯著。鑒于此，在實際的工作開展中需要相關(guān)的人員依據(jù)房屋建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t進行分析計算，依據(jù)準(zhǔn)許扣除的建筑單位成本金額與收入配比原則進行具體的成本費用分?jǐn)?，在此過程中能夠顯著提高工作實效，并且還能夠減少稅款損失現(xiàn)象的產(chǎn)生。另外，土地增值稅清算工作具有顯著的特殊性，與企業(yè)一般的會計工作有著較大的差異性，但是企業(yè)在實際的成本費用管理中采用常規(guī)的會計計算模式，導(dǎo)致實際的清算工作實效低下，難以體現(xiàn)實際的價值，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)問題[7]。針對此，在實際的管理中需要注重和加強清算人員的專業(yè)素養(yǎng)，認(rèn)識到稅務(wù)清算以及常規(guī)會計間的區(qū)別，積極學(xué)習(xí)和了解國家的相關(guān)政策文件，由此能夠提升土地增值稅清算人員的工作實效，相應(yīng)的稅務(wù)籌劃能力提升，對企業(yè)的發(fā)展能夠起到非常積極的作用。

(四)協(xié)調(diào)國家與地方層面關(guān)系

立足房地產(chǎn)發(fā)展趨勢能夠發(fā)現(xiàn)，在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)會始終處于國家的控制和調(diào)節(jié)中，旨在實現(xiàn)全面、科學(xué)的發(fā)展進步。但是受到微觀層面和宏觀角度的影響，在房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)國家與地方層面協(xié)調(diào)不足的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受阻。如一方面，國家大力促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，另一方面又進行行業(yè)發(fā)展的控制，由此避免產(chǎn)生“泡沫”經(jīng)濟現(xiàn)象，而國家對該產(chǎn)業(yè)的控制手段主要體現(xiàn)為土地增值稅，清算工作也是要長久進行的。再加上受到我國地域特征的影響，地方經(jīng)濟發(fā)展不平衡是顯著的特征，部分地區(qū)為促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，會出現(xiàn)大力支持房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)象，同時也會在土地增值稅上進行優(yōu)化[8]。在此現(xiàn)象的影響下，清算工作的開展和進行會遇到一定的問題，為規(guī)避相關(guān)問題的產(chǎn)生，需要房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注國家以及地方層面政策的了解，分析和解讀相應(yīng)的政策，避免產(chǎn)生不合理或者違法進行征收或清算現(xiàn)象產(chǎn)生，在此基礎(chǔ)上也能夠顯著降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，對企業(yè)發(fā)展進步產(chǎn)生的積極影響顯著。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的發(fā)展中應(yīng)當(dāng)始終“耳聽八方，眼觀六路”，了解最新的政策變化，依據(jù)政策進行各項工作。

(五)嚴(yán)格審核清算項目票據(jù)合規(guī)性

具體來說，原始票據(jù)是土地增值稅清算項目費用扣除中的唯一憑證，想要保障土地增值稅清算實務(wù)工作的有效性，需要注重這一環(huán)節(jié)的處理優(yōu)化，避免不合規(guī)的項目票據(jù)產(chǎn)生，由此也能夠為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供相應(yīng)的助益。綜合實際的票據(jù)管理能夠發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，受到業(yè)務(wù)種類的影響，其中涉及的原始憑證種類繁多，而部分提供原始憑證往來的單位很多時候不具備開具正規(guī)票據(jù)的條件，若是不關(guān)注其中問題的處理，會導(dǎo)致后期清算工作開展中遇到較多的阻礙，無形中也會影響相應(yīng)的工作實效。針對此，在實際的實務(wù)工作中需要關(guān)注和重視其中票據(jù)正規(guī)性的分析，對相應(yīng)發(fā)票開具的時間、內(nèi)容、金額、對象以及實際業(yè)務(wù)等進行規(guī)范分析，符合標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)票才能夠計入開發(fā)成本，才能夠計入成本并扣除。一部分項目的往來對象為國家行政機關(guān)或者相關(guān)事業(yè)管理機構(gòu)，其中項目建設(shè)所在地規(guī)劃部門的行政收費，需要取得省級財政部門監(jiān)制的行政事業(yè)性專用收費票據(jù)才能夠予以確認(rèn)。針對部分往來對象為個人的現(xiàn)象，若是需要向個人支付房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償款，受到個人不能開具規(guī)范發(fā)票的影響，可以通過本人簽字確認(rèn)的收據(jù)出具并聯(lián)合雙方簽訂的拆遷補償合同作為原始憑證，由此才能凸顯憑證的合規(guī)性?？偟膩碚f，原始票據(jù)是土地增值稅清算中的根本依據(jù)，為保障相關(guān)工作能夠更好地進行，必須要關(guān)注和重視票據(jù)的合規(guī)性，做好審核工作，由此保障房地產(chǎn)企業(yè)的具體效益。

四、結(jié)語

總的來說，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，土地增值稅清算實務(wù)工作產(chǎn)生的影響重大，直接影響企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。因此，在實際的企業(yè)發(fā)展中，需要對土地增值稅清算進行細(xì)致的分析，了解其具體的流程以及標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注和分析其中的問題，立足企業(yè)發(fā)展需要進行存在問題的處理優(yōu)化，由此規(guī)避其產(chǎn)生的負(fù)面影響，助推房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展進步?！?/p>