人口負(fù)增長(zhǎng)地產(chǎn)的邏輯將巨變

艾振強(qiáng)

作為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，“短期看金融（政策），中期看土地，長(zhǎng)期看人口”！人口負(fù)增長(zhǎng)了，房地產(chǎn)行業(yè)接下來(lái)該怎么辦？

先說(shuō)點(diǎn)樂(lè)觀的。

新出生人口快速減少，是因?yàn)槿藗儾幌肷踔敛幌虢Y(jié)婚，加上人口老齡化等原因，由此帶來(lái)的一個(gè)結(jié)果是，家庭小型化。

1990年，我國(guó)的平均家庭戶(hù)規(guī)模為3.96人，2000年為3.44人，2010年為3.09人，2020年為2.62人。

家庭的小型化一直被認(rèn)為是住房需求的重要增量之一。而且，家庭戶(hù)數(shù)的增加，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也更加顯著。

不過(guò)，家庭戶(hù)均人口的下降空間恐怕不大了。類(lèi)比日本，2019年，日本平均每個(gè)家庭戶(hù)為2.39人，我們的七普數(shù)據(jù)，距此已經(jīng)很接近。而日本已經(jīng)是一個(gè)深度老齡化社會(huì)。

人口是一個(gè)長(zhǎng)周期的影響因素。無(wú)論是房企、城投，還是其他很多的企業(yè)，面向未來(lái)都需要調(diào)整自身的發(fā)展邏輯。

首先，進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代，城市會(huì)更加分化，開(kāi)發(fā)商必須要深耕

跟很多人想的不一樣，人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間之后，大城市的人口聚集會(huì)更加明顯。以日本為例，其從2011年起就進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)代。之后，縣城、鄉(xiāng)村不斷衰敗（少數(shù)幾個(gè)觀光旅游景點(diǎn)除外）。但是，東京都市圈的人口卻還在持續(xù)大量流入，目前已聚集超4300萬(wàn)人口，占全日本的38％。

我國(guó)也有這樣的趨勢(shì)：

2000—2010年，中國(guó)只有4個(gè)人口萎縮的省份（貴州、重慶、四川和湖北）分別減少了49萬(wàn)人、166萬(wàn)人、193萬(wàn)人、227萬(wàn)人；

2010—2020年，中國(guó)人口萎縮省份擴(kuò)大到6個(gè)（甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林和黑龍江），分別減少55萬(wàn)人、65萬(wàn)人、79萬(wàn)人、115萬(wàn)人、337萬(wàn)人、646萬(wàn)人。

在城市體系的規(guī)律中，有個(gè)著名的“齊夫法則”。由于戶(hù)籍等因素，我國(guó)城市與該法則的偏離度比較高。2019年12月底，國(guó)務(wù)院要求城區(qū)300萬(wàn)人以下的城市開(kāi)放落戶(hù)之后，人戶(hù)分離人口激增。未來(lái)，城市之間的搶人大戰(zhàn)和分化會(huì)更明顯。在大都市圈的歷史性趨勢(shì)下，中國(guó)城市的馬太效應(yīng)會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。在地隨人走的新城鎮(zhèn)化思路下，未來(lái)，中心城市有望分到更多的建設(shè)用地指標(biāo)。

這樣的趨勢(shì)下，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，必須堅(jiān)持深耕戰(zhàn)略。

只有深耕，才能夠春江水暖鴨先知，深度洞察城市發(fā)展規(guī)律和客戶(hù)需求；

只有深耕，客戶(hù)密度足夠大，才能在同等成本下為客戶(hù)提供更多的服務(wù)；

只有深耕，才能著眼全局，以長(zhǎng)期主義的姿態(tài)進(jìn)行投入，賺長(zhǎng)周期的錢(qián)；

……

事實(shí)上，從幾年前開(kāi)始，就有很多房企宣布轉(zhuǎn)型為運(yùn)營(yíng)商，但大多數(shù)目前還處于初級(jí)段位。

初級(jí)模式僅限于項(xiàng)目，不用改變既有的規(guī)劃，項(xiàng)目能融入周邊即可。例如，項(xiàng)目住宅和周邊商業(yè)能否聯(lián)通，讓業(yè)主穿過(guò)地庫(kù)就能抵達(dá)商場(chǎng)；社區(qū)大門(mén)的開(kāi)口，能否盡量縮短和地鐵站、公交站的距離，不讓業(yè)主繞路；周邊的醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等資源，能否和社區(qū)的業(yè)主服務(wù)進(jìn)行資源互換和合作……

中級(jí)模式，要考慮對(duì)外輻射，需要參與規(guī)劃甚至調(diào)整規(guī)劃，難度大增。高新區(qū)蓓蕾東巷1、2號(hào)小區(qū)，上海萬(wàn)科·天空之城是這方面的典型例子。

至于高級(jí)模式，從一級(jí)開(kāi)發(fā)就得介入，難度最高。典型案例比如沙梅溪湖。

高級(jí)模式難度太大，但中級(jí)模式，應(yīng)該是基本的門(mén)檻。

華潤(rùn)置地去年奪得成都銷(xiāo)冠，就離不開(kāi)其多年的深耕。自2002年進(jìn)入成都，華潤(rùn)置地華西大區(qū)就緊跟時(shí)代，與城市同頻，深耕成都、全域布局，通過(guò)多維業(yè)態(tài)賦能美好生活——先后落地高品質(zhì)住宅、萬(wàn)象城、華潤(rùn)大廈、木棉花酒店、有巢公寓，配建代運(yùn)營(yíng)世界大運(yùn)會(huì)“一場(chǎng)三館”，成為繼深圳后華潤(rùn)置地全業(yè)務(wù)落地最全面的城市。

過(guò)去，房企的主要客戶(hù)就是購(gòu)房者，未來(lái)的客戶(hù)變得更加多元，除了個(gè)人購(gòu)房者，還有企業(yè)以及政府等，不深耕就無(wú)法深刻洞察城市發(fā)展規(guī)律和客戶(hù)的需求，未來(lái)根本無(wú)法創(chuàng)造客戶(hù)。

這樣的趨勢(shì)下，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，必須堅(jiān)持深耕戰(zhàn)略。只有深耕，才能夠春江水暖鴨先知，深度洞察城市發(fā)展規(guī)律和客戶(hù)需求。

其次，城投要加速轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)和運(yùn)營(yíng)

城投的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)是融資后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建成后低價(jià)或免費(fèi)提供給想引入的企業(yè)，帶動(dòng)招商引資，這類(lèi)投資通過(guò)落戶(hù)企業(yè)的稅收、就業(yè)，以及人口集聚后形成購(gòu)房需求的土地出讓金等獲得收益。

這在過(guò)去城市規(guī)劃都是增量邏輯的情況下，是沒(méi)問(wèn)題的。但是，近年來(lái)，1/3城市人口凈流出，該模式暴露出來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)越來(lái)越多。

如上所說(shuō)，人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，城市會(huì)越發(fā)分化，城投必須加大轉(zhuǎn)型力度，從過(guò)去開(kāi)發(fā)建設(shè)的角色轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng)的角色，人口凈流出城市的城投公司，尤其如此。因?yàn)?，繼續(xù)大力開(kāi)發(fā)建設(shè)，投入多產(chǎn)出小，更不利于轉(zhuǎn)型。

去年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳就專(zhuān)門(mén)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，對(duì)存量資產(chǎn)盤(pán)活方向、方式，以及盤(pán)活回收資金使用等內(nèi)容提出了意見(jiàn)。此后，相關(guān)的文件一份接一份。為什么這么著急？因?yàn)?，盤(pán)活存量資產(chǎn)，已經(jīng)刻不容緩！

改革開(kāi)放之后，經(jīng)過(guò)幾十年的高速發(fā)展，我國(guó)僅存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模已超過(guò)100萬(wàn)億（數(shù)據(jù)來(lái)自北大光華管理學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》），這里面不少資產(chǎn)并沒(méi)有得到高效利用。

近些年，城投紛紛改名的邏輯也在于此。從注重建設(shè)，轉(zhuǎn)向注重運(yùn)營(yíng)。不少城投，甚至做起了風(fēng)投，通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資，培育和發(fā)展當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，從而吸引人口。

甚至于，其可能不只是服務(wù)于當(dāng)?shù)爻鞘?。上海城投，就是典型的例子?/p>

沒(méi)有改制前，上海城投一方面是國(guó)有獨(dú)資公司，另一方面又是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)和公用產(chǎn)品提供者。因?yàn)橥度谫Y能力、建設(shè)技術(shù)、運(yùn)營(yíng)能力、管理水平等在國(guó)內(nèi)首屈一指，集政府投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理基礎(chǔ)設(shè)施于一體。

始于2014年的重大資產(chǎn)重組，是上海城投轉(zhuǎn)型發(fā)展的里程碑事件。改制后，上海城投在為上海市民提供公共用品的時(shí)候，扮演的是公益類(lèi)國(guó)有獨(dú)資集團(tuán)的角色?？墒?，一旦走出上海，乃至走出國(guó)門(mén)承接重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，則變身為一家能提供全套解決方案的超級(jí)專(zhuān)業(yè)化和技術(shù)化，高度市場(chǎng)化的現(xiàn)代化國(guó)企集團(tuán)……

由此，上海城投轉(zhuǎn)型為多元化的企業(yè)集團(tuán)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)反哺公用事業(yè)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性，成功建立起企業(yè)信用。營(yíng)收一年上一個(gè)臺(tái)階。

最后，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)巨大，要提前布局探索，不然以后沒(méi)你什么事

總?cè)丝谶M(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的另一面是老齡化。此前，統(tǒng)計(jì)局在報(bào)告中坦言：人口老齡化程度進(jìn)一步加深，未來(lái)一段時(shí)期將持續(xù)面臨人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的壓力。

一方面，老年人越來(lái)越多；另一方面生育率不斷下行，年輕人占比減少。毋庸置疑，未來(lái)居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求將會(huì)巨大。

1962—1971年是中國(guó)的第二波嬰兒潮（1971年開(kāi)始實(shí)施計(jì)劃生育），其間出生人口合計(jì)2.4億人，未來(lái)10年，這些人將陸續(xù)達(dá)到60歲?！笆奈濉逼陂g，60歲以上老人就會(huì)達(dá)到3億人。

盡管有不少大佬表示，10年后的養(yǎng)老將跟現(xiàn)在的物業(yè)一樣，必然會(huì)成長(zhǎng)為一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，也一定會(huì)出現(xiàn)市值千億級(jí)以上的企業(yè)，不過(guò)，康養(yǎng)地產(chǎn)前幾年熱鬧了一陣，就沒(méi)什么動(dòng)靜了。

當(dāng)然，這也跟中國(guó)的國(guó)情有關(guān)。中國(guó)的老齡化與其他國(guó)家不同，中國(guó)的人口老齡化與城鎮(zhèn)化過(guò)程是相互疊加的。這使得養(yǎng)老在中國(guó)并無(wú)適合國(guó)情的成熟范本。

此外，大家都知道這個(gè)行業(yè)前景廣闊，但大多數(shù)企業(yè)要么覺(jué)得賺不了大錢(qián)或缺乏實(shí)力，選擇觀望，只極少數(shù)企業(yè)在積極探索，試圖為中國(guó)養(yǎng)老提供解決方案。

有人說(shuō)，現(xiàn)在還是養(yǎng)老地產(chǎn)的青銅時(shí)代，只有等到“70后”甚至“80 后”退休，養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時(shí)代才會(huì)到來(lái)。這沒(méi)錯(cuò)，但等黃金時(shí)代來(lái)了你才布局，基本沒(méi)你份了。

政府也越發(fā)關(guān)注養(yǎng)老問(wèn)題，不斷釋放相關(guān)友好政策。比如，根據(jù)媒體報(bào)道，為應(yīng)對(duì)人口老齡化趨勢(shì)，北京在去年二批集中供地中，在全國(guó)首次提出試點(diǎn)建設(shè)全齡友好社區(qū)，并確定了3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。試點(diǎn)項(xiàng)目將支持中心城區(qū)60歲及以上老年家庭購(gòu)房，對(duì)于將戶(hù)口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地，且名下無(wú)住房、無(wú)在途貸款的老年家庭，首付比例最低可到35%。

現(xiàn)在，萬(wàn)科、龍湖、綠城等房企都在做。正確的態(tài)度是，如林中所說(shuō)，養(yǎng)老是未來(lái)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)階段旭輝做養(yǎng)老屬于戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，一定要布局，但不會(huì)擴(kuò)張很多。

◎ 來(lái)源| 明源不動(dòng)產(chǎn)研究院