關(guān)于老舊小區(qū)改造項目工程造價控制要點分析

王佳琪

(廈門市建設(shè)工程造價站，福建 廈門 361012)

當(dāng)前，部分老舊小區(qū)在改造過程中存在費用使用嚴(yán)重超標(biāo)的情況，主要體現(xiàn)在安全施工、機(jī)械和人工等費用方面，用技術(shù)手段找到造價超標(biāo)原因，有助于準(zhǔn)確計算造價，讓造價和實際支出更貼近。同時，研究老舊小區(qū)改造造價控制有利于項目投資控制，預(yù)防承包商支付費用高于合同價，導(dǎo)致后期索賠問題出現(xiàn)，影響項目進(jìn)度，不利于小區(qū)改造工程進(jìn)行。在改造項目造價控制方面還可通過完善造價管理體系，優(yōu)化建設(shè)資源配置，提高改造項目社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

1 工程造價相關(guān)理論

1.1 造價控制內(nèi)涵

所謂工程造價控制即指利用工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)方法對于項目造價采取預(yù)測、調(diào)控以及審計等管理，最終達(dá)到造價預(yù)期效益，實現(xiàn)控制目的。

1.2 工程造價內(nèi)涵

工程造價就是工程建設(shè)計劃費用或者實際費用，從投資方視角分析，工程造價就是項目自投資階段開始，到竣工結(jié)束這段時間所需要項目總投資，也就是固定資產(chǎn)方面的投資，包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息，建設(shè)投資還包含工程費(設(shè)備費、器具費、安裝費)、建設(shè)費用、預(yù)備費(基本預(yù)備費、差價預(yù)備費)。

從承包商或者發(fā)包商角度分析，工程造價就是發(fā)包商向承包商支付的費用，也就是建筑安裝費用，還可細(xì)化為分部工程、措施項目、其他項目費用，其中分部工程費用包括建筑裝飾、通用安裝、市政、園林綠化等工程費用；措施費包括文明施工、夜間施工、二次搬運、冬雨季施工，其他項目費包括暫列資金、總承包服務(wù)費、計日工。本研究重點分析老舊小區(qū)改造階段實際支出、預(yù)算支出差異原因，提出改進(jìn)方法，所以工程造價指的是安裝造價[1]。

1.3 工程造價形式

處于不同階段，工程造價表現(xiàn)形式也各有不同，1)項目決策階段造價主要指的是投資估算，管理者按照現(xiàn)有資料、估算方法等對于項目投資費用進(jìn)行估算、預(yù)測，投資估算大多由發(fā)包商進(jìn)行編制，以判斷項目是否可行；2)設(shè)計階段工程造價主要指的是設(shè)計概算，由設(shè)計單位在項目設(shè)計期間結(jié)合初步設(shè)計圖，利用費用定額、預(yù)算文件相關(guān)資料，編制項目籌劃至竣工環(huán)節(jié)所需費用文件；3)施工圖預(yù)算屬于按照設(shè)計概算的控制，選擇設(shè)計施工圖，根據(jù)行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)定，對工程量進(jìn)行計算，得出項目整體工程量，并將施工方案對于造價產(chǎn)生的影響因素考慮其中，按照現(xiàn)行計價表和定額資料和具體文件對于單項工程、安裝造價和單位工程文件作為發(fā)包商招標(biāo)控制價編制依據(jù)，雙方簽訂合同，為工程結(jié)算提供支持；4)工程價款結(jié)算，主要是施工單位造價人員在相關(guān)單位驗收以后，向建設(shè)方辦理價款清算工作；5)竣工決算是已經(jīng)驗收項目自籌建至交付階段消耗的建設(shè)費，反映投資效果或者財務(wù)情況總結(jié)性文件。在老舊小區(qū)改造階段，探索適合造價管理的方法，可為項目承包方、發(fā)包方等提供依據(jù)，便于雙方對造價展開合理控制。

2 老舊小區(qū)改造理論(改造范圍和內(nèi)容可參照98號文)

2.1 改造范圍

在開展老舊小區(qū)改造過程中，重點的改造建筑為2000年底建成，失養(yǎng)失修失管，市政配套設(shè)施不完善，社會服務(wù)設(shè)施不健全的老舊住宅小區(qū)。因此，可以明確老舊小區(qū)的主要改造范圍側(cè)重于沒有政府管理，日常生活不完善，不符合社會發(fā)展和社會人民群眾需求的小區(qū)內(nèi)容，其中含有單棟住宅樓。在改造過程中，提倡將相鄰的街區(qū)以及基礎(chǔ)設(shè)施較為相似的片區(qū)一并納入整體的改造范圍，實施過程中，可以進(jìn)行成片式的改造項目，由此保證當(dāng)?shù)氐淖≌闆r，設(shè)施建設(shè)情況能夠更加的完善，符合人民群眾的需求。在改造過程中，需要明確當(dāng)?shù)鼐用竦囊庠福绻吓f小區(qū)內(nèi)部居民的改造意愿較為強(qiáng)烈，則可以率先針對此片區(qū)域小區(qū)進(jìn)行改造和優(yōu)化。

2.2 改造內(nèi)容

老舊小區(qū)改造項目的開展，主要是基于新時代下居民群眾的日常生活為主要因素。在實施改造過程中，會針對基礎(chǔ)類進(jìn)行重點優(yōu)化和調(diào)整，突出補齊功能性設(shè)施短板，并且在有條件的地方推行完善類改造以及提升類改造，從而改變城市的整體面貌，創(chuàng)設(shè)綠色可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)環(huán)境。

首先，針對基礎(chǔ)類進(jìn)行分析。老舊小區(qū)基礎(chǔ)類的改造，更多的是基于居民的生活安全和生活需求進(jìn)行考量，主要是針對市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升的前提下，針對小區(qū)內(nèi)部的建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位進(jìn)行有效的維修。在基礎(chǔ)類改造過程中，會針對老舊小區(qū)內(nèi)部的供水系統(tǒng)與水分流系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)部道路供氣設(shè)施、消防設(shè)施、安防設(shè)施以及生活垃圾分類等各類內(nèi)容進(jìn)行有效的優(yōu)化和調(diào)整，從而實現(xiàn)“路平、地凈、燈亮、管通”的生活環(huán)境。

其次，針對老舊小區(qū)完善類改造進(jìn)行分析。完善類改造工作的開展，需要根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦囊庠敢约暗貐^(qū)環(huán)境進(jìn)行分析，針對部分老舊小區(qū)內(nèi)部的建筑節(jié)能情況進(jìn)行有效的調(diào)整，在有條件的老舊小區(qū)內(nèi)部加裝電梯等，從而便于建筑內(nèi)部居民更加便利的生活。老舊小區(qū)完善類改造會增設(shè)小區(qū)周邊綠化，公共照明等設(shè)施，以及新時代下所形成的智能信包箱、智能快件箱、文化休閑設(shè)施，體育健身設(shè)施等各項內(nèi)容，由此滿足人們的生活需求以及精神需求。

最后，針對老舊小區(qū)提升類改造進(jìn)行分析。老舊小區(qū)提升類改造更加側(cè)重于社區(qū)服務(wù)以及居民的日常生活質(zhì)量。提升化改造主要側(cè)重于老舊小區(qū)的智能化程度。例如，在改造過程中，會增設(shè)小區(qū)周邊社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施以及智能感知設(shè)施等各類內(nèi)容，從而滿足小區(qū)內(nèi)部居民的日常生活需求，使得小區(qū)內(nèi)部的幼兒老人以及工作者都能夠有更加便利且智能的設(shè)備進(jìn)行有效應(yīng)用。老舊小區(qū)在改造過程中，主要的改造內(nèi)容較為全面，在相關(guān)文件中對企業(yè)有著細(xì)致化的列舉，改造期間可以參考當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)的改造文件進(jìn)行細(xì)致化的考量。

2.3 改造項目特點

老舊小區(qū)改造和新建工程類似，改造管理工作復(fù)雜，項目進(jìn)度、質(zhì)量核成本管理為重點。具體而言，改造項目特點如下。

1)參與部門多，老舊小區(qū)的改造，從調(diào)研到?jīng)Q策投資、工程建設(shè)、竣工驗收等環(huán)節(jié)都涉及多個職能部門，包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、財政、司法、城管以及房地產(chǎn)管理等部門，各部門只有相互協(xié)調(diào)，才能推動改造項目順利實施。在工程建設(shè)階段，除了土建施工這類和市政施工相關(guān)各單位以外，還包括通信網(wǎng)絡(luò)、供電、地下管道和供水施工，要求建設(shè)單位監(jiān)理部門協(xié)同參與，促進(jìn)改造項目順利實施，為工程竣工提供支持[3]。

2)施工難度大，因為部分老舊小區(qū)的施工場地范圍狹窄，加上存在違章搭建問題，胡亂停車導(dǎo)致施工機(jī)械進(jìn)場困難，人員作業(yè)量大。具體施工環(huán)節(jié)，還要將施工質(zhì)量、施工安全考慮其中，對于工期進(jìn)行統(tǒng)籌安排，保證達(dá)到改造標(biāo)準(zhǔn)，降低改造工程與居民產(chǎn)生的影響。比如：污水管道改造施工環(huán)節(jié)，不可影響居民正常排放生活污水，而是要采取排水措施，保證改造項目順利進(jìn)行；老舊小區(qū)道路改造施工環(huán)節(jié)，要避免影響車輛和行人正常出入，而是要確保道路質(zhì)量前提下，利用分段澆筑、分段施工方案。改造施工環(huán)節(jié)，施工單位要對施工組織、工藝流程進(jìn)行精心設(shè)計，明確施工順序，優(yōu)化資源配置，保證工程進(jìn)度、質(zhì)量，最大限度節(jié)約成本。

3)隱蔽項目多，地下管網(wǎng)改造環(huán)節(jié)，需要將小區(qū)道路破除，還可能涉及內(nèi)部植被移栽，在此期間，需要改造人員其實記錄測量，確保工程簽證單合理。老舊小區(qū)因為地下管網(wǎng)復(fù)雜，不夠規(guī)整，地下埋設(shè)自來水和排水管線。建設(shè)單位如果資料不齊全，在施工期間要重點對隱蔽工程施工現(xiàn)場信息進(jìn)行記錄，為后續(xù)竣工結(jié)算工作開展提供支持。

4)改造施工的環(huán)境復(fù)雜，部分老舊小區(qū)改造施工環(huán)節(jié)具有非封閉性特點，施工過程空間狹小，作業(yè)面存在障礙，大型設(shè)備進(jìn)場困難，建筑材料運輸不容易，露天施工還可能存在安全隱患，對安全措施運用要求較高。為確保非常安全，要利用科學(xué)的防護(hù)措施。

3 老舊小區(qū)改造項目工程造價控制要點

3.1 項目概況

本研究案例選擇某城市老舊小區(qū)改造和配套項目基建作為研究對象，改造建筑共有10棟，建筑層高為5層，整體建筑面積10846m2，共有住戶352戶，建筑物1999年投用，地處市中心位置，因為建筑使用多年，加上建筑群內(nèi)建筑物的建設(shè)時間早，年久失修環(huán)境較差。項目具體改造內(nèi)容包括土石方、水泥地、路面鋪裝、道路拓寬、給排水、標(biāo)志線、恢復(fù)部分、拆除部分等施工內(nèi)容，計劃工期212d，預(yù)算價格1222.12萬元，實際費用1536.3萬元，安全措施費17.14萬元，施工安全費費率5.2%[4]。

3.2 人工費和機(jī)械費的計算

3.2.1 人工效率系數(shù)

在人工效率估算方面，建立階梯結(jié)構(gòu)模型，分析影響人工效率的因素包括人員技術(shù)水平、施工環(huán)境、施工現(xiàn)場、交叉作業(yè)、施工組織。同樣利用專家訪談的方式，回收訪談數(shù)據(jù)，根據(jù)專家經(jīng)驗對影響造價的因素進(jìn)行打分，結(jié)果采取加權(quán)平均，得到最終權(quán)重參與計算。結(jié)果顯示，施工組織對于人員效率的影響權(quán)重19.2%，交叉作業(yè)對于人員效率的影響在12.4%，施工現(xiàn)場對于人員功效的影響權(quán)重38%，施工環(huán)境對于人員權(quán)重的影響23%，技術(shù)水平對于人工效率影響6.6%。

使用Critic法對于權(quán)重進(jìn)行確定，收集專家打分?jǐn)?shù)據(jù)，根據(jù)專家對于老舊小區(qū)改造經(jīng)驗，得出影響因素標(biāo)準(zhǔn)差，施工組織對人工產(chǎn)生影響因素標(biāo)準(zhǔn)差0.7888，交叉作業(yè)影響因素標(biāo)準(zhǔn)差0.8498，施工現(xiàn)場對于人工效率產(chǎn)生的影響因素標(biāo)準(zhǔn)差0.9944，施工環(huán)境對于人員效率產(chǎn)生的影響標(biāo)準(zhǔn)差0.5164，技術(shù)水平對人員功效的影響標(biāo)準(zhǔn)差1.2472，最終得出人工功效系數(shù)1.19。

3.2.2 項目機(jī)械效率

機(jī)械功效系數(shù)的估算，選擇ATP法對于權(quán)重進(jìn)行確定，建立遞階層次模型。按照各因素權(quán)重，將計算結(jié)果匯總，施工組織對于機(jī)械功效影響權(quán)重21.75%，施工方案對于機(jī)械功效產(chǎn)生的影響6.8%，施工現(xiàn)場對機(jī)械功效產(chǎn)生的影響11.17%，工藝流程對機(jī)械功效產(chǎn)生的影響權(quán)重42.2%，交叉作業(yè)對于機(jī)械功效產(chǎn)生的影響權(quán)重18%。

3.2.3 人工費和機(jī)械費確定

本項目機(jī)械費、人工費計算選擇AHP法確定其權(quán)重，利用影響人工效率影響因素，建立層次模型。該項目造價師、發(fā)包機(jī)構(gòu)人員等共同對老舊小區(qū)改造方面的專家展開調(diào)查，結(jié)合專家調(diào)查結(jié)果，對于專家權(quán)重采取加權(quán)平均，利用調(diào)查的結(jié)果作為數(shù)據(jù)判斷依據(jù)，建立判別矩陣，采取規(guī)范化管理。經(jīng)過調(diào)查，判斷影響機(jī)械功效的主要原因是施工組織、施工方案、施工現(xiàn)場、工藝流程、交叉作業(yè)。經(jīng)過Critic法獲得最終權(quán)重結(jié)果，施工組織對機(jī)械功效產(chǎn)生的影響0.1786，施工方案對于機(jī)械功效產(chǎn)生的影響0.1823，施工現(xiàn)場對于機(jī)械功效產(chǎn)生影響0.2081，施工工藝流程對機(jī)械功效產(chǎn)生的影響0.1761，交叉作業(yè)對機(jī)械功效產(chǎn)生的影響0.2549[5]。

在機(jī)械功效系數(shù)的確認(rèn)方面，同樣利用以上方法獲取方案層、目標(biāo)層的組合權(quán)重，結(jié)果顯示對于改造工程，施工組織的影響權(quán)重0.5284；改造工程施工方案對于機(jī)械功效的影響0.5147；改造工程施工現(xiàn)場對于機(jī)械功效的影響0.5463；改造工程工藝流程對于施工機(jī)械影響0.5258；改造工程交叉作業(yè)對于機(jī)械功效影響0.5274，從而獲得機(jī)械功效系數(shù)1.12，人工定額消耗功率系數(shù)1.19。

3.3 安全施工費

本項目安全施工費計算利用BSO-BP模型進(jìn)行仿真，通過收集樣本數(shù)據(jù)，將項目的預(yù)算費用、產(chǎn)生費用、安全施工費用、建筑面積、高度、層數(shù)、工期等、地理位置等指標(biāo)輸入其中，測算安全施工費率，選擇影響安全施工的要素，將具體值輸入其中，預(yù)測實際安全施工費率。如：測樣本預(yù)算支出1222.12萬元，建筑面積10845.2m2，建筑層數(shù)5層，建筑高度12m，實際費用1536.3萬元，安全施工費用17.14萬元，施工安全費率5.2%。利用BOS-BP網(wǎng)絡(luò)模型，利用三層網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，得出權(quán)重矩陣和神經(jīng)元閾值。調(diào)用函數(shù)，創(chuàng)建神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，通過POS算法，得出最優(yōu)權(quán)值，經(jīng)過以上步驟設(shè)置代碼，對于安全施工費費率進(jìn)行預(yù)測，經(jīng)過迭代以后獲得模型收斂值，即為預(yù)測結(jié)果。將預(yù)測結(jié)果代入安全施工費率公式，就能得出施工費結(jié)果。

3.3.1 計算安全施工費

在開展過程中針對實際施工費用進(jìn)行全面分析，將數(shù)據(jù)內(nèi)容進(jìn)行有效的整合和計算，其中主要包括：1)標(biāo)志標(biāo)線安全施工費；2)拆除部分是安全施工費；3)水泥路面、地面安全施工費；4)給排水安全施工費；5)土石方安全施工費。在針對以上五項施工費用計算過程中，主要針對施工期間的主要費用以及施工之前的安全費用和實際偏差進(jìn)行全面分析。在計算施工費用過程中，記排水安全施工費用較高，為223828.08元，修正以前的安全費用為160671.1元，產(chǎn)生了較大的實際差值。經(jīng)過修正前后安全施工費對比，各項施工安全費用都小于修正以前差值，代表老舊小區(qū)改造使用該方法更能反映出改造實際費用消耗情況。

3.3.2 費用對比分析

在本項目開展過程中，針對施工過程的人工機(jī)械安全施工等各項費用進(jìn)行有效的修正和整合，從而明確工程在開展期間的整體報價，并將其項目報價與實際的造價進(jìn)行了有效對比，在費用計算過程中，主要分為以下幾多方面：1)標(biāo)志標(biāo)線竣工造價；2)改造項目拆除部分竣工造價；3)拆除和恢復(fù)部分竣工造價：水泥地面和路面改造項目竣工造價、給排水改造項目竣工造價、土石方項目竣工造價。在整合以上造價費用過程中，將其具體的數(shù)值精確到角，并且明確的標(biāo)記出各項工作的造價費用，修正以前造價結(jié)果和實際的造價差值，將其數(shù)據(jù)登記在冊，保證了數(shù)據(jù)信息的全面性，真實性和實效性。

修正以前整體分析，各項施工造價技術(shù)進(jìn)行修復(fù)，產(chǎn)生的費用和實際與費用差都小于修正以前計算結(jié)果。代表本研究方法運用對老舊小區(qū)改造過程人工、安全施工和機(jī)械費用控制效果更好，能夠正確反映施工期間產(chǎn)生費用。

3.4 其他造價控制措施

除運用技術(shù)手段控對老舊小區(qū)改造項目報價進(jìn)行管理以外，強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)，嚴(yán)控建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化變更簽證管理，加強(qiáng)施工過程監(jiān)督，提高資料審查質(zhì)量也極為重要，本項目還采取以下幾項管理措施。

1)強(qiáng)化參與主體之間的溝通協(xié)調(diào)，老舊小區(qū)改造特點決定其實施階段，各參建主體需要加強(qiáng)溝通，才能應(yīng)對改造過程受到外部因素干擾。建立信息化溝通平臺，及時交流改造現(xiàn)場信息；加強(qiáng)現(xiàn)場管理，妥善處理社區(qū)居民、參建方之間的關(guān)系，多方合作，預(yù)防外界因素對于施工進(jìn)度和質(zhì)量造成影響，實現(xiàn)造價控制目標(biāo)。

2)明確改造項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在給項目改造階段，嚴(yán)格按照現(xiàn)場施工情況，對于合同內(nèi)外施工項目進(jìn)行仔細(xì)辨別，督促建設(shè)單位嚴(yán)格按照論證方案制定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。由于老舊小區(qū)改造項目大多是財政資金支持，若建設(shè)單位私自將建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，則需要及時向財務(wù)部門上報。針對由于被改造小區(qū)現(xiàn)場情況因素導(dǎo)致和方案論證不符之處，需要經(jīng)由相關(guān)部門批準(zhǔn)，才可對項目進(jìn)行變更，并對超出項目預(yù)算、投資等進(jìn)行審核。針對合同以外新增的施工項目，還需要建設(shè)方及時溝通，提出合理建議，向委托方匯報，以便控制項目造價。

3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證及變更管理，由于老舊小區(qū)建設(shè)涉及原始道路拆除，因此，在改造小區(qū)以前，要了解道路現(xiàn)狀，對于改造施工范圍檢查井、綠化區(qū)域、管道、道路尺寸進(jìn)行準(zhǔn)確測量，拍攝影像資料，因為以上設(shè)施如果拆除，后續(xù)難以計量，同時，要求施工單位及時上報已拆除項目簽證，由責(zé)任主體文字確認(rèn)以后，作為項目結(jié)算基礎(chǔ)資料。具體簽證階段，嚴(yán)格按照現(xiàn)場施工方案執(zhí)行造價。如果施工方?jīng)]有通過相關(guān)部門認(rèn)可，為了便于施工選擇簽證方案，即可認(rèn)為方案不合理，不予認(rèn)可。實際造價根據(jù)改造施工組織的設(shè)計確認(rèn)。針對簽證當(dāng)中措施費一項，若小區(qū)改造出現(xiàn)土方開挖、二次轉(zhuǎn)運等情況，要將土方開挖、土方平衡以及土方外運等問題全面考慮其中，由施工單位體現(xiàn)在招投標(biāo)報價當(dāng)中[6]。

4 結(jié)語

綜上分析，隨著城市更新進(jìn)程的不斷加快，老舊小區(qū)改造項目由于城市更新重點組成部分，對于此類項目造價管理便于承包方、發(fā)包方對于造價合理控制，為同類項目造價計算提供支持。經(jīng)過本研究可以得出改造項目選擇計價定額方式算造價，存在招標(biāo)階段中標(biāo)價遠(yuǎn)低于項目實施階段產(chǎn)生費用，特別是人工、機(jī)械、安全施工等費用嚴(yán)重超標(biāo)，容易導(dǎo)致承包方和發(fā)包方出現(xiàn)費用方面糾紛，在投標(biāo)階段有流標(biāo)和廢標(biāo)現(xiàn)象出現(xiàn)，加上項目落實困難，影響老舊小區(qū)改造工作進(jìn)程。利用計價定額方式，是根據(jù)常規(guī)條件下對機(jī)械和人工消耗量進(jìn)行計算，考慮老舊小區(qū)改造項目由于施工環(huán)境、工藝運用以及施工條件等與新建項目存在差異，因此，計價定額難以將改造工程真實消耗體現(xiàn)出來。人工費、機(jī)械費在具體施工階段實際效率也難以達(dá)到新建項目效率，施工過程低效，相同工序收入的人工和機(jī)械較高，導(dǎo)致二者費用存在差別。在造價控制方面，建立功效估算模型，對小區(qū)改造階段影響機(jī)械功效、人工功效因素采取主觀量化，得到各個影響因素權(quán)重，獲得機(jī)械功效、人工功效系數(shù)，為老舊小區(qū)的改造項目具體成本消耗進(jìn)行計算，得到合理的結(jié)果，通過修正各項費用，確保修正以后能夠真實呈現(xiàn)項目建設(shè)實際費用，運用其他造價控制措施，達(dá)到老舊小區(qū)造價管理和控制要求。