林 麟：引領房地產(chǎn)投資領域的精益化發(fā)展

文/王 琪

林麟，畢業(yè)于劍橋大學，獲得房地產(chǎn)金融碩士學位，曾先后就職于多家房地產(chǎn)投資公司。目前，林麟在主營房地產(chǎn)業(yè)務的知名私募基金管理公司Gaw Capital基匯資本擔任投資部副董事總經(jīng)理。

作為一家全球房地產(chǎn)私募股權基金管理公司，基匯資本被PERE評為2021年亞太地區(qū)年度最佳基金管理公司。自2013年加入基匯資本后，林麟作為投資部副總經(jīng)理，管理著20多人的團隊，擔任了超過15家公司的董事，負責了6個基金相關的30多個項目，包括物流基礎設施、辦公樓、冷鏈投資等方面，取得了可觀經(jīng)濟效益，也實現(xiàn)了良好的社會效益。

推進甲級寫字樓項目打造封面級城市名片

2018年，林麟與其團隊完成了針對天會項目的收購，該項目位于中國上海長寧區(qū)金鐘路968號，臨近虹橋交通樞紐區(qū)，是由著名建筑師扎哈-哈迪德設計的標志性甲級寫字樓資產(chǎn)。該項目的建筑面積超過12萬平方米，由四座辦公大樓、一個地下零售廣場和兩個小型零售區(qū)組成。

作為中國的金融和商業(yè)中心。上海在2017年上半年GDP增長6.9%，其中第三產(chǎn)業(yè)占GDP總量的69.9%，增長了7.0%。在強勁的經(jīng)濟基本面尤其是第三產(chǎn)業(yè)的推動下，來自國內(nèi)企業(yè)的需求預計將持續(xù)增長，同時更多的跨國公司也將爭相在中國消費市場分一杯羹。上海市政府已經(jīng)啟動了一系列政策來促進分散區(qū)域的發(fā)展，這也會反過來刺激辦公消費需求。

在房地產(chǎn)投資市場方面，上海繼續(xù)占據(jù)主導地位。2016年，上海的年度總交易量達到1000億元人民幣，占中國總投資量的48%以上。作為跨國公司和國內(nèi)企業(yè)的門戶城市，上海甲級寫字樓的租賃/投資/自用需求，預計在未來幾年將繼續(xù)保持強勁增長勢頭。

除此之外，天會項目的地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設施成熟，曝光率高。其標志性設計和甲級寫字樓規(guī)格使得該項目在周邊范圍的同類寫字樓中脫穎而出。這棟寫字樓位于臨空中心，是虹橋地區(qū)的核心位置，同時也是一個新開發(fā)的商業(yè)中心。步行10分鐘即可到達地鐵2號線淞虹路站，距離虹橋國際機場1站，距離虹橋火車站2站，不僅與上海主要中央商務區(qū)相連，而且與華東地區(qū)以及全國各地都緊密相連。

天會項目提供了一個多元化的收入來源，具有長期的租金和資本升值潛力，它的地理位置對寫字樓租戶具有長期的吸引力。近年來，隨著分散租賃趨勢的發(fā)展，臨空港因其優(yōu)越的交通條件和成熟的商業(yè)環(huán)境，已經(jīng)逐漸成為一個越來越有吸引力的選擇，因為許多租戶不愿意支付CBD地區(qū)的高額租金。同時，由于高鐵的發(fā)展大大縮短了城市間的旅行距離。而臨空，地理位置靠近虹橋火車站，也成為總部在其他長江三角洲城市公司的理想辦公選擇。

林麟認為，從投資者的角度來看，虹橋地區(qū)有高質(zhì)量的新建物業(yè)，價格合理，可以產(chǎn)生穩(wěn)定的收入，并有資本收益的提升潛力。其合理的租賃結(jié)構(gòu)，均勻的租期也有助于產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流和持續(xù)的租金回升。他分析說，天會可以繼續(xù)引入餐飲業(yè)、銀行、便利店等來取代零售區(qū)的家具展示空間，以提升零售租金水平，并為租戶提供多元化的生活配套。同時，可通過一些潛在的資產(chǎn)提升措施來提高大樓的形象和質(zhì)量，包括對公共區(qū)域（如入口、大堂、電梯廳）進行小規(guī)模翻新，加強標識和廣告區(qū)域等等。

目前，天會的租戶主要來自科技和服務行業(yè)，這些行業(yè)是中國經(jīng)濟快速增長的主要動力。天會項目的位置對這些類型的租戶來說是個有利于發(fā)展的絕佳選擇，而這些行業(yè)的巨大增長潛力也會反過來產(chǎn)生對辦公空間的巨大需求。當然，當前天會項目也存在一些不足，比如零售部分表現(xiàn)不佳；主要被中低端的餐飲業(yè)租戶所填滿，租戶組合沒有計劃性；營業(yè)時間只從午餐到每天的辦公時間結(jié)束等。對此，林麟表示，團隊將密切監(jiān)測營業(yè)額，以確定銷售趨勢，分析不同的類別和表現(xiàn)過度與不足的租戶。這種類型的分析對于快速識別問題區(qū)域和發(fā)展理想的租約組合是非常有價值的。未來，會計劃改造并引入更加多樣化的品牌和更加時髦的餐飲店鋪，希望能夠打造一個引領新生活方式的社區(qū)網(wǎng)絡。

改善物流基礎設施建設衛(wèi)星城市倉儲樞紐

近幾年基于國內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。但高端物流地產(chǎn)設施缺口仍然明顯。目前物流地產(chǎn)領域的投資規(guī)模整體呈上升趨勢，但漲幅逐漸降低，物流地產(chǎn)正由“增量時代”邁入“存量時代”。

2018年，由于看中了嘉興臨近上海、基礎設施強大、土地便利且租金較低等優(yōu)點，林麟團隊開啟了嘉興的物流中心項目。嘉興是2017年浙江省發(fā)展最快的城市，GDP增長7.8%，作為上海重要的衛(wèi)星城市之一，嘉興與上海接壤，幾條主高速公路（S12、G60、G15）途經(jīng)嘉興從上海輻射到長江三角洲南部。項目位置距離上海市中心90分鐘車程，距離嘉興市中心30公里。這使得該項目成為城市和區(qū)域分銷的理想選擇。

物流地產(chǎn)跨部門、跨行業(yè)、跨地區(qū)的交叉屬性使其成為制造業(yè)、零售業(yè)、運輸業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要樞紐。作為服務于實體經(jīng)濟生產(chǎn)經(jīng)營活動的地產(chǎn)項目，近年來已經(jīng)受到政府部門的高度重視，我國近年來多次出臺土地、稅收等優(yōu)惠政策推動現(xiàn)代物流園區(qū)的建設發(fā)展。同時，我國高端制造業(yè)強勢發(fā)展，高技術產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模持續(xù)擴大，制造業(yè)、消費、科技等將共同為物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供動力。

順應消費新升級兼顧可持續(xù)發(fā)展與節(jié)能建設

國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)的稀缺性，正使其逐漸成為資本圈內(nèi)炙手可熱的新賽道。近年來，由于上海的供應有限和租金上漲，上海和杭州的溢出需求正在向嘉興、昆山這樣的城市涌來。2020年，林麟帶領其團隊主導了位于昆山市的冷鏈產(chǎn)業(yè)中心項目，該項目距上海青浦僅1公里，距S26僅5公里，距上海虹橋機場40分鐘車程，到上海市中心1小時車程。昆山作為一個成熟的物流中心，是上海最好的衛(wèi)星細分市場之一。未來，千燈物流中心的業(yè)務范圍將包括倉庫咨詢、倉庫設施建設和運營、物業(yè)租賃和項目管理、冷庫、食品加工等。

此外，為了能夠更好地提高建筑的綠色性能和運營效率，團隊還聘請了國際工程可持續(xù)發(fā)展咨詢公司來監(jiān)督施工合同運營過程，并為未來的倉庫勾勒了一個綠色計劃，制定了一系列標準來增強可持續(xù)性和節(jié)能建設。林麟表示，團隊已在多個項目中推廣、利用綠色能源，并進行自我投資。例如，在冷鏈倉庫的屋頂上安裝太陽能電池板，這些太陽能電池板產(chǎn)生的可再生能源供倉庫白天使用之余，可以將綠色電力出售給電網(wǎng)。這樣一來，通過對太陽能電池板的自我投資將產(chǎn)生有形的碳信用額度，每年可以公噸來衡量。

跨入新的十年，中國將面臨更復雜多變的市場環(huán)境，其中最主要的挑戰(zhàn)來自經(jīng)濟增速的放緩及零售額增速放緩。然而，在中國消費市場提質(zhì)擴容的大背景之下，疊加新冠肺炎疫情的推動，物流地產(chǎn)行業(yè)衍生出了新興驅(qū)動力。隨著消費渠道拉直，制造效率提升，物流地產(chǎn)開始衍生出多元的中轉(zhuǎn)功能，與現(xiàn)階段商業(yè)業(yè)態(tài)的改變相輔相成。諸如冷鏈物流、生鮮電商以及社區(qū)團購開始發(fā)力，助力物流地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。林麟團隊對于該項目中長期發(fā)展充滿信心，因為電子商務等發(fā)展日益強大，再加上政府的支持性政策，相信該項目未來能夠保持高景氣和成長性。

14年的房地產(chǎn)投資和基金管理經(jīng)驗，使得林麟帶領團隊主導的多個項目獲得了可觀的投資業(yè)績和業(yè)內(nèi)的高度認可。林麟表示，將繼續(xù)堅持可持續(xù)發(fā)展原則，確保資產(chǎn)管理處于有效的流程和系統(tǒng)之下，以符合利益相關者在質(zhì)量、健康和安全、環(huán)境管理、企業(yè)社會責任等相關可持續(xù)發(fā)展要求。