李 然：以前瞻性研究助推房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級

文/劉明杰

李然，華東師范大學理論經(jīng)濟學博士后、中國房地產(chǎn)行業(yè)的資深專家，投身房地產(chǎn)行業(yè)十余年，他始終致力于房地產(chǎn)行業(yè)的重大理論和應用問題的研究，為促進行業(yè)的可持續(xù)和高質(zhì)量發(fā)展做出諸多創(chuàng)新性的貢獻。

入行以來，李然服務過國企、央企、民企等各類企業(yè)，以成熟的方法論體系，基于數(shù)據(jù)進行科學規(guī)律分析，并積極運用于房地產(chǎn)市場各領域，發(fā)表了《2014年商業(yè)地產(chǎn)十大發(fā)展趨勢》《陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)現(xiàn)代宜居新社區(qū)建設的路徑和成果》《發(fā)達國家租賃市場與租買選擇機制》等一系列高水平的學術文章，累計完成政府、企業(yè)咨詢課題百余項。

引領大數(shù)據(jù)房地產(chǎn)決策咨詢服務

李然曾先后擔任上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)、易居企業(yè)集團克而瑞研發(fā)中心（以下簡稱“克爾瑞”）研究總監(jiān)，由他主導和參與的大量行業(yè)研究成為房地產(chǎn)業(yè)的重要學術資源。

克而瑞誕生于2006年，作為不動產(chǎn)領域數(shù)字化服務平臺，信息覆蓋了399個城市。近年來，住宅增量市場逐步逼近行業(yè)天花板，房企競爭愈發(fā)激烈，而存量市場在規(guī)模和增速上都長期上揚。尤其在 “房住不炒”“租售并舉”的房地產(chǎn)政策主基調(diào)下，掘金資產(chǎn)市場已成行業(yè)未來的新命題。在此背景下，克而瑞依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，服務于TOP100強中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。其創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、投管云、資管云、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、物管系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、GoingData、易企盈、云圖洞察等，為大量房企提供了決策依據(jù)。

其中，中國房地產(chǎn)資管信息服務平臺CAIC的誕生，源于克而瑞大數(shù)據(jù)+應用場景的持續(xù)進化，是克而瑞在大數(shù)據(jù)垂直應用領域的充分拓展的一個標志。依托CRIC及CAIC強大的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)和李然領銜的專家團隊，資管評測產(chǎn)品通過成熟的測評經(jīng)驗和專業(yè)的測評工具模型，提供行業(yè)資產(chǎn)評測、企業(yè)評測兩大系列的標準及服務。

李然介紹說，所有評級及測評，都將依托CAIC底層區(qū)塊鏈大數(shù)據(jù)輔助計算達成。通過建立優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)標準和優(yōu)秀企業(yè)門檻，不僅在傳統(tǒng)住宅領域早已樹立行業(yè)權威，依托專業(yè)沉淀和技術創(chuàng)新，亦成為存量資產(chǎn)領域的標準體系建立者。

助推行業(yè)轉型適應發(fā)展新常態(tài)

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的快速發(fā)展，市場機制和政策體系不斷完善，對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了重要貢獻。然而，隨著房地產(chǎn)長效機制的積極推進，以及我國國民經(jīng)濟新常態(tài)的確立，以土地、資本、人力等生產(chǎn)資料投入為核心的生產(chǎn)方式正逐漸遇到瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的高企，利潤率的下降，行業(yè)集中度的提高，行業(yè)競爭的加劇，都標志著行業(yè)轉型勢在必行。

李然認為，經(jīng)濟學中的生產(chǎn)函數(shù)理論告訴我們生產(chǎn)資料投入的邊際效用遞減。中國房地產(chǎn)持續(xù)近20年的快速發(fā)展得益于土地、人力、資本的持續(xù)投入，然而中國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率的持續(xù)下滑，說明這樣的生產(chǎn)方式已不可持續(xù)。以創(chuàng)新來促進行業(yè)進步，是房地產(chǎn)企業(yè)獲得新發(fā)展動能的有效來源。

當前，宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行的壓力依然較大，傳統(tǒng)樓市發(fā)展動力也正在削弱。從全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅出現(xiàn)下滑，產(chǎn)業(yè)投資的紅利正在減弱。從人口紅利的角度看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年我國全國就業(yè)人員77451萬人，2021年的就業(yè)人員數(shù)量與之相比有一定減少。這與勞動年齡人口的減少密切相關，說明我國人口紅利正在減弱。

另外，從土地成交情況看，近年來房地產(chǎn)市場降溫的背景下，土地成交均價不跌反漲，使得房企拿地動力削弱，并使得市場供給的動力減弱。

李然認為，新常態(tài)下若不能改變“投資紅利、人口紅利、土地紅利”的動力機制，房地產(chǎn)業(yè)就沒有新的活力。應該努力改變對傳統(tǒng)紅利依賴的模式，進而探尋新的動力機制。新常態(tài)樓市經(jīng)濟發(fā)展的一個重要途徑就是要促進金融領域的創(chuàng)新。理由是，房地產(chǎn)金融領域的創(chuàng)新有助于消費者通過金融借貸，利用自己未來的收入為保證，提高目前的購買力，從而促進需求與供給的同時增長，并促使價格接近于長期市場的均衡水平。在此過程中，供應量和成交量也能夠得到放大，從而使得房地產(chǎn)市場能夠在較短時間內(nèi)為更多的居民提供住房。同時，金融創(chuàng)新更有利于改變房地產(chǎn)市場的交易行為，分散產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風險，建立更為理性的預期機制，從而順應新常態(tài)。

持續(xù)進行戰(zhàn)略研究和策略創(chuàng)新

如何在傳統(tǒng)業(yè)務上提升專業(yè)化水準、如何探索多元化復合型發(fā)展之路、如何在轉型中更好地創(chuàng)新，這已成為相關企業(yè)關注的重要內(nèi)容。

李然一方面積極參與易居中國的發(fā)展創(chuàng)新研究，另一方面還受托主持參與了多家大中型企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究。

例如，在為某國企集團發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務進行全面研究時，李然率領易居房地產(chǎn)研究院提出了“集合資源成立專業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)集團”的創(chuàng)新架構，并被采納，使得這家企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展進入到新的運作階段，提升了系統(tǒng)化、規(guī)?；牟僮魉?。同時，易居房地產(chǎn)研究院為順應企業(yè)不斷探索創(chuàng)新業(yè)務的趨勢開展了一系列創(chuàng)新應用性研究。在李然看來，這種創(chuàng)新性、應用性的研究內(nèi)容涵蓋企業(yè)參與租賃住房的商業(yè)模式、企業(yè)發(fā)展工業(yè)用地轉型、棚改舊改及城市更新業(yè)務模式等，相關創(chuàng)新研究成果成為企業(yè)業(yè)務決策的重要依據(jù)。

在易居房地產(chǎn)研究院于2017年開展的《全國棚改政策專題研究》中，李然作為研究總監(jiān)，帶領易居房地產(chǎn)研究院的研究團隊，全面地分析研究了全國棚改政策及發(fā)展情況，從棚改的概念及方式、全國棚改的發(fā)展階段、全國棚改的現(xiàn)狀及未來發(fā)展空間，再到棚改對經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)及房企的意義，以及房企參與棚改的難點，進行了深入研究。李然在研究中指出，棚改是房企全國化布局、規(guī)模擴張戰(zhàn)略的重要路徑，但是房企在參與棚改的過程中也面臨著巨大困難，例如隨著土地的稀缺性從一二線城市逐漸蔓延到三四線城市，一二級開發(fā)聯(lián)動難度將加大；大多數(shù)地方依然傾向本地國企；棚改攻堅階段，安置成本更高，時間周期更長，資金平衡更難等諸多問題。

因此，李然建議房企在未來可以向城市配套服務商轉型、向文旅和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商轉型，或是選擇保障性安居工程。他解釋道，對民營房企來說，目前在一些城市拿地難度越來越大，通過棚改來獲取土地，不僅要求住宅開發(fā)能力，更加注重的是對城市區(qū)域進行綜合配套的開發(fā)，包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、社區(qū)服務、基礎設施建設、環(huán)境整治等，這就要求開發(fā)商要有城市運營的意識。

對于林區(qū)、礦區(qū)、資源枯竭城市、邊遠地區(qū)的棚戶區(qū)改造，市場化操作難度比較大，這些區(qū)域的改造往往會更多地采取政府主導的方式來運作，采取對居民異地安置和將當?shù)馗脑鞛樾碌漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)、發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)的方式，在這些區(qū)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)的專業(yè)開發(fā)商就會有更多的機會，特色小鎮(zhèn)就是很好的例子。

至于保障房，李然認為，此前房企進入該領域積極性不高，除利潤低外，政府回購有時無法保障也是一個重要原因，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)利潤率的逐年下降，保障房對于房企來說可以成為一個穩(wěn)定的業(yè)務來源，也是一項不錯的業(yè)務。

在易居的十多年間，李然作為研究總監(jiān)，負責包括設計研究內(nèi)容、制定行動計劃、調(diào)整、分析和報告等一系列重要研究工作。帶領研究院先后承接了住建部、上海市政府和外地政府部門以及中國房協(xié)、上海房協(xié)等委托的課題，開展了前瞻性、針對性、儲備性政策研究，為產(chǎn)業(yè)提供了高質(zhì)量的咨詢服務。中國房地產(chǎn)市場目前仍處于發(fā)展階段，李然及其團隊的創(chuàng)新研究成果不但推進了中國房地產(chǎn)行業(yè)制度的完善和發(fā)展，也助推了房地產(chǎn)行業(yè)的轉型升級。