關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點與對策

盧 峰

融僑（福州）置業(yè)有限公司

從理論建設上來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算過程中也沿用了統(tǒng)一性的會計科目，但是鑒于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特殊性，其普適性的會計準則制度等或不能完全涵蓋其會計核算要求，本文對相關內(nèi)容的研究，希望能夠在企業(yè)現(xiàn)行基礎上，進一步細化會計核算內(nèi)容，豐富會計核算理論與體系，提高其對會計實操的指導性和約束性。從實踐應用上來看，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，依靠開源提升競爭力的時代已經(jīng)獲取，節(jié)流成為了房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化的主要手段，對會計核算內(nèi)容的研究，能夠從實際資金運動過程中發(fā)現(xiàn)存在的具體問題，進而提出優(yōu)化策略，對企業(yè)后續(xù)會計核算工作起到規(guī)范指導的作用。

一、會計核算基本概念界定

所謂會計核算，就是以貨幣為主要計量單位，通過確認、計量以及計量報告等內(nèi)容，對責任主體的經(jīng)濟活動進行記賬、算賬以及報賬等工作，為企業(yè)信息需求者提供需要的會計信息，幫助其作出更利于責任主體發(fā)展的決策。會計核算貫穿企業(yè)始終，其經(jīng)濟活動展開的逐一環(huán)節(jié)中都體現(xiàn)著會計核算的內(nèi)容，會計核算具有如下基本特征：一是它以貨幣為主，以實物量度和勞動量度為輔。貨幣計量有助于將不同性質(zhì)的經(jīng)濟內(nèi)容聯(lián)合起來，綜合反映，作為一般等價物，基本上能夠滿足一般商品的價值衡量要求。但是像長度、時間、容量等，只能從具體上反映生產(chǎn)經(jīng)營情況，但為了能夠整體計量，所以在最終報表上也是用了貨幣這一計量單位。二是，會計核算具有較強的連續(xù)性、全面性、系統(tǒng)性以及綜合性的特點。即在時間、程序以及步驟上要保持前后一致，做好不同經(jīng)濟活動的記錄工作，保證內(nèi)容的完整性，反映出企業(yè)經(jīng)濟活動的價值指標。

會計核算不能脫離主體單獨進行，其必須以日常會計處理為基本前提，通常包括如下四方面內(nèi)容：一是會計主體。也就是會計實體，即產(chǎn)生會計信息的特定單位或組織，有規(guī)定的會計工作范圍。二是持續(xù)經(jīng)營。及在可預見的將來，責任主體能夠按照當前的規(guī)?；驙顟B(tài)持續(xù)運轉下去，有規(guī)定的時間范圍（會計理論上），保證會計信息有連續(xù)性、一致性以及穩(wěn)定性等特征。三是會計分期。會計分期是責任主體的生產(chǎn)經(jīng)營過程能夠劃分為若干個相等的會計期間，便于企業(yè)結算賬目、編制報表，向利益相關者反映財務信息，滿足企業(yè)各方面的需要。四是貨幣計量和穩(wěn)定的幣值，這限定了責任主體會計工作的計量單位，鑒于我國企業(yè)是以人民幣為記賬本位幣，而貨幣本身價值較為穩(wěn)定，因此其變化的幅度幾乎可以忽略。

對中小民營企業(yè)來說，加強會計核算，一能夠形成企業(yè)規(guī)范性管理，強調(diào)經(jīng)濟活動展開的程序化、標準化，通過會計核算，能夠通過財務報表發(fā)現(xiàn)企業(yè)運行中存在的問題，為企業(yè)規(guī)范管理提供基本方向；二能夠進一步提高財務工作的科學化和規(guī)范化，幫助企業(yè)了解各部門的財務情況，提升企業(yè)的內(nèi)部控制能力，對財務信息做統(tǒng)一處置，一定程度上減輕了財務部門的工作壓力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點

通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀的分析，結合企業(yè)現(xiàn)有的財務數(shù)據(jù)等，發(fā)現(xiàn)其會計核算在整體和具體的財務活動上都存在不同的問題，具體闡述如下。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體存在的會計核算難點

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體來看，其會計核算存在如下問題：第一，會計科目設置問題。一方面，會計科目設置無法滿足企業(yè)的日常工作要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目，其批復時間、開工時間、施工時間、竣工時間以及資金運動等都有所不同，再加上跨年度建設項目屢見不鮮，在以年度為周期的會計核算上或存在無法完全了結的現(xiàn)象，企業(yè)并未根據(jù)業(yè)務活動實際調(diào)整科目設置和賬務系統(tǒng)，也就直接導致企業(yè)賬實不符。另一方面，企業(yè)會計科目應用問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務處理上一定會遇到無法準確判斷的經(jīng)濟事項，例如，有的財務人員會將其計入到“其他應收款”或“其他應付款”掛賬，但是卻沒有及時計提壞賬準備，這就導致企業(yè)的應收應付一時間無法完全結清。第二，會計核算監(jiān)督力度不足。核算監(jiān)督是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范、合理記性的根本保證，但事實上企業(yè)的監(jiān)督資源不夠，監(jiān)督力度不足，無法進行有效監(jiān)督，導致企業(yè)會計核算較為隨意，會計信息應用程度低，對企業(yè)的財務決策、企業(yè)決策等存在一定負面影響。第三，會計核算專業(yè)化人才缺失。企業(yè)財務部門的運動一定會涉及到會計核算，因此財務人員基本都滿足會計核算的要求，但是單從這一能力上來看，企業(yè)專業(yè)性的人才還較為缺乏。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具體財務活動存在的會計核算難點

1.收入核算存在的難點。從具體的會計核算活動上來看，其會計核算在收入核算上存在的難點主要表現(xiàn)為：一是土地轉讓階段分期付款隱瞞收入，主要因為買賣雙方簽兩份合同，為達到少繳稅、調(diào)節(jié)利潤的目的，這就直接影響了收入核算的準確性、及時性和真實性。二是預售階段無法真實反映收入問題，從企業(yè)角度來看，預收的房款其實是企業(yè)的負債，預售業(yè)務發(fā)生時所收取的款項是預收賬款，不能確認為收入，之后在交付后，才能轉入到主營業(yè)務收入，但由于房地產(chǎn)建設周期問題，如果完全按照會計準則進行相關核算，則企業(yè)在前期會存在大量支出，反映出企業(yè)的大量虧損，而后期又是大量收入，無法如實反映企業(yè)經(jīng)營情況。三是跨年收入違規(guī)操作。其他收入賬戶企業(yè)是企業(yè)利潤調(diào)節(jié)的利器，如，如果本年主營業(yè)務收入少，則將其他收入調(diào)高，則本年仍有盈余，若本年主營業(yè)務收入高，則將其他收入調(diào)低，剩余部分調(diào)入到下一年度，既增長了下一年度的收入，又減少了當年的稅。

2.成本核算存在的難點。其會計核算在成本核算上存在的難點主要表現(xiàn)在：第一，成本核算的對象劃分問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目表現(xiàn)形式多樣，如公寓、別墅、花園等，這就需要企業(yè)劃分不同的成本核算對象，但是在實務操作上，成本核算對象間并不存在明顯特征，導致成本核算對象劃分模糊，界限不清，無法準確反映實際成本。第二，成本費用分配問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本歸集并未形成統(tǒng)一的標準或規(guī)定，成本歸集中存在一定隨意性，且參與到同一筆費用中的成本核算對象頗多，難以進行準確分配，最終導致成本核算不準確。第三，成本結轉問題。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結轉方式中，很多都以獨立產(chǎn)品算作計量單位進行結轉，因此現(xiàn)有的商品房開發(fā)和相關銷售很容易陷入混亂，例如，考慮到利益因素，在運用成本售價比率時存在一定的隨意性，比率多種多樣，在成本結轉上也就缺乏科學、標準的原則約束，無疑增加了企業(yè)經(jīng)營風險。

3.核算業(yè)務難度不斷增大，周期比較長。當前房地產(chǎn)企業(yè)不局限于從事房屋建設與房屋銷售，還承擔了房屋配套設施建設與裝修設計方面的工程項目，從而加大了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的分類難度。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目周期比較長，耗資大、時間跨度大是房地產(chǎn)企業(yè)的典型特點，涉及如何調(diào)度與使用企業(yè)有限的資金進行房屋建設等，將有限的資金最大化運用是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點之一，會計核算面臨巨大的挑戰(zhàn)。所以，核算業(yè)務量的增加與時間跨度長是房地產(chǎn)企業(yè)進行會計核算的主要難點之一。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算難點原因淺析

通過上述的描述與分析，發(fā)現(xiàn)引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算難點的問題主要表現(xiàn)如下：一是會計核算意識薄弱，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體存在的通病，在進行會計核算時僅按照相關合同規(guī)定等進行，缺乏主觀思考，沒有采取相應核算管理方式，致使企業(yè)整體的競爭水平不足。二是房地產(chǎn)行業(yè)特殊性明顯，在科目設置上，房地產(chǎn)企業(yè)本就與一般企業(yè)存在差異，且其房地產(chǎn)行業(yè)涉及范圍廣泛，投入的人力、物力以及財力等非常大，其會計核算復雜性也較強，增加了其核算難度，也就側面影響了會計核算的準確性。三是會計核算體系不健全。當前房地產(chǎn)企業(yè)競爭十分激烈，很多企業(yè)為了擴大經(jīng)濟效益忽視了起到輔助作用的會計核算，導致企業(yè)相關的管理制度、體系建設等不健全，缺乏管理動力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對策

（一）規(guī)范企業(yè)會計核算科目

要想保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算質(zhì)量，首先要為其提供規(guī)范的科目體系，細化會計審核內(nèi)容，減輕會計核算壓力，同時準確全面的科目體系能夠全面反映企業(yè)的經(jīng)濟信息，提高會計核算的準確性。其中需更新改善的會計科目應覆蓋全面，包括資產(chǎn)類、負債類、收入類、成本類、費用類和所有者權益類，對其進行全面梳理，為企業(yè)會計核算提供準確依據(jù)。其次，培養(yǎng)綜合性的業(yè)人才，一可從外部引進復合型的人才，從個人知識體系、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗、成長能力等方面綜合判斷，保證其滿足企業(yè)會計核算要求。二可加速內(nèi)部人才孵化，做好培訓教育工作，立足企業(yè)需求和市場環(huán)境展開針對性的培訓活動，對企業(yè)人才進行持續(xù)性培養(yǎng)，做好企業(yè)人才的儲備工作。同時，建立健全會計核算人員考核評價機制，考核應當由人力資源部主導負責，從“勤、德、績、能、廉”五方面展開，在考核結束后，企業(yè)應就考核結果與被考核人員進行積極的溝通，幫助其發(fā)現(xiàn)問題，給出改進意見，而對于一直表現(xiàn)不佳的職員做出懲罰，調(diào)離原崗或罰薪處理，加以警醒，提高其對會計核算的專注程度。最后，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門、層級間的具體職責，發(fā)揮部門間的協(xié)調(diào)、配合作用。會計核算雖主要落實在財務部門，但是其數(shù)據(jù)來源則是企業(yè)全范圍內(nèi)，企業(yè)需發(fā)揮內(nèi)部控制的調(diào)度作用，明確會計核算的企業(yè)地位，強調(diào)自我約束和相互配合，為會計核算提供準確數(shù)據(jù)依據(jù)。

（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算監(jiān)管

基于《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》的要求下，進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這類特殊經(jīng)濟業(yè)務的會計核算，對促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展、保證經(jīng)濟價值有著重要作用。針對其收入核算的優(yōu)化，這里提出了如下幾點內(nèi)容：其一，加大土地轉讓收入、出租收入以及其他收入的監(jiān)管力度，健全土地流轉信息檔案，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，嚴謹出現(xiàn)違規(guī)收入、隱瞞收入行為出現(xiàn)，保證企業(yè)財務情況的公開透明，為會計核算提供準確數(shù)據(jù)；其二，進一步健全收入核算相關制度，細化不同收入項目的管理細則，提高其對企業(yè)收入核算的指導性和約束性，同時在應用中持續(xù)完善、更新，使其既能夠滿足我國相關財政法規(guī)等的要求，又能夠對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入核算起到指導作用。

（三）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算監(jiān)管

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算中出現(xiàn)的問題，這里從如下方面提出了優(yōu)化建議：第一，明確成本核算對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，不得以行業(yè)內(nèi)普適性標準確定，而是要結合當?shù)氐慕ㄔO條件以及項目的自身要求，如開發(fā)周期、規(guī)模、施工規(guī)劃、管理要求等，應當以項目為單位確定成本核算對象，將功能相近、建設周期趨同的項目劃分為同一成本核算對象；第二，科學確定成本核算分配方法，房地產(chǎn)企業(yè)常用的分成本分配方法有如下三種，即占地面積法、預算造價法以及建筑面積法，不同的成本項目，應當結合自身情況選擇不同的成本分配方法，繼而根據(jù)成本對象面積與總成本的比例進行成本分攤。還可以引進先進的成本核算方法，如作業(yè)成本法、目標成本法等，但不管是何種方法，都必須與項目自身深度結合，避免事倍功半。第三，確定成本核算周期，及時辦理竣工決算，為會計核算提供準確的數(shù)據(jù)基礎。若項目規(guī)模小，建設周期短，則可以以項目周期確定成本核算周期，但是如果項目規(guī)模大、建設周期長，再以項目建設周期確定成本核算周期就會降低企業(yè)成本信息的及時性和準確性，企業(yè)需根據(jù)實際情況估算可能發(fā)生的成本與費用，通過預提費用賬戶進行核算，在項目完成后根據(jù)實際支出進行調(diào)整。最后，企業(yè)必須正確歸集開發(fā)產(chǎn)品成本并及時結轉，準確及時的結轉能夠為會計核算及時提供數(shù)據(jù)，幫助企業(yè)更準確地評價經(jīng)營效果和利潤水平，并進行利潤分配工作。

四、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算，不僅關系到企業(yè)內(nèi)部資金等資源的保全，還關系到企業(yè)的競爭力和持續(xù)發(fā)展能力。本文對相關內(nèi)容的分析，發(fā)現(xiàn)其會計核算在如下方面還存在相應問題：企業(yè)會計科目設置有待更新；企業(yè)專業(yè)化會計核算人員缺失；會計核算監(jiān)督力度較弱；企業(yè)具體項目活動的收支核算有待優(yōu)化。結合相關文獻理論，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況出發(fā)，也從如下方面提出了優(yōu)化：結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊要求，在法律法規(guī)準許的情況下優(yōu)化企業(yè)科目體系，使其能夠滿足不同項目的會計核算要求；在現(xiàn)有人員結構的基礎上，培養(yǎng)專業(yè)化的會計核算人才，從根源上提升企業(yè)的會計核算水平；建立健全監(jiān)督機制，發(fā)揮各部門、層級的協(xié)調(diào)作用，全面配合會計核算工作展開；從收入和何成本支出分別入手，強化項目財務工作，為會計核算提供準確依據(jù)。同樣，本文也存在一定不足之處，例如闡述主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提出的部分觀點、策略等對其他行業(yè)、領域的指導作用未知，且受筆者主觀意識影響，提出的部分措施客觀性不夠明顯，實踐有效性尚待考察。未來筆者會加強該方面的學習研究，力求提出更具實踐價值的優(yōu)化策略，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷提升會計核算質(zhì)量，踐行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會、商業(yè)價值。但是從企業(yè)的實際情況上來看，在現(xiàn)代先進理念和先進管理手段的綜合作用下，企業(yè)會計核算的優(yōu)化還有很大的提升空間。