房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算存在的問題及對策研究

陳偉（江蘇師山置業(yè)有限公司）

引言

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和建設(shè)管理過程中，從事的經(jīng)濟(jì)活動范圍較廣，如土地開發(fā)、房屋建筑等，因此會計(jì)核算工作涉及到的內(nèi)容也會比較廣泛，管理工作存在一定難度，這也是我國當(dāng)前部分房地產(chǎn)公司開展財務(wù)管理工作遇到的主要困難。鑒于目前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作的現(xiàn)狀，建立和完善核算制度這項(xiàng)內(nèi)容已經(jīng)引起了大部分房地產(chǎn)企業(yè)的重視，但最終無法預(yù)期效益的企業(yè)不在少數(shù)。這主要是因?yàn)槊鎸Ξ?dāng)前的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算仍然缺乏有針對性的解決方案并制定策略，最終導(dǎo)致了相應(yīng)的會計(jì)戰(zhàn)略價值無法得以實(shí)現(xiàn)，而這也是進(jìn)一步研究的主要方向。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作的主要價值

房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算，對于其公司的財務(wù)管理、項(xiàng)目周期規(guī)劃以及營銷決策等重要工作內(nèi)容起著至關(guān)重要的價值。首先，會計(jì)核算使房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理更加有序。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和建設(shè)的大部分運(yùn)營活動都會引起財務(wù)變化，會計(jì)核算具有整合和處理財務(wù)會計(jì)信息的職能，預(yù)測和總結(jié)項(xiàng)目的開發(fā)成本和預(yù)期利潤，在公司經(jīng)營和營銷中發(fā)揮主導(dǎo)作用[1]。其次，企業(yè)房地產(chǎn)會計(jì)可以簡化復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，在業(yè)務(wù)流程的各個環(huán)節(jié)對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行核算和監(jiān)督，并在核算過程中根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程計(jì)算完工時間和建成后成本，為財務(wù)預(yù)測提供依據(jù)，這將有助于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理。

總之，作為企業(yè)的主要職能之一，會計(jì)核算為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中的決策提供戰(zhàn)略意義，其效果直接影響到整個企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和企業(yè)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)特別重視會計(jì)工作，確保其有效性，保障房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作的不足

在當(dāng)前發(fā)展過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)開始意識到會計(jì)核算工作的重要性，并進(jìn)行創(chuàng)新性的戰(zhàn)略調(diào)整。然而，考慮到會計(jì)核算活動的效率和房地產(chǎn)公司對會計(jì)模塊的實(shí)際需求，大多數(shù)公司在會計(jì)方面仍然存在重大缺陷。

（一） 核算成本對象缺乏明確性

隨著城市的快速發(fā)展，我國的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展出了多樣化的建筑特征，如大型商業(yè)活動中心、高層公寓、洋房等。 此外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期較長，設(shè)計(jì)類型較多，因此項(xiàng)目成本也較高，尤其是土地獲取、基礎(chǔ)設(shè)施支出、公共配套支出等。因此，成本核算活動應(yīng)該是分階段進(jìn)行，有針對性地對其進(jìn)行有效劃分，然而，會計(jì)準(zhǔn)則缺乏明確的區(qū)分，導(dǎo)致會計(jì)主體在實(shí)踐中的區(qū)分模糊、過于精細(xì)或過于粗糙，過于精細(xì)會增加財務(wù)的工作量，降低會計(jì)效率，而且不利于企業(yè)的會計(jì)整體成本控制，或者過于粗糙的會計(jì)核算會導(dǎo)致無法充分考慮實(shí)際成本，甚至給企業(yè)經(jīng)營帶來巨大的潛在風(fēng)險。

（二）成本分?jǐn)偡椒S意

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中的核算方法有很多種，導(dǎo)致數(shù)據(jù)獲取存在著很大的差異。一方面是因?yàn)楣ぷ魅藛T缺乏施工和施工管理知識導(dǎo)致會計(jì)數(shù)據(jù)不成比例，影響項(xiàng)目公司會計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和參考價值。另一方面，對于相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)備以及拆遷所需費(fèi)用等間接成本沒有統(tǒng)一的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，也對成本核算的可靠性產(chǎn)生了不利影響。影響會計(jì)核算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的因素之一是對效益的任意轉(zhuǎn)換。此外，項(xiàng)目開發(fā)周期長，需繳納稅額也較大，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分?jǐn)傄约俺袚?dān)利息標(biāo)準(zhǔn)不同，實(shí)際的會計(jì)核算無法符合與稅務(wù)局要求的扣除標(biāo)準(zhǔn)[2]。總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本分配缺乏規(guī)范性和有序性，嚴(yán)重影響著成本分析數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算成本與實(shí)際效益比例差異較大

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售都會以預(yù)售的形式開展。在房地產(chǎn)的預(yù)售階段，成本由材料的市場價值、勞動力成本等決定。但是由于大部分資金占用時間較長，即使建筑物在預(yù)售期間售罄，后期實(shí)際結(jié)算差異較大，導(dǎo)致項(xiàng)目公司季度和年度預(yù)算與項(xiàng)目公司結(jié)算結(jié)果差異較大。這些銷售的預(yù)付收入也不能在項(xiàng)目竣工前計(jì)入總收入，提升了會計(jì)核算的難度。另一方面，建設(shè)項(xiàng)目涉及投資規(guī)模大、運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)與總承包商之間往往會存在較大糾紛，以及糾紛解決管理時間長、處理方式復(fù)雜，會導(dǎo)致延誤項(xiàng)目公司的最終結(jié)算，使其會計(jì)工作展開困難。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算缺乏深度信息化融合

從我國房地產(chǎn)會計(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長，涉及多個環(huán)節(jié)。模塊開發(fā)不完善，各部門的日常業(yè)務(wù)聯(lián)系不緊密，造成數(shù)據(jù)信息來源不準(zhǔn)確。雖然投入了信息技術(shù)的使用，但缺乏深度的融入結(jié)合。這主要是因?yàn)闀?jì)信息技術(shù)在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用發(fā)展還存在淺層融入階段，現(xiàn)階段，信息平臺主要還是作為存儲會計(jì)數(shù)據(jù)的工具，沒有使用新的信息技術(shù)對會計(jì)信息進(jìn)行深入處理。此外，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有充分融入房地產(chǎn)整合戰(zhàn)略，因此很難創(chuàng)建一個整合國內(nèi)金融和業(yè)務(wù)的綜合信息系統(tǒng)，特別是信息化技術(shù)與企業(yè)活動密切相關(guān)，其與會計(jì)核算工作的融合問題使得會計(jì)數(shù)據(jù)難以在網(wǎng)絡(luò)渠道中實(shí)現(xiàn)更高效的內(nèi)部流動。

（五）房地產(chǎn)會計(jì)核算預(yù)防財務(wù)風(fēng)險能力不足

中國房地產(chǎn)企業(yè)在開展會計(jì)活動時，缺乏全面降低金融系統(tǒng)風(fēng)險的措施，其預(yù)防企業(yè)因財務(wù)狀況和環(huán)境變化產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險能力也嚴(yán)重不足。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較高的情況下，會計(jì)核算無法保障其有效性，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。鑒于中國房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，企業(yè)的財務(wù)管理對企業(yè)自身的風(fēng)險預(yù)防意識不高，在參與工作的過程中缺乏特殊的風(fēng)險分析，無法對企業(yè)提供財務(wù)風(fēng)險管理領(lǐng)域的戰(zhàn)略決策信息。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的改進(jìn)建議

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)核算制度

房地產(chǎn)行業(yè)必須規(guī)范其核算制度標(biāo)準(zhǔn)，采用國際標(biāo)準(zhǔn)，并要求嚴(yán)格按照國際標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)企業(yè)的收入狀況[3]。房地產(chǎn)企業(yè)必須制定科學(xué)有效且合法合理的會計(jì)核算制度，加強(qiáng)企業(yè)會計(jì)核算過程管理，進(jìn)一步提高會計(jì)核算的準(zhǔn)確性，發(fā)揮其在公司整體運(yùn)營中發(fā)揮主導(dǎo)作用。首先，應(yīng)確定銷售收入，例如各種銷售收入，例如出售、土地轉(zhuǎn)讓和財產(chǎn)使用權(quán)。其次要制定行業(yè)營銷標(biāo)準(zhǔn)，包括國家立法和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以便在專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范房地產(chǎn)收入的會計(jì)部門進(jìn)行更系統(tǒng)、更清晰的會計(jì)核算。

（二） 明確核算成本的對象

房地產(chǎn)企業(yè)必須完善公司內(nèi)部協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，在項(xiàng)目啟動階段就應(yīng)該對建筑許可證、總體規(guī)劃等內(nèi)容精細(xì)化管理，準(zhǔn)確識別成本核算對象。在計(jì)算成本時，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、建設(shè)周期、功能結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)和供應(yīng)商等要素，科學(xué)合理地分配和匯總成本，按照便于稅務(wù)計(jì)算和滿足成本核算需要的原則，明確成本主體，確定成本核算的對象。例如，根據(jù)項(xiàng)目的不同功能區(qū)和不同結(jié)構(gòu)形式應(yīng)在分區(qū)的基礎(chǔ)上劃分為單獨(dú)的成本核算，以及根據(jù)其功能和結(jié)構(gòu)進(jìn)行定期成本核算；而對于同一總承包商完成的具有相似開工以及竣工日期，或者施工地點(diǎn)與施工結(jié)構(gòu)較為相似的多個項(xiàng)目可以作為成本計(jì)算的同一主體；對于大型項(xiàng)目和工期較長的項(xiàng)目，可以根據(jù)項(xiàng)目成本管理需要、其面積和項(xiàng)目周期有效地考慮設(shè)計(jì)特點(diǎn)；對于需要分擔(dān)費(fèi)用的配套設(shè)施，應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行處理。如有單獨(dú)的設(shè)計(jì)預(yù)算或?yàn)閿?shù)項(xiàng)大型工程提供服務(wù)的建筑計(jì)劃，則須視為單獨(dú)的成本計(jì)算項(xiàng)目；如果只為一個項(xiàng)目提供服務(wù)，而且費(fèi)用較低，則直接計(jì)入主要項(xiàng)目費(fèi)用[4]。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管

在房地產(chǎn)會計(jì)核算中，嚴(yán)格的管理離不開監(jiān)督職能的體現(xiàn)。管理者應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制制度，明確制度界限，將責(zé)任細(xì)化配給相關(guān)人員，采用集中控制機(jī)制和方法，嚴(yán)格控制內(nèi)部會計(jì)核算工作，優(yōu)化會計(jì)崗位員工的績效，確保其崗位職能發(fā)揮最大效用。對于涉及大型項(xiàng)目的資金，應(yīng)在會計(jì)賬簿和處理過程中詳細(xì)列出資金和賬目，并執(zhí)行嚴(yán)格的審計(jì)程序。盡管其會計(jì)核算過程相對比較復(fù)雜，但必須通過提高效率來優(yōu)化管理，形成科學(xué)的管理體制。

（四）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息系統(tǒng)

為了將會計(jì)與企業(yè)業(yè)務(wù)緊密聯(lián)系起來，我們需要將會計(jì)與企業(yè)管理信息系統(tǒng)相結(jié)合，規(guī)范支付流程，將企業(yè)內(nèi)部控制與會計(jì)相結(jié)合，提高會計(jì)質(zhì)量。房地產(chǎn)公司應(yīng)遵循業(yè)務(wù)和財務(wù)一體化戰(zhàn)略，以確保財務(wù)信息系統(tǒng)和企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)之間有效溝通，并得到企業(yè)內(nèi)所有部門的支持。因此，可以在明確房地產(chǎn)公司交易的基礎(chǔ)上進(jìn)行會計(jì)核算，以確保會計(jì)交易的效率。此外，房地產(chǎn)會計(jì)應(yīng)逐步引入新的數(shù)據(jù)處理方法，如大數(shù)據(jù)等，實(shí)現(xiàn)會計(jì)創(chuàng)新變革。利用信息平臺，將成本預(yù)算與會計(jì)核算執(zhí)行工作相結(jié)合，形成順暢完整的業(yè)務(wù)流程體系，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的整體運(yùn)營效率提升。

（五）減小項(xiàng)目成本與扣稅間的差異

根據(jù)預(yù)付稅要求，稅收和會計(jì)費(fèi)用將隨著時間的推移而改變。在項(xiàng)目預(yù)售階段，應(yīng)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，盡快對預(yù)繳稅款進(jìn)行登記。根據(jù)項(xiàng)目公司的具體情況，及時匯總項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算中的成本費(fèi)用，如存在重大差異，則需要準(zhǔn)確核算，并且根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，必須在從合法稅率中扣除之前的最短時間內(nèi)全額收到發(fā)票。對于根據(jù)預(yù)期回報率計(jì)算的具體房地產(chǎn)稅收調(diào)整活動，應(yīng)及時調(diào)整項(xiàng)目完工進(jìn)度，并建立連續(xù)的會計(jì)報表，確保會計(jì)成本與扣稅一致，確保公司根據(jù)法定稅款取得的會計(jì)利潤的準(zhǔn)確性和合法性。

（六）提高會計(jì)核算預(yù)防風(fēng)險的職能作用

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算活動時，應(yīng)該充分利用會計(jì)核算預(yù)防風(fēng)險防范的職能作用。這也要求房地產(chǎn)企業(yè)以及內(nèi)部會計(jì)從業(yè)者為以后的風(fēng)險做好準(zhǔn)備，以便更好地整合風(fēng)險防范要素。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在會計(jì)核算和會計(jì)風(fēng)險管理系統(tǒng)之間建立聯(lián)系，為控制會計(jì)風(fēng)險提供重要信息支持。最后，房地產(chǎn)企業(yè)對于風(fēng)險的預(yù)防措施，還應(yīng)該包括加強(qiáng)對會計(jì)從業(yè)人員的防風(fēng)險意識培養(yǎng)以及防風(fēng)險能力提升的培養(yǎng)，增強(qiáng)會計(jì)人員與風(fēng)險監(jiān)管人員之間的聯(lián)系，提高公司財務(wù)會計(jì)核算系統(tǒng)的戰(zhàn)略效率。

結(jié)束語

總之，會計(jì)核算對我國房地產(chǎn)公司的發(fā)展和運(yùn)營具有重要的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士以及財務(wù)管理專業(yè)人員應(yīng)給予應(yīng)有的重視。完善房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的核算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管制度，明確成本對象，縮小成本預(yù)算和實(shí)際結(jié)算差異，并將先進(jìn)的信息技術(shù)融合到房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算過程中，只有這樣，房地產(chǎn)會計(jì)核算才能提高運(yùn)營效率，幫助企業(yè)更有效地實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。