從產權差異到資產分化：98房改以來城鎮(zhèn)居民的住房

方長春

(南京大學 社會學院，江蘇 南京 210023)

一、 問題的提出

隨著1998年的住房制度改革(以下簡稱98房改)及其后房地產業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民居住條件得到了極大的改善，然而日益凸顯的住房利益分化也越來越不容忽視。改革開放前夕的1977年全國城市人均居住面積僅為3.6平方米，比1952年的4.5平方米還少0.9平方米[1]，到98房改之時，全國城市人均住房面積也僅為9.3平方米[2]。而20年后的2018年，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，全國城鎮(zhèn)人均住房面積已經上升至39平方米[3]。但是，房地產業(yè)的過快、過熱發(fā)展也引發(fā)了諸多值得關注的問題，其中基于住房的利益分化越來越不容忽視。已有研究表明，2012年中國居民家庭財富的基尼系數(shù)為0.73，其中住房資產占居民家庭財富的比例達70%[4]。住房資產的差異已成為最為凸顯的經濟利益分化形式。在推動實現(xiàn)“共同富?！钡恼弑尘跋拢P注住房利益分化及其變化趨勢有著突出的現(xiàn)實意義。

在既有研究中，盡管有研究關注了中國城鎮(zhèn)居民家庭住房利益分化過程，但相關研究要么表現(xiàn)出觀察時點有限、缺乏對長時段住房利益分化過程及不同階段分化特征的考察，要么針對住房利益分化及其特征的描述以非系統(tǒng)性的方式散見于一些解釋性研究當中，表現(xiàn)出“重解釋、輕描述”傾向。就研究所關注時點的有限性而言，謝宇等主要運用了2012年的截面數(shù)據(jù)分析了中國居民家庭住房財富情況[4]；而在魏昂德和何曉斌等有關公有住房改革如何使得住房成為居民家庭主要財富形式的研究中[5]，盡管涉及了住房財富的分化，但相關討論所涉及的時間也僅截止于2007年；劉國風等的研究所關注的時間點也僅限于2009年以前[6]。值得注意的是，2008年全球經濟危機之后，在拉動經濟增長中發(fā)揮重要作用的中國房地產業(yè)發(fā)生了很大變化，此后全國多數(shù)城市的房價持續(xù)、快速上漲，這些變化對2008年之后住房利益分化的影響不可忽視。另外一些研究雖然關注了近年來住房財富的分化，但忽視了住房制度改革初期的住房利益分化過程，譬如趙偉等對2011年以來住房財富分化的研究[7]。近年來解釋住房不平等的研究或關注住房不平等之社會影響的研究非常多，對住房差異/住房不平等的描述通常在這些研究當中也有所呈現(xiàn)，但相關研究要么存在重解釋、輕描述的傾向，要么同樣局限于對某個特定時間點的住房差異的描述，缺乏對住房差異/住房不平等長時段變動趨勢的系統(tǒng)描述。以解釋住房不平等的研究為例，李春玲等對住房不平等解釋性研究中[8]，僅涉及2017年這一時點；何欣等用公積金解釋住房不平等的研究也僅采用了2013年至2017年的數(shù)據(jù)資料[9]。以住房差異/住房不平等的社會影響研究為例，易成棟等有關住房不平等對居民幸福感影響的研究所關注的時點僅為2005年和2015年[10]；詹鵬等有關住房分布對收入不平等的影響研究所采用也僅限于2013年和2018年兩個年份的數(shù)據(jù)資料[11]。

此外，值得注意的是，那些散見于解釋性研究中的針對住房狀況與利益分化的描述，往往存在指標選擇的非恰當性，甚至因此無法有效、系統(tǒng)地揭示住房利益分化的實際狀況及其在不同時期的階段性特征。例如2010年以來相關研究的一些常見做法是通過比較不同群體住房擁有率[12-14]，或比較不同群體的住房面積[15-18]，來展示住房利益分化的程度。就住房擁有率這一指標而言，在住房制度改革初期可以較好地度量不同群體的住房狀況及其差異，而當城鎮(zhèn)產權住房擁有率達到80%以上時，僅以住房擁有率則難以有效地把握城鎮(zhèn)住房利益分化。住房面積這一指標能在一定程度上有效地反映人們實際的居住條件，但當下人們住房利益的分化已不僅僅體現(xiàn)在居住條件上，更重要的是體現(xiàn)在房產作為一種家庭資產的差異上。住房資產差異不僅受到產權住房擁有狀況、住房面積等的影響，還受到區(qū)位以及房價等因素的影響。也許正是考慮到上述做法的不足，近年來有少量研究，如劉祖云、王麗艷等的研究[19-20]，綜合了住房產權、住房數(shù)量、住房面積、住房價值、住房類型和居住小區(qū)等因素，以劃分住房階層來考察住房利益分化。這種綜合的考察非常有價值，但這類做法對數(shù)據(jù)資料的要求非常高，并且分析結果也容易受到研究者所選用階層劃分(特別是運用多個指標進行的階層劃分)方法的制約。其實，在住房市場化的背景下，住房產權、住房數(shù)量、住房面積、住房類型和住房區(qū)位等差異等最終都可以通過住房的市場價值反映出來，因此選用家庭住房資產的總價值可以直觀有效地衡量人們的住房利益及其分化情況。這種做法也確實得到了一些學者的應用[21-23]，本研究也將采用這一做法。

在社會科學研究中，弄清楚客觀事實“是什么”遠比解釋“為什么”更重要[24]，否則就會出現(xiàn)針對虛假問題進行理論闡釋的現(xiàn)象。為了克服已有研究的不足，本文擬對98房改以來城鎮(zhèn)居民家庭住房狀況及其變化過程進行系統(tǒng)性的、長時段的考察，對城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的變化過程、住房利益分化的形式與特征等進行歷時態(tài)分析。為了達到這一目的，本研究采用了98房改前(1995年)至2018年共計9個時點的調查數(shù)據(jù)。就指標的選用而言，考慮到不同時期住房利益分化形式的變化，本文既采用了住房面積、住房產權等以往研究經常采用的指標，也采用了能夠綜合體現(xiàn)住房利益的住房資產這一重要指標。此外，我們還根據(jù)家庭人均收入五等份和家庭人均住房資產五等份分別劃分了收入階層和房產階層，據(jù)此考察住房利益分化情況。

二、 數(shù)據(jù)、變量與方法

本文所用數(shù)據(jù)分別來自北京師范大學中國收入分配研究院組織實施的“中國家庭收入調查”(CHIP)項目1995年和1999年的數(shù)據(jù)、中國人民大學中國調查與數(shù)據(jù)中心組織實施的“中國綜合社會調查”(CGSS)項目2003年和2006年的數(shù)據(jù)，以及北京大學中國社會科學調查中心組織實施的“中國家庭追蹤調查”(CFPS)2010年、2012年、2014年、2016年和2018年調查數(shù)據(jù)。其中，從CHIP1995數(shù)據(jù)中獲取的是98房改前夕城鎮(zhèn)居民住房信息，從CHIP1999和CGSS2003數(shù)據(jù)中獲取的是98房改過程中和房改初期人們的住房信息，而從CGSS2006及CFPS歷年數(shù)據(jù)中獲取的是房地產市場相對成熟時以及近年來城鎮(zhèn)居民的住房信息?？紤]到城鄉(xiāng)土地制度和住房制度的差異，本文關注的重點是城鎮(zhèn)居民的住房及其利益分化，因此文章所涉及的樣本為上述數(shù)據(jù)中的城市樣本，共獲取9個時點54845個城鎮(zhèn)家庭樣本。需要說明的是，由于長時段、多時點追蹤調查數(shù)據(jù)的缺乏，本研究采用了三個調查項目的數(shù)據(jù)。這三個項目在抽樣方法、樣本規(guī)模和調查地點上的差異不可避免地對本研究的結果產生一定的影響。好在這三個項目都是全國性的抽樣調查，各自皆具有一定的抽樣代表性，因此可近似地用以考察不同時點城鎮(zhèn)居民住房狀況。

本文主要通過住房面積、住房產權和住房資產等來度量城鎮(zhèn)居民家庭住房情況及其利益分化情況。就住房產權而言，根據(jù)各年份調查數(shù)據(jù)的原始信息整理出兩個變量：是否擁有產權住房(有=1，無=0)、產權住房數(shù)量(1995年和1999年兩個年份缺少相關數(shù)據(jù))。家庭住房資產以居民家庭實際所擁有的產權住房的市值來衡量。由于多數(shù)調查沒有嚴格地按照住房產權性質來問詢住房面積，因此本研究主要以住房面積衡量人們的實際居住條件。此外，為了比較人們的住房差異，本文還根據(jù)原始數(shù)據(jù)生成了兩個變量：根據(jù)家庭人均收入按照五等份劃分的收入階層(1表示最低層，5代表最高層)、根據(jù)家庭人均總房產價值按照五等份劃分的房產階層(1表示最低層，5代表最高層)。變量描述如表1所示。

表1 變量描述

就分析方法而言，首先，將采用加權平均的方式對1995年以來各年份城鎮(zhèn)居民家庭住房狀況(1995年和1999年的調查缺乏權重數(shù)據(jù)，這兩個年份的分析未進行加權處理)，包括住房面積、住房產權、住房數(shù)量、住房資產等及其變化情況加以考察；其次，借助收入分層和房產分層比較不同階層的住房差異及其特點、變化趨勢；再次，采用房產價值基尼系數(shù)及其構成情況進一步對城鎮(zhèn)居民住房利益分化情況加以分析；最后，結合上述經驗分析對城鎮(zhèn)居民住房差異的變化趨勢與成因加以討論。

三、 研究發(fā)現(xiàn)

在經驗分析中，圍繞中國城鎮(zhèn)居民住房條件及其變化過程、住房利益分化的形式與特征，借助對9個時點54845個家庭樣本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，本文得到以下發(fā)現(xiàn)。

(一) 98房改以來城鎮(zhèn)居民居住條件得到極大改善

城鎮(zhèn)住房制度改革的最初目的是解決城鎮(zhèn)居民住房短缺問題，而事實表明，住房制度改革的一個最突出成就是城鎮(zhèn)居民住房條件得到極大改善。1977年全國城市人均居住面積僅有3.6平方米，比1952年的4.5平方米還少0.9平方米[1]。表2所示為各調查年份被調查城鎮(zhèn)居民家庭住房情況。從表2中可以看出，98房改前夕的1995年城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積16.13平方米，98房改初期城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積有所提高，但提高幅度不大(1999年為16.80平方米，2003年為25.82平方米)。但隨著房地產業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件得到快速提升，2010年城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積達35.42平方米，2018年則達到50.93平方米。本文計算的城鎮(zhèn)居民人均住房面積要高于國家統(tǒng)計局計算的結果，這是因為表2所計算的家庭住房面積和家庭人均住房面積，指的是人們實際居住的住房面積，所計算的并不只是人們自有產權的住房面積，其中既包括了人們自有產權住房，也可能包括了租賃住房等其他情形。換言之，如果不考慮住房產權問題，僅就人們實際居住住房的面積來看，98房改以來城鎮(zhèn)居民居住條件得到了極大的改善。

表2 1995—2018年城鎮(zhèn)居民家庭住房情況

從表2中還可以看出，98房改后城鎮(zhèn)居民住房自有率也急劇上升。盡管在98房改之前中國城鎮(zhèn)住房制度經歷試點售房(1979—1985年)、“提租補貼”(1986—1990年)、“以售代租”(1991—1993年)、全面推進房改(1994—1997年)等四個階段的改革[25]，但改革效果并不突出，很多家庭依然選擇租住公有住房，而不是選擇購買住房。如表2所示，1995年僅有31.03%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有產權住房。98房改最突出的特點是全面停止住房實物分配，并逐步拉開了出售公有住房和新開發(fā)商品住房的序幕，自此城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率一路高升。如表2所示，1999年城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率快速上升至59.69%，2010年城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率突破80%，達到了85.30%，而2012年則達到了87.11%。隨后各年份雖有所下降，但住房自有率依然保持在80%左右。之所以2012年以后住房自有率有所下降，這或許與一些城市，特別是大中城市房價持續(xù)高漲導致的城市新移民獲取住房的難度有所增加有關。盡管自有率有所下降，但由于部分家庭擁有兩套或多套住房，從表2中可以看出，截至2018年城鎮(zhèn)居民家庭戶均擁有產權住房的數(shù)量約為1.04套，即戶均至少擁有一套產權住房。

與住房自有率由低到高，隨后稍有回落不同的是，城鎮(zhèn)居民家庭戶均住房資產則呈現(xiàn)出持續(xù)上升的趨勢。如表2所示，98房改前的1995年城鎮(zhèn)居民家庭戶均住房總資產僅為1.01萬元，98房改初期的1999年這一數(shù)值為4.09萬元，而到2018年則達到了69.26萬元。城鎮(zhèn)居民人均住房總資產則從1995年的0.34萬元一路上升至2018年的23.72萬元。

(二) 住房自有率的階層差異有所縮減，甚至出現(xiàn)逆轉

表3所示為按家庭人均收入劃分的不同收入階層的產權住房擁有情況。從表3中可以看出，隨著住房制度的改革和房地產業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民產權住房擁有率的階層差異有著逐步縮小的趨勢。各收入階層產權住房的擁有率在98房改前夕和初期存在較為突出的差異(1995年最低收入階層的產權住房擁有率為23.95%，最高收入層的產權住房擁有率為35.09%；1999年最低收入階層和最高收入階層的產權住房擁有率分別為47.26%和65.71%)，隨著時間的推移，這一差異逐步減小，甚至到2014年出現(xiàn)一定的逆轉，即最高收入階層的產權住房擁有率反而低于其他收入階層。各收入階層住房自有率的提升在98房改初期主要得益于公有住房的私有化，隨后則得益于房地產業(yè)的快速發(fā)展。而對于近年來的所謂的階層反轉現(xiàn)象，或許正如已有研究所證實的那樣，一方面(大中)城市房價的上漲對那些有著收入優(yōu)勢城市新移民形成一定排斥作用，使得他們的在住房方面反而表現(xiàn)出一定的劣勢[26]；另一方面則表明住房差異與人們的收入狀況直接的關聯(lián)性較弱，即住房差異可以在一定程度上獨立于勞動力市場[27]。

表3 按收入階層劃分住房自有率(%)

(三) 城鎮(zhèn)家庭實際住房面積差異相對溫和，而住房資產差異則非常突出

表4所示的是按收入階層劃分城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積。如前文所述，本文所統(tǒng)計的住房面積指的是人們實際居住的住房(不論其是否擁有該住房的產權)。從表4數(shù)據(jù)中可以看出，如不考慮住房產權，而僅以人均住房面積來度量的話，98房改以來，特別是2010年以來各收入階層的居住條件都得到了極大的改善。如最低收入階層的家庭人均住房面積從1995年的13.82平方米上升至2018年的48.69平方米，最高收入階層的家庭人均住房面積則從1995年的19.69平方米上升至2018年的61.32平方米。從表4不同收入階層對比中可以看出，如果不限定住房產權，不同階層間的住房面積差異并不突出。之所以出現(xiàn)這種情形，與房地產業(yè)的發(fā)展，以及其中住房租賃市場的發(fā)展均有關。住房面積的階層差異相對溫和這一結論在一定程度上驗證了前文提到的以家庭住房面積衡量住房利益分化并不恰當?shù)挠^點。

表4 按收入階層劃分人均住房面積(m2)

與人們實際居住住房的面積差異不同的是，盡管98房改以來，各收入階層的家庭住房資產都得到了快速增長，但住房資產的階層差異日益突出。表5所示為按收入階層劃分的家庭住房資產情況。從表5中可以看出，1995年最高收入階層戶均住房資產為1.86萬元，而最低收入階層戶均住房資產為0.61萬元，前者是后者的3.05倍；2018年最高收入階層戶均房產為135.13萬元(相比1995年上升了近72倍)，而最低收入階層戶均房產為28.85萬元(相比1995年上升了46倍左右)，前者是后者的4.68倍。從表5所示的各年份不同收入階層城鎮(zhèn)居民家庭人均住房資產情況來看，其結論與家庭住房總資產的差異表現(xiàn)出一致性，即從人均住房資產的角度來看，住房利益分化也非常明顯。例如，最低收入階層家庭人均住房資產從1995年的0.18萬元上升到了2018年的8.49萬元(上升了46倍)，而最高收入階層家庭人均住房資產則從1995年的0.67萬元上升到了2018年的52.49萬元(上升了77倍)；最高收入階層家庭人均住房資產相對于最低收入階層家庭人均住房資產的倍數(shù)從98房改初期(1999年)的4倍左右上升到2018年的6倍左右。

表5 按收入劃分不同階層家庭住房資產(萬元)

前文的分析已在一定程度上表明，收入分層與住房分層之間可能存在的不一致性(特別是住房自有率與家庭經濟狀況的非一致性)，為了進一步考察城鎮(zhèn)居民家庭住房資產的差異，我們按照家庭人均住房資產五等份的方式劃分出五個房產階層，對比了不同年份各房產階層家庭住房總資產和人均住房資產情況，對比結果如表6所示。

表6 按住房資產劃分不同階層家庭住房資產(萬元)

從表6中可以看出，受到產權住房擁有率的影響，1995年近70%的家庭并不擁有產權住房，這些家庭的住房資產為0。1995年按照家庭房產由高到低排列，最高的20%家庭，其住房資產的總價值為4.88萬元，家庭人均住房資產為1.64萬元，而其他階層，由于大多數(shù)家庭并不擁有產權住房，其住房資產的均值接近0。直至2006年仍有20%的家庭房產價值為0。在城鎮(zhèn)居民住房自有率最高的2012年，最高房產階層的家庭住房總資產均值為123.70萬元，而最低房產階層這一均值僅為0.74萬元，前者是后者的167倍。如前文所述，2012年之后，城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率有所下降，至2018年超過20%的家庭并不擁有產權住房，因此按房產五等份劃分的住房階層來看，2018年最低階層的住房資產為0，而最高階層住房總資產為244.78萬元。

從表6中還可以看出，隨著時間的推移，特別是自2010年以來，城鎮(zhèn)居民家庭住房資產(總資產和人均資產)差異日益凸顯，且住房資產的差異表現(xiàn)一定程度的極化特征，即住房資產最多的20%家庭相對于其他住房階層而言，其家庭住房總資產和家庭人均住房資產的優(yōu)勢越來越明顯。如2018年最高住房階層的住房總資產均值為244.78萬元，次高住房階層住房總資產均值為68.17萬元，前者是后者的3.60倍。就人均住房資產而言，2018年最高住房階層為89.55萬元，次高住房階層為21.03萬元，前者是后者的4.26倍。

前述分析表明，不同房產階層(按家庭人均住房資產五等份劃分的房產階層)間的住房利益分化程度要明顯大于不同收入階層(按家庭人均收入劃分的收入階層)之間房產利益分化。換言之，房產分層與收入分層表現(xiàn)出一定的不一致性。相關分析也表明，盡管家庭人均收入與家庭人均住房資產存在相關關系，但相關系數(shù)并不高(從1995年到2018年各年份家庭人均收入與家庭人均住房資產之間的皮爾遜相關系數(shù)依次為0.21、0.27、0.34、0.17、0.32、0.29、0.18、0.22、0.17)。此外，如表7所示，住房資產的基尼系數(shù)也遠遠高于家庭總收入的基尼系數(shù)和家庭人均收入的基尼系數(shù)。這些都在一定程度上表明住房利益的分化并不完全受制于家庭收入的分化過程。

(四) 住房利益分化過程經歷了從住房產權分化到住房資產分化的過程

表7所示為城鎮(zhèn)居民家庭住房資產和收入的基尼系數(shù)和泰爾系數(shù)。首先，從表7中可以看出，基于住房資產的利益分化一直都存在，且分化程度相當突出。1995年城鎮(zhèn)居民家庭總房產的基尼系數(shù)為0.87，其他各年份這一基尼系數(shù)均在0.6—0.7之間；2012年以來居民家庭住房資產差異有著逐步擴大的趨勢。其次，對比城鎮(zhèn)居民家庭房產基尼系數(shù)和居民家庭收入基尼系數(shù)可以看出，城鎮(zhèn)居民家庭住房利益分化的程度遠高于居民家庭收入的分化。再次，結合前文對各調查年份城鎮(zhèn)居民家庭產權住房擁有情況的分析(1995年僅31.03%家庭擁有產權住房，2010年之后這一比例上升到80%)，可以推斷的是，2010年以前年份住房利益分化主要是由人們產權住房擁有的差異所決定，而2010年及以后年份住房利益分化則主要是由人們所擁有的產權住房的價值差異所導致。基尼系數(shù)具有“懲罰不平等”的特性，即當窮人比例較大/中等收入人群較少/富人比例較少時，基尼系數(shù)估計偏差較大[28]。在98房改之前和初期，由于相當一部分家庭并不擁有產權住房，即有相當部分家庭的住房資產為0，因此基于基尼系數(shù)的估算可能存在一定的偏差?？紤]這一情形，表7同時也報告了泰爾系數(shù)，從泰爾系數(shù)來看，城鎮(zhèn)居民家庭住房資產的差異總體呈現(xiàn)出持續(xù)上升的趨勢。

圖1所示的洛倫茲曲線(根據(jù)城鎮(zhèn)居民家庭總房產繪制)更直觀地展示了住房利益分化及其變化過程。結合圖1和表7的數(shù)據(jù)可以看出，1995年至2006年居民家庭總房產的基尼系數(shù)之所以很高，是因為多數(shù)家庭并不擁有產權住房(1995年只有少數(shù)家庭擁有產權住房)；但2010年及以后，80%的家庭擁有產權住房，基尼系數(shù)在受到少數(shù)家庭不擁有房產的影響的同時，更多的是受到居民家庭住房資產價值的影響。因此可以說，98房改以來，城鎮(zhèn)住房利益分化過程經歷了產權的不平等到住房資產價值不平等的轉變。這一結論同時也表明前文提到的僅以住房產權難以衡量住房利益分化過程這一觀點。

表7 家庭住房資產和收入的基尼系數(shù)與泰爾系數(shù)

圖1 城鎮(zhèn)居民家庭住房資產的洛倫茲曲線

(五) 經濟收入之外的因素對住房利益分化的影響越來越不容忽視

前文的分析表明，基于住房資產(而非產權)的分化過程日益凸顯，而住房資產除受制于人們是否擁有及擁有多少產權住房之外，還受制于人們于何時、何處擁有產權住房[29]。就何時擁有產權住房而言，假定城市房價持續(xù)上漲(2003年以來全國絕大多數(shù)城市的房價都經歷了持續(xù)上漲的過程)，越早擁有產權住房，因房價上漲帶來的房產增值的可能與份額就越大。并且這種增值與持有人(在持有后)的收入狀況沒有太多的關聯(lián)，而主要取決于房價的上漲幅度。前文分析表明，98房改以來，城鎮(zhèn)居民家庭住房資產總價值快速上升，1995年城鎮(zhèn)居民戶均房產僅為1.01萬元，至2018年城鎮(zhèn)居民家庭平均房產達到了69.26萬元。前文分析同時也表明，在2010年以前，城鎮(zhèn)居民家庭產權住房擁有率經歷了快速上升的過程，因此可以推斷的是，從98房改到2010年城鎮(zhèn)居民戶均房產的上升與產權住房擁有率的上升有關。從2010年開始，城鎮(zhèn)居民家庭產權住房擁有率突破80%，2012年更是達到了87.11%，隨后產權住房擁有率逐年小幅回落。盡管從2012年開始城鎮(zhèn)居民家庭產權住房自有率有所回落，但表2結果顯示，從2012年到2018年城鎮(zhèn)居民家庭房產價值差不多翻了2倍。由此可以推斷的是，房價的上漲(而不是產權住房自有率的上升)是導致這一時期城鎮(zhèn)居民家庭住房資產大幅上升的主要因素。而房價的上漲則是一種超越個體經濟收入之外的因素。

就何處擁有產權住房而言，正如現(xiàn)有研究證實的那樣，地理空間的差異可以帶來住房不平等[29]。由于房價上漲幅度、城市發(fā)展的速度和程度等存在區(qū)域(或曰地理空間)差異，在“何處”擁有產權住房也會影響以住房資產度量的住房利益分化。為了進一步驗證這一點，我們將住房資產基尼系數(shù)按省份分組進行分解，分析結果如表8所示。

表8 按省份分組分解家庭住房總資產基尼系數(shù)

從表8中可以看出，省份間的差異在人們住房利益差異中一直占據(jù)了很大的份額。譬如2018年城鎮(zhèn)居民家庭住房總資產的基尼系數(shù)為0.70，其中組間(省際)差異在居民家庭住房總資產基尼系數(shù)中的占比達到48.95%。盡管對基尼系數(shù)按省份進行分解是從較為粗略的角度考察了地理空間差異對住房利益分化的影響，但分解的結果足以證明地理空間對住房利益分化的影響。而地理空間這一因素，如同前文提到的房價因素一樣，也是超越于個體經濟收入之外的因素。

前述有關“何時”“何處”是否擁有及擁有多少住房對人們住房利益分化影響的討論，實際意味著超越經濟收入之外的因素已經對住房利益分化產生了不可忽視的影響。此外，住房利益分化的地理空間特性也意味著，盡管房產基尼系數(shù)達到了驚人水平，但人們對住房不平等感知的激烈程度卻并不十分突出，這是由于地理空間“稀釋”了人們的主觀感知。

四、 總結與討論

隨著城鎮(zhèn)住房制度的改革和房地產業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了極大的改善，但住房利益分化也引起了廣泛的關注。如前文所述，盡管住房利益分化已經引發(fā)學界的眾多關注，但對98房改以來城鎮(zhèn)居民住房狀況及其變化過程以及對這一過程中住房利益分化的客觀狀態(tài)、不同階段住房利益分化的特征等，缺乏系統(tǒng)的考察。本研究借助98房改之前和之后共計9個時點的調查數(shù)據(jù)，對城鎮(zhèn)居民的住房狀況，特別是住房利益分化趨勢及不同階段分化的特征等進行了系統(tǒng)分析。

本文經驗分析表明：21世紀以來中國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了極大的改善；隨著房地產業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民產權住房自有率達到了非常高的水平，且住房自有率的階層差異大大縮??；但以房產資產度量的住房利益分化日益凸顯，甚至開始出現(xiàn)所謂的“極化”現(xiàn)象；城鎮(zhèn)居民住房利益分化最初是由人們彼此之間的產權差異導致，2010年以來隨著產權住房擁有的普遍化，住房利益分化體現(xiàn)為住房資產的差異，并且這種差異的形成越來越多地受到個體經濟收入之外的因素，如房價上漲、地理空間的等因素的影響。

由住房資產所體現(xiàn)的利益分化是當前最為突出、也最具外顯性和感受性的社會分化形式，因此在推動實現(xiàn)“共同富?！钡恼弑尘跋?，理解把握住房利益分化實際狀況，縮小這一利益分化的程度、合理化其內在機制，具有突出的現(xiàn)實意義。城鎮(zhèn)住房利益分化從20世紀90年代以來一直存在且分化程度很突出，但如本文經驗分析所呈現(xiàn)的那樣，早期的分化是由產權住房擁有率的差異導致，這種差異可以借助房地產市場的發(fā)展、加大住房的市場化供給等得以解決。而 2010年以來住房利益分化主要表現(xiàn)為住房資產差異，并且住房資產差異越來越受到超越于個體之外的因素，如房地產市場與住房價格波動、地理空間等因素的影響。盡管地理空間可以在一定程度上稀釋人們對住房利益分化的感知，但這并不意味著從政策層面可以放松對住房利益分化的關注。從近20年的歷史來看，中國房地產業(yè)的發(fā)展毫無疑問對中國經濟增長和城市發(fā)展起到了重要作用，但在這一過程中，一些大中城市的住房偏離了居住功能，在一定程度上成為投資品，甚至投機品。住房的投資屬性乃至投機屬性則在一定程度上扭曲了社會經濟利益的分配過程。在推動實現(xiàn)“共同富裕”的政策背景下，合理定位房地產業(yè)在拉大經濟增長過程中的作用，堅持“房住不炒”的政策導向，讓住房回歸其本質功能，加大對住房利益分化的調節(jié)，已成為一種必然。