商業(yè)綜合體建筑設(shè)計管理探究

林俊金

0 引言

隨著我國發(fā)展建設(shè)速度的不斷加快，很多城市商業(yè)區(qū)開始朝著綜合體建筑方向發(fā)展，以此滿足人們的應(yīng)用需求，在當(dāng)前這一大趨勢下，設(shè)計管理成了項目后續(xù)各項工作開展的前提條件。設(shè)計管理主要是結(jié)合外部環(huán)境與內(nèi)部情況，對建設(shè)進行全面的規(guī)劃，這一方式既可以有效提高城市土地資源利用率，又能創(chuàng)造較高的經(jīng)濟效益，在實際執(zhí)行中需要從整體流線組織、空間營造及交通線路規(guī)劃多方面入手，從而形成規(guī)模聚集效應(yīng)，但要想使商業(yè)綜合體建筑工程真正落地，還需要做好方案的全階段策劃工作，融合現(xiàn)代建設(shè)思想，有效規(guī)避或者處理設(shè)計過程中可能出現(xiàn)的問題，避免建筑策劃過于理想化。

1 商業(yè)綜合體建筑概述

為適應(yīng)城市化進程的不斷加快，滿足人們多樣化的生活需求，提高城市土地資源利用率，商業(yè)綜合體建筑項目逐漸增多，城市建設(shè)的建筑物的功能也不斷增多。商業(yè)綜合體設(shè)計與傳統(tǒng)的設(shè)計概念和方案有所不同，在設(shè)計過程中，開發(fā)商往往會和多個設(shè)計部門及咨詢部門進行密切聯(lián)系，以多方面的協(xié)同方案設(shè)計作為基礎(chǔ)完善大型商業(yè)綜合體建筑。各個領(lǐng)域的設(shè)計工作者要在和諧互助中共同完成建筑的規(guī)劃布局。

大型商業(yè)綜合體還要滿足尊重周圍現(xiàn)有城市環(huán)境及商業(yè)發(fā)展的特點，將建筑設(shè)計得更加現(xiàn)代化和智能化，有效解決城市交通問題，如采用“全開挖”模式，在不影響地理環(huán)境和工程質(zhì)量的情況下，盡可能擴大可用的地下空間，以便設(shè)置地下車庫、設(shè)備用房、大型超市等；建筑上可以規(guī)劃并設(shè)置大底盤商業(yè)區(qū)，根據(jù)人們的生活需求或者娛樂需求合理地規(guī)劃商鋪，比如電玩游戲廳、健身館、服飾區(qū)、餐飲區(qū)等；商業(yè)區(qū)上層搭建高層建筑，可設(shè)置為居住樓、寫字樓、酒店等，還可以分隔成獨立的樓棟或者功能區(qū)，進行交叉組合。不僅可以提高建筑空間的利用率，還能夠提高建筑的商業(yè)價值，從而促進城市的整體發(fā)展[1]。

2 商業(yè)綜合體建筑設(shè)計管理現(xiàn)狀的分析

商業(yè)綜合體建筑結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜、區(qū)域規(guī)劃要求較高，要想使其符合后續(xù)的應(yīng)用需求，應(yīng)當(dāng)高度重視設(shè)計管理工作，下面將對各類執(zhí)行現(xiàn)狀進行分析，了解各類負(fù)面影響。

2.1 方案創(chuàng)意與施工技術(shù)脫節(jié)

現(xiàn)階段，群眾的生活需求、審美需求不斷提高，所有涉及的內(nèi)容都需要不斷拓展和延伸，以此使商業(yè)綜合體建筑實現(xiàn)多樣化布局。就目前情況來看，大部分設(shè)計師往往會基于建筑學(xué)、美學(xué)等多領(lǐng)域知識來進行規(guī)劃，雖然整體造型具有極高的藝術(shù)效果，內(nèi)部區(qū)域劃分也非常合理，但從實際工程建設(shè)的角度來講，由于未能客觀地分析區(qū)域地質(zhì)條件、周邊環(huán)境及現(xiàn)有施工技術(shù)等方面，導(dǎo)致設(shè)計方案不足以支撐落地實踐[2]。

2.2 建筑方案未能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)特點及商業(yè)用地價值

商業(yè)綜合體建筑工程建設(shè)目的是為城市發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)濟效益，為此在設(shè)計管理中必須考慮用地成本方面的問題，從而實現(xiàn)項目利潤最大化。相關(guān)設(shè)計人員應(yīng)評估商業(yè)地產(chǎn)特點及商業(yè)用地價值，結(jié)合項目相關(guān)資料進行統(tǒng)籌規(guī)劃與合理布局，從而保證建筑方案具有較高的可行性，這一方式既可保證建筑物良好建成，還能促使該項建筑與周邊環(huán)境相融合。但當(dāng)前部分設(shè)計人員在商業(yè)綜合體建筑規(guī)劃設(shè)計的過程中對此存在忽視現(xiàn)象，并沒有考慮商業(yè)用地特點及商業(yè)用地價值，僅根據(jù)建筑設(shè)計原理來進行建筑布局、建筑功能設(shè)置、建筑交通規(guī)劃等開展工作，導(dǎo)致商鋪布局不夠集中化、流線化，難以使客流集中，且方案未能凸顯建筑的獨特性、藝術(shù)性，難以提高建筑的商業(yè)價值，從而降低了方案的綜合效益[3]。

2.3 商業(yè)綜合體策劃方案的技術(shù)評估方法單一

制定具有較高實操性的商業(yè)綜合體建筑策劃方案，才能夠讓建筑項目真正落地，為了做到這一點，除了要保證策劃方案能夠凸顯出商業(yè)價值之外，還要做好技術(shù)評估，確保工程建設(shè)的過程中細(xì)節(jié)執(zhí)行能夠達到要求。為此，在設(shè)計管理開展中，需要注意基于現(xiàn)實情況對商業(yè)綜合體建筑策劃方案的技術(shù)支持予以評估，但當(dāng)前部分設(shè)計單位并沒有高度重視，并且未規(guī)范各項內(nèi)容，最終導(dǎo)致了方案難以準(zhǔn)確執(zhí)行，后續(xù)必須加大對此方面的關(guān)注。

3 商業(yè)綜合體建筑設(shè)計管理優(yōu)化舉措

商業(yè)綜合體建筑設(shè)計管理對于后續(xù)建設(shè)有著十分重要的作用，不僅能夠保證最終制定的策劃方案具有較強的實操性，且可以為后續(xù)項目落地運營奠定基礎(chǔ)，為此應(yīng)探究有效措施進行積極改進，以下將結(jié)合實際案例提出建筑設(shè)計管理優(yōu)化的舉措。

3.1 項目概述

世茂集團首次在廈門開發(fā)建設(shè)大型世茂商業(yè)廣場。商業(yè)綜合體建筑位于集美大道和杏林灣路交叉口，地鐵6號線創(chuàng)業(yè)中心站旁?？偨ㄖ娣e10.39萬m2，地下一層，地上四層。地下建筑面積30 510m2，地上面建筑面積73 400m2。涵蓋商鋪、超市、影院等綜合業(yè)態(tài)（如圖1所示）。

圖1 商業(yè)綜合體建筑項目平面圖

基于項目基本情況及商業(yè)綜合體建筑特點，組織相關(guān)工作人員來編制項目開發(fā)進度計劃、項目設(shè)計進度計劃，在規(guī)定期限內(nèi)完成商業(yè)綜合體建筑策劃方案。

3.2 項目定位前期策劃

為了使商業(yè)綜合體建筑項目有效落實，在策劃階段需要聘請專業(yè)的人員預(yù)先進行功能定位，通過調(diào)查研究了解當(dāng)前城市居民的消費水平與區(qū)域環(huán)境等方面，從而明確該項目的商業(yè)特色、商業(yè)布局，以此完善物業(yè)運營模式。同時，還需要對商業(yè)動線、空間布局、環(huán)境布局等方面提出更高的要求，為此上述工程應(yīng)在此階段預(yù)先確定可合作的管理公司，聘請相關(guān)專家提供建樹性意見，確定大型世茂商業(yè)廣場的未來的方向，為后續(xù)建設(shè)提供幫助。

3.3 設(shè)計服務(wù)發(fā)包方式及管理架構(gòu)的確定

商業(yè)綜合體建筑設(shè)計方案不可“天馬行空”，需要以實際需求為基礎(chǔ)，通過做好設(shè)計管理工作，使其在建設(shè)中切實發(fā)揮出自身作用。為此，上述工程對全過程建設(shè)與后續(xù)應(yīng)用進行了充分考慮，預(yù)先設(shè)計了服務(wù)發(fā)包方式，將商業(yè)綜合體建筑設(shè)計委托給業(yè)務(wù)能力較強、資質(zhì)較高、信譽良好的設(shè)計單位，還聘請了專業(yè)的商業(yè)顧問、交通顧問、室內(nèi)設(shè)計、運營顧問等，在相互配合下制定出可行性方案，后續(xù)則全權(quán)由責(zé)任單位進行管理。同時，商業(yè)綜合體建筑策劃較為復(fù)雜，需要明確管理架構(gòu)，該項目將主體設(shè)計及各專項設(shè)計的負(fù)責(zé)人聯(lián)系在一起，構(gòu)建出完善的管理體系，以便統(tǒng)籌規(guī)劃，相關(guān)設(shè)計人員有效協(xié)商，使各個部分在執(zhí)行中能夠相互作為依托，發(fā)現(xiàn)問題后綜合意見提出可行性的解決措施[4]。

3.4 項目協(xié)同設(shè)計控制要素

3.4.1 商業(yè)綜合體設(shè)計框架建立

與傳統(tǒng)建筑物的概念方案設(shè)計不同，商業(yè)綜合體設(shè)計需要構(gòu)建一個完整的、可行的設(shè)計框架，在此基礎(chǔ)上進行各個部分的細(xì)化，保證商業(yè)綜合體設(shè)計的完整性、協(xié)調(diào)性及可行性。上述工程在建立設(shè)計框架之際，預(yù)先提出基本的設(shè)計概念，從打造和諧城市的角度出發(fā)，以和諧、尊重、先進、發(fā)展的理念為工作指導(dǎo)，結(jié)合周邊環(huán)境及具體的設(shè)計要求，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排確定商業(yè)綜合體設(shè)計框架。同時，為了強化建筑的功能性，還對建筑主體設(shè)計、交通設(shè)計、空間設(shè)計、景觀設(shè)計、形象設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計及機電設(shè)計等進行了相應(yīng)的調(diào)整，并且提交多個可行性設(shè)計框架的方案，設(shè)定后組織專家、技術(shù)人員、設(shè)計人員等進行綜合評估，篩選最為適合的設(shè)計框架，避免因此而引發(fā)風(fēng)險問題。

3.4.2 商業(yè)綜合體交通布局與設(shè)計

商業(yè)綜合體交通布局與設(shè)計需要打造購物目的地式的交通格局，將對外部的影響降至最低，為此上述工程在規(guī)劃設(shè)計時預(yù)先了解周邊的交通系統(tǒng)，隨后進行了綜合考慮，在保證方便人們出入商業(yè)綜合體的基礎(chǔ)上，避免給周邊交通帶來不便影響。在設(shè)計管理工作開展中，建設(shè)方與城市交通規(guī)劃研究院、高校、設(shè)計機構(gòu)等共同合作整合資料，提取重要的數(shù)據(jù)信息構(gòu)建建筑模型，隨后綜合分析交通規(guī)劃及相關(guān)的影響因素，反復(fù)調(diào)整、反復(fù)優(yōu)化，提高商業(yè)綜合體建筑交通系統(tǒng)的可行性，最終設(shè)計方案做到群眾出入方便，避免因交通不暢而影響體驗感，切實提高工程建設(shè)后的交通質(zhì)量。

3.4.3 豎向劃分業(yè)態(tài)布局

商業(yè)綜合體建筑設(shè)計的過程中，沿著多專題研究的思路不斷向前推進，意在保證該項目主建筑能夠與周邊環(huán)境相融合，具體表現(xiàn)為融入?yún)^(qū)域空間、保證交通體系完整、保證城市各項功能有效銜接等。為此，世茂集團首次在廈門開發(fā)建設(shè)大型世茂商業(yè)廣場，相關(guān)設(shè)計人員從豎向劃分業(yè)態(tài)布局方面入手，強調(diào)空中超高層塔樓的建設(shè)，在此過程中綜合考慮消防、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性、建筑使用性能，切實有效地節(jié)約城市空間，使得所建成的超高層塔樓能夠展現(xiàn)和諧城市的形態(tài)。在首層建筑設(shè)計中，該工程提前設(shè)計好了機動車路線，實行快進慢出原則，避免造成周圍交通堵塞；地下車庫則注意使之成為超尺度城市交通緩沖池，適時全面開放還能夠緩解交通負(fù)荷，從而有效避免業(yè)態(tài)布局在后續(xù)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差。

3.5 項目設(shè)計管理的優(yōu)化落實

出于良好建成商業(yè)綜合體建筑的考慮，優(yōu)化實施項目設(shè)計管理，需要加強以下幾方面的管控，即：

3.5.1 方案創(chuàng)意與項目策劃協(xié)調(diào)展開

為了保證本次所規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)綜合體建筑成為城市標(biāo)志性建筑物之一，需要從美感和藝術(shù)感方面入手，上述工程項目策劃公司以現(xiàn)實情況為基石展開創(chuàng)新，設(shè)計單位基于策劃方案來做進一步的建筑設(shè)計，提供具有較高實操性的設(shè)計方案及施工圖紙。在工作開展中，設(shè)計管理人員注意跟蹤了解策劃方案制定情況，要求所策劃方案滿足商業(yè)布局、業(yè)態(tài)分布、面積配比等方面的要求，不可直接套用其他類似項目的策劃方案，從而避免出現(xiàn)策劃方案過于理想化的局面。同時，在執(zhí)行中還對策劃方案的技術(shù)合理性進行了評估，針對技術(shù)不足之處與策劃人員進行商討，以此進一步完善規(guī)劃設(shè)計的建筑布局，最終提出完整可行的方案，使設(shè)計管理工作能夠切實發(fā)揮出自身的輔助作用。

3.5.2 加強方案設(shè)計技術(shù)銜接的管控

上述商業(yè)綜合體建筑涉及諸多領(lǐng)域的專業(yè)知識，設(shè)計中如技術(shù)銜接不當(dāng)勢必給后續(xù)工程帶來負(fù)面影響，為此相關(guān)設(shè)計人員預(yù)先了解整個建筑的設(shè)計原理，以此為依據(jù)并結(jié)合相關(guān)規(guī)范要求，對建筑布局、功能設(shè)置、交通規(guī)劃、建筑造型等方面予以詳細(xì)考察，并在規(guī)劃中進行了調(diào)整，以此來迎合當(dāng)?shù)鼐用竦南M習(xí)慣。商業(yè)綜合體建筑人流密集，如發(fā)生火災(zāi)事故會造成嚴(yán)重的生命財產(chǎn)損失，為此上述工程設(shè)計管理中對此方面進行了優(yōu)化調(diào)整，預(yù)先判斷當(dāng)前方案中疏散通道設(shè)置是否合理、設(shè)備用房數(shù)量設(shè)置是否符合相關(guān)規(guī)范要求、商業(yè)空間規(guī)劃是否科學(xué)，及時發(fā)現(xiàn)不足之處，規(guī)避安全風(fēng)險隱患問題。在建筑立面設(shè)計方面，則注重與幕墻進行有效對接，嚴(yán)格審核建筑立面方案，及時發(fā)現(xiàn)不足之處，比如幕墻結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固性不符合標(biāo)準(zhǔn)要求、防火性能有待提升等，在保證建筑結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)固的基礎(chǔ)上兼顧造型美觀（如圖2所示），如發(fā)現(xiàn)問題則提出解決措施，改進建筑立面方案[5]。

圖2 建筑立面設(shè)計

3.5.3 加強質(zhì)量管理

商業(yè)綜合體設(shè)計方案是否可行直接決定了后續(xù)工程建設(shè)質(zhì)量的高低，為了避免出現(xiàn)質(zhì)量問題，提高商業(yè)綜合體建筑的經(jīng)濟效益，在進行項目設(shè)計管理之際，上述工程在質(zhì)量管理中制定可行性的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，綜合評定項目設(shè)計方案是否存在偏差，從而規(guī)避地質(zhì)條件考慮不到位、建筑周邊景觀布局不合理的問題，切實提高設(shè)計方案的實際應(yīng)用價值。

3.5.4 加強成本管理

商業(yè)綜合體建筑工程建設(shè)需要消耗大量的資金，如不能切實有效地管控成本，很可能會造成資金浪費，增加項目建設(shè)成本。為了盡可能避免此種情況，在項目設(shè)計管理過程中還要注意加強成本管理，綜合考慮材料成本、人工成本、設(shè)備成本等，進而分析項目設(shè)計方案的經(jīng)濟性是否合理，如存在不合理之處，及時改進。

4 結(jié)論

商業(yè)綜合體現(xiàn)在已成為一個城市生活和娛樂的載體，但由于規(guī)劃設(shè)計難度較大，如執(zhí)行不當(dāng)必然影響后續(xù)的投入使用。為此，在設(shè)計管理工作開展中，需要確認(rèn)設(shè)計服務(wù)發(fā)包方式及管理架構(gòu)，隨后安排項目協(xié)同設(shè)計控制，跟蹤管控策劃方案及設(shè)計方案的制定，從而切實解決技術(shù)不合理、不能突出商業(yè)用地價值、方案設(shè)計缺陷等問題，有效保障項目順利運營，使商業(yè)綜合體建筑能夠在城市發(fā)展中切實發(fā)揮出自身的作用。