不動(dòng)產(chǎn)面積測(cè)量誤差來(lái)源及處理措施

宋學(xué)哲

河北省煤田地質(zhì)局物測(cè)地質(zhì)隊(duì) 河北 邢臺(tái) 054000

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的面積測(cè)量是一項(xiàng)要求準(zhǔn)確度比較高的技術(shù)，對(duì)于房地產(chǎn)的整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是重要的內(nèi)容[1]。那么不動(dòng)產(chǎn)面積測(cè)量所產(chǎn)生的誤差會(huì)對(duì)國(guó)家還有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和各個(gè)單位以及老百姓都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。在房屋的測(cè)量中可能會(huì)出現(xiàn)數(shù)據(jù)的偏差，所以針對(duì)這個(gè)問(wèn)題長(zhǎng)久都沒(méi)有得到徹底的解決，讓測(cè)量的過(guò)程中沒(méi)有引起相關(guān)工作人員的重視，這就要求我們?cè)跍y(cè)量房屋面積的工作人員要轉(zhuǎn)變思想，重視起來(lái)這一問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)的最終數(shù)據(jù)會(huì)直接影響所買賣的價(jià)格，直接影響的是我們老百姓的利益問(wèn)題，所以在想要解決這一問(wèn)題，必須從主觀因素開(kāi)始[2]。商品房的最終測(cè)量數(shù)據(jù)到賣房的時(shí)候直接決定房產(chǎn)賣出的價(jià)格,數(shù)據(jù)對(duì)于眾多有購(gòu)房需求的人們來(lái)說(shuō)都有高度的關(guān)注,特別是對(duì)于房屋的面積是否準(zhǔn)確，測(cè)量前后有無(wú)差異都極為關(guān)心。房屋面積的測(cè)量主要使用實(shí)地量距法還有坐標(biāo)解析法進(jìn)行變長(zhǎng)和房角等等地點(diǎn)的測(cè)量，那么誤差也是由此計(jì)算得出的。合理的預(yù)測(cè)和測(cè)量，對(duì)于整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)有著重要的意義。

1 房屋測(cè)量存在誤差的影響

房屋面積的測(cè)量對(duì)工作人員的要求較高，要求有一定的專業(yè)水準(zhǔn)，懂得房屋在繪圖中的核心內(nèi)容是什么，出現(xiàn)誤差的大或者小，一方面和國(guó)家的重視程度還有相關(guān)單位的開(kāi)發(fā)商有關(guān)系，另一方面和廣大人民群眾的自身利益緊密相連，所以要做到誤差的控制，主要就是保證不動(dòng)產(chǎn)的面積測(cè)量的精準(zhǔn)程度，其次就是要促進(jìn)社會(huì)風(fēng)氣的良好形成,讓數(shù)據(jù)精準(zhǔn)，有利于保障廣大人民群眾的利益，所以減少房屋測(cè)量的數(shù)據(jù)就顯得格外重要[3]。

2 為什么會(huì)造成測(cè)量誤差

2.1 開(kāi)發(fā)商擅自改圖紙導(dǎo)致誤差

在施工的過(guò)程中難免會(huì)發(fā)生突發(fā)狀況，在這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)公司也許為了能夠盡快進(jìn)行施工，所以對(duì)施工的圖紙擅自做出更改。眾所周知，我們最終的數(shù)據(jù)是要在管理部門進(jìn)行比對(duì)還有建立檔案的，那么也就說(shuō)明管理部門掌握著大權(quán)，任何在施工或者有所變化的時(shí)候都要經(jīng)過(guò)管理部門的同意，才可以更改[4]。沒(méi)有特殊情況下，是不能對(duì)施工的圖紙進(jìn)行隨意更改的，如果發(fā)生了極特殊的情況，不得不需要變通的時(shí)候，就應(yīng)該先向規(guī)劃管理的部門進(jìn)行申請(qǐng),經(jīng)過(guò)上層的批準(zhǔn)后才可以修改。但是更多的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者還是更加注重自身的利益，不管廣大人民群眾的利益而擅自修改，最終在所有工程結(jié)束的時(shí)候，給群眾報(bào)價(jià)是未修改圖的價(jià)格，殊不知面積并沒(méi)有達(dá)到相關(guān)的要求。

2.2 誤差分類為兩種

一種是系統(tǒng)的誤差，這就說(shuō)明在觀測(cè)的主體相同時(shí)，測(cè)量的結(jié)果產(chǎn)生誤差，并且這種誤差如果仔細(xì)觀察還有一定的規(guī)律性，有時(shí)候也始終是某一個(gè)常數(shù)。

一般測(cè)量的誤差都是來(lái)源于外界的條件，所以才會(huì)出現(xiàn)這類有規(guī)律的誤差[5]。想要進(jìn)行有效的控制，就要確保測(cè)量的一起還有計(jì)算的方法是科學(xué)并且合理的，與此同時(shí)還要保證負(fù)責(zé)測(cè)量的工作人員熟悉業(yè)務(wù)能力，是專業(yè)的。

第二種就是偶然的誤差，這種誤差和系統(tǒng)造成的誤差相反,有一些數(shù)據(jù)是可以找到規(guī)律的，經(jīng)過(guò)多次測(cè)量后觀察就可以發(fā)現(xiàn)，其實(shí)數(shù)據(jù)是存在一定的數(shù)字還有相關(guān)圖案的規(guī)律。只能說(shuō)是將誤差降到最小，盡量做到?jīng)]有誤差。所以想要將誤差降到最小,就需要相關(guān)的工作人員在面對(duì)數(shù)據(jù)的時(shí)候可以盡可能的仔細(xì)讀數(shù)。最好進(jìn)行反復(fù)的檢測(cè),最終取得平均值的方法，增加觀測(cè)的點(diǎn)數(shù)，這樣也能夠更好的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，讓群眾的損失降到最小。

2.3 行業(yè)測(cè)量規(guī)范不同

在房屋面積測(cè)量這一問(wèn)題上來(lái)說(shuō)，不管是對(duì)于老百姓還是專業(yè)從事面積測(cè)量的人來(lái)說(shuō)他們所給的概念都是不同的?？上攵?，就拿陽(yáng)臺(tái)來(lái)舉例說(shuō)明，如果這個(gè)陽(yáng)臺(tái)是半封閉的那么所測(cè)量而對(duì)面積就按照正常的面積一半來(lái)計(jì)算，反之就用正常的數(shù)據(jù)計(jì)算。我們就要按照全部的面積進(jìn)行計(jì)算了。對(duì)于差不多的場(chǎng)地計(jì)算方式都是如此。這是對(duì)于專業(yè)的人來(lái)說(shuō)都有一套自己計(jì)算的方法，那么對(duì)于相關(guān)行業(yè)的業(yè)主來(lái)說(shuō)他們自己又有一套屬于自己計(jì)算的方法,那么就會(huì)造成數(shù)據(jù)有沖突，因?yàn)樗械慕ㄖw根結(jié)底都是由房屋管理部門證明的，所以在面對(duì)房屋測(cè)量的統(tǒng)一上應(yīng)該遵循房屋管理部門的測(cè)量方法還有最終數(shù)據(jù)。所以想要統(tǒng)一房屋數(shù)據(jù)，就要將房屋管理部門的數(shù)據(jù)作為最終依據(jù)。

2.4 政府的管理不嚴(yán)格

要想做到各個(gè)行業(yè)能夠按部就班一步一個(gè)腳印的對(duì)待工作，就應(yīng)該加強(qiáng)上層對(duì)下層的管理，這樣一來(lái)可以有效的監(jiān)督施工團(tuán)隊(duì)對(duì)于測(cè)量或者其他技術(shù)的一個(gè)監(jiān)督管理[6]。對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)如果沒(méi)有管理，整個(gè)團(tuán)隊(duì)就會(huì)散漫，長(zhǎng)此以往，這些工人就會(huì)不認(rèn)真對(duì)待工作，從而造成工作的細(xì)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，影響整體。

在制定管理?xiàng)l例的時(shí)候也應(yīng)該讓相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)落實(shí)到實(shí)處,“群眾中來(lái)、到群眾中去”的一個(gè)觀念給到。去現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)在工作的過(guò)程中所面臨的問(wèn)題,記錄下來(lái)回到政府進(jìn)行商討和制定規(guī)定，并且能夠做到有效的實(shí)施。這樣才能真正的做到規(guī)范到位，落實(shí)到位。

還可以在管理?xiàng)l例中加上工人之間互相監(jiān)督的一個(gè)制度，因?yàn)檎嚓P(guān)人員不能夠長(zhǎng)期的在工地中或者工作現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，那么就應(yīng)該讓大家互相監(jiān)督，這樣能夠提高大家的工作積極性。

2.5 測(cè)量?jī)x器出現(xiàn)老化

在以往的測(cè)量過(guò)程中我們只關(guān)注了最后的數(shù)據(jù)，從而忽視了數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，對(duì)于測(cè)量的儀器處于完全相信的狀態(tài)，通過(guò)思考房屋面積可能會(huì)出現(xiàn)誤差的原因，我們就要在多角度的物進(jìn)行分析，那么測(cè)量?jī)x器作為測(cè)量工作中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，測(cè)量的儀器就一定會(huì)存在著不準(zhǔn)確，常年使用出現(xiàn)老化的現(xiàn)象。

2.6 不注重技術(shù)工人的培訓(xùn)

時(shí)代在不斷的發(fā)展，技術(shù)的更新也，那么對(duì)于一個(gè)數(shù)據(jù)類的工作來(lái)說(shuō)更加應(yīng)該注重對(duì)于技術(shù)工人的培訓(xùn)。一些工作中的失誤，多數(shù)都是因?yàn)榧夹g(shù)工人的技術(shù)不到位還有不嚴(yán)謹(jǐn)所導(dǎo)致，所以工人的技術(shù)會(huì)在一定程度上會(huì)影響最終的數(shù)據(jù)結(jié)果。

3 如何做到降低誤差

3.1 應(yīng)在測(cè)量前對(duì)圖紙進(jìn)行檢查

不得不說(shuō)在一般的房屋面積測(cè)量的時(shí)候多多少少都會(huì)產(chǎn)生一定的偏差，那么對(duì)圖紙的檢查就很有必要，因?yàn)橐陨险f(shuō)明在許多情況下，房地產(chǎn)工作人員都會(huì)進(jìn)行擅自的修改圖紙?jiān)斐蓪?shí)際面積比圖紙面積小，但是并沒(méi)有在最終的售價(jià)做出改變。所以說(shuō)在測(cè)量之前檢查圖紙上應(yīng)該是多大的面積再對(duì)實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，就能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，避免造成不必要的影響[7]。設(shè)計(jì)圖紙對(duì)于一個(gè)房產(chǎn)施工是非常重要的，也是施工前的第一步，所以在設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)候就應(yīng)該對(duì)于所理想的面積進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)。

3.2 應(yīng)準(zhǔn)確采集數(shù)據(jù)

在施工前的第一步應(yīng)該是拿到圖紙，按照?qǐng)D紙的要求進(jìn)行分析和施工，那么就應(yīng)該重視拿到圖紙后施工的人員，是不是按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工，在房產(chǎn)的場(chǎng)地上是不是有一個(gè)嚴(yán)格的把控，因?yàn)閲?yán)格的施工過(guò)程會(huì)有利于在測(cè)量的時(shí)候確?，F(xiàn)實(shí)的面積和圖紙中所理想的設(shè)計(jì)相一致。這樣一來(lái)就可以盡可能的保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，以免產(chǎn)生過(guò)大的誤差。

例如，設(shè)計(jì)圖紙上墻的厚度為200mm，再考慮墻體兩側(cè)的分會(huì)層是20mm，現(xiàn)實(shí)是240mm，那么實(shí)際的測(cè)量數(shù)據(jù)就要比設(shè)計(jì)圖紙要少20mm。

在這種情況下我們的預(yù)測(cè)面積就要與實(shí)際的面積相差很大對(duì)于有一些的場(chǎng)地對(duì)于面積就有著大的誤差。由此看來(lái)，圖紙的設(shè)計(jì)以及在施工的過(guò)程中能夠確保兩者統(tǒng)一，有利于在檢查的過(guò)程中進(jìn)展可以快速一點(diǎn)。

3.3 應(yīng)在施工結(jié)束后進(jìn)行成果檢查

任何工作的開(kāi)展實(shí)施以及結(jié)束，都需要對(duì)其進(jìn)行檢查,以免其發(fā)生誤差對(duì)于整體的工程造成不必要的損失。那么在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)測(cè)成果經(jīng)過(guò)整理還有書面的說(shuō)明檢查檢驗(yàn)后，就能夠正式的對(duì)委托人進(jìn)行提交成果資料。經(jīng)過(guò)檢查后也會(huì)對(duì)此項(xiàng)目更加的放心，這里的檢查，主要就是指小組的測(cè)量員互相對(duì)彼此的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查：通過(guò)預(yù)測(cè)分戶界限，房屋的使用還有公共的面積相關(guān)建筑，是不是和設(shè)計(jì)圖紙相一致。

3.4 應(yīng)加強(qiáng)測(cè)量?jī)x器的標(biāo)準(zhǔn)

在測(cè)量房屋的面積時(shí)，我們就會(huì)用到相關(guān)的儀器，那么一旦在測(cè)量的結(jié)果上出現(xiàn)了誤差，那么歸根結(jié)底就是要到測(cè)量?jī)x器上。為了更好的控制測(cè)量不嚴(yán)謹(jǐn)所導(dǎo)致的數(shù)據(jù)誤差，就應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)測(cè)量?jī)x器的校準(zhǔn)。首先在購(gòu)買儀器的時(shí)候要讓工作人員做好功課，在選擇的時(shí)候能夠檢查好儀器，還要對(duì)此儀器有一個(gè)大概的了解，能夠使用多長(zhǎng)時(shí)間，會(huì)面臨什么樣的問(wèn)題，在面臨問(wèn)題的時(shí)候自己能不能勝任修理的職責(zé)等等。在測(cè)量之前都應(yīng)該讓專業(yè)人士對(duì)測(cè)量的儀器進(jìn)行校對(duì)，確保接下來(lái)的工作能夠順利進(jìn)行，也能夠?qū)ψ罱K數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確定有一定的保障，這樣一來(lái)就有利于控制設(shè)備的誤差。注重對(duì)儀器的保養(yǎng)，還能延長(zhǎng)儀器所使用的壽命。

3.5 應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋建造中的管理

眾所周知,房屋最終的數(shù)據(jù)都來(lái)源于管理部門，那么作為我國(guó)的權(quán)威部門，就應(yīng)該進(jìn)行仔細(xì)斟酌和細(xì)致入微的考察工作，經(jīng)過(guò)一次一次的審批還要繼續(xù)的進(jìn)行管理監(jiān)督開(kāi)發(fā)商的施工過(guò)程。一旦在監(jiān)督管理的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在違規(guī)的現(xiàn)象，就應(yīng)該及時(shí)上交，按照規(guī)定對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行懲罰處理。與此同時(shí)，想要讓房屋建造中一切順利，不出現(xiàn)不作為亂作為的現(xiàn)象。確保工作的有效實(shí)施，就需要開(kāi)發(fā)商自身的注意形象，還有商業(yè)的信譽(yù)等等，在招募技術(shù)人員的時(shí)候需要找技術(shù)過(guò)硬，對(duì)工作認(rèn)真的工人，這樣做有利于提升工程的總體質(zhì)量，同時(shí)在很大程度上避免了誤差的發(fā)生。

3.6 應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)測(cè)量人員的培訓(xùn)工作

測(cè)量存在誤差的主要原因就是測(cè)量人員，為了更好的對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的控制，就要在測(cè)量人員的培訓(xùn)上下功夫。作為不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量人員也應(yīng)該在工作前有一定的測(cè)量實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，并且在保障自身技術(shù)過(guò)硬的同時(shí)不能加以懈怠,在工作之余也要多多學(xué)習(xí)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，不斷充實(shí)自己的大腦。盡可能的促進(jìn)專業(yè)技術(shù)知識(shí)水平的同時(shí)還能更好的強(qiáng)化自己的責(zé)任心還有擔(dān)當(dāng)。面對(duì)測(cè)量工作能夠做到精準(zhǔn)，除此之外，在測(cè)量中要帶著神圣感和使命感對(duì)待工作，對(duì)工作充滿一種敬畏之心，不要覺(jué)得是工作就一定是枯燥的，正視所從事的工作，為大家服務(wù)。測(cè)量所帶來(lái)的誤差應(yīng)該在多個(gè)角度分析，不應(yīng)該單一化、草率化。在測(cè)量面積的結(jié)果要盡可能做到誤差到最小,從而能夠在相關(guān)工作人員能夠在今后的工作中能夠做到細(xì)心、有責(zé)任心等等優(yōu)良的工作精神，有利于各項(xiàng)工作的進(jìn)展，也能最大程度的保障老百姓權(quán)益。

3.7 應(yīng)完善測(cè)量的規(guī)范

我們國(guó)家既然如此重視房屋測(cè)量的準(zhǔn)確程度，那么就應(yīng)該組織一些專業(yè)的學(xué)者到各個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行走訪調(diào)查，對(duì)原有的規(guī)范做出合理的改進(jìn)和完善，對(duì)于復(fù)雜的房屋建筑應(yīng)該建立合乎情理的操作規(guī)范。社會(huì)在不斷的發(fā)展，我們的各行各業(yè)也應(yīng)該對(duì)于各項(xiàng)技術(shù)進(jìn)行及時(shí)的更正，以免造成跟不上時(shí)代的情況。作為房產(chǎn)的測(cè)量部門，更應(yīng)該打起十二分的精神，面對(duì)相關(guān)的工作重視起來(lái)，讓測(cè)量的工具更加的科學(xué)智能化，讓相關(guān)行業(yè)的技術(shù)工作人員能夠良好的承擔(dān)起這份責(zé)任。

3.8 應(yīng)對(duì)成果資料進(jìn)行檢查歸檔

數(shù)據(jù)的有效測(cè)量留下的資料，可以有效的保障在今后老百姓使用期間所面臨的問(wèn)題得到一個(gè)良好的保障，商品房的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)資料可以經(jīng)過(guò)整理，寫成書面的的說(shuō)明報(bào)告，歸結(jié)到檔案中。檢查的主要目的也是更好的督促小組的成員能夠更好的對(duì)工作認(rèn)真起來(lái)。以上說(shuō)明整理的內(nèi)容的重要性，目的就是想讓在需要在委托人名字和房屋坐標(biāo)的地址、結(jié)構(gòu)房產(chǎn)要重要要素都要求準(zhǔn)確無(wú)誤。所以應(yīng)該對(duì)成果資料進(jìn)行檢查歸結(jié)檔案，為將來(lái)的工作中留下一個(gè)保障。

3.9 應(yīng)加強(qiáng)政策上的規(guī)范

任何一件工程還有企業(yè)的成長(zhǎng)都離不開(kāi)國(guó)家和政府的支持。政府作為房地產(chǎn)管理部門來(lái)說(shuō)做的每一個(gè)決定都是重要的，那么政府在制定制度的時(shí)候就應(yīng)該仔細(xì)的斟酌，對(duì)于房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中的面積測(cè)量進(jìn)行嚴(yán)格的把控。一個(gè)項(xiàng)目審批結(jié)束后，需要對(duì)房屋的圖紙、施工過(guò)程、測(cè)量填寫數(shù)據(jù)等等進(jìn)行嚴(yán)格把控。這樣一來(lái)可以有效的督促施工的方案不斷完善，監(jiān)督施工的過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)了有不作為亂作為的現(xiàn)象的時(shí)候，政府的有關(guān)部門就應(yīng)該對(duì)其采取相應(yīng)的懲罰處置，避免今后的工作中給工程帶來(lái)不好的影響。于此之外，房地產(chǎn)來(lái)發(fā)上也要對(duì)施工的單位進(jìn)行嚴(yán)格的把控，要對(duì)招標(biāo)的形式進(jìn)行更新?lián)Q代，應(yīng)該選取優(yōu)質(zhì)的施工企業(yè)，同時(shí)也要重視起來(lái)市場(chǎng)的口碑還有信譽(yù)。從戰(zhàn)略的角度思考如何對(duì)施工更好，運(yùn)用更加科學(xué)現(xiàn)代的施工技術(shù)，對(duì)建筑施工的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行把控，在條件允許的情況下對(duì)施工的質(zhì)量進(jìn)行提高。

4 結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)于房屋不動(dòng)產(chǎn)面積測(cè)量中所產(chǎn)生誤差原因的分析，我們指導(dǎo)了現(xiàn)如今房產(chǎn)面積測(cè)量相關(guān)的規(guī)范統(tǒng)一是有待解決的問(wèn)題。在新型的額建筑結(jié)構(gòu)還厚新型的建材上也要不斷的進(jìn)行完善。對(duì)房屋測(cè)量面積中所出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行研究分析并且及時(shí)進(jìn)行反饋很有必要。以上分析了房產(chǎn)所面臨的各項(xiàng)問(wèn)題，只有真正重視起來(lái)，貫徹落實(shí)各項(xiàng)任務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)房屋面積的測(cè)量準(zhǔn)確度才能夠?yàn)槔习傩辗?wù)。對(duì)于老百姓消費(fèi)就具有一定的公平性，不會(huì)存在面積欺騙還有誤差所導(dǎo)致老百姓多支出的現(xiàn)象。