假設(shè)開發(fā)法在待估土地中的應(yīng)用

汪雪娟

假設(shè)開發(fā)法，又稱為剩余法、倒算法，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期各種開發(fā)及銷售的費(fèi)用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。該方法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，及待開發(fā)的土地（包括生地、毛地和熟地）；待拆遷改造土地的評(píng)估；未開發(fā)完工的房地產(chǎn)（在建工程）的評(píng)估。

一、假設(shè)開發(fā)法在待估土地應(yīng)用中存在的問題及對(duì)策

第一，將待估土地價(jià)值和待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值概念混淆，進(jìn)而混淆二者的計(jì)算公式。初學(xué)者在學(xué)習(xí)這兩個(gè)概念時(shí)往往存在著困惑，不知道二者關(guān)系如何。一般來說，待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-資金成本-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，而地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-銷售稅費(fèi)-利潤。學(xué)員應(yīng)將這些公式記憶清楚，使用時(shí)莫混淆。第二，不同情形的土地估價(jià)涉及的要素不同。情形一，將生地開發(fā)為熟地租售，生地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤；情形二，在熟地上建造房屋租售，熟地價(jià)格-預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-熟地上建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤；情形三，由生地建造房屋租售，生地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買生地的稅費(fèi)；情形四，將毛地開發(fā)為熟地租售，毛地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤；情形五，由毛地建造房屋租售，毛地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費(fèi)。因此不同情形的土地估價(jià)公式不同，涉及的要素也是不同的，在計(jì)算時(shí)首先要區(qū)分哪種情形的土地估價(jià)，再加以計(jì)算。

二、假設(shè)開發(fā)法在待估土地應(yīng)用中舉例

待估土地為一塊已完成“七宗一平”的待開發(fā)建設(shè)用地，土地面積為6000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為住宅，允許容積率為2.5，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的單位地價(jià)。要估算該宗地的地價(jià)，可以采用以下步驟。

第一，該宗地為待開發(fā)建設(shè)用地，適用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，所以采用假設(shè)開發(fā)法。第二，在法定范圍內(nèi)，根據(jù)有關(guān)實(shí)際調(diào)研情況選擇和確定最佳開發(fā)利用方式。第三，估算建設(shè)周期，預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為2年。第四，預(yù)計(jì)售樓價(jià)。經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開發(fā)項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為30000元/平方米。第五，估算開發(fā)費(fèi)用。預(yù)計(jì)建筑費(fèi)為6000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。成本利潤率為30%，銀行貸款的年利息率為6%，銷售費(fèi)用為售樓價(jià)的2%，銷售稅費(fèi)為售樓價(jià)的6%。最后，求取地價(jià)。地價(jià)公式為：地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤；樓價(jià)=6000×2.5×15000=225000000（元）；建筑費(fèi)=6000×2.5×6000=45000000（元）；專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)×10%=45000000×10%=4500000（元）；建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)=45000000+4500000=49500000（元）；銷售費(fèi)用=225000000×2%=4500000（元）；稅費(fèi)=225000000×6%=13500000（元）；投資利息=地價(jià)×{（1+6%）2-1}+（49500000+4500000）×{（1+6%）2-1}=0.1236×地價(jià)+3240000。

假設(shè)地價(jià)一次性投入，建筑費(fèi)、轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)及銷售費(fèi)用均勻投入，則利潤=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×30%=0.3×地價(jià)+49500000×30%=0.3×地價(jià)+14850000；地價(jià)=225000000-49500000-4500000-13500000-0.1236×地價(jià)-3240000-0.3×地價(jià)-14850000；地價(jià)=139410000/1.4236=97927789（元），上述地價(jià)中含有購買土地時(shí)繳納的稅費(fèi)。

三、假設(shè)開發(fā)法在待估土地應(yīng)用中的注意事項(xiàng)

假設(shè)開發(fā)法在現(xiàn)實(shí)評(píng)估土地價(jià)格時(shí)采用的公式為：地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-銷售稅費(fèi)-利潤，需要注意的是由于預(yù)期樓價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，而且有的時(shí)間間隔還較長，評(píng)估中應(yīng)考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，將發(fā)生在各個(gè)時(shí)期的收入或費(fèi)用統(tǒng)一化為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。另外，通常采用市場(chǎng)比較法與趨勢(shì)預(yù)測(cè)相結(jié)合的方法，即根據(jù)同類用途和性質(zhì)的房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算土地開發(fā)完成后的最終產(chǎn)品的銷售價(jià)格。采用此法評(píng)估待估土地時(shí)還要正確選擇土地的最佳開發(fā)形式。

（作者單位：江蘇蘇北土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司）