老舊小區(qū)改造協(xié)商治理影響因素分析

□文/付光輝 劉 星

（南京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 江蘇·南京）

［提要］本文以南京市2021年主城六區(qū)改造的老舊小區(qū)為例，通過對(duì)專家訪談和問卷調(diào)研資料的分析，采用扎根理論方法識(shí)別出14個(gè)老舊小區(qū)改造影響因素，然后利用解釋結(jié)構(gòu)模型和交叉矩陣相乘法分析影響因素間的層次結(jié)構(gòu)關(guān)系并對(duì)其分類。結(jié)果表明：社區(qū)自身特征、歷史遺留問題、協(xié)商宣傳引導(dǎo)、協(xié)商牽頭人、居民、物業(yè)管理單位、協(xié)商制度是關(guān)鍵影響因素，據(jù)此提出針對(duì)性的對(duì)策建議。

目前，國(guó)內(nèi)對(duì)老舊小區(qū)改造的研究多集中于具體改造方面，對(duì)老舊小區(qū)改造協(xié)商治理方面的研究相對(duì)較少。隨著近年來國(guó)家城市更新行動(dòng)計(jì)劃的推動(dòng)，老舊小區(qū)改造開始向綠色可持續(xù)改造、居委會(huì)主導(dǎo)的改造協(xié)作模式研究方向發(fā)展，但未分析影響老舊小區(qū)改造的因素及其內(nèi)在關(guān)系。鑒于此，本研究從實(shí)地調(diào)研南京老舊小區(qū)入手，歸納出老舊小區(qū)改造協(xié)商治理影響因素，找出關(guān)鍵性影響因素，針對(duì)性地提出建議，以期為基層政府提供切實(shí)可行的優(yōu)化對(duì)策。

一、影響因素識(shí)別

（一）數(shù)據(jù)來源。本文調(diào)研對(duì)象為2021年南京市主城六區(qū)改造名單內(nèi)的小區(qū)，每個(gè)區(qū)隨機(jī)選取三個(gè)小區(qū)，共計(jì)18個(gè)小區(qū)。本文基于扎根理論，結(jié)合協(xié)商治理做法流程，分析老舊小區(qū)改造協(xié)商機(jī)制體系。以下為本文的資料數(shù)據(jù)來源：（1）文獻(xiàn)資料。包含知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)文獻(xiàn)資源，政府部門的政策文件，主流媒體新聞報(bào)道。（2）訪談資料。根據(jù)文獻(xiàn)資料，設(shè)計(jì)制作調(diào)查問卷與訪談提綱，開展調(diào)研與訪談。本文選取27名老舊小區(qū)改造方面的專家進(jìn)行訪談；調(diào)研問卷發(fā)放300份，最終收回276份有效問卷，其在一定程度上可以體現(xiàn)出南京市老舊小區(qū)改造的情況。為使研究科學(xué)準(zhǔn)確，本研究對(duì)資料進(jìn)行再次梳理，去除不太相關(guān)的記錄，最終得到265條原始記錄，以供后續(xù)扎根理論歸納分析。

（二）扎根理論識(shí)別影響因素

1、扎根編碼。開放編碼是指對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行分離，抽取出初始的編碼概念。首先，將265條原始記錄反復(fù)比對(duì)篩選，最終抽取出87個(gè)概念、14個(gè)范疇。其次，通過主軸編碼再次提煉初始范疇；通過選擇編碼分析范疇間的關(guān)系，形成新的理論體系。最后，對(duì)得到的87個(gè)概念、14個(gè)范疇、5個(gè)主范疇，進(jìn)一步概括和提煉，得到2個(gè)核心范疇。

2、理論飽和度檢驗(yàn)。理論飽和度檢驗(yàn)是指當(dāng)無法獲得新的數(shù)據(jù)來進(jìn)一步發(fā)展新的范疇時(shí)，即達(dá)到理論飽和，可以停止分析的依據(jù)。本研究原始語句隨機(jī)選擇3/4進(jìn)行編碼，并用剩余的1/4檢驗(yàn)理論飽和度，重復(fù)操作后未出現(xiàn)新的范疇，理論達(dá)到飽和。影響因素如表1所示。（表1）

表1 老舊小區(qū)改造協(xié)商治理影響因素一覽表

二、基于ISM-MICMAC的影響因素分析

解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）是一種系統(tǒng)分析方法，它具有直觀、清晰的定義復(fù)雜系統(tǒng)中各要素關(guān)系的特征，是一種結(jié)構(gòu)化的模型。老舊小區(qū)改造協(xié)商治理影響因素是瑣碎、復(fù)雜、無序的，并相互傳遞、互相影響。通過建立要素間的相互關(guān)系，將無序凌亂的系統(tǒng)，變成一個(gè)有序的具有清晰層次結(jié)構(gòu)的有向圖，為研究影響因素傳導(dǎo)路徑提供了方向。

（一）構(gòu)建可達(dá)矩陣。在梳理確定的14個(gè)因素基礎(chǔ)上，從各參與方中選擇9名代表，組成專家小組，經(jīng)過多次溝通交流，采用2/3以上專家認(rèn)同的關(guān)系作為判定結(jié)果。然后，根據(jù)ISM原理，先建立鄰接要素關(guān)系，然后借助MATLAB軟件計(jì)算得到可達(dá)矩陣M為：

（二）影響因素層次劃分。在可達(dá)矩陣M的基礎(chǔ)上，劃分可達(dá)集R（Si）、先行集A（Si）、共同集C（Si）?？蛇_(dá)集R（Si）是由Si可到達(dá)系統(tǒng)的各個(gè)要素組成的集合；先行集A（Si）是由可到達(dá)Si的系統(tǒng)的各個(gè)要素組成的集合；共同集C（Si）是由可達(dá)集與先行集的公共部分要素Si組成的集合。區(qū)域內(nèi)級(jí)位劃分是找出整個(gè)系統(tǒng)的終止集要素，然后把它們剔除，再求得其余要素集合的最高級(jí)要素。輪流依次往下，直至找到最低一級(jí)要素的集合。級(jí)位劃分過程，如表2所示。從表2可知，各級(jí)因素分別為L(zhǎng)1＝｛S10、S13、S14｝；L2＝｛S8、S11、S12｝；L3＝｛S5、S7、S9｝；L4＝｛S3、S4｝；L5＝｛S1、S2、S6｝。（表2）

表2 老舊小區(qū)改造協(xié)商治理影響因素級(jí)位劃分一覽表

（三）構(gòu)建老舊小區(qū)改造協(xié)商治理影響因素ISM模型。根據(jù)上述的級(jí)位劃分，建立老舊小區(qū)改造協(xié)商治理影響因素ISM模型，如圖1所示。（圖1）

圖1 老舊小區(qū)改造協(xié)商治理影響因素ISM模型圖

（四）影響因素MICMAC分類。在可達(dá)矩陣M的基礎(chǔ)上，交叉影響矩陣相乘法（MICMAC）可以計(jì)算出驅(qū)動(dòng)力、依賴性值，對(duì)系統(tǒng)的各要素歸類。MICMAC的分析結(jié)果通過區(qū)域圖的形式表示，橫軸為依賴性，縱軸為驅(qū)動(dòng)力。驅(qū)動(dòng)力是可達(dá)矩陣中一個(gè)因素可以到達(dá)的數(shù)量，也就是該因素所在行中“1”的個(gè)數(shù)；依賴性是可達(dá)矩陣中到達(dá)該因素的數(shù)量，也就是該因素所在列中“1”的個(gè)數(shù)。這樣，可以把因素劃分四個(gè)區(qū)域。即自治簇（Ⅰ區(qū)域）、依賴簇（Ⅱ區(qū)域）、驅(qū)動(dòng)簇（Ⅲ區(qū)域）、獨(dú)立簇（Ⅳ區(qū)域）。

計(jì)算可得影響因素驅(qū)動(dòng)力與依賴性，如表3所示；并繪制影響因素驅(qū)動(dòng)力-依賴關(guān)系分布圖，如圖2所示。（表3、圖2）

圖2 影響因素驅(qū)動(dòng)力-依賴關(guān)系分布圖

表3 影響因素驅(qū)動(dòng)力與依賴性匯總表

（五）影響因素ISM-MICMAC結(jié)果分析

1、自治簇（Ⅰ區(qū)域）的影響因素是S7、S9，驅(qū)動(dòng)力和依賴性都較低，在多級(jí)遞階結(jié)構(gòu)圖中處于中間層。其中S9驅(qū)動(dòng)力較高，依賴性較低，其對(duì)上層有較大影響作用，要予以關(guān)注。

2、依賴簇（Ⅱ區(qū)域）的影響因素是S8、S10、S11、S12、S13、S14，依賴性高，驅(qū)動(dòng)力較低，表明當(dāng)它下層的問題解決后，其問題就隨之解決。這六個(gè)因素分別位于多層遞階結(jié)構(gòu)圖的中間層和表層，會(huì)影響協(xié)商結(jié)果的落實(shí)，從而影響老舊小區(qū)改造效果，是直觀因素。

3、驅(qū)動(dòng)簇（Ⅲ區(qū)域）的影響因素是S5，具有較強(qiáng)的依賴性和驅(qū)動(dòng)力，在ISM模型分析中屬于強(qiáng)關(guān)聯(lián)影響因素，處于多層遞階結(jié)構(gòu)圖的中間層，該因素受到根源性因素的影響，也間接影響表層因素。在協(xié)商治理及老舊小區(qū)改造實(shí)施過程中，主體參與積極性不高既影響協(xié)商議題的確定，又影響老舊小區(qū)改造實(shí)施的推進(jìn)，對(duì)老舊小區(qū)改造的整個(gè)過程起著至關(guān)重要的作用，是優(yōu)化重點(diǎn)。

4、獨(dú)立簇（Ⅳ區(qū)域）的影響因素是S1、S2、S3、S4、S6，處于多層遞階結(jié)構(gòu)圖的第四、第五層，是根源性影響因素。獨(dú)立簇驅(qū)動(dòng)性較強(qiáng)，依賴性較低，在系統(tǒng)中有很強(qiáng)的影響力。這五點(diǎn)在老舊小區(qū)改造協(xié)商治理推進(jìn)過程中都是難啃的“硬骨頭”，應(yīng)該被最先優(yōu)化。

三、結(jié)論與建議

通過對(duì)老舊小區(qū)改造協(xié)商治理影響因素進(jìn)行系統(tǒng)的分析，發(fā)現(xiàn)各影響因素的作用特點(diǎn)差異較大，需要有側(cè)重地關(guān)注。其中，社區(qū)自身特征、歷史遺留問題、協(xié)商宣傳引導(dǎo)、協(xié)商牽頭人、居民、物業(yè)管理單位、協(xié)商制度是關(guān)鍵影響因素，驅(qū)動(dòng)力較強(qiáng)，需要重點(diǎn)管理。

（一）加強(qiáng)社區(qū)協(xié)商氛圍營(yíng)造和協(xié)商宣傳引導(dǎo)。首先，營(yíng)造協(xié)商氛圍。南京市老舊小區(qū)大多是房改房、集資房，過去的單位制模式下，居民被動(dòng)接受管理，對(duì)無關(guān)自身利益的公共事務(wù)漠不關(guān)心，大家自掃門前雪，致使社區(qū)協(xié)商民主議事氛圍不濃厚。因此，社區(qū)在此基礎(chǔ)上營(yíng)造“遇事就協(xié)商，有事多商量”的協(xié)商氛圍非常必要，良好的協(xié)商氛圍，讓社區(qū)民眾主動(dòng)參與，才是推動(dòng)協(xié)商治理發(fā)展的基礎(chǔ)。其次，要加大協(xié)商民主理念引導(dǎo)。目前互聯(lián)網(wǎng)信息交流方便，通過制作協(xié)商宣傳推文，讓年輕人對(duì)協(xié)商有初步了解。制作老舊小區(qū)改造協(xié)商宣傳視屏，在社區(qū)電子屏幕循環(huán)播放，中老年業(yè)主接受起來更直觀、更方便。加大典型小區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)的分享，強(qiáng)化居民主體意識(shí)，引導(dǎo)他們表達(dá)自己的觀點(diǎn)，并鼓勵(lì)他們積極參加討論。

（二）明確主體定位，各方平等協(xié)商。明確參與主體的職能，有利于街道、居委會(huì)、議事會(huì)等認(rèn)識(shí)到自己的定位，做到既不越權(quán)，也不缺位。在老舊小區(qū)改造協(xié)商中，街道是宣傳落實(shí)改造方針政策的主體，承擔(dān)改造計(jì)劃的上報(bào)、改造資金的分配等任務(wù)。居委會(huì)承上啟下，向下要落實(shí)政府政策，向上要反饋居民的訴求。社區(qū)居委會(huì)的紐帶角色，適合作為牽頭人，聯(lián)系各方主體參與老舊小區(qū)改造協(xié)商。物業(yè)管理方面，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入門檻低，物業(yè)公司投標(biāo)時(shí)夸大服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)進(jìn)駐后，實(shí)際服務(wù)與之前描述相背離，居民與物業(yè)公司間的矛盾越積越深。同時(shí)，老舊小區(qū)業(yè)委會(huì)成立比例低，物業(yè)監(jiān)督權(quán)力缺位，物業(yè)管理品質(zhì)確實(shí)不高；為了使老舊小區(qū)管理能夠長(zhǎng)效、可持續(xù)，貫徹“政府支持、國(guó)資托底、市場(chǎng)運(yùn)作”理念，基層政府應(yīng)結(jié)合小區(qū)情況，制定合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，宣傳引導(dǎo)居民按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，最終達(dá)到“扶上馬，送一程”的美好愿景。

（三）完善協(xié)商機(jī)制，強(qiáng)化協(xié)商結(jié)果落實(shí)與監(jiān)督反饋。小區(qū)改造要想可持續(xù)，必須將協(xié)商治理以制度的形式固定下來。根據(jù)調(diào)研小區(qū)的現(xiàn)狀，首先應(yīng)完善老舊小區(qū)改造議事會(huì)議事代表選舉制度，明晰議事代表的選舉條件，保證成員結(jié)構(gòu)的合理性。同時(shí)，細(xì)化協(xié)商議事流程各環(huán)節(jié)，確保改造議事有章可循。其次應(yīng)樹立前瞻意識(shí)，力爭(zhēng)做到“只改一次”。老舊小區(qū)改造，任務(wù)繁雜，應(yīng)以問題為導(dǎo)向，既要考慮地上停車位增設(shè)、公共活動(dòng)空間拓展，也要考慮到地下隱蔽工程的配套。建立協(xié)同意識(shí)，最小程度影響居民正常生活。小區(qū)改造施工時(shí)，要錯(cuò)峰施工，避開居民做飯、洗澡、休息等時(shí)間段，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，做到既不影響居民生活，也不拖延改造施工正常進(jìn)度。最后應(yīng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化質(zhì)檢，及時(shí)反饋。老舊小區(qū)改造涉及供水、供電、雨污分流等工程項(xiàng)目，且均為隱蔽工程，僅僅依靠監(jiān)理單位監(jiān)督施工還不足夠，需要統(tǒng)籌街道辦建設(shè)科、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)，動(dòng)員懂技術(shù)的小區(qū)居民參與監(jiān)督，對(duì)改造項(xiàng)目材料進(jìn)場(chǎng)、施工質(zhì)量不定期抽檢。小區(qū)改造施工完成后，社區(qū)議事會(huì)積極參與區(qū)住建部門的工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)，及時(shí)向居民公示驗(yàn)收結(jié)果，請(qǐng)議事代表打分，做到以居民滿意度來考核老舊小區(qū)的改造成效。