高質(zhì)量發(fā)展背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)探析

李清建

（山東東方佳園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司）

一、引言

2017年，黨的第十九次全國(guó)代表大會(huì)首次提出“高質(zhì)量發(fā)展”的表述，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。在新的時(shí)代背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)迎來(lái)了新一輪的優(yōu)化升級(jí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始由投資驅(qū)動(dòng)、要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。但是作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，卻依然沒(méi)有擺脫融資驅(qū)動(dòng)發(fā)展的模式。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017—2020年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債總額分別為57.13萬(wàn)億元、67.43萬(wàn)億元、76.20萬(wàn)億元、85.70萬(wàn)億元，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.10%、79.10%、80.40%、80.70%，負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率兩項(xiàng)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)均呈現(xiàn)逆勢(shì)上漲的趨勢(shì)。2017年以來(lái)，我國(guó)開(kāi)始逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)供給端的調(diào)控，特別是“三道紅線”和涉房貸款集中度政策出臺(tái)以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的監(jiān)管力度逐步加大[1]。近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)限售、限貸、限購(gòu)、限價(jià)等諸多宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資本投資邊際貢獻(xiàn)明顯遞減，融資風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加大，防范融資風(fēng)險(xiǎn)遂成為了行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)因素及成因分析

要研究房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)類型及成因，首先要準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)的行業(yè)屬性及這個(gè)行業(yè)對(duì)金融秩序和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金是推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的重要力量，無(wú)論是在土地購(gòu)置環(huán)節(jié)，還是在開(kāi)發(fā)建設(shè)和商品銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，都需要大體量的資金予以支撐，如果僅靠企業(yè)自有資金進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展顯然滿足不了行業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求，這就需要企業(yè)具備強(qiáng)勁的融資管理能力。房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它關(guān)聯(lián)著上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，深刻影響著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運(yùn)行，從某種程度上看，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是確保國(guó)家金融秩序安全的“定海神針”?；趯?duì)房地產(chǎn)行業(yè)屬性及其行業(yè)對(duì)金融秩序和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響的理解，我們可以把房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)歸納為外部宏觀經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部微觀財(cái)務(wù)管理應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)兩大因素，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行由表及里的成因分析就會(huì)更加有的放矢。

（一）外部宏觀經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)因素及其成因分析

1.國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控

隨著城市化進(jìn)程的加快和棚改貨幣化安置政策的實(shí)施，人民群眾對(duì)新增城市住房的需求激增，供需兩旺的局面迅速拉升了商品房?jī)r(jià)格，導(dǎo)致近年來(lái)的地價(jià)、房?jī)r(jià)均維持在高位運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情形一方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展起到了推波助瀾的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的投資與日俱增，融資總額不斷擴(kuò)增，資產(chǎn)負(fù)債率屢攀新高，潛在債務(wù)爆雷風(fēng)險(xiǎn)逐步加大。另一方面加劇增長(zhǎng)了社會(huì)剛需族的購(gòu)房成本，限制了購(gòu)房主體的其他類別消費(fèi)，間接侵蝕了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，與“人民對(duì)美好生活向往與追求”的現(xiàn)實(shí)需求不符，影響國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展，2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的戰(zhàn)略定位，將“房住不炒”作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主旋律。在此基礎(chǔ)上，國(guó)家出臺(tái)了一系列法規(guī)政策來(lái)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制，合理控制房地產(chǎn)市場(chǎng)土地規(guī)模的供給，實(shí)施史上最嚴(yán)厲的限售、限購(gòu)政策，全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)敞口。凡此種種，都陡增了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.國(guó)家金融機(jī)構(gòu)融資監(jiān)管

不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，一貫是黨和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管控的立場(chǎng)。為此，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)緊跟國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控大局從供需兩頭分別出臺(tái)配套金融宏觀審慎政策，以綜合監(jiān)管防范房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。從需求端政策看，2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，出臺(tái)房企融資新規(guī)，明確了金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，被稱為“三道紅線”。該政策主要是收緊資金使用主體的融資規(guī)模，倒逼需求端的房地產(chǎn)企業(yè)從三個(gè)指標(biāo)主動(dòng)去杠桿、降負(fù)債。對(duì)不少融資處于高位運(yùn)行的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該政策的出臺(tái)無(wú)疑加劇了企業(yè)在行業(yè)間的生存壓力，甚至將不少高資產(chǎn)負(fù)債率經(jīng)營(yíng)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)推向市場(chǎng)出清的邊緣。從供給端政策看，2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。該政策主要是規(guī)范不同資產(chǎn)規(guī)模、不同機(jī)構(gòu)類型的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款余額上限的設(shè)定，旨在增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的能力，防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)?？v觀以上，金融機(jī)構(gòu)以打政策組合拳的形式，在供給側(cè)和需求側(cè)出臺(tái)了目標(biāo)明確、針對(duì)性強(qiáng)的融資監(jiān)管政策，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)和居民部門(mén)降杠桿率，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)更審慎地考慮融資監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)陷入運(yùn)營(yíng)危機(jī)。

（二）內(nèi)部微觀財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)因素及其成因分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理

融資管理在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中占據(jù)著重要的位置。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展的歷史階段，高速增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掩蓋了一些融資管理中的不足或缺陷。2017年以來(lái)，受房地產(chǎn)業(yè)供需兩端調(diào)控升級(jí)、土地成本持續(xù)上漲、勞動(dòng)力成本居高不下、拆遷安置費(fèi)用逐步攀升等多重不利因素疊加的影響，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率出現(xiàn)調(diào)頭向下趨勢(shì)。市場(chǎng)逐步向理性回歸，房地產(chǎn)投資逐漸“退潮”[1]。在此背景下，不少房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略脫節(jié)致使資金使用效率不高，融資渠道單一且額度與期限錯(cuò)配誘發(fā)現(xiàn)金流危機(jī)等問(wèn)題隨之浮出水面，融資風(fēng)險(xiǎn)日漸凸顯，甚至瀕臨爆雷邊緣。從融資戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的適配性看，融資戰(zhàn)略不能脫離企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況，并需要依托預(yù)算管理與績(jī)效考核來(lái)強(qiáng)化與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的協(xié)同，但不少房地產(chǎn)企業(yè)的融資戰(zhàn)略管理并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)與業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、全面預(yù)算、績(jī)效考核的閉環(huán)，導(dǎo)致融資管理的科學(xué)性和合理性大打折扣。從融資渠道與額度及期限的匹配性看，兩者的聯(lián)動(dòng)需要緊扣房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的“投資、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售、服務(wù)”時(shí)間鏈條，實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)資金量與運(yùn)營(yíng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的契合，然而實(shí)務(wù)中，很多房地產(chǎn)企業(yè)融資主要靠金融機(jī)構(gòu)借款，渠道較為單一，很難做到渠道與額度及期限的匹配，更多的是內(nèi)源性融資與外源性融資不同權(quán)屬資金的混同使用，項(xiàng)目間資金調(diào)配、融資借新還舊的情況時(shí)有發(fā)生，一旦資金提供方收緊資金額度，瞬時(shí)陷入資金困境的情況屢見(jiàn)不鮮。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局行業(yè)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2020年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債總額較之2017年上漲了28.57萬(wàn)億元，漲幅高達(dá)50%。與此同時(shí)，逐年上漲的負(fù)債總額也大幅拉升了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)。截至2020年，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了80.70%的歷史峰值，高出傳統(tǒng)實(shí)體行業(yè)近20個(gè)百分點(diǎn)。2018年，中國(guó)人民銀行貨幣政策分析小組撰寫(xiě)的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2018）》曾做出“一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大”的警示。這是央行首次警示房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)[2]。高企的負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率主要系房地產(chǎn)企業(yè)體量龐大的金融機(jī)構(gòu)融資規(guī)模引起，掣肘于對(duì)金融機(jī)構(gòu)單一融資渠道的過(guò)于依賴，房地產(chǎn)企業(yè)在與金融機(jī)構(gòu)的融資談判中始終處于弱勢(shì)地位，很難掌握融資優(yōu)惠利率的議價(jià)話語(yǔ)權(quán)，致使融資成本普遍偏高。在行業(yè)迅猛發(fā)展期，到期的存量融資以及高利率孳生的高額利息償還，還可以靠強(qiáng)勁有力的盈利能力和快速的資金周轉(zhuǎn)能力應(yīng)對(duì)解決。當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大、交易市場(chǎng)進(jìn)入持續(xù)低迷期后，房地產(chǎn)市場(chǎng)便陷入了紅海競(jìng)爭(zhēng)窘境，隨之帶來(lái)的盈利能力普遍下降，資金回籠普遍不及時(shí)，致使不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)地位的三四線城市的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，面臨著不同程度的到期融資債務(wù)及其利息的償付壓力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略探討

（一）強(qiáng)化宏觀經(jīng)濟(jì)政策研判能力，提高融資主體風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)

在高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代背景下，國(guó)家為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取了愈加頻繁和嚴(yán)格的宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控，這都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展帶來(lái)了較為深遠(yuǎn)的影響?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)要著力強(qiáng)化對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的研判，持續(xù)提高融資主體的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，全面了解經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)的背景，及時(shí)把握好經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施的目的，因時(shí)制宜地制定合理的戰(zhàn)略規(guī)劃，確保企業(yè)投建方向始終符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，避免因經(jīng)營(yíng)方針出現(xiàn)偏差而造成盲目擴(kuò)張的投資情況，最大限度地降低不必要的額外融資帶來(lái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)中，要緊跟政府部門(mén)對(duì)行業(yè)的調(diào)控監(jiān)管政策，協(xié)調(diào)配合外部監(jiān)管部門(mén)構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督制約機(jī)制，主動(dòng)接受政府主管部門(mén)對(duì)建設(shè)資金來(lái)源、房地產(chǎn)預(yù)售許可、商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，借助外部監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管力量提升自身融資風(fēng)險(xiǎn)防控能力，防范化解潛在政策性融資風(fēng)險(xiǎn)[3]。

（二）堅(jiān)守金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管底線思維，增強(qiáng)紅線意識(shí)避免市場(chǎng)出清

在金融機(jī)構(gòu)全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模的政策監(jiān)管環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步堅(jiān)守融資規(guī)模的底線思維，增強(qiáng)負(fù)債率的紅線意識(shí)，謹(jǐn)遵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度管理的制度，堅(jiān)決不觸碰“三道紅線”。一是收緊融資規(guī)模，不過(guò)度依靠負(fù)債拉動(dòng)增長(zhǎng)，主動(dòng)迎合需求側(cè)居民部門(mén)的購(gòu)房預(yù)期，不盲目拿地開(kāi)發(fā)，確保企業(yè)的負(fù)債規(guī)模保持與居民部門(mén)個(gè)人住房貸款增減同步。二是及時(shí)跟蹤金融機(jī)構(gòu)的貸款監(jiān)管政策，科學(xué)規(guī)劃融資、投建計(jì)劃，增強(qiáng)庫(kù)存商品的銷(xiāo)售回款能力，暢通資金的流動(dòng)性，對(duì)因政策調(diào)整造成的金融機(jī)構(gòu)融資收緊或融資款項(xiàng)收回，及時(shí)做好資金償付的應(yīng)急預(yù)案，避免資金缺口誘發(fā)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三是制定融資風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，保持融資總額度始終在風(fēng)險(xiǎn)可控、風(fēng)險(xiǎn)在控的范圍內(nèi)有序運(yùn)行，謹(jǐn)防金融機(jī)構(gòu)的綜合信貸風(fēng)險(xiǎn)，避免因觸發(fā)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的“三道紅線”而遭受市場(chǎng)出清。

（三）扭轉(zhuǎn)融資渠道過(guò)于狹窄模式，預(yù)防期限及結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房企融資結(jié)構(gòu)的形成與房地產(chǎn)市場(chǎng)化的路徑、國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等密切相關(guān)[4]。當(dāng)前主要靠銀行金融機(jī)構(gòu)融資的模式顯然已經(jīng)不能滿足高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代背景下的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)，亟需突破融資渠道過(guò)于狹窄的現(xiàn)實(shí)困境。因此，創(chuàng)新融資方式、拓寬融資渠道成為了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的當(dāng)務(wù)之急。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的持續(xù)改革和融資模式的多元化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要積極向股權(quán)融資、債券融資、信托融資、商業(yè)信用與商業(yè)票據(jù)融資等方式延伸，逐步拓寬融資渠道，形成多元化的融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，分散、降低融資風(fēng)險(xiǎn)。在具體的融資規(guī)劃上，房地產(chǎn)企業(yè)要全面研判行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)清自身企業(yè)發(fā)展階段和經(jīng)營(yíng)形式，緊扣房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間鏈條，科學(xué)合理編制資金預(yù)算，選擇與自身經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相適配的融資方案，確保資金供給的安全性與穩(wěn)定性，謹(jǐn)防資金與期限錯(cuò)配誘發(fā)的現(xiàn)金流動(dòng)性危機(jī)，配套融資管理的績(jī)效考核措施，形成有效的資金管控管理閉環(huán)，多措并舉提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合融資能力，全面防范融資的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。

（四）健全融資風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)管理機(jī)制，去杠桿減負(fù)債壓降債務(wù)規(guī)模

健全的財(cái)務(wù)管理機(jī)制是防范房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在具體的管理路徑上，房地產(chǎn)企業(yè)可從授信安全、債務(wù)規(guī)模、債務(wù)成本和債務(wù)結(jié)構(gòu)四個(gè)維度進(jìn)行有的放矢地管控，制定不同的財(cái)務(wù)管理應(yīng)對(duì)機(jī)制。一是穩(wěn)定外部金融機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)，避免出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生而影響授信額度，審慎評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式和發(fā)展規(guī)律，適度開(kāi)展融資。二是強(qiáng)化資金集中管控力度，提高資金周轉(zhuǎn)速度，提升資金使用效率，以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)債務(wù)規(guī)?？傮w的壓降，緩解債務(wù)償還壓力。三是加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)資金回流的管控力度，秉承可持續(xù)發(fā)展的融資管理理念，統(tǒng)籌存量債務(wù)資金使用，逐步完成高利率債務(wù)向低利率債務(wù)的置換。四是去杠桿減負(fù)債，降低債務(wù)占比尤其是短期債務(wù)比例，結(jié)合業(yè)財(cái)融合開(kāi)展經(jīng)營(yíng)分析，為管理層投資決策提供合理化建議，增強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)提升企業(yè)自身盈利能力來(lái)擴(kuò)大內(nèi)源性融資規(guī)模，降低資產(chǎn)負(fù)債率，促進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。