新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的應(yīng)用與研究

李浩

射陽(yáng)縣自然資源和規(guī)劃局 江蘇 鹽城 224300

引言

現(xiàn)如今，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度在廣泛的應(yīng)用和實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查在不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過(guò)程中基礎(chǔ)管理工作越來(lái)越重要。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪管理在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的過(guò)程中，占有非常重要的關(guān)鍵之處。為了更好地結(jié)合實(shí)際情況，管理人員挑選先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)和系統(tǒng)設(shè)備，完善權(quán)籍調(diào)查工作的整個(gè)流程。不動(dòng)產(chǎn)登記在實(shí)施登記之前，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及進(jìn)行調(diào)查和測(cè)繪，這些工作都能夠使工作人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查工作有深入的了解和研究。

1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的概述

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度的主要核心是土地資源，土地資源在具體的管理過(guò)程中需要管理人員實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息的共享，才可以將制度，做好統(tǒng)一的登記管理體系。在一些登記管理體系中，管理人員需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資源進(jìn)行統(tǒng)一的管理和規(guī)劃。在具體的權(quán)籍調(diào)查管理過(guò)程中，也存在著一些測(cè)繪管理工作，這些測(cè)繪管理工作的難點(diǎn)比較多。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的整個(gè)過(guò)程中，管理人員需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臏y(cè)繪管理體系去確定房屋，土地的數(shù)據(jù)信息。

2 常用不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪技術(shù)

2.1 內(nèi)業(yè)處理技術(shù)

地理信息系統(tǒng)技術(shù)在計(jì)算機(jī)技術(shù)支持下，地理信息系統(tǒng)將各種地理信息按照空間分布順序，形成輸入、檢索、存儲(chǔ)、更新、數(shù)據(jù)庫(kù)管理、圖形編輯、輸出和數(shù)據(jù)綜合分析的計(jì)算機(jī)技術(shù)系統(tǒng)。最初主要用于建立與土地管理、土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃有關(guān)的土地信息系統(tǒng)，因而形成了以地理信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)的土地開(kāi)發(fā)管理信息系統(tǒng)模式[1]。在地理信息系統(tǒng)平臺(tái)上構(gòu)建的土地開(kāi)發(fā)管理系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)土地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、登記、評(píng)價(jià)、地籍管理等各項(xiàng)工作，為土地法律咨詢(xún)提供了資料參考。利用GIS技術(shù)建立的土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫(kù)，可將空間圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)完整地結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)圖形與數(shù)據(jù)的一體化和數(shù)據(jù)的分析、管理與輸出操作等。

2.2 野外測(cè)量技術(shù)

2.2.1 遙感技術(shù)。遙感技術(shù)包括傳感器技術(shù)，信息傳輸技術(shù)，信息的處理、提取和應(yīng)用技術(shù)，目標(biāo)信息特征的分析與測(cè)量技術(shù)等內(nèi)容。它具有全天候、信息豐富、信息獲取速度快、多光譜特征等優(yōu)勢(shì)。其0.61～30m范圍內(nèi)的測(cè)繪數(shù)據(jù)均可在各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)管理工作中發(fā)揮有效作用。隨著遙感技術(shù)分辨率的不斷提高，其已廣泛應(yīng)用于土地資源調(diào)查、土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和規(guī)劃管理、居民住房產(chǎn)權(quán)調(diào)查等工作中。

2.2.2 全球定位系統(tǒng)技術(shù)。全球定位系統(tǒng)是一項(xiàng)測(cè)繪新技術(shù)，隨著信息的發(fā)展，全球定位系統(tǒng)越來(lái)越多地應(yīng)用到人們的生活中，例如車(chē)載導(dǎo)航、手機(jī)、電腦等領(lǐng)域，在土地測(cè)繪中發(fā)揮著重要測(cè)繪作用。全球定位系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)是以最快方式固定每個(gè)測(cè)量地點(diǎn)的物理坐標(biāo)，通過(guò)信息技術(shù)改善測(cè)繪的精度。GPS實(shí)現(xiàn)土地測(cè)量一般采用靜態(tài)工作模式，可以避免點(diǎn)與點(diǎn)間的通視，能夠高精準(zhǔn)度地完成土地測(cè)量工作。采用GPS-RTK技術(shù)，能及時(shí)掌握定位數(shù)據(jù)，獲得精確的測(cè)繪精度。在工程放樣、地形測(cè)圖、地籍測(cè)量等多個(gè)領(lǐng)域，GPS-RTK技術(shù)應(yīng)用廣泛，是土地空間數(shù)據(jù)的重要技術(shù)手段。特別是在規(guī)模大的土地管理工作中，運(yùn)用GPS技術(shù)可以及時(shí)獲得土地的準(zhǔn)確概況。GPS測(cè)量是三維的地理數(shù)據(jù)，可以避免傳統(tǒng)測(cè)繪方法在多次清繪、轉(zhuǎn)繪中帶來(lái)的誤差。

2.2.3 三維傾斜攝影技術(shù)。傾斜攝影測(cè)量技術(shù)是利用傾斜攝影裝置同時(shí)快速獲取傾斜三維影像和正射影像，再利用計(jì)算機(jī)自動(dòng)圖形處理技術(shù)進(jìn)行自動(dòng)空三處理，經(jīng)過(guò)影像匹配和表面紋理映射等技術(shù)手段，最大限度地真實(shí)還原地表的真實(shí)景物。傾斜攝影技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)多角度影像采集，保證高效率、增加精確度、準(zhǔn)確地理定位，實(shí)現(xiàn)三維實(shí)景重建，已成為國(guó)內(nèi)外航測(cè)的主要技術(shù)途徑。

2.2.4 三維激光掃描技術(shù)。三維激光掃描技術(shù)又稱(chēng)“實(shí)景復(fù)制技術(shù)”，是一種高效率、高精度、非接觸式的主動(dòng)測(cè)量技術(shù)，它可以在多種惡劣觀測(cè)條件下進(jìn)行外業(yè)掃描，大面積快速獲取目標(biāo)物體的表面三維坐標(biāo)數(shù)據(jù)，形成海量三維激光點(diǎn)云，再利用這些高密度的點(diǎn)云生成三角網(wǎng)，建立目標(biāo)物體的數(shù)字表面模型，同時(shí)可以通過(guò)激光掃描儀內(nèi)置或外接的同軸數(shù)碼相機(jī)拍攝的影像將點(diǎn)云賦上真彩色，則建立的數(shù)字表面模型就可以實(shí)景呈現(xiàn)掃描物體的真實(shí)場(chǎng)景。

2.3 野外測(cè)量技術(shù)需要改進(jìn)和創(chuàng)新

在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪管理的過(guò)程中，野外測(cè)量也具有非常重要和關(guān)鍵的測(cè)量?jī)?nèi)容。野外測(cè)量的技術(shù)種類(lèi)比較多，在實(shí)際實(shí)行的過(guò)程中，類(lèi)型又比較常見(jiàn)。管理技術(shù)人員需要對(duì)全站儀制度體系做好管理規(guī)劃，管理人員需要根據(jù)實(shí)際情況做好全站儀的測(cè)量工作，又用全站儀進(jìn)行數(shù)據(jù)信息測(cè)量，可以采用詳細(xì)的電子記錄方式確定量圖體系方案。在一些測(cè)量工作中，對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集和管理可以對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)的整理和統(tǒng)計(jì)。管理技術(shù)人員要采用詳細(xì)的綜合方案去考量圖系統(tǒng)設(shè)備，在一些數(shù)據(jù)信息電子記錄的整體設(shè)備中，儲(chǔ)存的記錄系統(tǒng)設(shè)備需要經(jīng)過(guò)統(tǒng)一的整理和科學(xué)的統(tǒng)計(jì)。野外測(cè)量技術(shù)采用全站儀的不動(dòng)產(chǎn)也可以對(duì)其進(jìn)行測(cè)量和管理，根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)，計(jì)算機(jī)可以將測(cè)量的結(jié)果傳遞到實(shí)際操作中，管理人員可以采用圖片的形式將測(cè)量結(jié)果展示出來(lái)，這些詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息，可以更加全面地展示出測(cè)量結(jié)果。野外測(cè)量技術(shù)，包括遙感技術(shù)和精準(zhǔn)的RS技術(shù)這些都是比較全面的，管理人員為了更好地提升測(cè)繪工作水平，遙感技術(shù)在利用和發(fā)揮的過(guò)程中，也需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)。測(cè)繪管理制度進(jìn)行調(diào)查和管理，這些都可以更好地提升測(cè)繪的工作效率和工作質(zhì)量，為了保證測(cè)繪工作的結(jié)果可靠性，管理人員也提出了全新的管理制度方案。

3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作要點(diǎn)

管理人員在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查之前，會(huì)根據(jù)一些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的測(cè)繪管理工作，去進(jìn)行數(shù)據(jù)信息的整合和管理。在一些檔案資料管理信息中，管理人員需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍進(jìn)行科學(xué)和理性的分析和管理，通過(guò)精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息可以比較出實(shí)際情況和具體情況之間的差異性。管理人員為了更好地確定操控，控制現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，在土國(guó)部門(mén)和土地部門(mén)都提出了新的方案制度和策略。業(yè)務(wù)系統(tǒng)在數(shù)據(jù)，信息和資料的查詢(xún)和管理的過(guò)程中，需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的提升和掌握，這樣可以為今后的測(cè)繪管理工作實(shí)行更加全面的基礎(chǔ)管理。

3.1 建立統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)

在現(xiàn)如今不動(dòng)產(chǎn)登記制度管理的過(guò)程中，管理人員要根據(jù)國(guó)家的實(shí)際情況和科學(xué)管理方案，建立統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)。為了更好地實(shí)現(xiàn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)的平臺(tái)管理制度，管理人員也提出了對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行有效的控制和調(diào)整。在系統(tǒng)管理基礎(chǔ)的過(guò)程中，管理人員要將數(shù)據(jù)信息進(jìn)行關(guān)聯(lián)和應(yīng)用，這樣才可以提高人與機(jī)器之間的數(shù)據(jù)信息共享和交流。

3.2 建立規(guī)范的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)體質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)管理和發(fā)展的過(guò)程中，管理人員為了更好地提升不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量，在應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中，會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的規(guī)范性提出更加具有科學(xué)性的知識(shí)和制度。一些地區(qū)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作規(guī)范管理的過(guò)程中，會(huì)按照相關(guān)部門(mén)的登記去做不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理工作。一些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理系統(tǒng)也擁有著相映的科學(xué)關(guān)聯(lián)性，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，要和規(guī)劃管理部門(mén)和測(cè)繪單位互相溝通和協(xié)調(diào)，管理部門(mén)要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)做好測(cè)繪管理工作，對(duì)發(fā)生的一些問(wèn)題進(jìn)行商討，要制定出有效的應(yīng)急處理方案，這樣可以方便后期更加順利地開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理工作。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理工作要合理，科學(xué)性的應(yīng)對(duì)各種突發(fā)狀況，同時(shí)要保證管理人員能夠優(yōu)質(zhì)，高效性的完成不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作。

3.3 建立詳細(xì)的測(cè)繪管理機(jī)制

管理人員在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行調(diào)查和管理的過(guò)程中，需要以宗地的實(shí)際發(fā)展單位為統(tǒng)一進(jìn)行數(shù)據(jù)信息管理。在儲(chǔ)存類(lèi)型的檔案數(shù)據(jù)信息中，有紙質(zhì)和電子信息兩種。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍在調(diào)查測(cè)繪工作數(shù)據(jù)信息管理的過(guò)程中，需要將技術(shù)進(jìn)行更新和管理。同時(shí)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作人員的要求比較高，需要工作人員擁有專(zhuān)業(yè)知識(shí)能力和全方位的操作技能。測(cè)繪管理人員需要擁有豐富的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)，這種先進(jìn)的調(diào)查測(cè)繪技術(shù)可以使工作人員對(duì)測(cè)繪工作有全面的管理。不僅可以提高測(cè)繪工作的效率，同時(shí)也可以保證測(cè)繪工作的質(zhì)量。

4 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪難點(diǎn)

4.1 測(cè)量的成果數(shù)據(jù)不共享

①測(cè)繪機(jī)構(gòu)之間數(shù)據(jù)不共享。各單位委托的測(cè)繪機(jī)構(gòu)不同，并且處于競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系導(dǎo)致各測(cè)繪機(jī)構(gòu)之間不愿意共享本機(jī)構(gòu)的測(cè)繪數(shù)據(jù)。導(dǎo)致重復(fù)測(cè)繪的產(chǎn)生、前后測(cè)繪成果數(shù)據(jù)之間的不關(guān)聯(lián)。②政府部門(mén)之間數(shù)據(jù)不共享。由于各審批部門(mén)建設(shè)的審批平臺(tái)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，各種收取各自的審批材料，導(dǎo)致各審批部門(mén)之間的數(shù)據(jù)不共享。③審批中各個(gè)環(huán)節(jié)之間數(shù)據(jù)不共享。同一審批單位在不同的審批環(huán)節(jié)要求的測(cè)繪數(shù)據(jù)要求、標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致測(cè)繪數(shù)據(jù)的通用性差、導(dǎo)致各審批環(huán)節(jié)的測(cè)繪數(shù)據(jù)難以共享。

4.2 測(cè)量的技術(shù)多規(guī)程并行

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》為保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的連續(xù)運(yùn)行和平穩(wěn)過(guò)渡,繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)行的《地籍調(diào)查規(guī)程》、《海籍調(diào)查規(guī)范》、《無(wú)居民海島使用測(cè)量規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)規(guī)程》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，有序開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作[2]。涉及土地、海域的調(diào)查，按照《地籍調(diào)查規(guī)程》、《海籍調(diào)查規(guī)范》和《無(wú)居民海島使用測(cè)量規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展；涉及房屋等建筑物、構(gòu)筑物的調(diào)查，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，依據(jù)相關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)主管部門(mén)規(guī)定實(shí)施。在五年過(guò)渡期間，涉及耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)籍調(diào)查，繼續(xù)按照農(nóng)業(yè)部門(mén)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定實(shí)施。

4.3 測(cè)量的數(shù)據(jù)要求不統(tǒng)一

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中房屋的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)別、用途、建筑面積計(jì)算、共有建筑面積分?jǐn)偟葍?nèi)容比較成熟，權(quán)屬調(diào)查部分相對(duì)薄弱，并且日常調(diào)查的規(guī)定較為簡(jiǎn)單；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》主要用于規(guī)劃階段的建筑報(bào)建和規(guī)劃審批階段，建筑面積用途存在較大差異。《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》主要用于規(guī)劃階段的建筑報(bào)建和規(guī)劃審批階段，建筑面積用途存在較大差異[3]。導(dǎo)致前面審批的數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)存在較大差異。

5 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪調(diào)查流程

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪在調(diào)查和測(cè)繪管理過(guò)程中，需要將數(shù)據(jù)信息進(jìn)行深刻的研究和探討。房屋建筑工程位于一些住宅小區(qū)的特殊街道。這些房屋建筑的順序號(hào)比較復(fù)雜，管理人員要將不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪調(diào)查，測(cè)繪管理工作進(jìn)行全面的勘察和研究，根據(jù)實(shí)際情況采集各類(lèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，這樣可以更加全面的提高測(cè)繪工作管理的質(zhì)量和效率。管理人員在對(duì)工程建筑內(nèi)部進(jìn)行處理得過(guò)程中可以結(jié)合實(shí)際的發(fā)展情況選用權(quán)籍進(jìn)行調(diào)查。根據(jù)房屋建筑的整體情況，實(shí)行繪制邊線(xiàn)管理，同時(shí)在對(duì)房屋建筑工程進(jìn)行數(shù)據(jù)信息錄入后，要對(duì)各項(xiàng)錄入內(nèi)容進(jìn)行數(shù)據(jù)信息的檢查。

6 結(jié)束語(yǔ)

根據(jù)上面我們所了解的情況，可以得知，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，測(cè)繪管理工作進(jìn)展的過(guò)程中，隨著登記制度的創(chuàng)新和改進(jìn)，權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作重要性也得到了體現(xiàn)。隨著科技的進(jìn)步和政府機(jī)構(gòu)職能的整合，有望建立整合多規(guī)范、貫穿全流程的測(cè)繪技術(shù)規(guī)程，在實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作中，管理人員要結(jié)合實(shí)際的發(fā)展情況，選擇合理科學(xué)性的測(cè)繪技術(shù)。測(cè)繪工作在整個(gè)發(fā)展的過(guò)程中，管理人員要對(duì)測(cè)繪的實(shí)際調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍登記管理工作要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息管理才可以為登記管理工作提供更加可靠的依據(jù)。這些優(yōu)勢(shì)都可以使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作在后期順利的發(fā)展和進(jìn)行。