基于綠色建筑理念的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理探討

趙文君

(山東鉅旺建筑工程有限公司 山東 濰坊 262200)

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的重要思想路是節(jié)約成本開(kāi)支,這一點(diǎn)與綠色建筑施工管理理念高度接近,施工單位可借鑒綠色施工技術(shù)和管理理念,細(xì)化成本管理的內(nèi)容,重點(diǎn)在節(jié)約施工材料、降低各類用電設(shè)備能耗以及減少施工活動(dòng)中水資源的消耗,同時(shí)還要考慮到生活區(qū)、辦公務(wù)的能耗、用水問(wèn)題,形成符合綠色施工特點(diǎn)的成本管理體制。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本概述

表1為國(guó)內(nèi)某房地產(chǎn)項(xiàng)目工程費(fèi)用匯總表,其中較為全面地反映出房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本來(lái)源以及各種成本構(gòu)成要素的占比情況,雖然不同項(xiàng)目之間存在較大的差異,但材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、安裝費(fèi)用以及項(xiàng)目間接管理費(fèi)用在各類項(xiàng)目中占比都較大,因而該表較為客觀地反映出實(shí)際情況。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要成本分析

第一,項(xiàng)目材料費(fèi)用。建筑工程項(xiàng)目中材料費(fèi)用始終在總成本中占據(jù)最大比重,甚至有些項(xiàng)目可達(dá)到70%上下。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目,其材料費(fèi)用主要涵蓋了水泥、鋼筋、成品金屬管件(電氣穿線管、給排水管道)、采暖管線、電力線纜、通信光纜、電梯、安防設(shè)備、消防設(shè)備等。材料及設(shè)備是施工的基礎(chǔ)條件,并且房地產(chǎn)項(xiàng)目工程量較大,這些材料和設(shè)備花費(fèi)的資金必然占據(jù)著主體地位。材料費(fèi)用是否會(huì)影響到施工單位的成本主要取決于項(xiàng)目發(fā)包方式以及施工過(guò)程中的材料利用率。大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目是由開(kāi)發(fā)商自行設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工的,因而合理的采購(gòu)策略可幫助施工企業(yè)節(jié)約材料成本。進(jìn)入施工管理階段之后,材料的領(lǐng)用發(fā)放、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用以及回收利用等是影響材料利用率的重要因素,提高利用率可間接地降低材料成本[1]。

第二,項(xiàng)目間接費(fèi)用。工程項(xiàng)目中的間接費(fèi)用在總成本中的占比也較大,通?？膳旁诘诙蛘叩谌奈恢?項(xiàng)目間接費(fèi)用由企業(yè)管理費(fèi)用和規(guī)定費(fèi)用構(gòu)成。企業(yè)管理費(fèi)用包括后勤保障、行政辦公費(fèi)用、員工差旅費(fèi)用等。規(guī)定費(fèi)用則涵蓋了工程排污費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用、意外傷害保險(xiǎn)等國(guó)家規(guī)定企業(yè)必須為員工提供的福利或者保障。規(guī)定費(fèi)用是以國(guó)家法律法規(guī)來(lái)保障的,企業(yè)不可降低規(guī)費(fèi)支出。因而從成本控制的角度看,重點(diǎn)在企業(yè)管理費(fèi)用上。例如,建筑施工企業(yè)在行政管理工作中應(yīng)制定出嚴(yán)格的物資使用規(guī)范,紙張需兩面使用,辦公室照明、空調(diào)設(shè)備等也要作出一定的限制,夏季空調(diào)溫度不可低于25℃,降低能耗[2]。

第三,人工費(fèi)及安裝費(fèi)。安裝費(fèi)用指的是建筑工程中安裝設(shè)備、工件等支出的人工勞務(wù)費(fèi)用,安裝費(fèi)涵蓋在人工費(fèi)之內(nèi),例如,建筑工程中電力配電設(shè)施、給排水管道、消防設(shè)備、視頻監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)等都屬于典型的安裝費(fèi)用。但是人工費(fèi)中又包括了物資材料的人工轉(zhuǎn)運(yùn)、裝卸以及其他方面的人工費(fèi)用。施工企業(yè)的人工費(fèi)用通常是按照員工出勤來(lái)計(jì)算,如果材料供應(yīng)不及時(shí),或者機(jī)械設(shè)備不到位,就會(huì)出現(xiàn)人工閑置的情況,此時(shí)會(huì)產(chǎn)生額外的人工成本。因此,企業(yè)在施工管理中需提升人員、機(jī)械、物資以及設(shè)備之間的銜接性,形成一種緊湊的施工管理效果,借此來(lái)降低人工成本[3]。

2 綠色施工理念下的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理措施

綠色建筑管理理念涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工兩個(gè)層面,其核心理念是一致的,最大限度上降低房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資源的消耗,避免施工活動(dòng)破壞或者干擾生態(tài)環(huán)境。顯然,綠色施工在傳統(tǒng)施工管理方案上提出了更高的要求,由于綠色施工理念下要求節(jié)約能源、材料以及水資源,因而有利于控制項(xiàng)目整體成本,具體可從以下幾個(gè)方面來(lái)實(shí)施。

2.1 綠色建筑節(jié)材施工成本管理策略

首先,建立完善的材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、入庫(kù)保存、領(lǐng)用以及廢料回收制度,督促全體施工人員嚴(yán)格落實(shí)。①材料入場(chǎng)驗(yàn)收。供應(yīng)商將材料運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)之后需經(jīng)過(guò)建設(shè)單位、施工單位以及監(jiān)理單位的聯(lián)合驗(yàn)收,重點(diǎn)對(duì)材料的數(shù)量、質(zhì)量以及規(guī)格型號(hào)等進(jìn)行確認(rèn),以項(xiàng)目材料表為依據(jù),這一工作可避免材料數(shù)量缺失或者劣質(zhì)材料入場(chǎng)的問(wèn)題,也能防止材料規(guī)格型號(hào)錯(cuò)誤。以上任意一種情況的出現(xiàn)都會(huì)增加施工單位的材料成本,造成不必要的損失;②房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工期限通常在2年左右,具體取決于項(xiàng)目規(guī)模。進(jìn)入施工方庫(kù)房的材料需按照其特點(diǎn)合理存儲(chǔ),以免因存儲(chǔ)和管理不當(dāng)而造成材料丟失或者變質(zhì)受損。施工單位應(yīng)該建立嚴(yán)格的入庫(kù)制度,將材料的基本信息記錄下來(lái),包括其規(guī)格、型號(hào)、存放區(qū)域等,存放時(shí)要采取必要的保護(hù)性措施,如水泥要防水、防潮、防暴曬;③材料領(lǐng)用是管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié),需由技術(shù)人員開(kāi)具材料領(lǐng)用表,由班組人員攜帶材料領(lǐng)用表按量領(lǐng)用,材料管理人員要核對(duì)領(lǐng)用表和實(shí)際領(lǐng)用的材料是否完全一致。任何作業(yè)人員在未經(jīng)材料管理人員允許的情況下不得領(lǐng)取材料;④施工現(xiàn)場(chǎng)剩余的材料不得隨意丟棄,現(xiàn)場(chǎng)使用量和最終剩余量要與最初的領(lǐng)用量保持一致,去除耗損量,剩余的材料全部回收庫(kù)房[4]。經(jīng)過(guò)以上四個(gè)環(huán)節(jié)的管理,施工單位可有效提高材料管理的規(guī)范性和精細(xì)程度,避免因管理不善而造成材料浪費(fèi)。

2.2 綠色建筑節(jié)能施工成本管理策略

節(jié)約能源、降低能耗是綠色施工理念的重要組成部分,房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的能耗主要來(lái)自用電機(jī)械設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)照明設(shè)備、辦公區(qū)空調(diào)通風(fēng)設(shè)備、生活區(qū)采暖設(shè)備以及物料運(yùn)輸時(shí)消耗的油料等。施工單位在管理過(guò)程中需針對(duì)以上能耗單元設(shè)計(jì)精細(xì)化的管控措施,將能耗降到最低程度。①用電機(jī)械設(shè)備選型。根據(jù)工程負(fù)荷合理選擇用電機(jī)械設(shè)備的功率,并且盡可能采用變頻技術(shù),提升用電機(jī)械的有功功率。有些施工單位使用大功率設(shè)備完成較小的施工負(fù)荷,造成了一定的能源浪費(fèi);②現(xiàn)場(chǎng)照明管理。在室內(nèi)施工或者夜間施工時(shí)會(huì)用到照明設(shè)備,結(jié)合照明需求,采用節(jié)能型燈具,并且對(duì)照明的時(shí)長(zhǎng)做出限制,離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)之前必須將所有的照明燈具全部關(guān)閉;③辦公區(qū)及生活區(qū)會(huì)設(shè)置空調(diào)設(shè)備以及冬季供暖設(shè)備,因而也會(huì)產(chǎn)生較高的能耗,對(duì)于這些暖通設(shè)備需進(jìn)行嚴(yán)格的溫度控制,根據(jù)使用實(shí)踐,室內(nèi)空調(diào)降溫每下降一度,將會(huì)增加8%到9%的能耗,冬季供暖設(shè)備也存在類似的特點(diǎn)。因此,室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)要控制在合理范圍之內(nèi),如夏季不得低于25℃,冬季不得高于20℃,防止過(guò)度降溫或者采暖造成高能耗;④施工現(xiàn)場(chǎng)總是要運(yùn)輸或者吊裝施工材料或者設(shè)備,由此會(huì)造成油料的消耗,施工單位應(yīng)合理布局施工平面,合理規(guī)劃工序,減少材料二次搬運(yùn),降低油料消耗[5]。

2.3 綠色建筑節(jié)水施工成本管理策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目的水資源消耗主要來(lái)自混凝土制備、混凝土結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)、現(xiàn)場(chǎng)揚(yáng)塵治理、道路清洗、臨時(shí)生活區(qū)用水等,節(jié)水措施包括以下幾個(gè)方面:①設(shè)計(jì)完善的給排水管路系統(tǒng),避免滲漏,并合理控制供水壓力。施工單位的給排水管路系統(tǒng)不可存在滲漏的現(xiàn)象,否則大量的水資源將浪費(fèi)在路程上,可在管路系統(tǒng)的各個(gè)階段設(shè)置流量監(jiān)測(cè)裝置,終端設(shè)計(jì)水表,借助這些監(jiān)測(cè)裝置掌握供水流量,及時(shí)發(fā)現(xiàn)滲漏問(wèn)題。供水壓力不宜過(guò)大,超壓供水會(huì)導(dǎo)致水龍頭出水流量過(guò)大,很容易造成浪費(fèi);②回收廢水。生活區(qū)產(chǎn)生的廢水要集中收集到城市污水管網(wǎng)系統(tǒng)中,不可隨意排放,不僅污染環(huán)境,還會(huì)造成水資源的流失;③現(xiàn)場(chǎng)混凝土結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)、揚(yáng)塵治理以及道路清洗工作要控制用水量,做到按需用水,不可過(guò)度管理。

2.4 綠色管理理念在人工、機(jī)械以及間接費(fèi)用方面的應(yīng)用

綠色施工理念的重在“節(jié)約”,實(shí)際上這種理念不僅僅可用于材料、能源以及水資源的管控,人工費(fèi)用管理、機(jī)械費(fèi)用管理以及各種間接費(fèi)用管理均可采用綠色施工管理的“節(jié)約”理念。例如,企業(yè)在組織人工和機(jī)械設(shè)備時(shí)應(yīng)該提高與施工進(jìn)度的匹配程度。通常作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)放的工人數(shù)量和機(jī)械數(shù)量處于動(dòng)態(tài)變化之中,尤其是人員,在項(xiàng)目初期階段作業(yè)面較小,所需人員較少,進(jìn)入項(xiàng)目高峰期,現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面大幅增加,施工人員和機(jī)械設(shè)備的數(shù)量也會(huì)增加[6]。因此,施工單位要形成一種動(dòng)態(tài)化的管理機(jī)制,提高人員和機(jī)械的使用效率,促進(jìn)人員、機(jī)械、材料和施工進(jìn)度之間的精確匹配,在施工管理策略方面可采用流水施工法。

3 結(jié)語(yǔ)

建筑綠色施工管理理念中的節(jié)水、節(jié)材以及節(jié)能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理具有重要的借鑒意義,因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目成本中材料和能耗占比較大,尤其是材料,同時(shí)這種節(jié)約理念還用于改善人工費(fèi)用、間接管理費(fèi)用和機(jī)械費(fèi)用等。施工單位在成本管理中要充分發(fā)揮綠色施工的節(jié)約特點(diǎn),壓縮項(xiàng)目施工成