基于農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記探討不動產(chǎn)測繪工作

謝宗帥

來賓市不動產(chǎn)登記中心 廣西 來賓 546100

引言

隨著社會的發(fā)展，人們對于工程測量工作的質(zhì)量與建設(shè)效率提出了新的要求，越來越多的工程增加了對測繪新技術(shù)的應(yīng)用。農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記工作中涉及大量不動產(chǎn)測繪工作，由于農(nóng)村房屋存在分散、不規(guī)則等特征，導(dǎo)致不動產(chǎn)測繪工作難度增加。對此，技術(shù)人員應(yīng)當合理利用測繪新技術(shù)，提升測量數(shù)據(jù)的精度和準確度，降低測繪工作的難度，推動農(nóng)村宅基地一體化確權(quán)登記工作的開展，落實農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度，精準統(tǒng)籌和利用農(nóng)村土地資源，有效提高農(nóng)民的生活水平，為新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展做出貢獻。

1 農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記的意義

在開展農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記之前，很多農(nóng)村一直使用的傳統(tǒng)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度將農(nóng)村集體資產(chǎn)認定為農(nóng)民共同擁有，并將農(nóng)村因集體資產(chǎn)投資運用獲取的利益平均分配給所有村民。其中每個村民能夠得到的權(quán)益都是相同的，同時也需要履行相同的義務(wù)。從這個角度上來說，傳統(tǒng)的農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)其實體現(xiàn)出獨立性的特征，不僅在權(quán)益與義務(wù)方面是獨立的，在成員分配方面也是獨立的，農(nóng)村的資產(chǎn)以及權(quán)益只能夠被村民擁有和支配，不能受其他組織的影響和干涉。然而隨著我國經(jīng)濟體制的不斷發(fā)展和變化，農(nóng)村集體制度也逐漸變化和增多，這樣一來，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)與分配方面就出現(xiàn)了不同程度的矛盾，尤其是在宅基地房地產(chǎn)權(quán)方面，如果不能夠明確產(chǎn)權(quán)的確定標準與分配原則，就會激化生產(chǎn)矛盾，影響社會和諧發(fā)展。因此，農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記作為集體產(chǎn)權(quán)制度改革的重要內(nèi)容，已然成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。面對逐漸變化與發(fā)展的經(jīng)濟形勢，農(nóng)村相關(guān)部門應(yīng)該更新自己的資產(chǎn)管理理念，推動農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的改革發(fā)展，完善土地確權(quán)登記發(fā)證工作，通過優(yōu)化集體產(chǎn)權(quán)制度改革機制、落實農(nóng)村資產(chǎn)管理工作以及盤活農(nóng)村閑散資產(chǎn)等方式實現(xiàn)農(nóng)村集體資產(chǎn)的科學(xué)開發(fā)與管理，落實集體產(chǎn)權(quán)制度改革工作，為群眾提供更多的發(fā)展機會，進一步提升村民的生活水平。

2 基于農(nóng)村宅基地一體化確權(quán)登記的不動產(chǎn)測繪工作特征與原則

2.1 不動產(chǎn)測繪的相關(guān)概念

不動產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)測繪工作，不動產(chǎn)測繪工作的質(zhì)量將直接影響不動產(chǎn)登記辦理的質(zhì)量與進度。而農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)測繪包含其測定的范圍的房屋所占宗地及其地上房屋相關(guān)建構(gòu)物。通過專業(yè)測繪人員使用測繪技術(shù)對房屋所在土地及其地上房屋土地的房產(chǎn)自然狀況、權(quán)屬狀況、位置以及利用狀態(tài)等信息，并在測繪技術(shù)的支持下繪制出含有具體參數(shù)的宗地圖、房產(chǎn)分戶圖等專題圖件，供房產(chǎn)管理人員工作參考，為之后的房屋管理工作提供依據(jù)。地籍測繪是地籍調(diào)查的一部分工作內(nèi)容，地籍調(diào)查包括土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。地籍調(diào)查是依照國家規(guī)定的法律程序，在土地登記申請的基礎(chǔ)上．通過土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清每一宗土地的權(quán)屬、界線、面積、用途和位置等情況，形成地籍調(diào)查的數(shù)據(jù)、圖件等調(diào)查資料，為土地注冊登記、核發(fā)證書作好技術(shù)準備。

2.2 測繪工作特征

經(jīng)過實際工作總結(jié)與調(diào)查可知，農(nóng)村不動產(chǎn)的類型比較簡單，與城市不動產(chǎn)相比，農(nóng)村不動產(chǎn)地籍測量工作更加單一。當前農(nóng)村宅基地房地不動產(chǎn)主要分為兩個類型，住宅建造用地以及街道建造用地。由于實際的地籍測量工作并不需要針對土地類型開展不同的工作，因此在1∶1000的比例下就能夠滿足大多數(shù)測繪工作的要求。此外，對于具有特殊住房獨立性的農(nóng)村，則需要將比例調(diào)整為1∶2000。經(jīng)過觀察能夠發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村不動產(chǎn)呈現(xiàn)出零散式的分布狀態(tài)，這是由于農(nóng)村居住密集程度遠遠低于城市，其中很多住宅并不是集中建設(shè)的，各住宅之間具有較大的間距。對于那些人口數(shù)量比較多的農(nóng)村，其相應(yīng)的住宅基數(shù)就更大一些。同一個縣域范圍內(nèi)涵蓋成百上千各村落，村落中又錯落地分布了較多住宅，盡管每個住宅的面積都不大，但是要想落實對每個住宅的精準測量，技術(shù)人員依舊面臨比較大的困難，人們往往會耗費較多資源開展測繪工作，與城市住宅測繪工程相比，農(nóng)村宅基地房屋測繪工作還會花費更多的時間?；谝陨瞎ぷ魈卣?，技術(shù)人員應(yīng)合理采用數(shù)字化、智能化的測繪技術(shù)與工具開展測繪工作，這樣才能夠提高農(nóng)村不動產(chǎn)測繪工作的效率與精準性。

2.3 測繪工作原則

面對農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記的不動產(chǎn)測繪工作，技術(shù)人員應(yīng)嚴格遵循國家相關(guān)法規(guī)，依據(jù)我國當前實施的農(nóng)房不動產(chǎn)登記規(guī)范開展測繪工作。基于農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的改革工作，工作人員在不動產(chǎn)測繪工作中可能會遇到與村民的矛盾、分歧，工作人員應(yīng)堅持工作原則，依法辦事，對于那些未經(jīng)施工許可而建造的房屋不予登記，保障農(nóng)村房屋測繪工作的有效性。技術(shù)人員在開展測繪工作時應(yīng)當合理應(yīng)用各種測繪技術(shù)，提高數(shù)據(jù)的精準性，同時為村民普及相關(guān)制度以及測繪知識，取得村民的信任，提高村民工作配合度。其次，工作人員在開展測繪工作時應(yīng)當將村民的利益放在第一位，學(xué)會站在村民的角度思考問題。由于農(nóng)村不動產(chǎn)測繪工作涉及個人的利益，因此技術(shù)人員應(yīng)公正、正確地對待群眾的意見，糾正人們對于不動產(chǎn)測繪工作的錯誤認知，強化村民對集體產(chǎn)權(quán)制度改革相關(guān)政策的理解。受到歷史遺留問題的影響，當前很多農(nóng)村都存在老房產(chǎn)證與房屋實際情況不相符的情況，這就需要開展不動產(chǎn)測繪工作調(diào)整房屋系統(tǒng)圖形與相關(guān)數(shù)據(jù)，這樣才能夠為農(nóng)村建設(shè)工作提供精準的數(shù)據(jù)。對于房屋測量中的分戶問題，技術(shù)人員應(yīng)配合管理人員明確房屋的共有以及私人屬性，為房屋分戶提供準確的依據(jù)，簽訂分戶協(xié)議，并對房屋的共有部分開展鑒定工作。最后，由于農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)的分布比較分散，使用傳統(tǒng)的測繪手段很難完整捕捉其信息，因此需要合理應(yīng)用現(xiàn)代化測繪技術(shù)，使用衛(wèi)星定位技術(shù)，在信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)等的支持下開展測繪工作，有效提高測繪工作的精準度與效率。

3 農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記的不動產(chǎn)測繪工作流程

3.1 確權(quán)內(nèi)容

農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記工作包括對行政轄區(qū)范圍內(nèi)所有農(nóng)村宅基地宗地的權(quán)屬、界址、面積、用途和位置等情況的調(diào)查，最終將以上調(diào)查數(shù)據(jù)進行記錄和分類保存，構(gòu)成以數(shù)據(jù)、圖件、表冊等為主要展示形式的調(diào)查成果。此外，工作人員還需要通過實地調(diào)查的方法了解各住宅建筑的產(chǎn)權(quán)狀況，核對其批準用途與實際用途，與地籍測量人員共同開展測繪工作。

3.2 測繪調(diào)查技術(shù)路線

經(jīng)過上文分析可知，農(nóng)村宅基地的分布區(qū)域較為廣泛，數(shù)量較多且分布較為分散，因此可采取航空攝影測量技術(shù)、野外數(shù)字化測繪技術(shù)、GPS攝影測繪技術(shù)等開展調(diào)查工作。以航空攝影測量技術(shù)以及外野外數(shù)字化測量技術(shù)的綜合使用為例，技術(shù)人員首先利用航測法成圖疊加數(shù)字正射影像圖和行政界線，形成宅基地使用權(quán)調(diào)查工作底圖，并在工作底圖的基礎(chǔ)上開展宗地指界調(diào)查。宗地指界調(diào)查工作主要包括宗地權(quán)利人、權(quán)屬范圍界址、土地用途的調(diào)查。工作人員在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上對宗地內(nèi)的建筑物進行測量并繪制房屋分層分戶草圖。針對位于隱蔽區(qū)及航拍后期新增宗地的宅基地房屋，則可以使用全野外數(shù)字化測量技術(shù)進行調(diào)查，并在調(diào)查之后繪制相應(yīng)的地籍圖、宗地圖，量算房產(chǎn)與宗地的面積，綜合各項數(shù)據(jù)信息之后構(gòu)建權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，為房地一體化確權(quán)登記提供數(shù)據(jù)支持[1]。

4 基于農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記的不動產(chǎn)測繪技術(shù)

4.1 傾斜攝影測量技術(shù)

傾斜攝影測量技術(shù)是地籍測繪工作中非常常用的一種現(xiàn)代化測量技術(shù)，其采取無人機與五鏡頭相機輔助的工作模式快速采集多視影像，能夠有效提高測量工作的精準性，展示房屋的各個要素，極大了提高了測繪工作效率，降低了人工作業(yè)的成本。獲得多視影像之后，技術(shù)人員可以利用相應(yīng)的繪圖軟件繪制具備高精度的房屋三維模型，真實還原宅基地房屋的情況。值得注意的是，技術(shù)人員在使用傾斜攝影測量技術(shù)的時候，應(yīng)根據(jù)測繪的實際情況明確相應(yīng)的航測參數(shù)，合理布置各像控點，這樣才能夠提升測量的精度。所謂的航測參數(shù)包括無人機的航高、飛行速度、旁向重疊度、航向重疊度等，再加上均勻布設(shè)的控點，就能夠得到較為精準的建模數(shù)據(jù)[2]。

4.2 GPS測繪技術(shù)

GPS定位系統(tǒng)就是全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)，由美國國防部研制，并且在1994年已建成并推廣使用的一種全天候的、空間基準的導(dǎo)航系統(tǒng)。經(jīng)過多年的實踐發(fā)展，GPS導(dǎo)航系統(tǒng)已經(jīng)得到了廣泛的應(yīng)用，在我國也被應(yīng)用與軍事、科學(xué)、定位等各個方面，提高工程建設(shè)的效率，幫助人們解決生活難題。從結(jié)構(gòu)上分析，GPS系統(tǒng)由空間星座、地面控制以及用戶設(shè)備構(gòu)成，通過信號發(fā)射與接收就能夠為用戶提供精準的三維坐標以及對象的相關(guān)信息。該技術(shù)同樣可以應(yīng)用于工程測繪工作中，作為先進的測量技術(shù)，GPS技術(shù)已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于工程測量、攝影設(shè)備、土地調(diào)查等工作領(lǐng)域中。再加上GPS系統(tǒng)技術(shù)成熟穩(wěn)定，操作更加簡單，體現(xiàn)出較好的保密性，體現(xiàn)出較大的發(fā)展前景[3]。

4.3 三維激光掃描技術(shù)

地面三維激光掃描技術(shù)與傳統(tǒng)測量技術(shù)相比體現(xiàn)出快讀、高精度、工作時長等方面的優(yōu)勢，其能夠在長時間內(nèi)保持工作狀態(tài)，且實現(xiàn)自動化、智能化工作，獲取目標地物表面的三維坐標，極大地提高了測量工作的精度與效率。技術(shù)人員在進行激光三維掃描的時候應(yīng)注意觀察測區(qū)環(huán)境特征，盡量選擇距離目標較近且通視良好的位置設(shè)站，期間還應(yīng)注意相鄰測站間距的合理設(shè)置，充分考慮相鄰測站之間地物的特征，及時調(diào)整和優(yōu)化測站位置與間距，提高點云配準精度。在實際的測量工作中，技術(shù)人員應(yīng)根據(jù)測區(qū)范圍的面積合理設(shè)置控制點，降低測量誤差，提高數(shù)據(jù)準確性[4]。

4.4 電子簽名技術(shù)

針對農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記與測繪工作，工作人員應(yīng)考慮到一戶多宅的情況，根據(jù)相關(guān)工作要求規(guī)范農(nóng)村房地的變更申請流程。在宅基地房地一體化確權(quán)登記工作中，工作人員應(yīng)不斷強化當?shù)剞r(nóng)民對確權(quán)登記、土地集權(quán)管理等政策的認知，增強人們的法律意識、發(fā)展意識與責任意識，有效提高農(nóng)村土地資源利用率。電子簽名技術(shù)的應(yīng)用能夠有效保障村民的財產(chǎn)安全，提高其參與房屋測繪工作的積極性。數(shù)字簽名作為公鑰密碼學(xué)的重要內(nèi)容，在不動產(chǎn)測繪工作中體現(xiàn)出更高的安全性、保密性以及不可偽造性，能夠打消村民的疑慮，促進農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記工作的開展和落實[5]。

5 結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)代測繪技術(shù)在農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記工作中的應(yīng)用能夠提高數(shù)據(jù)信息的精度，突破傳統(tǒng)測繪工作的限制，提高農(nóng)村土地資源的利用率。因此，技術(shù)人員應(yīng)該掌握不同測繪技術(shù)應(yīng)用的要點，根據(jù)具體的農(nóng)村宅基地情況綜合應(yīng)用現(xiàn)代化測量技術(shù)，落實房地一體化確權(quán)登記工作。