房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量分析

文／劉麗萍 安化縣自然資源局 湖南益陽 413500

引言：

隨著近年來人們生活質(zhì)量的顯著提升，房屋建筑工程面臨的需求在不斷增加，面積測算作為房產(chǎn)測量之中的一部分，目前已逐漸引起了人們的關(guān)注和重視。面積測算可以在確定實際交易面積上提供幫助，從而提升房產(chǎn)交易的規(guī)范性。肅然目前房產(chǎn)測算已逐步具備了一定的規(guī)范，但從具體落實情況來看，其中仍然存在著很多爭議之處，也引發(fā)了相應(yīng)的問題，甚至對房屋測量工作的正常開展造成了不利影響。同時與國外一些發(fā)達(dá)國家相比，我國房產(chǎn)測繪行業(yè)依然存在著比較大的差距。這種情況下，有必要對房產(chǎn)測繪面積上的問題進(jìn)行總結(jié)分析，并在其基礎(chǔ)上提出一些改進(jìn)對策，相信本文的分析可以為同行的研究帶來一些參考。

1、房產(chǎn)測繪的重要意義

當(dāng)前，伴隨著百姓生活水平的一步步提高，房價也隨之水漲船高，這種形勢下房產(chǎn)面積測繪顯得特別重要。眾所周知，測繪工作的整體質(zhì)量關(guān)乎房屋建筑面積的大小，如果這其中出現(xiàn)了比較大的誤差，那么勢必會對房產(chǎn)交易雙方造成非常嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。這種情況下，房產(chǎn)測繪單位一定要履行好自己在社會、法律等方面的責(zé)任，嚴(yán)格依照國家相關(guān)法律規(guī)定開展測繪工作，力爭每個測量環(huán)節(jié)都要做得精確、做得科學(xué)。

就我國的實際情況來看，在房產(chǎn)交易過程中必須對房屋面積實施測繪，為此《房產(chǎn)測繪管理辦法》中提出了明確規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門需要嚴(yán)格審核施測單位的資格，同時測繪成果是否適用、界址點是否準(zhǔn)確都要納入到審核范疇，此外，還要對面積測算的方法和依據(jù)事實審核。結(jié)束審核后，測繪結(jié)果會納入到房產(chǎn)檔案中，實施統(tǒng)一管理。由此可見，房產(chǎn)測繪可以為房屋面積提供一個法定依據(jù)。

2、房產(chǎn)面積測算的基本方法

2.1 圖解法

所謂圖解法即在一定比例尺的地形圖、土地利用現(xiàn)狀圖或者地籍圖上，借助于一定的工具、方法以及儀器，將地塊在圖上的面積量算出來，再依據(jù)比例尺將其換算成實際地塊的面積。圖解法在實際使用過程中的表現(xiàn)形式有方格網(wǎng)法、幾何圖形法和求積法等。利用圖解法對土地面積進(jìn)行測量時，所獲數(shù)據(jù)的精度偏低，因此通常將其用于對宗地內(nèi)地類地塊的面積計算之中。

2.2 實地量距法

所謂實地量距法，是指在實際地塊上利用相應(yīng)工具測量距離，將圖形變長測量出來，在其基礎(chǔ)上對圖形面積進(jìn)行計算。如果需要對不規(guī)則圖形進(jìn)行面積測算，則可以將圖形分解成不同簡單圖形，再將這些簡單幾何圖形的面積分別計算出來，此時利用加減法即可將最終面積計算出來。值得注意的是，在使用該測量方法時，一般會用到的工具有激光測距儀、皮尺或鋼卷尺等。

2.3 坐標(biāo)解析法

房產(chǎn)測繪中使用坐標(biāo)解析法的頻率比較高，該檢測法需先用數(shù)字測繪技術(shù)將房產(chǎn)平面圖測繪出來，再根據(jù)房角點相應(yīng)的坐標(biāo)值將房屋建筑面積測算出來。

2.4 房屋建筑面積的計算

目前的房產(chǎn)測繪工作之中，大多情況下都是基于Auto CAD軟件平臺對面積測算軟件進(jìn)行開發(fā)的，軟件的形式不同，但是面積測算的基本步驟是相同的。首先要會指出分層分戶圖形，其次將房屋每層的建筑面積計算出來，第三將整棟樓的建筑面積（不同樓層建筑面積和）計算出來，第四講分戶套內(nèi)的具體建筑面積計算出來，第五要將房屋共用面積計算出來，第六要對公用建筑面積、分戶套內(nèi)建筑面積實施檢查，在粗差檢查時，如果二者是相等的，則代表不存在粗差，第七對分戶面積進(jìn)行計算，要先依據(jù)權(quán)屬分割協(xié)議或一些規(guī)定做好共用面積分?jǐn)偅缓笤偬變?nèi)建筑面積基礎(chǔ)上加上其公用建筑面積，這樣就得到這一戶總的建筑面積了，第八對各戶的建筑面積和、總的建筑面積是不是相等進(jìn)行檢查。

3、房產(chǎn)測繪中面積測繪存在的問題

就目前來看，我國房產(chǎn)測繪面積測繪工作中依然存在一些問題，這些問題的存在從一定程度上來說對測繪面積工作的整體質(zhì)量造成了不利影響，使得測繪數(shù)據(jù)很難發(fā)揮其應(yīng)有的效用。

3.1 測繪標(biāo)準(zhǔn)與要求不完善

眾所周知，房產(chǎn)面積測繪非常繁瑣、復(fù)雜，必須有合理的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范各項工作步驟與細(xì)節(jié)內(nèi)容，否則很難滿足有關(guān)部門的要求，同時客戶、開發(fā)商提出的要求也是很難滿足的。然而，目前我國房產(chǎn)測繪還處在初步發(fā)展的階段之中，很多工作的規(guī)范尚未完善，多項測繪步驟都缺少有效的約束，在面積測繪過程中還缺少明確的參數(shù)指標(biāo)。在面積測繪具體操作過程中，由于測繪標(biāo)準(zhǔn)與要求尚未完善，加之資料內(nèi)容也不夠完整，因此一旦有測繪糾紛發(fā)生時，缺乏在數(shù)據(jù)上提供有效參考，多數(shù)情況下只能依據(jù)人員的個人經(jīng)驗確定是否存在問題，因此面積測繪的結(jié)果經(jīng)常是存在偏差的。

3.2 公用面積分?jǐn)倻?zhǔn)確性不高

在面測繪工作中，很多業(yè)主都不明確測繪面積的獲取路徑，廣大客戶的知情權(quán)是不被尊重的。還有，在一些開發(fā)商的誤導(dǎo)下，測繪人員可能會把不應(yīng)該分盤的部分建筑面積用于面積分?jǐn)傊?。另外，對于一些特殊部位，比如飄臺、陽臺以及突出位置，測繪過程中經(jīng)常會出現(xiàn)判斷不夠準(zhǔn)確的情況，對于這些面積是不是需要納入公攤?cè)狈γ鞔_的認(rèn)識。

3.3 復(fù)雜建筑測繪存在問題

伴隨建筑行業(yè)的快速發(fā)展，很多大型建筑、復(fù)雜建筑開始出現(xiàn)在人們的視野之中，此類建筑的測繪任務(wù)非常繁重，在確定測繪面積時存在的復(fù)雜之處比較多，同時其操作程序也非常繁瑣，需要對很多數(shù)據(jù)資料進(jìn)行處理，計算難度非常之大。因此，在此類建筑的面積測繪工作中，很多測繪人員都不能確保不會出錯，很難確保測繪工作的質(zhì)量。

3.4 工作人員專業(yè)水平低

大家都有所了解，房產(chǎn)面積測繪隊人員的專業(yè)技術(shù)水平要求是比較高的，但實際上多數(shù)職業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)與能力水平卻并不高，很難滿足這項工作在技術(shù)、專業(yè)程度上的要求，在使用某些精密儀器時不夠規(guī)范，這直接對測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性造成了不良影響。處于節(jié)約成本的目的，目前我國很多測繪單位并不會對工作人員實施崗前培訓(xùn)，就更別提按照雇傭合同實施相關(guān)考核了，這從一定程度上降低了我國測繪人員的專業(yè)能力水平。

4、控制房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量的對策

當(dāng)前，我國房價正處在日益增長的狀態(tài)之下，房產(chǎn)面積測繪的重要性可見一斑。測繪工作的水平和質(zhì)量關(guān)乎實際情況下的房屋面積，如果這其中存在比較大的誤差，交易雙方的經(jīng)濟(jì)損失都很難避免。所以，房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)一定要履行好自身在社會與法律方面的職責(zé)，嚴(yán)格依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)開展測繪工作，每個測繪環(huán)節(jié)的工作都要非常精確、合理、科學(xué)。

4.1 準(zhǔn)確調(diào)查與確定房產(chǎn)要素

首先，預(yù)測時應(yīng)明確相關(guān)參照依據(jù)，比如規(guī)劃許可證、施工平面圖以及地名登記表等，并且要對照并確定房屋用途、結(jié)構(gòu)、房號等要素。其次，在實際測量過程中，需仔細(xì)核對好各房產(chǎn)要素與房屋竣工圖。具體來說，其內(nèi)容包括如下幾點：第一，各房產(chǎn)要素都要和設(shè)計圖一致，如果不一致，一定要委托方為其提供設(shè)計變更的相關(guān)圖紙、文字說明或聯(lián)系單等；第二，各房產(chǎn)要素應(yīng)該與《房產(chǎn)測量規(guī)范》中提到的規(guī)定相符，如果與規(guī)定不相符，則需要求開發(fā)商進(jìn)行整改，一直到與這些規(guī)定相符為止；第三，各房產(chǎn)要素應(yīng)該與發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)要求相符，如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，則需要求開發(fā)商采取措施整改，一直到與要求相符為止。

4.2 準(zhǔn)確認(rèn)定房屋計算面積部位性質(zhì)

在計算面積部位時對性質(zhì)的認(rèn)定是測繪工作中的關(guān)鍵所在。在開始房屋測繪之前，計算全面積部位與一般面積部位，或者不計算面積部位，這些都要明確好，如果認(rèn)定是不準(zhǔn)確的，那么我們拿到的總建筑面積也必然不準(zhǔn)確，在后續(xù)計算分?jǐn)偯娣e時也難免會出現(xiàn)錯誤。同時應(yīng)該依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)測繪實施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，針對房屋計算面積部位的具體性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定。如果無法再《房產(chǎn)測繪實施細(xì)則》上找到有關(guān)建筑圖文字標(biāo)記的有關(guān)規(guī)定，則可以從兩方面落實工作，首先，可以按照結(jié)構(gòu)圖認(rèn)定好計算面積部位性質(zhì)，其次可以由委托方給出明確說明，或者可以由設(shè)計單位給出關(guān)于設(shè)計使用功能的相關(guān)說明，再以《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)定其性質(zhì)。

4.3 有效控制外業(yè)測繪質(zhì)量

對于房產(chǎn)面積測繪工作而言，加強(qiáng)對外業(yè)測繪的控制至關(guān)重要，可以起到非常關(guān)鍵的作用，測繪人員應(yīng)該對外業(yè)測繪工作引起重視。具體而言，對外業(yè)測繪的控制需要從以下幾方面進(jìn)行：第一，通過實地勘測會指出詳細(xì)的房產(chǎn)范圍圖，根據(jù)調(diào)查拿到的產(chǎn)權(quán)邊界圖一定要和房產(chǎn)設(shè)計圖具有一致性；第二，通過房產(chǎn)測繪所獲得的結(jié)果，一定要確保其內(nèi)容完整，同時保證結(jié)果的準(zhǔn)確性；第三，要確保對房屋結(jié)構(gòu)、用途、樓層、室號等房產(chǎn)要素調(diào)查的準(zhǔn)確性，必須與《房產(chǎn)測量規(guī)范》中提到的相關(guān)規(guī)定相符。

4.4 有效管理內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)

房產(chǎn)測繪中涉及到的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)非常多，測繪人員需要承擔(dān)繁重的計算、管理工作任務(wù)，因此必須耐心、謹(jǐn)慎的實施控制與管理工作。具體來說，其工作可以從以下幾方面進(jìn)行：第一，在房產(chǎn)圖繪制過程中，房屋的尺寸、規(guī)格以及標(biāo)準(zhǔn)必須與國家相關(guān)規(guī)定相符，房產(chǎn)圖內(nèi)容一定要完整、清晰；第二，在房屋測繪工作中，測算面積準(zhǔn)確性必須得到保證，所用的方法一定要準(zhǔn)確，不可有錯誤的情況發(fā)生；第三，在編寫測繪報告時，一定要注意編寫要規(guī)范、完整，將內(nèi)容清晰的表達(dá)出來；第四，要認(rèn)真的、負(fù)責(zé)的保存和管理房產(chǎn)檔案。

4.5 采用工作流程技術(shù)控制生產(chǎn)過程

在房產(chǎn)測繪管理過程中，工作流程技術(shù)是一項非常重要的方法，應(yīng)用該方法可以從很大程度上對整個測繪業(yè)務(wù)流程實施監(jiān)督和協(xié)調(diào)，達(dá)到控制目的?，F(xiàn)階段，我國房產(chǎn)測繪正朝著數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化以及流程化的方向發(fā)展，這種形勢下為了更好的與新變化相適應(yīng)，測繪單位需要將工作流程技術(shù)引入到測繪管理之中，充分發(fā)揮其優(yōu)勢為自身所用。這項技術(shù)在落實的同時需要依據(jù)不同崗位任務(wù)與職責(zé)，利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)對不同角色進(jìn)行用戶權(quán)限的設(shè)定，每個工作環(huán)節(jié)上都要記錄人員身份信息，確保各工作流程都在一種被監(jiān)控的狀態(tài)下開展，如此一來，即可有效確保圖文、數(shù)據(jù)的完整與真實性。

4.6 科學(xué)計算公用分?jǐn)偯娣e

眾所周知，在房產(chǎn)測繪面積工作中過，公用分?jǐn)偯娣e的計算是非常重要的，必須在確保房產(chǎn)變長、套型等數(shù)據(jù)均準(zhǔn)確無誤的情況下，對如何合理計算分?jǐn)偯娣e進(jìn)行科學(xué)計算，這一項工作與廣大百姓的利益直接相關(guān)，所以必須引起相關(guān)人員的關(guān)注與重視。然而，當(dāng)前我國的測繪技術(shù)還不夠成熟，現(xiàn)有測繪軟件也不完善，因此在測算房產(chǎn)面積的過程中，工作人員可能會出現(xiàn)一些失誤，所以在房屋建筑總面積、各樓層面積進(jìn)行仔細(xì)計算之后，還要以國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，對公用分?jǐn)偯娣e進(jìn)行計算，并且由質(zhì)檢人員、測繪人員以及委托人員等一同對圖紙進(jìn)行分析與探討，獲得分?jǐn)偯娣e的數(shù)據(jù)后，還要由專業(yè)人員就這些數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)的比對，這樣才能從最大程度上確保計算獲得的公用分?jǐn)偯娣e是準(zhǔn)確無誤的。

4.7 完善測繪面積的制度與規(guī)范

雖然《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對面積測繪工作提出了相關(guān)規(guī)定，但落實到實際操作中依然暴露出了一些問題。比方說，在測算陽臺、飄窗的面積時，按照規(guī)定飄窗需在落地的情況下對其全面積極進(jìn)行測定，而飄窗不落地時則不需要對其面積進(jìn)行測算，因此一些開發(fā)生處于增加“容積率”的目的，在建造房屋的過程中會建造出很多飄窗與地面相距十幾公分距離，并且這些飄窗是不落地的，這種情況下極易造成面積測繪不合理的問題。雖然當(dāng)前很多大城市就該問題已經(jīng)提出了地方的準(zhǔn)則，但依然有一些城市還沒有制定這方面的制度。因此，我國有關(guān)部門一定要對測繪面積工作進(jìn)行完善，盡快制定出相關(guān)規(guī)范準(zhǔn)則與制度，統(tǒng)一各地測算方法，這樣才能為測繪面積工作的順利開展提供制度方面的支撐，全面提升我國房產(chǎn)面積測繪工作的質(zhì)量。

4.8 提升人員專業(yè)水平與素養(yǎng)

當(dāng)前我國的科技水平相比以前有所提高，各行各業(yè)的設(shè)備都已達(dá)到了比較先進(jìn)的程度，各種新型設(shè)備越來越多，這對人員的素質(zhì)與能力提出了較高要求，提升人員專業(yè)水平勢在必行。這種情況下測繪單位在緊迫人才需求的情況下，招入了大量高素質(zhì)人才，同時也認(rèn)識到了對現(xiàn)有人員進(jìn)行培訓(xùn)的重要性。在房產(chǎn)測繪面積工作中，人員專業(yè)水平是提升工作質(zhì)量的前提所在，因此測繪單位在選拔人才時提出的要求非常嚴(yán)格，堅決淘汰掉不符合單位實際情況的應(yīng)聘者，摒棄任人唯親的理念。同時，對于已上崗的人員，還定期組織其參加培訓(xùn)，重點對房產(chǎn)測繪的規(guī)范、面積確定以及計算面積的方法等內(nèi)容加強(qiáng)學(xué)習(xí)，旨在幫助其熟練掌握自身業(yè)務(wù)，便于后續(xù)操作中熟練度的提高。最后，還建立起了非常嚴(yán)格的績效考核制度，通過這種方式激發(fā)每個人員的工作積極性，使其在自身的崗位上耐心、細(xì)致的工作。

結(jié)語：

綜合以上論述可知，伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測繪面積的有關(guān)問題已經(jīng)獲得了社會各階層群眾的關(guān)注與重視，不管是在外業(yè)數(shù)據(jù)還是在內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的管理中，測繪人員都要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)規(guī)范和準(zhǔn)則執(zhí)行各項測量操作，以保證使用測量設(shè)備時的精準(zhǔn)性。在測繪過程中不僅要求測繪人員具備較高的專業(yè)素養(yǎng)，同時還要對測繪過程中涉及到的資料和圖紙進(jìn)行準(zhǔn)確核對，以確保測繪工作的專業(yè)性。當(dāng)下我國房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展還未成熟，因此房產(chǎn)面積測繪工作中也不可避免的面臨一些問題，本文著重就其中的一些問題進(jìn)行了分析，并且提出了控制工作質(zhì)量、提升工作水平的一些對策，希望這些分析可以為我國房產(chǎn)測繪在未來的發(fā)展提供一些支撐與幫助。