房產測量在房產管理中的作用探析

文／王園園、夏鳴曉 山東城市建設職業(yè)學院 山東濟南 250103

引言：

房產測量工作在開展時，主要通過房產測繪系統(tǒng)，結合國家標準，針對房產平面層次化設計圖展開測繪，核算房產具體公攤面積，房產測量運用于房產管理中涉及房產圖測繪、房產調查、平面控制測量、變更測算等方面，關系著房產管理是否能夠順利進行[1]。

1、房產測量內容

對于房產測量來講，屬于房產管理部門通過相關技術與測繪儀器，針對房產權屬、位置、占地范圍、面積數量等展開的測量、調查以及測繪，目的主要體現在界定面積、明確產權、了解位置分布、明確使用權等[2]。首先，基礎測量。測繪工作人員通過測繪儀器，結合平面控制點，針對房屋和房屋附屬設施展開平面控制測量。其次，外業(yè)項目測量。在實施時，測繪工作人員會通過房產總平面圖與房屋竣工圖的指導，針對現場展開實地測。再次，內業(yè)繪圖。主要是測繪工作人員結合國家標準，將外業(yè)測量獲得的房屋測量數據作為依據，通過計算機將房產平面圖繪制出來[3]。最后，面積測算。進行測算工作過程中，測量部門基于相關規(guī)則指導，結合外業(yè)獲得的測量數據計算房屋面積。除此之外，質量驗收。質量檢查部門根據技術規(guī)范，針對最終測繪成果展開檢查驗收，這屬于房產測量在開展時的最后環(huán)節(jié)，在驗收合格以后，由房屋產權登記相關部門登記產權。

2、房產測量任務

2.1 測制分幅圖

就分幅圖來講，屬于分丘圖和分戶圖的前提，可以將土地現狀與變化情況反映出來，是房屋用地位置、房屋權屬的基本圖[4]。城鎮(zhèn)規(guī)劃與土地使用部門往往會將分幅圖視為房屋和土地進行規(guī)劃與使用時的依據，測制分幅圖需建立在測量前提下，重新制作地形圖包含起其中的整體房產圖內容，現成地形圖如果能夠利用，則僅需在當前地形圖基礎上將所需房產內容加測便可。

2.2 測制三產方面管理圖卡

就三產對應管理圖卡來講，主要包括房產分層、房屋圖卡、分戶平面圖等，是戶籍管理、房產管理的信息依據，運用于房產管理中作用明顯，能夠明確產業(yè)、產權、產籍歸屬信息，使房產管理在實施時更為便利[5]。通過三產方面的管理圖卡能夠使房產糾紛問題獲得比較有效地解決，防止他人違規(guī)干涉產權所有人，使產權人在房屋方面的合法權益獲得比較充分的保證。并且三產方面的管理圖卡屬于房產部門評算房地產租金與展開業(yè)務管理的主要依據。

2.3 補測和修測房產圖

土地信息、房籍信息、房產信息并不是一直處于一成不變狀態(tài)，在城市化逐漸推進和城鎮(zhèn)建設不斷獲得完善過程中，舊城區(qū)相關拆遷、改造以及擴建項目不斷增加[6]。這些情況的出現使土地原本房產信息、使用信息、房籍信息均發(fā)生了變化，造成房地產具體情況和原本測量信息、圖紙存在不符問題。在此情況下，便需要針對分幅圖進行修測與補測，進而使圖卡、房產圖和實際情況之間達成一致，房產管理實際需求獲得充分滿足，更好適應房地產行業(yè)以及城鎮(zhèn)建設的發(fā)展。

3、房產管理中房產測量的重要作用

當前房地產市場交易發(fā)展十分活躍，交易數量呈現出突飛猛進的發(fā)展態(tài)勢，房產交易對于個人、企業(yè)來講屬于一項大型投資，一旦出現差池，便會使利益受損。就當前社會發(fā)展現狀來講，房產交易當中涉及到的面積測算、房屋產權、稅費征收等糾紛明顯增多[7]。在城鎮(zhèn)化不斷推進過程中，城鎮(zhèn)的快速建設以及城鎮(zhèn)規(guī)劃使原本便關系多個方面內容的房產問題變得越發(fā)復雜，解決難度越來越大，其中產權歸屬、城建規(guī)劃、房籍變更、土地使用等多種問題更是使房產管理在開展時的復雜程度與難度有所增加。但是在展開房產管理工作時，管理人員由于缺少準確依據，往往沒有辦法將問題及時解決，或者是解決時找不到切入點，造成雙方矛盾明顯加劇，影響房地產行業(yè)的發(fā)展。因此專業(yè)測量技術的運用在戶籍信息、房屋面積、確認房屋歸屬等方面的價值性明顯。房屋管理是房產管理工作人員一直比較關系的問題，也是熱點問題[8]。結合的當前房地產整體發(fā)展趨勢，房產管理中應重視房產測量的實施，制定科學合理的測量規(guī)范、測量標準，推動測量管理體系以及質量管理體系的不斷完善，將房產管理中房產測量的作用充分發(fā)揮出來，其中房產測量的作用主要體現在這幾方面：

3.1 管理方面發(fā)揮的作用

為保證住宅規(guī)劃建設以及房產管理可以步入規(guī)范性發(fā)展軌道，房產管理與城鎮(zhèn)規(guī)劃建設相關部門應利用房產測量加強對房產權屬、房產位置、房產現狀等信息的了解。在此基礎上，才能使房屋和土地獲得更好調配與使用，合理展開規(guī)劃建設，保證舊城區(qū)住宅改造與新城區(qū)建設規(guī)劃在有步驟、有計劃狀態(tài)下進行。房地產行業(yè)當前呈現出欣欣向榮發(fā)展景象，新建建筑逐漸增加，房屋交易也變得更為頻繁[9]。因此交易中產生的糾紛也明顯增多，這對于房產管理相關部門來講壓力較大，通過房產測量可以使房產管理部門展開管理工作時獲得法律依據，推動行業(yè)向著法制化方向發(fā)展，市場交易也更具規(guī)范化，進而使房地產銷售變得更為活躍[10]。同時房產測量獲得的成果可以為房產管理理論方面的研究工作提供基礎性資料。最后，房產測量也為城市開展GIS建設提供有效支撐點，對于地理信息系統(tǒng)方面的建設來講，是測量工作人員通過實地測繪圖形數據與圖紙資料進行編制形成，這在一定程度上表明，房產測量屬于地理信息化得以實現的重要基礎，可以使土地資源以及房地產實現信息化管理獲得技術保證。除此之外，城鎮(zhèn)進行規(guī)劃建設時，需要獲得房產測量的有效支持，基于房產測量獲得的建筑信息，規(guī)劃部門能夠對區(qū)域中房屋建筑的實際分布情況與用地情況形成充分認識與了解，保證城鎮(zhèn)進行規(guī)劃建設時的合理性與科學性，減少房屋拆遷、建設用地方面形成一定不必要糾紛。

3.2 經濟方面發(fā)揮的作用

房產測量工作的有效實施，可以使財政部門、稅收部門明確稅費標準和土地分類具體等級過程中提供參考依據，保證各項稅費在征收時的及時性。同時房產測量所提供的圖紙資料以及房產信息，可以使房產管理工作部門了解房屋利用情況，掌握城鎮(zhèn)化土地發(fā)生的變化，進而房產管理部能夠將此作為依據構建產權戶籍、產業(yè)管理對應的圖形檔案，針對各種類型房屋具體的數量比重進行準確、科學的統(tǒng)計，推動房產經濟方面的理論研究能夠獲得不斷深化。

3.3 法律方面發(fā)揮的作用

房產管理在開展時，房產測量獲得的最終成果的具有的法律價值比較明顯，其中房產圖屬于房產測量在實施時成果的表現形式，其屬于房屋所有權證書進行核發(fā)時的剛圖，運用于權屬證書頒發(fā)、產權核定等相關權屬認定當中，存在法律效力，我國當前實施的房產登記制度屬于法律等級制度，屬于主動積極且通過國家強制力作為保證的行政措施。房產測量可以使法律事務、產權登記在開展時獲得必要性技術支持，如進行舊城改造與房屋拆遷時，房產圖作為一種原始憑證，體現出的價值性十分明顯，可以使房屋方面的權屬糾紛在解決時獲得充分的法律支持。

4、房產管理中房產測量技術和主要應用

4.1 技術

房產測量在實施時，常用的技術主要包括GPS技術、PIT測量技術以及坐標解析測量等，PIT技術屬于全新測量技術，需要計算機聯網實現，可以使現有數據和接收設備當中的數據向GPS接收裝置中共同傳輸，然后通過流動設備自身具有的數據處理系統(tǒng)，針對整體數據展開分析處理。對于PIT測量技術來講，能夠獲取0.01米以內的測量數據，有利于提升測量工作在開展時測量的精準程度，這一技術當前常常運用在界定房屋屬權中，利用數據分析和繪制后續(xù)地圖，能提升房屋產權進行管理時的公正性以及客觀性，將房產測量方面存在的數據糾紛盡量減少。對于GPS技術來講，主要是指通過數據定位技術繪制房產圖形，確定房產屬性。使用GPS技術能夠使圖形屬性進行雙向連接，可以精準得出房屋面積實際分攤，使房產管理體現出層次化。房產管理中GPS技術的運用具有測量效率高、安全性強度、數據精準性高等特點。通過一次設站能夠對直徑為12米乘以103米的房產區(qū)域進行測量，測量工作中測量結果最終數據實現坐標同步能夠使設站實際搬運次數有效降低，提升工作效率。對于坐標解析房產來講，主要通過房屋面積、用地面積等多個方面，對于封閉地塊面積、房屋建筑對應產權面積、使用面積、建筑面等展開全面核算。進行房屋管理時，常常會發(fā)生建筑面積問題影響產生的房屋糾紛情況，結算公用面積和計算房屋面積，能夠使房屋管理在開展時更具規(guī)范性，并且使房產管理獲得充分依據。

4.2 應用

當前房產測量技術在不斷發(fā)展過程中，可以通過現代測量技術構建數據模型，模型為三維動態(tài)形式，基于三維模型針對房產建筑具體空間模式進行分析，能夠實現對建筑整體區(qū)域中的動態(tài)特征、空間特征的多元性分析，進而使房產管理工作獲得豐富數據信息。當前房產測量在開展時，地理信息系統(tǒng)屬于測量時的重要輔助工具，主要通過計算機模擬分析空間特征，將最終獲得的數據信息向空間數據對應處理終端中傳輸，進而使后續(xù)數據進行應用管理時獲得充分依據。對于房產測量來講，實際工作量比較大，涉及到的數據較多，無論是分析數據計算結果還是數據處理工作都比較繁瑣，這就需要運行地理信息系統(tǒng)基礎上，和其它極端及技術進行結合構建房產測量系統(tǒng)。通過構建房產測量系統(tǒng)，可以使房產測量準確率以及效率獲得明顯提升，系統(tǒng)能夠使GOS技術和房產測量之間有機整合，通過GIS技術具有數據核算能力，保證測量圖屬性，提高測量圖進行繪制時的整體效率。并且利用GIS技術能夠對地理位置、房屋面積結構等數據運用動態(tài)模型進行繪制，基于數據符號針對數據模型呈現出的動態(tài)特征展開定量分析，進而促進房產測量過程中整體效率的提升。

5、房產管理中房產測量的有效實施對策

首先，從房產測量程序來講，需結合我國當前房產測量開展情況實施，加強對房產測量分攤計算的關注，通過測量考察，進一步明確測量具有的法律效力，進而結合法律文件內容制定完善合理的測量程序，進而使房產測量整體效果獲得比較充分的保證，同時基于當前房產測量文件中規(guī)定的內容制定房產測量具體準則。在此過程中，需根據測量區(qū)域進行劃分，完善房產測量相關規(guī)范，進而使測量作業(yè)在實施時合理性，提高房產測量工作整體經濟效益。其次，為了使房產測量工作得以順利進行，相關工作人員可以根據房產測量基本特點，建立檢測更新機制，進一步審核房屋測量最終結果，可以和原本測量工作對應考核評價之間進行結合，針對房產測量相關機制進行調整與完善，促進房產測量整體質量的提升。

結語：

總之，房產管理在開展過程中，房屋測量為前期準備工作，在準備工作做好基礎上，才能保證房產管理順利進行，基于房產管理實現房屋權利的有效保護。房屋測量工作關系到社會經濟與民生。因此相關部門在工作中應給予房產測量充分重視，盡量將測量工作產生的誤差減少，保證測量最終獲得數據的精準性，做好和落實房屋測量工作，提升房屋管理效果，適應當前社會實際發(fā)展需要，推動房地產行業(yè)向著更好方向發(fā)展。