完善住宅專項(xiàng)維修資金使用與管理的相關(guān)思考

文／胡靜 通遼市科爾沁區(qū)房產(chǎn)事務(wù)服務(wù)中心 內(nèi)蒙古通遼 028000

引言：

中國(guó)改革開放以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了重要成果，城市建設(shè)也取得了突破性進(jìn)展，住房數(shù)量和規(guī)模不斷擴(kuò)大。國(guó)家為了加強(qiáng)和澄清住房所有者維護(hù)和修繕住房社區(qū)、共同設(shè)施和共同設(shè)備的責(zé)任，先后制定了關(guān)于住房社區(qū)、共同設(shè)施和共同設(shè)施的維護(hù)、修繕和交換管理的各項(xiàng)規(guī)定，界定了責(zé)任主體的所有權(quán)關(guān)系以及權(quán)利和利益。同時(shí)，從“維修費(fèi)用”、“維修基金”和“專項(xiàng)維修基金”等方面界定了住宅共用部件、設(shè)施和設(shè)備的維修資金。雖然我國(guó)專項(xiàng)住房資金的存放和使用總體上具有一定程度的科學(xué)性，但具體實(shí)施過程中仍存在諸多不足之處，導(dǎo)致了一些矛盾和問題，需要高度重視。這要求我們?cè)诮窈蟮陌l(fā)展進(jìn)程中堅(jiān)持問題導(dǎo)向，注重解決住宅專項(xiàng)維修資金存放和使用過程中存在的懸而未決問題，通過系統(tǒng)思考和大力推廣創(chuàng)新思想，大力推進(jìn)住宅專項(xiàng)維修資金存放和使用的改革、創(chuàng)新和發(fā)展，使其走上科學(xué)、健康和可持續(xù)發(fā)展的道路。

1、當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理中存在的主要問題

1.1 住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，部分地方的商品房業(yè)主和非商品房業(yè)主須根據(jù)其擁有的房屋建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，建筑面積每平方米的首筆保證金金額為當(dāng)?shù)胤课莅惭b工程費(fèi)用的5%至8%。這種作為住宅專項(xiàng)維修基金交付標(biāo)準(zhǔn)的住宅費(fèi)用也有一定的不正當(dāng)性。它主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。第一，如何界定施工成本標(biāo)準(zhǔn)；第二，對(duì)于主要業(yè)主如何獲得購(gòu)置房屋的建筑成本標(biāo)準(zhǔn)，以支付房屋的特殊維修費(fèi)用；第三，如何保障所有業(yè)主知情的權(quán)益。

1.2 住宅專項(xiàng)維修資金使用難度系數(shù)高

第一，根據(jù)規(guī)定，只有在建筑面積和作為資金支付一部分的家庭總數(shù)占總數(shù)2/3以上的情況下，方可經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)使用資金。有些房主多年來沒有住在社區(qū)里，有些人把房子租出去了。很難及時(shí)有效地獲得2/3以上的業(yè)主簽名，往往難以統(tǒng)一意見。第二，基本費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍重疊，不清楚應(yīng)支付哪些資金。

1.3 缺乏相應(yīng)的監(jiān)管

適當(dāng)監(jiān)管是住房專項(xiàng)維修基金制度運(yùn)作的保障。有效的監(jiān)督可以避免許多潛在風(fēng)險(xiǎn)，并盡快采取適當(dāng)措施，有效地防止和避免有害損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)研究表明，我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金運(yùn)作存在諸多問題，如責(zé)任不明、監(jiān)督不力等管理糾紛，真正需要申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金的業(yè)主權(quán)益得不到有效保障。

1.4 資金使用存在制約

住宅專用維修資金的使用必須按照住宅專用維修資金行政管理辦法的要求進(jìn)行?，F(xiàn)行制度是“雙重2/3制度”。但在具體實(shí)施過程中，住宅專項(xiàng)維修資金的使用仍在一定程度上受到影響。目前許多房屋所有者由于工作原因，有的長(zhǎng)期在外租房，造成自有房屋空置或租給他人，影響了住宅專項(xiàng)維修資金的使用。更重要的是，一些申請(qǐng)主體在使用住宅樓專用維修資金時(shí)，沒有采用“2/3制度”，甚至“欺騙業(yè)主”。某些地方的住宅樓專項(xiàng)維修基金引起訴訟案件充分說明了這一點(diǎn)。在新的歷史條件下，建設(shè)一個(gè)更完善的住房專項(xiàng)維修資金使用制度已成為一項(xiàng)迫切任務(wù)，需要在不同地點(diǎn)進(jìn)行深入研究和分析，否則將對(duì)城市住房的良性循環(huán)產(chǎn)生負(fù)面影響。

1.5 管理制度不完善

《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》明確規(guī)定了住宅專項(xiàng)維修基金的適用范圍和每項(xiàng)程序的法律責(zé)任主體。該管理辦法限制了住房保修期屆滿后公共部分和設(shè)施的具體范圍，調(diào)整了存款收費(fèi)規(guī)定，進(jìn)一步明確了資金的使用、監(jiān)測(cè)和管理。但是，仍然存在一些漏洞，導(dǎo)致了“漏洞利用”這一突出現(xiàn)象。確保相關(guān)管理制度的明確性是確保住宅專用維修資金合理使用的關(guān)鍵。

1.6 住宅專項(xiàng)維修資金使用信息不透明

由于有維修期限，在達(dá)到規(guī)定期限后，房屋買賣合同屬于業(yè)主的日期即為特別維修基金期滿的日期。但是，如何在此時(shí)保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益是一個(gè)需要考慮的重要問題。專項(xiàng)維修資金不能完全公開透明，導(dǎo)致專項(xiàng)維修資金的使用實(shí)際上無法存在，甚至頻繁挪用。這些都是常見的壞現(xiàn)象。

1.7 資金籌集缺乏強(qiáng)制性

關(guān)于籌資問題，雖然行政措施中有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中籌資方面仍然存在一些問題。由于建筑材料的價(jià)格和各地建筑設(shè)計(jì)的費(fèi)用不同，導(dǎo)致維修資金的存款標(biāo)準(zhǔn)不一致，當(dāng)?shù)亟ㄖ块T可以根據(jù)實(shí)際情況做出適當(dāng)調(diào)整，增加維修資金的質(zhì)押金額。此外，由于《維修基金條例》的原則，法律規(guī)定的增加條例過于簡(jiǎn)單，組織增加的主題、程序和方法不夠明確，業(yè)主對(duì)權(quán)利保護(hù)和自主權(quán)的認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致業(yè)主尋找借口或經(jīng)常拒絕支付贍養(yǎng)費(fèi)，而且難以實(shí)施強(qiáng)制性的住房特別基金。

1.8 缺少歸集后續(xù)資金的相關(guān)計(jì)劃

調(diào)查顯示，部分地區(qū)為住宅樓宇維修第一階段籌集的資金較多，由于缺少后續(xù)的資金歸集計(jì)劃，導(dǎo)致住宅樓再次需要維修時(shí)資金明顯不足。如果有些地區(qū)需要拆除，政府會(huì)確保居民在其他地方定居。這些居民大多沒有按照規(guī)定全額繳存住宅專項(xiàng)維修基金，甚至有的沒有繳存，這也嚴(yán)重影響了住宅房屋的后續(xù)改建及維修工作。

1.9 資金使用難度較大

按照有關(guān)規(guī)定，住宅專用維修基金的使用須經(jīng)占“總?cè)藬?shù)2/3”以上的用戶同意，然后可由業(yè)主委員會(huì)或有關(guān)房地產(chǎn)服務(wù)公司提出申請(qǐng)。但是，由于一些社區(qū)缺乏業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主支付的專項(xiàng)維修資金無法合法使用。即使有專門的業(yè)主委員會(huì)，也很難要求2/3以上的業(yè)主同意這項(xiàng)要求，要求業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司挨家挨戶地解釋他們的意見。剛才小區(qū)里有很多業(yè)主的時(shí)候，不同的業(yè)主有不同的工作時(shí)間和空閑時(shí)間。因此，只需要較少的住宅專用維修用品的部分維修工作被推遲。此外，在現(xiàn)實(shí)生活中，一些需要住宅專項(xiàng)維修資金來維持住房的工作很難滿足要求，最終只能放棄。例如，住宅建筑頂層常見的防水維修可以用該基金進(jìn)行符合規(guī)定的修復(fù)。但是，由于其他樓層的用戶無法感受到高層業(yè)主的問題，他們很難同意高層業(yè)主使用專項(xiàng)維修資金來修復(fù)自己的房屋。

2、住宅專項(xiàng)維修資金在使用和管理上的對(duì)策

2.1 制定合理的專項(xiàng)資金交存標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)人文關(guān)懷

按照現(xiàn)行維修基金管理辦法，中央直轄市、市、縣人民政府有關(guān)建筑部門應(yīng)當(dāng)合理確定和公布第一階段每平方米專項(xiàng)維修基金的數(shù)額，及時(shí)做出調(diào)整。如果每平方米的存款價(jià)格僅僅由每平方米建筑和安裝費(fèi)用的5%-8%來決定，那么發(fā)達(dá)城市的業(yè)主是可以接受的，但欠發(fā)達(dá)地區(qū)的業(yè)主將承受很大的負(fù)擔(dān)。地方有關(guān)政府部門可根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾消費(fèi)水平制定適當(dāng)?shù)馁Y金存入標(biāo)準(zhǔn)，定期調(diào)整，公布供群眾反饋，最后決定后印發(fā)文件和編制小冊(cè)子。這樣，買房的人在心理上更容易接受積極繳存，同時(shí)感受到當(dāng)?shù)卣娜宋年P(guān)懷。

2.2 使用體系健全和完善

住宅專用維修資金的使用制度在確保住宅專用維修資金的使用方面發(fā)揮著重要的輔助作用。具體實(shí)施過程中，應(yīng)建立相對(duì)完善的住宅專項(xiàng)維修資金使用制度，尤其應(yīng)按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理?xiàng)l例》制定更具體的實(shí)施規(guī)定，在遵守“2/3制度”的前提下，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的使用內(nèi)容、使用過程和使用類型進(jìn)行制度建設(shè)。同時(shí)，要認(rèn)真加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)，重申住宅專項(xiàng)維修資金的使用不存在違法現(xiàn)象。為了進(jìn)一步完善住宅專項(xiàng)維修資金的使用制度，各行政部門應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，制定住宅專項(xiàng)維修資金的專門使用制度，同時(shí)通過信息技術(shù)建立相應(yīng)的管理制度和平臺(tái)，使住宅專項(xiàng)維修資金的使用更加科學(xué)。

2.3 健全法律制度

(1)應(yīng)加強(qiáng)完善相關(guān)法律制度，借鑒國(guó)內(nèi)外成熟的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)中國(guó)國(guó)情制定維修資金制度。同時(shí)，有必要加強(qiáng)相關(guān)的司法解釋和配套措施，使維修資金的保管問題、標(biāo)準(zhǔn)、使用和監(jiān)督措施更加明確，彌補(bǔ)現(xiàn)有立法中的不足。(2)提高立法水平和質(zhì)量，使上級(jí)法律和國(guó)家政策統(tǒng)一起來，各地區(qū)應(yīng)根據(jù)各自的地方條件制定和完善合理可行的地方維修基金法律法規(guī)。

2.4 提高管理人員的專業(yè)素養(yǎng)

負(fù)責(zé)維修基金或房屋管理的部門往往不專業(yè)，必然會(huì)在資金收取、管理、使用方面產(chǎn)生糾紛，而有關(guān)業(yè)務(wù)部門則需要在維修基金政策和條例、工程技術(shù)成本核算等方面開展專業(yè)工作。因此，有關(guān)部門必須加強(qiáng)相關(guān)管理人員的素質(zhì)培訓(xùn)，不斷提升技術(shù)水平及素質(zhì)水平，確保住宅專用維修資金的合理運(yùn)作。

2.5 加強(qiáng)維修資金監(jiān)督

為了確保資金的安全，有必要加強(qiáng)監(jiān)督。政府主要負(fù)責(zé)收集維修資金和制定管理制度。轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會(huì)后，行政主管部門應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)管理資金，讓維修資金發(fā)揮作用。本著業(yè)主自我監(jiān)督的精神，在管理過程中必須透明和公開地管理現(xiàn)金流動(dòng)。定期公布資金的使用情況，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度。使用資金的所有操作程序應(yīng)符合規(guī)定，出現(xiàn)問題時(shí)應(yīng)采取措施。使資金的管理、核算和使用更加規(guī)范化，讓業(yè)主有一種參與感和安全感，更有效地管理專項(xiàng)住房護(hù)理基金。

2.6 按照標(biāo)準(zhǔn)收取資金

住宅專項(xiàng)維修資金在住房方面起著非常重要的作用，因此，我們必須根據(jù)要求，向繳費(fèi)低于標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主收取住宅專項(xiàng)維修資金，并要求房地產(chǎn)企業(yè)依法繳納相應(yīng)的住宅專項(xiàng)維修資金，并對(duì)挪用的資金進(jìn)行補(bǔ)償。有關(guān)部門應(yīng)對(duì)未能在必要時(shí)籌集專項(xiàng)住房維修資金的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行處罰，使住宅專項(xiàng)維修資金的籌集真正符合國(guó)家規(guī)定。

2.7 資金使用更加公開透明

為了提高住宅樓專項(xiàng)維修資金的管理效率，應(yīng)建立相應(yīng)的制度，公布住宅樓專項(xiàng)維修資金的使用情況，與業(yè)主溝通，使業(yè)主有機(jī)會(huì)了解專項(xiàng)維修資金的使用情況。此外，有必要管理特別維修基金的使用過程，查明特別基金是否用于特殊目的，實(shí)現(xiàn)信息披露的目的，維護(hù)業(yè)主的相關(guān)權(quán)益。在管理和使用住房專項(xiàng)基金時(shí)，應(yīng)盡量減少需經(jīng)過的環(huán)節(jié)，降低風(fēng)險(xiǎn)概率，采取措施解決問題，提高靈活應(yīng)對(duì)能力，確保資金安全，支持社會(huì)穩(wěn)定。

2.8 對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用的思考

雖然在使用住宅樓專項(xiàng)維修資金時(shí)，完善相關(guān)制度可以有效確保資金使用的合理化、科學(xué)性、開放性和透明度，但仍有許多突發(fā)事件需要管理者根據(jù)相關(guān)制度和實(shí)際情況做出相應(yīng)調(diào)整。例如，在正常情況下，住宅建筑專用維修設(shè)備的使用必須得到業(yè)主的批準(zhǔn)，業(yè)主的專有部分占建筑總面積的2/3以上，占總?cè)藬?shù)的2/3以上。但是，如果出現(xiàn)危及居住區(qū)房屋安全的緊急情況(例如，危及人身安全的電梯故障），只能向業(yè)主做出通知，而不能征求他們的意見，以確保業(yè)主的人身安全。以最快的速度減少不安全的隱患，提高工作效率。

2.9 促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的成立，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治

住宅專項(xiàng)維修資金是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，其管理和使用由業(yè)主決定。因?yàn)樯唐贩烤S修費(fèi)的分類、管理和使用耗費(fèi)了大量的時(shí)間和精力，需要具備一定的會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)能力，并且知道相關(guān)的準(zhǔn)則的高素質(zhì)人才，積極成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)是解決所有這些問題的基礎(chǔ)。加強(qiáng)和規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的使用和管理，切實(shí)實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

結(jié)語：

概括地說，為了改善住宅專項(xiàng)維修基金的使用和管理，應(yīng)該充分發(fā)揮政府的監(jiān)督作用，有利于解決資金使用和管理方面的各種糾紛。促進(jìn)業(yè)主協(xié)會(huì)和工業(yè)代表協(xié)會(huì)的成立，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自主權(quán)，有助于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。加強(qiáng)對(duì)住宅樓維修資金的監(jiān)督管理，完善專項(xiàng)維修資金管理信息披露制度，完善風(fēng)險(xiǎn)防范，充分考慮資金保障功能，促進(jìn)資金的合理安全使用，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。