土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟的內(nèi)在聯(lián)系

文／黃櫻 廣西地產(chǎn)集團有限公司 廣西南寧 530029

引言：

城鄉(xiāng)一體化進程不斷加快背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模不斷擴大，迎來了良好的發(fā)展機遇。與此同時，越發(fā)激烈的行業(yè)競爭要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須做好內(nèi)部控制，提高自身的經(jīng)營管理能力，以完善的內(nèi)部控制體系為支撐，實現(xiàn)企業(yè)自身的穩(wěn)定健康發(fā)展。

1、土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟的內(nèi)在聯(lián)系

1.1 法律環(huán)境

我國法律屬于一種強制性制度，任何企業(yè)在進行經(jīng)濟活動的過程中都必須遵守法律的約束，不能從事任何法律規(guī)定的禁止性活動，并且不能超過法律規(guī)定的權(quán)限，從事經(jīng)濟活動。在2000年前，針對房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律就已經(jīng)存在，雖然在表面上看似對房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)活動進行了約束，但是房地產(chǎn)開發(fā)的法律發(fā)展不成熟，突出體現(xiàn)在土地取得方式上。在2000年以前，房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律規(guī)定，地方政府和企業(yè)自行協(xié)議就可以出讓土地，這一規(guī)定使地方政府官員擁有較大的土地出讓權(quán)利，容易導(dǎo)致貪污腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)。2005年國家發(fā)布了土地出讓的相關(guān)政策，由地方政府和企業(yè)自行協(xié)議出讓土地的規(guī)定被禁止，規(guī)定任何土地的出讓一律實行招標拍賣、掛牌出讓的形式，這一規(guī)定改變了土地取得的方式，限制了地方政府的權(quán)力。相關(guān)法律法規(guī)越來越健全，越來越符合市場的需求，我國逐步根據(jù)市場不斷變化的需求，對相關(guān)法律法規(guī)進行制定和調(diào)整，自從2005年開始，民眾個人私有財產(chǎn)概念逐步深入人心，因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中很容易遇到拒絕遷移的人群，嚴重阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)的進程，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相對于早期而言更加難以推進。

1.2 戰(zhàn)略反應(yīng)方式

企業(yè)在發(fā)展過程中，必然會遇到形形色色的發(fā)展壓力。企業(yè)的存在機制使它們有一定自我調(diào)節(jié)的能力，能夠與各方面的制度壓力進行良性的互動。在某些趨勢下，它們之間的互動還會呈現(xiàn)出以下幾點特征：（1）企業(yè)為了順應(yīng)來自制度的壓力時，會間接地降低自身的社會方面的合法程度。由此，又會反過來增強企業(yè)自身對于制度壓力的抗壓能力。（2）企業(yè)為了順應(yīng)來自制度的壓力，會在一定程度上擠壓自身的利潤空間，從而得到對抗壓力的能力。（3）如果來自制度的壓力有著多種根源，那么企業(yè)也會隨著根源的多樣化而使自身的抗壓能力不斷提升。（4）如果企業(yè)并不過分依賴來自制度的壓力，那么也就是說企業(yè)的抗壓能力比較樂觀。（5）如果來自制度的壓力方向偏離了企業(yè)自身的發(fā)展方向，那么企業(yè)的抗壓能力就會上升。（6）當來自制度的壓力壓抑了企業(yè)的自身發(fā)展，則這時企業(yè)的抗壓水平比較高。（7）當來自制度的壓力不附帶法律上的效力，則企業(yè)對它有著較強的抵抗能力。（8）當來自制度的壓力的自主性越低分散性越低，則會增加公司對制度壓力的抵抗力。（9）如果企業(yè)本身的發(fā)展環(huán)境非常穩(wěn)定，那么它的抗壓能力也就很強。（10）如果企業(yè)與企業(yè)在相互之間不存在行業(yè)上的相關(guān)性，那么企業(yè)抵御制度壓力的能力就會上升。

2、房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的土地管理方面的漏洞

2.1 土地規(guī)劃問題

傳統(tǒng)農(nóng)村土地規(guī)劃的常見問題有：土地確權(quán)未落實、集體用地建設(shè)難、土地基價波動大、土地利用效率低等?，F(xiàn)階段農(nóng)村土地規(guī)劃最常出現(xiàn)的問題是土地確權(quán)未落實，土地確權(quán)指的是現(xiàn)有農(nóng)村種植用地對土地擁有者進行實名登記，無人擁有的農(nóng)村種植用地歸國家所用，包括已故人員的現(xiàn)有土地其子女不再繼承其土地的使用權(quán)。針對土地確權(quán)的開展，我國大部門農(nóng)村用地已經(jīng)落實確權(quán)，少部分土地無法進行確權(quán)，導(dǎo)致農(nóng)村土地規(guī)劃難問題。農(nóng)村集體用地指的是該片土地歸集體所有，針對此類型農(nóng)村土地的規(guī)劃和建設(shè)，需要采納村民集體意見，出現(xiàn)意見分歧容易導(dǎo)致城鎮(zhèn)化建設(shè)項目擱淺。農(nóng)村集體土地的規(guī)劃和建設(shè)問題，其根本原因在于農(nóng)民的意識形態(tài)問題。農(nóng)民對新時代城鎮(zhèn)建設(shè)方針不明確，單一性認為土地交易僅針對工廠，大量農(nóng)村土地劃分成工業(yè)用地，無法完成城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中房屋用地有償征收，導(dǎo)致農(nóng)村土地利用率低，出現(xiàn)規(guī)劃問題。宏觀調(diào)控農(nóng)村土地規(guī)劃，政府部門制定長遠土地應(yīng)用計劃，避免大量城鎮(zhèn)建設(shè)用地劃分為工業(yè)用地。

2.2 監(jiān)管機制不夠完善

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本都會設(shè)置內(nèi)部審計部門，但是很多時候，因為內(nèi)控意識的薄弱，并沒有真正對各部門的職責和權(quán)限進行明確劃分，導(dǎo)致企業(yè)審計部門和財務(wù)部門存在著職權(quán)交叉的問題，在針對部分事務(wù)進行處理的過程中，出現(xiàn)了分管不明確的現(xiàn)象，影響了監(jiān)管機制作用的發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制也會因為監(jiān)管力度不足，產(chǎn)生松散問題，使得企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管無法真正達到預(yù)期效果，也對企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了負面影響。

2.3 信息管理手段落后

信息化時代，數(shù)據(jù)信息是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的核心要素，做好信息管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理和內(nèi)部控制至關(guān)重要?，F(xiàn)實卻是，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身并沒有能夠建立起完善的信息管理系統(tǒng)，缺乏對于項目整體的內(nèi)部控制，設(shè)計、施工和銷售階段的信息傳遞不及時，再加上缺乏對于投資的有效控制，以及物流、資金等信息跟蹤能力差等問題，各部門之間在信息溝通方面相對滯后，內(nèi)部控制效率低下，人為錯誤發(fā)生的幾率顯著增大。

3、土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟的內(nèi)在聯(lián)系對策

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)必須遵守土地管理制度

在我國，不論從事何種經(jīng)濟活動，都必須嚴格遵守相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不得從事任何超出法律規(guī)定的經(jīng)濟活動，并且必須在法律規(guī)定的權(quán)限范圍內(nèi)從事經(jīng)濟活動。這一點對于房地產(chǎn)開發(fā)也不例外，房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格遵守土地管理的制度，如果能夠遵守我國相關(guān)的土地管理制度規(guī)定，那么就可以以合法的方式和手段獲得土地的使用經(jīng)營權(quán)。近年來，國家對房地產(chǎn)開發(fā)越來越重視，制定了一系列的法律法規(guī)，例如采購法、招標法等，都是針對房地產(chǎn)開發(fā)不同環(huán)節(jié)的制度規(guī)定，因此，房地產(chǎn)開發(fā)不論處于何種環(huán)節(jié)，都必須遵守國家相關(guān)的法律制度。隨著國家法律制度的變遷，企業(yè)取得土地的方式也隨之改變，由以往的地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)議出讓土地轉(zhuǎn)變?yōu)檎袠伺馁u土地，這一規(guī)定不僅嚴格限制了地方政府出讓土地的權(quán)利，也有利于人民利益的實現(xiàn)。

3.2 做好風險管控工作

風險管控體系能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身運營中可能發(fā)生的各種風險進行評估，制定出有效的風險應(yīng)對方案，確保在真正遇到風險時，企業(yè)能夠迅速采取有效的措施來應(yīng)對，降低風險帶來的損失。在實際操作中，一是應(yīng)該加強風險評估，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠結(jié)合自身的運營模式，確定相應(yīng)的風險類型，借助專門的風險評估軟件，找出最佳的風險防范和應(yīng)對方式。這個過程中，需要通過制度的方式來對經(jīng)營風險進行化解，強化監(jiān)督管理力度，對于一些風險較高的部門，需要定期做好監(jiān)督檢查，借助合法手段，實現(xiàn)風險的有效轉(zhuǎn)移；二是應(yīng)該做好資金管控，避免資金因素引發(fā)的風險和問題，為企業(yè)的長遠健康發(fā)展提供保障。

3.3 進一步強化土地監(jiān)管工作

嚴格限制土地抵押手續(xù)的辦理，特別是列入房地產(chǎn)企業(yè)綜合信用黑名單的企業(yè)，禁止為其辦理土地抵押手續(xù)；進一步明確不動產(chǎn)登記工作職責，優(yōu)化登記程序，將商品房預(yù)售備案合同、住宅維修資金交納收據(jù)等法定登記申請材料作為進行不動產(chǎn)登記的依據(jù)，依法及時為業(yè)主辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

3.4 遵循開源節(jié)流的理念進行土地管理

由于土地管理與房地產(chǎn)業(yè)長期保持著內(nèi)在聯(lián)系，在房地產(chǎn)調(diào)控期間，應(yīng)進一步制定合理的規(guī)劃，降低項目運營成本。進一步完善土地利用制度改革，加強土地保護，堅持“增收節(jié)支”和重點壓縮支出的指導(dǎo)方向。政府需要重視土地資源的節(jié)約使用，加強土地執(zhí)法監(jiān)察隊伍建設(shè)，健全房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管體系。對于個別發(fā)生的土地案件，政府相關(guān)部門還需要發(fā)動群眾積極上報，鼓勵舉報行為，并形成政府部門之間的合力，同時協(xié)同其他司法、稅務(wù)等部門共同打造有序穩(wěn)定、良好發(fā)展的土地使用制度。要強化節(jié)約土地資源的意識，讓每一寸土地都發(fā)揮最大的利用價值，貫徹落實土現(xiàn)行的土地保護制度，并在實踐中不斷加以完善，杜絕土地資源的浪費行為以及非法占用耕地的行為。促進土地資源和資產(chǎn)的節(jié)約保護和企業(yè)應(yīng)承擔的法律社會責任。比如，可以提高工作效率，降低其他土地管理服務(wù)成本，保證土地管理質(zhì)量；或者，在加強土地管理監(jiān)管的同時，加快業(yè)務(wù)外包的速度和范圍。

3.5 加強信息溝通交流

信息交流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)溝通的基礎(chǔ)，尤其是在信息化時代背景下，企業(yè)必須掌握信息才能實現(xiàn)更好的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施各項經(jīng)營活動的過程中，應(yīng)該做好信息拓展工作，借助多樣化的途徑和方法，獲取更多的北部信息，外部信息則可以通過定期市場調(diào)研等方式獲取，以完善的信息為支撐，企業(yè)的經(jīng)營活動可以順利展開。

3.6 土地管理應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控的策略

基于此房地產(chǎn)調(diào)控對土地管理的影響，土地管理應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控的策略可以分為以下幾個方面：第一、采取有效措施或者途徑形式，加強地區(qū)的土地管理建設(shè)以穩(wěn)定和諧的狀態(tài)進行，以此為房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控期間順利度過營造一個良好的外部環(huán)境。例如當?shù)卣块T可以與房地產(chǎn)業(yè)進行合伙，與房地產(chǎn)業(yè)共同享受經(jīng)濟利益，這樣一方面政府為房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)提供所需的土地資源，另一方面企業(yè)在獲取利益收入時對當?shù)仄渌矫孢M行投資，從而達到了雙方共贏的局面。第二、遵循開源節(jié)流的理念進行土地管理，由于土地管理與房地產(chǎn)業(yè)長期以來一直保有內(nèi)在的聯(lián)系，因此在進行房地產(chǎn)調(diào)控期間應(yīng)當進一步的制定合理方案降低項目運營的成本。例如，可以通過提高工作效率，降低其他各項土地管理服務(wù)成本，確保土地管理的工作質(zhì)量；或者在加強土地管理的監(jiān)督力度的同時，加快業(yè)務(wù)外包的速度和范圍。第三、在房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控期間，加快建立信息管理系統(tǒng)，利用科學(xué)技術(shù)手段收集客戶信息，依據(jù)客戶實際情況設(shè)定服務(wù)類型，提高客戶滿意度。第四、加強對員工的人文關(guān)懷，確保在宏觀調(diào)控期間員工能夠和諧相處，并且共同面對困難，營造良好奮進的團隊氛圍，加快內(nèi)部團隊的建設(shè)。第五、面對改革，應(yīng)當具備創(chuàng)新管理的思維，利用創(chuàng)新方法，加快土地管理工作的建設(shè)。

3.7 堅持保護土地供給、審核土地管理資料、嚴格開發(fā)用地的原則規(guī)范土地管理

第一，保護土地供給。在土地資源高效率利用的過程中需要相關(guān)人員結(jié)合實際情況在其中適當?shù)脑黾油恋刭Y源利用審批程序，在程序的規(guī)范作用下合理利用土地資源。對于新增建筑用地要著重優(yōu)先發(fā)展先導(dǎo)行業(yè)、新興行業(yè)、服務(wù)行業(yè)，通過將土地資源應(yīng)用到這些領(lǐng)域來在最大限度上發(fā)揮出土地資源的社會功用。第二，認真審核土地資源的利用，優(yōu)化結(jié)構(gòu)調(diào)整。按照節(jié)約、集約的土地經(jīng)營標準把關(guān)土地資源的利用，取締一些產(chǎn)能過剩項目和低水平、重復(fù)建設(shè)的項目。在現(xiàn)有土地資源利用的過程中相關(guān)人員還需要思考如何進一步盤活和高效率的利用存量土地，從而有效提升土地資源的綜合利用率。第三，積極、合理開發(fā)建筑用地。農(nóng)業(yè)是影響國家社會發(fā)展的根本，因此，為了能夠促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，需要為農(nóng)業(yè)發(fā)展提供足夠的土地資源支持，在農(nóng)業(yè)發(fā)展的過程中保證農(nóng)業(yè)耕地面積不減少。第四，強化對土地資源利用的執(zhí)法力度。對于一些不符合規(guī)范標準的土地資源利用模式，需要相關(guān)人員加大執(zhí)法懲處力度。為了能夠更好的宣傳土地資源合理、高效利用等重要性，相關(guān)人員需要發(fā)揮出傳播媒介的引導(dǎo)作用，在土地資源利用管理的時候選擇一些典型的案例來在公眾媒體平臺上進行披露，針對土地資源管理利用存在的問題積極采取措施予以處理。

3.8 加強地區(qū)土地管理建設(shè)

采取有效措施或途徑，以穩(wěn)定和諧的狀態(tài)，使地方土地管理的方式方法得以深化創(chuàng)新改革。例如，地方政府部門可以與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)成伙伴關(guān)系，與房地產(chǎn)業(yè)分享經(jīng)濟利益。一方面，政府是房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地資源使用權(quán)的中介，另一方面，公司在獲得利潤收益投資時，為當?shù)仄渌鞣劫I單，實現(xiàn)了雙方的雙贏。例如，如果在一個地區(qū)中，短時間內(nèi)房地產(chǎn)地方行業(yè)銷售額大大減少，如果任由其趨勢發(fā)展下去，就不利于片區(qū)中土地管理的強度和面積，也不利于地方經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的合理健康發(fā)展。所以，政府需要采取相關(guān)措施，適當增強土地供應(yīng)能力，間接影響房價走勢。而房地產(chǎn)企業(yè)則要盡快轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，制定短期應(yīng)急計劃，盡快售房回款，加強開發(fā)的質(zhì)量。

3.9 強化工作監(jiān)督

房地產(chǎn)行業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位要充實認識房地產(chǎn)管理工作的重要性，依據(jù)各自職責分工，進一步明確責任，狠抓落實，做到嚴格把關(guān)、優(yōu)化程序、統(tǒng)籌聯(lián)動、形成合力。同時要嚴格工作執(zhí)紀問責，凡未按相關(guān)規(guī)定履職影響房地產(chǎn)業(yè)市場的穩(wěn)定，市政府要對相關(guān)部門及責任人進行約談問責，涉嫌違法犯罪的，將依法追究刑事責任。

3.10 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

土地管理市場和房地產(chǎn)市場在一定程度上來說是緊密聯(lián)系的關(guān)系，因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成影響，也會影響土地管理。在現(xiàn)實情況中，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對土地管理造成的現(xiàn)實影響有很多，例如在某一特別地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的數(shù)量直線下降，這種情況下，長期發(fā)展比較影響該區(qū)域土地管理的力度和實施面積，長此以往會影響該地區(qū)的土地經(jīng)濟實際發(fā)展。當前房價不斷增長，從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和土地管理二者緊密關(guān)系來看，可以通過增加土地供應(yīng)能力來控制房價。房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，應(yīng)當盡可能加快開發(fā)房地產(chǎn)的速度，在短的時間內(nèi)銷售房屋、回籠資金。

3.11 做好成本核算控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展經(jīng)營管理活動的過程中，應(yīng)該加強對于成本的核算與控制，管理人員必須認識到會計成本核算控制在內(nèi)部控制中的作用和意義，在企業(yè)內(nèi)部建立起完善的會計成本核算機制，確保其能夠很好地適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實需求，為企業(yè)提供可靠的信息資源支持。

結(jié)束語：

我國的固有土地制度就決定了我國特殊的土地資源利用方式。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，政府的任何調(diào)控舉動都可以影響房地產(chǎn)市場以及相關(guān)項目的開發(fā)情況。即使在多年的發(fā)展中，我國已經(jīng)針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了許多正式制度，但是現(xiàn)行的正式或非正式制度中仍有亟待完善的地方。所以，建立一個具有普遍適用價值的法律體系是當務(wù)之急。而房地產(chǎn)企業(yè)也要在謀求增加自身利潤的時候，善于向政府借力，在企業(yè)與政府的配合協(xié)調(diào)之下共促行業(yè)發(fā)展。