低碳經(jīng)濟下的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的創(chuàng)新

文／付建愛 聊城市住房與建設(shè)事業(yè)保障中心 山東聊城 252000

引言：

進入新世紀(jì)以來，人們主觀上一方面享受到先進科技為生產(chǎn)生活帶來的便利性，另一方面由于人為因素的破壞造成氣候改變、自然環(huán)境條件嚴(yán)重污染及自然災(zāi)害高發(fā)等環(huán)境問題，社會公眾普遍關(guān)注自身居住的環(huán)境效益創(chuàng)造情況[1]。對于企業(yè)來說，低碳模式是其未來發(fā)展的主要趨勢，房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)應(yīng)將低碳經(jīng)濟理念融合至自身的發(fā)展戰(zhàn)略中，有針對性的完善經(jīng)濟管理方案，不僅能強化自身的社會責(zé)任感，還能更廣泛的傳播環(huán)保理念，在各種低碳技術(shù)的協(xié)助下實現(xiàn)對建材、成品等的低碳化改造，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟收益。

1、低碳經(jīng)濟相關(guān)理論

中國社會在不斷發(fā)展中已經(jīng)進入到一個新時期，經(jīng)濟發(fā)展只有滿足更多的環(huán)保條件，方能在國際社會中獲得更大的認(rèn)可。故而，低碳經(jīng)濟理論與有關(guān)指標(biāo)便成為后續(xù)社會經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須依賴的主要因素。

1.1 含義

低碳經(jīng)濟，可以被理解成一個經(jīng)濟系統(tǒng)在運作過程中設(shè)定了嚴(yán)格的排放標(biāo)準(zhǔn)，僅準(zhǔn)許少許排放物排放至自然環(huán)境，或者某個經(jīng)濟系統(tǒng)的碳足以已經(jīng)可以被忽視。和當(dāng)前的世界經(jīng)濟相比較，發(fā)展低低碳經(jīng)濟的主要目的減少大氣內(nèi)的溫室氣體，遏制全球變暖過程加速、加劇，減少或防控地球出現(xiàn)災(zāi)害性天氣，為人類社會健康、長久發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

1.2 特征

低能耗; 第二，低碳經(jīng)濟保護環(huán)境的力度大、碳排放量低兩大方面，故而在制造商品的過程中，要追求實現(xiàn)清潔生產(chǎn)。低碳經(jīng)濟是社會經(jīng)濟發(fā)展的主要趨勢，但在其發(fā)展過程中決不能把犧牲公眾的生活質(zhì)量作為代償條件。恰恰相反，低碳經(jīng)濟推行過程中極力追求經(jīng)濟高質(zhì)量，這樣才能使經(jīng)濟發(fā)展速率與規(guī)模呈現(xiàn)出經(jīng)濟價值，迎合大眾追求更優(yōu)質(zhì)生活條件的需求。從以上視角出發(fā)，低碳經(jīng)濟還應(yīng)具備如下幾個特征[2]：其一是經(jīng)濟增長性。經(jīng)濟發(fā)展的宗旨在于維持經(jīng)濟持續(xù)增長，公眾的生活水平持續(xù)提升，這是低碳經(jīng)濟發(fā)展過程中一定要遵循的客觀規(guī)律；其二是技術(shù)創(chuàng)新性，既有的生產(chǎn)技術(shù)及設(shè)備條件不能較好的滿足低碳經(jīng)濟的發(fā)展要求，故而創(chuàng)新技術(shù)及加大新能源的開發(fā)力度才能使低碳經(jīng)濟發(fā)展過程中有更可靠的支撐；其三是目標(biāo)的和諧性，發(fā)展低碳經(jīng)濟的宗旨在于減輕或防控環(huán)境破壞，減少大氣污染等問題，最后使人類社會發(fā)展進而自然環(huán)境更加協(xié)調(diào)。

概況的講，低碳經(jīng)濟的特征主要是在不影響公眾現(xiàn)有生活質(zhì)量的基礎(chǔ)上，節(jié)約應(yīng)用資源與能源，使經(jīng)濟發(fā)展檔次提高，幫助人類社會由低碳經(jīng)濟模式內(nèi)獲得更多的益處。得更好的發(fā)展。

2、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的影響

2.1 影響房地產(chǎn)的成本

盡管國家相關(guān)部門大力提倡實施低碳經(jīng)濟理念，但受技術(shù)水平這一客觀因素的限制，以致我國的低碳技術(shù)尚未抵達較高的水平，低碳經(jīng)濟理念在社會各界的接受度偏低。在這樣的情境下，如果房地產(chǎn)企業(yè)刻意應(yīng)用低碳理念及相關(guān)技術(shù)方法，則勢必會增加房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)成本。眾所周知，房地產(chǎn)在設(shè)計研發(fā)新技術(shù)過程中需要有大量的資金支持，并且低碳經(jīng)濟提倡應(yīng)用新能源將傳統(tǒng)能源取而代之，新能源的開發(fā)及利用成本均較高，若建筑施工建設(shè)中企業(yè)應(yīng)用大量的新能源，那么產(chǎn)品的生產(chǎn)成本固然會增加，當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)以中小規(guī)模為主，資金尚不雄厚，他們在發(fā)展低碳房地產(chǎn)過程中可能為遇到諸多阻礙。

2.2 使房價升高

結(jié)合既往調(diào)查資料，近幾年中國內(nèi)房價基本已經(jīng)實現(xiàn)了初步穩(wěn)定。低碳經(jīng)濟要求房地產(chǎn)企業(yè)運營中應(yīng)用新能源與新技術(shù)，以上這種舉措不僅會增加企業(yè)的成本投入，也會使開發(fā)商以應(yīng)用新能源與材料為由而提高房價。并且低碳房地產(chǎn)內(nèi)的土地資源應(yīng)用為低碳化的，開發(fā)商便會提升房屋建筑產(chǎn)品的質(zhì)量，并且在消費者主觀意識中高質(zhì)量的房屋和高價格對等，故而無形中接受了高價，購房經(jīng)濟壓力相應(yīng)增加[3]。

2.3 短期內(nèi)可能會以致房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展

能源的供應(yīng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，如果能耗較大，那么碳排放量也會增多。有文獻記載，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)在發(fā)展過程中應(yīng)用了大量的煤炭與木材，能耗固然會增加，以致房地產(chǎn)行業(yè)的碳排放量在整個社會總排放量中占比高達30%，不僅會影響自然環(huán)境持續(xù)發(fā)展，也會降低公眾的生活品質(zhì)。盡管房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟能使以上現(xiàn)實問題迎刃而解，但是如果缺乏足夠的能源支持，則一定會對行業(yè)發(fā)展形成一定抑制作用，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟創(chuàng)造情況。

3、低碳經(jīng)濟下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的創(chuàng)新方法

3.1 增加科研投入，控制成本

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中能夠會涉及到技術(shù)、材料等諸多內(nèi)容?？陀^上講，低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本明顯增加，故而有效發(fā)展低碳經(jīng)濟的關(guān)鍵在于實現(xiàn)對技術(shù)及材料等方面的科學(xué)管理。如果企業(yè)過度的依賴部分技術(shù)，則會使其成本不減反增，業(yè)務(wù)的發(fā)展在很長一段時間中停滯不前，逐漸喪失市場競爭優(yōu)勢。故而加強科研投入、運營成本的控制具有很大現(xiàn)實意義，可以充分發(fā)揮政府的調(diào)控作用。國家相關(guān)部門要盡早創(chuàng)建專項資金，增加科研投入，利用國家提供資金與獎勵的辦法，鼓勵更多的科學(xué)家積極投身到低碳新技術(shù)研發(fā)領(lǐng)域，形成合力以盡早研制出綠色環(huán)保的新能源與新材料，在確認(rèn)技術(shù)成熟度抵達一定水平后推廣應(yīng)用，使廣大社會公眾能真正受益。

3.2 認(rèn)真規(guī)劃好房地產(chǎn)長期目標(biāo)

我國政治經(jīng)濟體制日益完善已經(jīng)是一個不可推翻的事實，在長期系統(tǒng)化的改革過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展及結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了較大的改變，故而相關(guān)人員要主動落實自身職責(zé)，做好房地產(chǎn)長期目標(biāo)規(guī)劃工作，確保其合理、規(guī)范化，在此基礎(chǔ)上進行有效的創(chuàng)新管理。規(guī)劃房地產(chǎn)長期目標(biāo)過程中要認(rèn)真做好如下兩項內(nèi)容：一是確保模板及相關(guān)規(guī)劃內(nèi)容可執(zhí)行，始終把降排與減少能耗作為本行業(yè)發(fā)展的重點；二是全面了解新時期下中國經(jīng)濟發(fā)展的整體形勢及市場走勢，結(jié)合市場運行規(guī)律及經(jīng)濟變化情況規(guī)劃好房地產(chǎn)長期發(fā)展目標(biāo)，確保低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟能健康、穩(wěn)定發(fā)展，行業(yè)經(jīng)濟管理真正實現(xiàn)創(chuàng)新化，取得滿意的管理成效。

房地產(chǎn)企業(yè)可以編制產(chǎn)品組合發(fā)展目標(biāo)。在低碳經(jīng)濟的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要主動思考應(yīng)開發(fā)制造哪些產(chǎn)品及為哪些市場服務(wù),才能獲取市場競爭優(yōu)勢這一問題。為達成以上目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡可能的拓展顧客群范圍，但事實中很多因素制對房地產(chǎn)企業(yè)形成一定制約，以致他們不能應(yīng)用這種不聚焦的策略。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用“有限產(chǎn)品一市場組合”策略,聚焦在有限的業(yè)務(wù),并于各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域聚焦在有限的客戶群,借此方式更加清晰地塑造自己的品牌形象及提升專業(yè)化水平[6]。可以借鑒參考如下思路：

（1）規(guī)劃并瞄準(zhǔn)自己的細(xì)分市場。結(jié)合需求的相似性劃分市場。在我國商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，市場多被認(rèn)為由具備相同需求的購買者組成的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動審視既有消費者的消費形式，評估自身是否有為其提供相應(yīng)產(chǎn)品服務(wù)的能力。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)掀起了綠色住宅的發(fā)展浪潮，以追求獲得市場競爭的主動權(quán)。精準(zhǔn)定義并選出特定的業(yè)務(wù)內(nèi)容。從概念的視角出發(fā)，和產(chǎn)業(yè)相比業(yè)務(wù)范圍更為狹窄，其服務(wù)的市場規(guī)模也是有限的。在相同的細(xì)分市場內(nèi)，提供類似產(chǎn)品、滿足類似需求的房地產(chǎn)企業(yè)，為了獲得客戶的價值肯定而進行相互競爭。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇有限的、有期望通過他們?nèi)〉贸晒Φ臉I(yè)務(wù)組合，以上是一個基礎(chǔ)型的戰(zhàn)略任務(wù)，本質(zhì)上就是“企業(yè)定位”問題，在各個選定的領(lǐng)域中房地產(chǎn)企業(yè)要做到目標(biāo)集中，在有限的業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)要進一步明確自己想要獲得及放棄的各自是什么，為了增強競爭力，一定要堅持與眾不同的選擇選擇部分細(xì)分市場，瞄準(zhǔn)一些能符合顧客需求的特殊產(chǎn)品組合。

（2）明確“產(chǎn)品——市場組合”方案。低碳經(jīng)濟理念推進過程中，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加深對業(yè)務(wù)定位問題的關(guān)注度，到后期一定會涉及到“在哪里競爭”與“怎樣競爭”兩項問題，為處理前一個問題，企業(yè)一定要精確在特定的業(yè)務(wù)范疇中推行哪種“產(chǎn)品——市場組合”方案，此時就涉及到“競爭范疇”問題[6]。在在處理第二個問題時，房地產(chǎn)企業(yè)自身要具備在該“競爭范疇”中擊敗對手的能力，即“競爭優(yōu)勢”。房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者應(yīng)從思想上高度重視如上兩項問題，良好的產(chǎn)品——市場組合”方案是強化競爭優(yōu)勢的重要基礎(chǔ)，而競爭優(yōu)勢的形成對企業(yè)其他方面的綜合素質(zhì)表現(xiàn)出較高的依賴性，在此很難進行有針對性的論述，故而僅對“競爭范疇”問題做出分析。對于“競爭范疇”，房地產(chǎn)企業(yè)在廣泛多元化與高度專一性之間有很多選擇。具體選擇時，企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)兩個極端情況，可能會專注于某個市場或者某種產(chǎn)品。理論上講企業(yè)可以選擇多種組合方案，允許其同時生產(chǎn)制造幾種產(chǎn)品與涉足數(shù)個細(xì)分市場。但在低碳經(jīng)濟剛興起的今天，房地產(chǎn)企業(yè)的研發(fā)成本普遍較高，需選出相對較寬的競爭范疇，涉足數(shù)個細(xì)分市場，以雄厚的資源基礎(chǔ)與超強的運作能力去為廣大受眾提供形式多樣的產(chǎn)品，以上過程中能夠也存在著較大的經(jīng)營風(fēng)險。相對較穩(wěn)妥的方案為，房地產(chǎn)企業(yè)參照傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)指向的利基市場情況，確定持有有限的產(chǎn)品組合，確定市場地位后，循序漸進推進多樣化的發(fā)展過程。

3.3 房地產(chǎn)產(chǎn)品的低碳化改造

低碳經(jīng)濟己經(jīng)成為社會經(jīng)濟發(fā)展的一項主要選擇，且在將有其可能成為唯一選擇，房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)持續(xù)化發(fā)展，自身一定要推行新的低碳房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。在后期建筑建設(shè)過程中，應(yīng)把低碳技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作為行業(yè)指標(biāo)，只有這樣才能幫助企業(yè)在編制競爭戰(zhàn)略中占得先機。

國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)主動對房地產(chǎn)產(chǎn)品采用了低碳化整改措施，進而有更大的自信迎接社會帶來的挑戰(zhàn)。但事實上，房地產(chǎn)產(chǎn)品進行低碳化整改過程中存在著如下幾點問題[8]：一是既有建筑節(jié)能改造過程中肩負(fù)著很大壓力。其原因主要是2005年之前不是基于節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)民用建筑的，這些產(chǎn)品在節(jié)能改造中技術(shù)應(yīng)用難度較大，針對那些優(yōu)化的節(jié)能建筑，雖然可以采用新技術(shù)改造，但需改造的建筑總量龐大，任務(wù)繁重。二是低碳化轉(zhuǎn)型動力不夠。受技術(shù)與成本等方面的制約，和傳統(tǒng)材料相比，節(jié)能材料的使用成本上高出千余元，這就預(yù)示著房產(chǎn)品低碳化改造將會提高成本,房地產(chǎn)企業(yè)投資相應(yīng)增多。若回報不顯著，那么久而久之將會弱化企業(yè)的能動性。三是消費群體很難直接對比節(jié)能材料與傳統(tǒng)建材的優(yōu)弊端，故而認(rèn)同率相對較低，產(chǎn)品的購買熱情也不高。在改造技術(shù)應(yīng)用方面，房地產(chǎn)企業(yè)持有的能力尚未完全達到標(biāo)準(zhǔn)，特別是在技術(shù)集成度方面，還有較大的改進空間。也正是因改造技術(shù)不過關(guān)，造成產(chǎn)品整改過程中能耗量不減反增。

首先，為做好房屋產(chǎn)品的低碳化改造,在建造階段，企業(yè)就應(yīng)把節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)確定下來，將既往的非節(jié)能建筑的標(biāo)準(zhǔn)提升至65%，借此方式使房屋產(chǎn)品滿足節(jié)能要求。其次，政府要設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入資格，嚴(yán)格評估房地產(chǎn)企業(yè)的低碳改造與開發(fā)能力，提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的低碳標(biāo)準(zhǔn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要主動處理房建產(chǎn)品建材達標(biāo)問題，持續(xù)提升低碳技術(shù)集成度，使低碳改造工藝技術(shù)推廣過程中有更大的動力支撐。

結(jié)束語：

由傳統(tǒng)經(jīng)濟過渡至低碳經(jīng)濟是當(dāng)下社會發(fā)展的主要模式，低碳經(jīng)濟逐漸成為新時代的主旋律，將會成為未來房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要條件。低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要增加運營成本和地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的協(xié)調(diào)力度，加大低能耗技術(shù)的研發(fā)力度，選用節(jié)能材料。各級政府也要主動宣傳低碳環(huán)保理念，增強公眾的環(huán)保意識，在社會環(huán)境內(nèi)全面營造出綠色環(huán)保的良好風(fēng)氣，在使用建筑產(chǎn)品時將其對自然環(huán)境帶來的污染降到最低。