房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與變更管理方式研究

文／韓笑 華孚集團(tuán) 遼寧丹東 118001

引言：

近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，不僅解決了居住問(wèn)題，還有效改善了人們的居住環(huán)境。然而隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控持續(xù)加緊，使得房企的利潤(rùn)空間被壓縮，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。面對(duì)這一背景，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地應(yīng)對(duì)新的政策和市場(chǎng)環(huán)境，必須注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作，積極提高企業(yè)的管理水平與產(chǎn)品質(zhì)量，從而為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利益[1]。設(shè)計(jì)與變更管理是管理工作中的關(guān)鍵內(nèi)容，為有效提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和管理質(zhì)量，就必須保證這一管理工作的專(zhuān)業(yè)性、科學(xué)性及規(guī)范性，確保項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

1、設(shè)計(jì)管理的概述

1.1 內(nèi)涵

設(shè)計(jì)管理是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，發(fā)揮著重要的指導(dǎo)作用，相關(guān)管理人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)管理予以高度重視，安排專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)的可行性、科學(xué)性，從而確保工程項(xiàng)目建設(shè)的順利開(kāi)展。針對(duì)設(shè)計(jì)管理工作而言，主要涉及到兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，相關(guān)負(fù)責(zé)人員應(yīng)提前準(zhǔn)備好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建方案；二是，項(xiàng)目施工圖的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，相關(guān)負(fù)責(zé)人員應(yīng)明確施工圖設(shè)計(jì)，讓工程項(xiàng)目施工工作的開(kāi)展有章可循、有據(jù)可依，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同實(shí)施環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)管理的工作任務(wù)存在一定的差異，所以管理人員應(yīng)結(jié)合不同環(huán)節(jié)的工期、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量等影響因素，提出行之有效地管理實(shí)施方案，對(duì)其中可能發(fā)生的問(wèn)題加以具體分析，提前制定相應(yīng)的防范意見(jiàn)和措施[2]。

1.2 重要意義

在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化階段，企業(yè)要想搶占到有利的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，就必須不斷提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力與綜合實(shí)力。尤其是在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，管理人員必須充分體現(xiàn)設(shè)計(jì)管理工作的必要性，結(jié)合企業(yè)的具體情況對(duì)資源進(jìn)行科學(xué)配置；由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量很大、投入成本高、技術(shù)要求高等，所以必須對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中所需的人力、物力及財(cái)力等資源進(jìn)行合理調(diào)配。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的設(shè)計(jì)管理，能夠大大節(jié)約投資成本，為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。管理人員應(yīng)提出科學(xué)合理的資源利用計(jì)劃，既要保證工程質(zhì)量符合設(shè)計(jì)規(guī)范，還要注重提高資源的利用率，盡量減少資源浪費(fèi)，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本[3]。另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期比較長(zhǎng)，往往會(huì)由于不可預(yù)見(jiàn)性問(wèn)題影響工程進(jìn)度，還容易引發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)在項(xiàng)目施工前切實(shí)做好設(shè)計(jì)管理工作，以此來(lái)顯著降低突發(fā)事件對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，按時(shí)完工。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的有效策略

2.1 確定設(shè)計(jì)任務(wù)要求

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中，首先必須確定設(shè)計(jì)工作任務(wù)要求，提出清晰的目標(biāo)。設(shè)計(jì)人員需深入對(duì)工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行研究考察，充分掌握現(xiàn)場(chǎng)的交通條件、自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件等信息，然后在此基礎(chǔ)上，遵循因地制宜、科學(xué)布置、以人為本的原則，科學(xué)設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)方案，且將該方案落到實(shí)處。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)綠化與水景協(xié)調(diào)融合的自然生態(tài)系統(tǒng)，將綠色、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的理念貫穿到整個(gè)設(shè)計(jì)之中，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共生。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)的飛速發(fā)展，為人們帶來(lái)了更加便捷的生活，但也嚴(yán)重破壞了自然環(huán)境，尤其是在城市中存在較為嚴(yán)重的空氣污染、噪音污染、光污染等問(wèn)題。因?yàn)榭諝馕廴?，居民更加向往綠色、健康的居住環(huán)境，所以設(shè)計(jì)管理工作中需充分考慮這一點(diǎn)，從而讓房地產(chǎn)產(chǎn)品更加符合現(xiàn)代消費(fèi)者的需求。確定設(shè)計(jì)任務(wù)要求是要達(dá)到什么樣的目標(biāo)，并將其作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的參考，具有較強(qiáng)的針對(duì)性。房企必須緊跟時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，大膽創(chuàng)新設(shè)計(jì)管理方式方法，提高工程質(zhì)量[4]。

2.2 設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

階段性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要特征之一，要想確保項(xiàng)目建設(shè)中涉及到的每項(xiàng)事務(wù)得到有效處理，就必須要在設(shè)計(jì)管理中控制好進(jìn)度。通常而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及到施工前、施工中和竣工環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)的管理要求不同，所以設(shè)計(jì)人員需要進(jìn)行深入分析，保證進(jìn)度的科學(xué)性與有效性。就目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施情況來(lái)看，一些企業(yè)并不重視設(shè)計(jì)進(jìn)度管理，導(dǎo)致工程項(xiàng)目建設(shè)中容易出現(xiàn)許多問(wèn)題，嚴(yán)重情況下造成工期延誤，進(jìn)而降低了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要位于戶(hù)外，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)比較容易受到暴雨、大雪等天氣因素的影響，造成施工工作無(wú)法開(kāi)展，這就需要在工程項(xiàng)目建設(shè)前提出有效的應(yīng)對(duì)策略，合理調(diào)整施工計(jì)劃，將進(jìn)度控制在合理范圍之內(nèi)[5]。另外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度管理過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員必須加強(qiáng)與其他各部門(mén)之間的交流溝通，充分了解可能影響到工程進(jìn)度的各方面因素，提出對(duì)應(yīng)的防范建議和措施，以此來(lái)切實(shí)做好設(shè)計(jì)管理工作。值得注意的是：如果遺漏了某個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)管理就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，影響到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常施工，所以必須從整體上進(jìn)行嚴(yán)格把控。

2.3 設(shè)計(jì)過(guò)程管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程管理工作中，管理人員必須控制好進(jìn)度，若不能在既定期限內(nèi)完成設(shè)計(jì)工作，需提前上報(bào)給領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)具體情況加以充分說(shuō)明，不可隱瞞。同時(shí)，不同環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)師應(yīng)該經(jīng)常互相提供設(shè)計(jì)數(shù)據(jù),以建立一套完整的、協(xié)調(diào)共同提單數(shù)據(jù),從而更好的管控設(shè)計(jì)人員的工作行為，有效提高設(shè)計(jì)管理工作的全面性和嚴(yán)謹(jǐn)性。在實(shí)際工作中，人員應(yīng)加強(qiáng)溝通，確保內(nèi)部信息的傳遞，特別是對(duì)于一些關(guān)鍵問(wèn)題，需通過(guò)討論制定更加科學(xué)合理的解決方案，發(fā)揮集體智慧的優(yōu)勢(shì)，聚在一起形成強(qiáng)大的凝聚力，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的順利開(kāi)展提供支持。最后在設(shè)計(jì)工作完成后，需提交到審圖中心進(jìn)行嚴(yán)格審查，若存在問(wèn)題，需給出相應(yīng)的意見(jiàn)，督促設(shè)計(jì)人員處理，直至審查通過(guò)才可以確定工程施工，這樣就有利于減少設(shè)計(jì)圖紙的更改。

2.4 合同管理

針對(duì)合同管理而言，設(shè)計(jì)費(fèi)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本中所占比例很小，但是資金投入不應(yīng)過(guò)低,不然可能會(huì)打擊到職工的熱情,故而應(yīng)該適當(dāng)控制,以保證符合設(shè)計(jì)管理的需要。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作往往需要工作人員耗費(fèi)大量時(shí)間和精力，通過(guò)不斷完善和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案來(lái)保證獲得最優(yōu)的效果。在這一過(guò)程中，注意不可給工作人員過(guò)大的精神壓力，不能為了趕進(jìn)度而忽視項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量與重點(diǎn)[6]。另外，管理人員必須嚴(yán)格控制合同條款的內(nèi)容，充分了解設(shè)計(jì)圖紙的數(shù)量和內(nèi)容，應(yīng)符合具體的施工需要，避免后期費(fèi)用增加。合同是設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵文件資料，房企必須高度重視合同管理，不能出現(xiàn)任何問(wèn)題，這樣才能夠確保項(xiàng)目正常施工，提高合同管理水平。

2.5 經(jīng)濟(jì)管理

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)濟(jì)管理，首先要注重資金預(yù)算與成本控制，科學(xué)預(yù)算項(xiàng)目不同施工環(huán)節(jié)的投資情況，采取相應(yīng)的控制措施來(lái)防止出現(xiàn)資金短缺問(wèn)題。同時(shí)，需建立設(shè)計(jì)人員獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，如果設(shè)計(jì)方案在實(shí)施中效果良好，就應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，以此來(lái)調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員參與工作的積極性，對(duì)待自己工作更加認(rèn)真專(zhuān)注。另外，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)問(wèn)題給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成的損失，設(shè)計(jì)單位應(yīng)承擔(dān)一定比例。由于設(shè)計(jì)單位是重要的參與方，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，可以在合同中提出，保證其具有法律效力。采用經(jīng)濟(jì)懲罰措施，讓設(shè)計(jì)人員樹(shù)立責(zé)任感，確保方案的經(jīng)濟(jì)性與科學(xué)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展管理顯得尤為重要，有助于預(yù)防項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取經(jīng)濟(jì)環(huán)境效益最大化[7]。

2.6 科學(xué)運(yùn)用設(shè)計(jì)模型

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作比較復(fù)雜，且必須貼合工程實(shí)際需求，為進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)管理的有效性，需與時(shí)俱進(jìn)，采用先進(jìn)的方法，如：IDEF、DSM、Petri 網(wǎng)等。但是這些創(chuàng)新方法的特性和優(yōu)缺點(diǎn)不同，在實(shí)際應(yīng)用中需結(jié)合具體的工程項(xiàng)目要求、工程場(chǎng)景、工程項(xiàng)目位置等，做好統(tǒng)籌規(guī)劃工作?，F(xiàn)有的主流模型分析工作中多采用模式化與靜態(tài)的模型分析方法，但是在實(shí)際的項(xiàng)目施工工作中，往往存在著許多不穩(wěn)定、多變的因素。因此在構(gòu)建模型的時(shí)候，需對(duì)這些不穩(wěn)定影響因素進(jìn)行有效把握，突出理論模型的動(dòng)態(tài)性與靈活性，持續(xù)完善整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中的突發(fā)事件、協(xié)調(diào)準(zhǔn)則等方面做出細(xì)致的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，且結(jié)合實(shí)際情況做出針對(duì)性的調(diào)整，構(gòu)建出一套完善靈活、協(xié)調(diào)有序的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程規(guī)劃模型，保障設(shè)計(jì)管理工作的有序開(kāi)展。

3、設(shè)計(jì)變更的概述

3.1 設(shè)計(jì)變更

設(shè)計(jì)變更具體指設(shè)計(jì)單位修改與改變已經(jīng)明切的施工設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)計(jì)文件的設(shè)計(jì)規(guī)范狀態(tài)。一旦發(fā)生設(shè)計(jì)變更，必須盡早處理，不然會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)非常大的損失。如果變更是在設(shè)計(jì)階段,則只有圖紙需要修改,而且對(duì)其余費(fèi)用的影響很少或沒(méi)有影響；然而,如果是在采購(gòu)階段變更的話，既要修改圖紙,還要再次購(gòu)買(mǎi)設(shè)備和材料，造成大量的資源浪費(fèi)；施工階段的變更，除了會(huì)增加上述各種成本外，還會(huì)拆除一些已經(jīng)在建的項(xiàng)目，帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，必須高度重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理工作，提高設(shè)計(jì)變更控制工作力度，盡最大可能將其控制在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的初始階段，嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)圖紙，盡早發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題或是漏洞，特別是會(huì)嚴(yán)重影響工程造價(jià)的設(shè)計(jì)變更，必須做好計(jì)算工作。

3.2 設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)需要很長(zhǎng)的時(shí)間，在此期間會(huì)有很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)，包括：政策變化、市場(chǎng)變化等，這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利益，迫使其更改目標(biāo)，借助設(shè)計(jì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。所以，設(shè)計(jì)變更往往出現(xiàn)在每個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)，具體原因有：

一，法律法規(guī)方面。國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)展，如：城市規(guī)劃、房地產(chǎn)交易管理、行業(yè)技術(shù)規(guī)范等，若這些法律法規(guī)發(fā)生改變，將對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生很大影響，為了符合新的要求或標(biāo)準(zhǔn)，就需進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。

二是，設(shè)計(jì)缺陷方面。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，若出現(xiàn)缺乏完善、全面地信息資料，設(shè)計(jì)人員能力不足，設(shè)計(jì)時(shí)間不足等情況，都會(huì)引發(fā)設(shè)計(jì)缺陷問(wèn)題，且在后續(xù)建設(shè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)出來(lái)，這時(shí)企業(yè)就不得不進(jìn)行設(shè)計(jì)變更[8]。

三，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要目標(biāo)為：滿足人們?cè)诰幼》矫娴纳畹母鞣N需求，項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的電力、給排水、抗震等內(nèi)容與居住緊密相關(guān)。然而，在城市化進(jìn)程中，城市的要求會(huì)不斷變化，變得越來(lái)越細(xì)化，要求也越來(lái)越高，為更好的滿足新時(shí)期發(fā)展的需要，就必須合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更。

四，決策調(diào)整方面。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商的決策并不能始終保持不變，當(dāng)需要調(diào)整項(xiàng)目決策時(shí)，現(xiàn)有的項(xiàng)目研究設(shè)計(jì)方案就不能滿足開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略要求，這就不得不進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，滿足開(kāi)發(fā)商提出的目標(biāo)。

五，施工方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中，如果施工技術(shù)水平、施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境條件等發(fā)生改變，或是施工材料，機(jī)械設(shè)備等發(fā)生問(wèn)題，就不得不進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，以此來(lái)滿足現(xiàn)場(chǎng)施工需要，讓項(xiàng)目施工順利完成。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理的有效策略

4.1 強(qiáng)化設(shè)計(jì)變更簽發(fā)管理

當(dāng)原來(lái)的設(shè)計(jì)確實(shí)不能確保工程的質(zhì)量要求，設(shè)計(jì)確實(shí)有問(wèn)題和不足、設(shè)計(jì)不能滿足施工現(xiàn)場(chǎng)需要時(shí)，不得不進(jìn)行設(shè)計(jì)變更時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須對(duì)變更設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性與合理性進(jìn)行綜合考慮，并對(duì)變更發(fā)生以后帶來(lái)的效益、施工單位索賠等方面的損失進(jìn)行全面分析和對(duì)比，權(quán)衡輕重后再做出重要決定。

在設(shè)計(jì)變更發(fā)生后，無(wú)論是哪一方提出，均需要開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位的三方同意，由相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字后由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙變更，同時(shí)辦理相應(yīng)的變更簽發(fā)手續(xù)，方可執(zhí)行設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容。在辦理手續(xù)時(shí)，必須進(jìn)行嚴(yán)格的審查，在確認(rèn)原設(shè)計(jì)已無(wú)法符合現(xiàn)場(chǎng)條件或保證施工質(zhì)量后，才能夠進(jìn)行變更，并在變更后與原設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性做出合理的決定，每項(xiàng)設(shè)計(jì)變更均需要詳細(xì)說(shuō)明變更的原因、背景、變更的單位、主要工作人員等[9]。

在設(shè)計(jì)變更執(zhí)行過(guò)程中，需安排專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，并簽注執(zhí)行意見(jiàn)，即變更的實(shí)施時(shí)間，施工后發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，需要與原本的設(shè)計(jì)圖進(jìn)行比較，以此為依據(jù)來(lái)明確具體的施工結(jié)構(gòu)、安裝成本、相關(guān)材料成本、拆除成本、需要拆除的材料等。

4.2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更控制

一是，盡快減少設(shè)計(jì)變更的次數(shù)。為能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，就必須在設(shè)計(jì)階段切實(shí)做好設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的制定，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)過(guò)程，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全面、科學(xué)的評(píng)審。

二是，嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。在項(xiàng)目建設(shè)期間，必須堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最后決策”的原則，即先在技術(shù)層面驗(yàn)證設(shè)計(jì)方案是否可行，然后在成本層面上驗(yàn)證設(shè)計(jì)方案是否可行，最后再明確是否發(fā)生變更。

三是，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特性及具體要求，提前在施工合同中細(xì)致地列出相關(guān)規(guī)范，包括：設(shè)計(jì)的全部項(xiàng)目、總承包范圍、最遲設(shè)計(jì)完成時(shí)間、必須確定的要素、合同簽訂時(shí)間等，注意不可為了趕進(jìn)度而把本該在合同簽訂環(huán)節(jié)就必須確認(rèn)的工作以暫定的形式后推，不然在項(xiàng)目建設(shè)后期必然會(huì)發(fā)生大量的設(shè)計(jì)變更，給企業(yè)帶來(lái)巨大的損失。

四是，構(gòu)建科學(xué)的設(shè)計(jì)變更評(píng)估生效機(jī)制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更生效之前，需結(jié)合自身實(shí)際，構(gòu)建有效的評(píng)估機(jī)制，明確強(qiáng)制生效方式，也就是每一項(xiàng)變更都要先進(jìn)行內(nèi)部造價(jià)、工期及可行性評(píng)估，然后通過(guò)某種事先約定的方式發(fā)出和生效，若未通過(guò)內(nèi)部評(píng)估，就不可發(fā)出，從而徹底改變?cè)O(shè)計(jì)變更事出多門(mén)的問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)而言，要想確保建設(shè)的高質(zhì)量與高效率，為企業(yè)創(chuàng)造更大化的利益，就必須切實(shí)做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與變更管理工作。在具體工作中，應(yīng)明確影響設(shè)計(jì)變更的各方面因素，然后有針對(duì)性的采取有效措施，盡量規(guī)避設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，若不得不進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，則必須規(guī)范設(shè)計(jì)變更方式，以此來(lái)有效降低損失，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工作的有序開(kāi)展。