探究房地產(chǎn)施工全過程的技術(shù)管理

文／林晨 上海鐵路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 上海 200040

引言：

社會經(jīng)濟發(fā)展中房地產(chǎn)行業(yè)起著十分重要的作用，因而在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下如何富有效率的實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成為相關(guān)人員需要思考和解決的問題。而想要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的長遠發(fā)展，需要在整個工程發(fā)展建設(shè)中強化對技術(shù)管理的重視，具體要求在房地產(chǎn)施工項目的開展階段、項目企劃階段項目、材料和設(shè)備準備階段、項目具體施工管理階段等全方位的做好工程技術(shù)管理，在先進技術(shù)和科學(xué)管理的支持下來降低房地產(chǎn)施工人員的工作復(fù)雜度，提高整個房地產(chǎn)項目的發(fā)展速度，從而更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)施工項目的長遠發(fā)展。

1、房地產(chǎn)項目施工管理的基本職能

第一，計劃職能。房地產(chǎn)項目的計劃職能主要是指將項目實施的全部目標、全部過程、全部活動納入到整個工程項目計劃實施中，打造出一個動態(tài)化的計劃系統(tǒng)和計劃體系，通過積極的協(xié)調(diào)來說的項目發(fā)展達到預(yù)期的發(fā)展目標。第二，組織職能。房地產(chǎn)項目的組織職能主要是指通過授權(quán)、職責(zé)劃分、合同簽訂、執(zhí)行管理等幾個方面來打造出高效率的施工管理組織保障系統(tǒng)，由此來為整個項目的順利發(fā)展提供支持。第三，協(xié)調(diào)職能。建筑工程施工項目管理是在一段時間內(nèi)按照規(guī)范的標準來進行有序施工，在不同的時間分段整個工程項目所管理的內(nèi)容也會不同，因此，這就要求整個項目施工組織能夠進一步強化彼此之間的協(xié)調(diào)工作，通過彼此的密切協(xié)調(diào)來促進工程項目的開發(fā)。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，項目經(jīng)理在其中起著十分重要的作用，具體要求其能夠做好工程項目的內(nèi)外部協(xié)調(diào)，其中外部協(xié)調(diào)包含和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)，通過工作的協(xié)調(diào)來使的工程項目能夠達到預(yù)期的目標；內(nèi)部協(xié)調(diào)包括對企業(yè)成員以及各部門負責(zé)人的協(xié)調(diào)，從而在企業(yè)內(nèi)部打造出權(quán)責(zé)關(guān)系明確，密切聯(lián)系的工作體系，促進工程建設(shè)發(fā)展。

2、房地產(chǎn)項目施工前期階段的技術(shù)管理

2.1 施工方案的技術(shù)管理

在房地產(chǎn)項目施工規(guī)劃階段會通過招標管理、項目初步設(shè)計管理來為整個工程項目的順利發(fā)展提供必要保障支持。施工準備前期的技術(shù)管理目標是為工程項目順利實施保駕護航，通過協(xié)調(diào)工序來增強各個項目的是適應(yīng)性。施工方案規(guī)劃的技術(shù)管理要求施工人員能夠在施工中積極深入施工場地，對周圍環(huán)境進行考察，全面收集和工程項目發(fā)展密切關(guān)聯(lián)的土地資料信息、土質(zhì)信息、水文信息、氣候條件信息等，根據(jù)這些信息來對整個工程的施工建設(shè)進行建設(shè)，強化各個施工環(huán)節(jié)的銜接。在進行項目設(shè)計技術(shù)管理的時候需要將設(shè)計方案作為基本研究背景，對各個施工環(huán)節(jié)的參數(shù)信息進行確定，在此基礎(chǔ)上協(xié)調(diào)好各個單位來對施工技術(shù)方案進行審核。

2.2 施工設(shè)計審核的技術(shù)管理

在房地產(chǎn)項目施工過程中，多數(shù)的成本消耗和效率獲得都和涉及審核階段的技術(shù)管理存在密切關(guān)聯(lián)，因此，在房地產(chǎn)項目正式施工之前，需要施工單位負責(zé)人對設(shè)計審核實施必要的技術(shù)管理，將工程施工設(shè)計和實際施工所遇到的矛盾沖突問題扼殺在搖籃中，具體需要做好以下幾個方面的工作：第一，強化對房地產(chǎn)項目內(nèi)部設(shè)計的技術(shù)管理。房地產(chǎn)項目內(nèi)部設(shè)計的技術(shù)管理包含工程設(shè)計規(guī)劃安排、施工面積計算、工作任務(wù)分配，通過以上工作的協(xié)調(diào)管理來保證內(nèi)部設(shè)計的整體性。第二，加強對房地產(chǎn)項目施工初期的技術(shù)管理。房地產(chǎn)項目施工初期的技術(shù)管理包含管線設(shè)計的場地布置、場地規(guī)劃，在項目進行設(shè)計的同時還需要合理規(guī)劃工程施工材料設(shè)備的使用與以科學(xué)的規(guī)劃，對一些特殊環(huán)節(jié)的特殊施工予以標注。第三，結(jié)合施工設(shè)計審核技術(shù)管理打造評價機制。通過打造施工設(shè)計審核技術(shù)管理評價機制，來對工程施工各項指標進行綜合評估，對施工過程中的數(shù)據(jù)信息進行全面的記錄，保證房地產(chǎn)項目施工參數(shù)和實際數(shù)據(jù)的統(tǒng)一。

2.3 對建筑工程產(chǎn)品實施全方位的定位

建筑工程施工定位問題所需要解決的問題之一是生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品，怎樣生產(chǎn)產(chǎn)品。產(chǎn)品是行業(yè)發(fā)展的生命線，因此，在建筑施工企業(yè)生產(chǎn)管理的過程中需要相關(guān)人員能夠嚴格把關(guān)產(chǎn)品的質(zhì)量，精準產(chǎn)品定位。建筑產(chǎn)品的定位包含市場定位和技術(shù)定位兩個層面的內(nèi)容，在產(chǎn)品生產(chǎn)之前需要做好市場調(diào)查研究，明確自己所需要生產(chǎn)的產(chǎn)品，產(chǎn)品的價格定位，產(chǎn)品的銷售方向。在確定好以上這些條件之后選擇適合的技術(shù)手段來組織產(chǎn)品生產(chǎn)，確保以最少的成本消耗來達到最理想化的產(chǎn)品生產(chǎn)。

在對建筑產(chǎn)品實施市場技術(shù)控制的時候要著重關(guān)注以下要素：（1）同物業(yè)類型的案例分析，物業(yè)類型的描述特征包含規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計；（2）戶型設(shè)計。戶型設(shè)計描述內(nèi)容包含內(nèi)部空間配比和面積構(gòu)成；（3）結(jié)構(gòu)選型設(shè)計。結(jié)構(gòu)選型設(shè)計包含建筑物的主要結(jié)構(gòu)體系、輔助結(jié)構(gòu)體系；（4）基本設(shè)備選型。工程施工中常用設(shè)備包含強弱電設(shè)備、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等；（5）成本組成分析。建筑工程施工建設(shè)中的成本組成分析牽扯到工程施工的各個環(huán)節(jié)，需要在總體上進行把握；（6）最大收益分析。在工程施工中需要對物業(yè)類型配比進行綜合分析和全面把握。

2.4 方案設(shè)計招標和施工圖設(shè)計

在建筑工程施工中施工項目方案設(shè)計和施工圖設(shè)計由兩個設(shè)計單位分別負責(zé)，技術(shù)管理部門負責(zé)對各個設(shè)計單位的配合情況予以協(xié)調(diào)，將批轉(zhuǎn)的擴初設(shè)計文件作為基本參考，結(jié)合各方面的修改意見和配套要求來編訂施工圖紙。

施工設(shè)計階段的招標設(shè)計和方案任務(wù)具體包含以下內(nèi)容：方案招標設(shè)計的選擇，在工程擴展建設(shè)初期階段、施工圖紙設(shè)計，在具體實施操作的時候需要相關(guān)人員密切配合，承前啟后，對各個配套項目的實施進行專業(yè)的技術(shù)指導(dǎo)，最終使得工程的橫縱向、個體和群體、室內(nèi)外工作密切配合，彼此協(xié)調(diào)，經(jīng)濟適用。按照項目實施的前期定位研究，秉承開拓創(chuàng)新、挖掘賣點、提高產(chǎn)品競爭力的想法起草《項目方案設(shè)計任務(wù)書》，在任務(wù)書中對產(chǎn)品的塑造和加工技術(shù)使用做出明確的規(guī)劃，之后根據(jù)產(chǎn)品加工要求由技術(shù)管理部門對相關(guān)設(shè)計單位所生產(chǎn)的產(chǎn)品類型、質(zhì)量、品牌、價格和服務(wù)等開展全方位的考查，在此基礎(chǔ)上根據(jù)工程項目規(guī)模大小，設(shè)計招標單位可以采取委托設(shè)計、概念設(shè)計議標等方式組織工程項目招標。在項目設(shè)計方案確定之后技術(shù)部門按照各部門要求，為設(shè)計單位制定出產(chǎn)品生產(chǎn)加工的方案。按照有關(guān)擴初技術(shù)文件資料，技術(shù)部門需要配合前期配套部報政府規(guī)劃以及關(guān)聯(lián)配套部門的審批，對政府要求的技術(shù)文件編制要求配合公司相關(guān)部門開展專題論證會進行送審批復(fù)。

2.5 施工技術(shù)交底

工程技術(shù)交底主要是指組織施工人員和股管理人員對工程項目的進展做出交底，引導(dǎo)施工人員能夠了解工程 項目的全部規(guī)劃，為整個項目計劃的順利進行提供重要支持?；诜康禺a(chǎn)工程項目的復(fù)雜，在施工過程中只有做好交底管理工作才能夠確保整個工程施工有條不紊的進行。

3、房地產(chǎn)項目施工階段的技術(shù)管理

3.1 按照規(guī)范的標準要求嚴格把關(guān)工程施工質(zhì)量

在房地產(chǎn)項目工程施工管理中需要相關(guān)人員按照規(guī)范的標準來嚴格把關(guān)工程施工質(zhì)量，對工程施工的各個細節(jié)工作予以足夠的重視，并在工程施工中的各個環(huán)節(jié)安排專門的質(zhì)量監(jiān)督人員把關(guān)施工工序、施工質(zhì)量和施工流程，采取積極的措施規(guī)避工程施工質(zhì)量問題，減少不必要的投入。

第一，嚴格按照施工圖紙開展施工。在房地產(chǎn)項目施工中甲方需要對施工單位的施工是否符合施工圖紙要求進行仔細的檢查，在發(fā)現(xiàn)問題的時候及時返工處理。同時，在工程建設(shè)的過程中還需要發(fā)揮出工程監(jiān)理的重要作用，即發(fā)揮出監(jiān)理人員的重要作用對工程建設(shè)中的材料、設(shè)備使用以及以次充好問題進行嚴格的檢查，在出現(xiàn)偷工減料問題的時候相關(guān)人員要及時采取措施予以解決。對于違反施工情節(jié)比較嚴重的則是需要責(zé)令其予以修改。第二，強化對工程隱蔽施工部位的檢查。房地產(chǎn)工程施工具有覆蓋范圍廣泛的特點，為了能夠保證工程施工質(zhì)量，在施工中需要施工方做好自檢工作，在自檢之后監(jiān)理單位進行二次復(fù)檢，并將檢驗結(jié)果告訴甲方代表，制作出書面通知。對于隱蔽性工程在施工的時候要明確工程驗收的時間和地點，驗收合格之后甲方代表在驗收記錄上簽字，簽字合作之后施工方才能夠繼續(xù)施工。在這個期間如果甲方代表驗收不合格，則是需要施工方能夠在規(guī)定的時間內(nèi)予以施工整改，在整改之后重新進行工程驗收。如果一直檢查不合格，甲方代表是不能夠?qū)﹄[蔽性的工程進行簽字驗收的，同時還需要讓施工方拆除返工。

3.2 房地產(chǎn)項目工程施工成本的控制

第一，加快打造項目月度財務(wù)收支計劃制度，通過用款計劃來控制成本費用支持。第二，加快打造項目成本審核簽證制度，加強對工程施工成本費用的控制。第三，強化施工質(zhì)量管理，控制成本質(zhì)量。成本是為了保證工程順利發(fā)展所產(chǎn)生的一系列費用支出，通過平衡這些支出能夠保證工程順利施工。第四，按照現(xiàn)場管理要求來規(guī)范化工程施工，減少工程施工浪費現(xiàn)象的出現(xiàn)。第五，定期開展項目成本盈虧經(jīng)濟核算，實現(xiàn)統(tǒng)計核算、業(yè)務(wù)核算和會計核算的同步化發(fā)展。

3.3 打造完善的工程施工組織

工程項目能否順利進行和整個工程的施工組織設(shè)計和施工規(guī)劃管理存在密切的關(guān)聯(lián)，因此，在房屋建筑工程施工的前期階段就需要相關(guān)人員在考查施工場地情況的基礎(chǔ)上做出精準的施工設(shè)計，優(yōu)化協(xié)調(diào)施工技術(shù)、施工流程、施工規(guī)范、施工資料，通過對這些工作的協(xié)調(diào)來確保整個工程項目施工的順利進行，加快生產(chǎn)出高質(zhì)量的施工產(chǎn)品。

3.4 施工進度控制和施工安全控制

在工程施工中，施工項目進度控制方法包含規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)。其中，規(guī)劃工作的開展能夠確定施工項目總進度控制目標和總進度施工計劃，并將制定好的計劃貫徹落實到整個工程施工的全過程中，將施工實際進度和制定好的施工計劃進行綜合比較，在出現(xiàn)偏差的時候及時采取措施予以調(diào)整。

在房地產(chǎn)項目施工中還需要進一步明確各部門人員的工作職責(zé)，加快打造出完善化的進度控制組織系統(tǒng)，按照施工項目結(jié)構(gòu)、施工進度階段、施工合同結(jié)構(gòu)來對工程項目實施分解管理，制定出和施工計劃對應(yīng)的施工管理制度。

在房地產(chǎn)項目實施中還需要落實好各部門成員的工作職責(zé)，加快打造出權(quán)責(zé)關(guān)系明確的施工管理組織體系，強化對工程項目承擔(dān)控制，協(xié)調(diào)好工程施工中的成本、資金、人員和安全。在房地產(chǎn)項目施工中需要加快打造和完善以項目經(jīng)理為首領(lǐng)的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)組織，有計劃、有組織、有領(lǐng)導(dǎo)的開展房地產(chǎn)安全生產(chǎn)責(zé)任制，明確各級人員安全責(zé)任，在制度的約束和規(guī)范下層層落實工程安全責(zé)任，定期檢查房地產(chǎn)項目施工，并通過監(jiān)督管理部門的安全生產(chǎn)資質(zhì)審查來保證工程的施工安全。每名操作人員和管理人員都需要積極配合工程項目負責(zé)人員的指導(dǎo)，對每一項工程的施工安全做出保障，認真及時檢查各個生產(chǎn)工序，并對工程項目的進展進行詳細的記錄。

3.5 制定出完善化的項目日志制度

房地產(chǎn)項目工程的發(fā)展技術(shù)交底要求各個環(huán)節(jié)施工信息的暢通無阻，并根據(jù)施工現(xiàn)場實際情況來及時發(fā)布和調(diào)整施工信息，對工程施工全過程實施必要的監(jiān)督管理，由此來提高整個房地產(chǎn)項目工程的施工效率。為了確保工程施工信息的順利傳達和精準使用，需要在工程現(xiàn)場打造出開放化的全過程信息反饋系統(tǒng)，成立有效信息識別系統(tǒng)和信息跟蹤體系，根據(jù)房地產(chǎn)項目工程發(fā)展實際情況建立一個統(tǒng)一的信息整合應(yīng)用平臺，將所有的施工信息和管理信息匯總到這個平臺上，并由施工管理組織人員按照一定的制度標準對各類信息進行分類使用。要注意的是，對于房地產(chǎn)項目工程施工比較重要的節(jié)點事件，則是需要施工技術(shù)人員和管理人員密切配合做好詳細的記錄工作，做好項目日志，從而在充分應(yīng)用房產(chǎn)項目信息的情況下保證工程項目的順利開展。

3.6 做好房地產(chǎn)工程項目的變更簽證管理

房地產(chǎn)項目工程的順利發(fā)展需要嚴格按照之前制定好的計劃進行，同時，在施工計劃中需要對整個工程所面臨的施工問題做出科學(xué)規(guī)范和管理，在出現(xiàn)施工變更情況的時候及時采取措施予以處理，從而在保證工程施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上合理把控工程施工成本，控制工程施工變量。

4、房地產(chǎn)項目工程竣工后的技術(shù)管理

房地產(chǎn)項目工程施工中的技術(shù)質(zhì)量管理是提高房地產(chǎn)項目質(zhì)量的重要關(guān)鍵，這項工作也是房地產(chǎn)項目工程施工建設(shè)的歸屬點和落腳點。房地產(chǎn)項目工程的結(jié)束不代表整個工程項目技術(shù)開發(fā)質(zhì)量管理的結(jié)束，就算是已經(jīng)賣出的房屋，其質(zhì)量管理也沒有在真正意義上得到結(jié)束，而是需要在工程施工后期給出對應(yīng)的支持，具體需要做好以下幾個方面的工作：第一，組織好竣工驗收。組織相關(guān)專家和單位負責(zé)人嚴格按照國家驗收規(guī)范標準來開展工程驗收工作，對于不符合施工要求的項目不能夠予以投入使用。第二，做好工程項目的售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理齊頭并進的要求來對已經(jīng)開發(fā)好的房地產(chǎn)打造出對應(yīng)的管理機構(gòu)，指定專門的人員予以管理。在房地產(chǎn)項目管理中對工程建設(shè)出現(xiàn)的質(zhì)量問題要及時安排人員予以跟蹤處理，從而確保工程項目的施工質(zhì)量能夠滿足工程項目的施工要求。比如某地區(qū)的房地項目公司推出了“金鑰匙”的服務(wù)有效解決了業(yè)主對工程項目的質(zhì)量擔(dān)憂。不僅如此，積極良好的售后服務(wù)管理也進一步增強了整個項目的服務(wù)管理質(zhì)量。第三，房地產(chǎn)工程項目的實施要注重廣泛征求住戶的意見和要求，深入調(diào)查和仔細研究房地產(chǎn)項目開展建設(shè)所需要注意的問題，針對問題提出對應(yīng)的改進措施。

結(jié)語：

綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)施工發(fā)展實際情況，我們可以發(fā)現(xiàn)技術(shù)管理工作在整個工程建設(shè)發(fā)展中起著十分重要的作用，技術(shù)管理工作對整個工程發(fā)展有著全局統(tǒng)領(lǐng)的指導(dǎo)意義，在房地產(chǎn)項目中，對施工整個過程進行技術(shù)管理重點是通過技術(shù)層面上的有效管理以達到控制建設(shè)成本的目的，同時還需要對整個施工過程的質(zhì)量做好監(jiān)督作用，在先進技術(shù)管理的支持下能夠幫助各個施工單位建立起科學(xué)合理的工程施工質(zhì)量管理機制，在施工管理過程中發(fā)揮各部門的監(jiān)督職責(zé)，打造完善的監(jiān)督管理體系，并對整個工程施工管理進行全方位的跟蹤，從而保證房地產(chǎn)施工管理能夠達到預(yù)期的水平。