高層住宅工程造價(jià)影響因素與控制策略

文／陸蕓 中億豐建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 江蘇蘇州 215000

引言：

市場經(jīng)濟(jì)的健康、繁榮發(fā)展，人們的住房需求更加明顯，且更加注重住宅的居住舒適度和建設(shè)檔次?；诖?，高層住宅項(xiàng)目建設(shè)方要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢，積極打造更高品質(zhì)的高層住宅項(xiàng)目。由此，則需要使用大量品質(zhì)更高的材料和更為先進(jìn)的技術(shù)，而上述均會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目造價(jià)增加。如何平衡好高層住宅工程項(xiàng)目造價(jià)和質(zhì)量等方面的效益，是當(dāng)前高層住宅工程造價(jià)控制人員應(yīng)重點(diǎn)研究的課題。

1、高層住宅工程造價(jià)影響因素

1.1 設(shè)計(jì)因素

工程項(xiàng)目正式施工建設(shè)需要設(shè)計(jì)方案作為支撐，由此可知，設(shè)計(jì)方案會(huì)對高層住宅工程項(xiàng)目的整體施工效益和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生直接影響。當(dāng)前，部分高層住宅工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員缺乏成本控制意識(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)，一味追求高品質(zhì)和施工進(jìn)度等，導(dǎo)致忽略工程質(zhì)量、進(jìn)度等效益與成本效益之間的平衡。且在設(shè)計(jì)時(shí)，缺乏對施工現(xiàn)場的充分勘察，對地質(zhì)條件、周圍環(huán)境等不夠了解，且對施工需求不了解，導(dǎo)致不能合理分配工程資源，進(jìn)而導(dǎo)致成本支出增加。再者，設(shè)計(jì)人員對限額設(shè)計(jì)理念貫徹落實(shí)不深入，且不能精細(xì)化的推廣限額設(shè)計(jì)，限額標(biāo)準(zhǔn)劃分不明確，不利于限額設(shè)計(jì)價(jià)值的發(fā)揮。

1.2 材料、設(shè)備因素

一是混凝土的價(jià)格以及使用數(shù)量。高層住宅工程項(xiàng)目的建設(shè)需要使用大量的混凝土材料，混凝土材料可以看作是其基礎(chǔ)施工材料，因而混凝土材料質(zhì)量會(huì)對工程項(xiàng)目質(zhì)量產(chǎn)生決定性的影響，同時(shí)也會(huì)對工程造價(jià)產(chǎn)生決定性的影響，必須格外關(guān)注混凝土造價(jià)。二是鋼筋的價(jià)格和數(shù)量。鋼筋材料在高層住宅工程項(xiàng)目中也是主要的施工材料之一，且鋼筋材料因其性能不同，在造價(jià)方面存在較大差異，另外若對鋼筋材料現(xiàn)場驗(yàn)收不達(dá)標(biāo)以及現(xiàn)場存放環(huán)境達(dá)不到要求等，將導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的材料損耗。三是模板的價(jià)格和數(shù)量。高層住宅工程項(xiàng)目建設(shè)對模板材料的需求量也較大，且由于模板材料一定程度上可回收再利用，因而在選擇模板材料時(shí)，多使用租賃的方式，以減少材料購置費(fèi)用。再者，在高層住宅工程項(xiàng)目中還包括其他材料，如當(dāng)下廣受關(guān)注的新型環(huán)保材料等，由于其造價(jià)較高，要平衡好環(huán)保材料投用和工程項(xiàng)目成本效益之間的關(guān)系，確保提高項(xiàng)目綜合建造效益。對于施工設(shè)備而言，材料是租賃還是采購，會(huì)產(chǎn)生較大的成本差異，同時(shí)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用等也是成本的重要構(gòu)成部分。

1.3 招投標(biāo)因素

工程項(xiàng)目招投標(biāo)階段主要包括招標(biāo)文件編制、投標(biāo)價(jià)格控制、工程量清單編制以及合作單位的選擇等，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均將對工程造價(jià)控制產(chǎn)生不利影響。其中，招標(biāo)文件的編制是否明確投標(biāo)單位的資質(zhì)以及投標(biāo)控制價(jià)等，直接關(guān)系到項(xiàng)目建造的整體水平和成本支出情況。而工程量清單的編制則關(guān)系到是否能夠科學(xué)的編制投標(biāo)控制價(jià)，為篩選投標(biāo)單位提供科學(xué)參考。此外，在選擇投標(biāo)單位時(shí)，是否綜合考量其資質(zhì)和成本控制經(jīng)驗(yàn)，也會(huì)影響工程造價(jià)控制的整體效益。

1.4 施工因素

高層住宅工程項(xiàng)目的造價(jià)影響因素是多個(gè)方面的，其中施工階段對造價(jià)水平的影響最為關(guān)鍵，此階段存在較多影響工程造價(jià)的要素，包括施工材料、設(shè)備、技術(shù)以及人工等，還包括工程變更、現(xiàn)場簽證管理等。其中任何一個(gè)要素出現(xiàn)問題，都將影響工程整體造價(jià)水平。且施工人員因素對工程造價(jià)影響也很大，其操作若出現(xiàn)失誤，將導(dǎo)致出現(xiàn)返工，增加項(xiàng)目支出。若技能不熟練，施工進(jìn)度慢，將增加人工成本和時(shí)間成本。此外，從施工因素的角度來看，工程變更時(shí)其中最為關(guān)鍵的部分，工程變更會(huì)導(dǎo)致材料、技術(shù)、人工等出現(xiàn)一系列調(diào)整，再加上市場變動(dòng)的影響，將導(dǎo)致造價(jià)水平出現(xiàn)較大變動(dòng)，難以保持在可控范圍內(nèi)，從而增加造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 管理因素

是否采取科學(xué)的造價(jià)管理模式，會(huì)影響高層住宅工程的成本控制水平?，F(xiàn)階段，我國在對高層住宅工程項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行管控時(shí)，大部分人員在管理理念方面還相對落后，和國外先進(jìn)的管理理念相比，還需持續(xù)更新與改進(jìn)。此外，管理技術(shù)手段落后等也是影響工程造價(jià)管控水平的關(guān)鍵要素。雖然我國在高層住宅工程項(xiàng)目造價(jià)管控過程中，已經(jīng)推廣應(yīng)用BIM技術(shù)等先進(jìn)的管理技術(shù)，但部分人員對此項(xiàng)技術(shù)掌握的熟練程度不夠，導(dǎo)致應(yīng)用成效低，不利于高層住宅工程項(xiàng)目造價(jià)控制水平的提升。

2、高層住宅工程造價(jià)控制

2.1 不斷優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案

隨著建筑行業(yè)法律法規(guī)的完善，在設(shè)計(jì)方面，也有了相應(yīng)的參照標(biāo)準(zhǔn)。工程造價(jià)管控人員要介入設(shè)計(jì)階段，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)人員的溝通聯(lián)系，對設(shè)計(jì)方案加強(qiáng)審核，同時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)概算管理。首先，在設(shè)計(jì)施工方案時(shí)，保證設(shè)計(jì)人員做好充分的前期勘察，掌握工程項(xiàng)目基本情況，據(jù)此科學(xué)開展設(shè)計(jì)，并做好市場調(diào)研，選擇性價(jià)比較高的施工材料，并對各種資源如施工材料、設(shè)備、技術(shù)和人力等進(jìn)行合理配置。具體可采用限額設(shè)計(jì)方法，明確各施工要素的限額，對于重點(diǎn)工程項(xiàng)目，如鋼筋混凝土工程等，要進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目支出限額，盡可能從設(shè)計(jì)階段出發(fā)實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目支出的有效控制。其次，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)注重科學(xué)進(jìn)行設(shè)計(jì)概算方案的編制，同時(shí)借助信息化的技術(shù)手段，對施工方案進(jìn)行模擬，重點(diǎn)模擬管線碰撞等可能引起設(shè)計(jì)變更的部分，減少設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的概率，保持較好的設(shè)計(jì)造價(jià)控制效益。

2.2 合理控制施工材料價(jià)格

施工材料成本控制人員不僅要具備過硬的專業(yè)知識(shí)，同時(shí)要能夠敏銳的感受到材料市場的變化，從而能夠結(jié)合市場材料價(jià)格的變化及時(shí)調(diào)整價(jià)格預(yù)案。從當(dāng)前實(shí)際情況分析，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了提高效率，往往傾向于采取集中采購的方式進(jìn)行供貨，尤其是大型房地產(chǎn)開發(fā)商，這種方式雖然能夠達(dá)到統(tǒng)一控制產(chǎn)品質(zhì)量以及降低施工成本的目的，但也對開發(fā)商提出了更高的要求，要強(qiáng)化對材料的供貨和結(jié)算管理，按照正常流程，首先施工單位對需要使用到的材料進(jìn)行申報(bào)，然后進(jìn)行統(tǒng)一采買和運(yùn)送，加大對施工項(xiàng)目材料采購的審核力度，避免出現(xiàn)上述情況，從而降低施工成本，實(shí)現(xiàn)對工程造價(jià)預(yù)算的有效控制，在實(shí)施過程中，業(yè)主可通過制定相關(guān)材料采購和結(jié)算規(guī)章制度，并以此為基礎(chǔ)上，和施工單位簽訂施工合同，申明采購的相關(guān)要求，從而實(shí)現(xiàn)對采購數(shù)量的有效控制，在結(jié)算環(huán)節(jié)，也要將采購申請與實(shí)際到貨的數(shù)量進(jìn)行比對，如果出現(xiàn)超出數(shù)量的情況，要按照管理規(guī)定對施工方進(jìn)行處罰，以維護(hù)良好的施工材料管理秩序。

2.3 加強(qiáng)招投標(biāo)控制

招標(biāo)方式包括固定總價(jià)和固定單價(jià)兩種，對于固定總價(jià)合同來說，這種合同總價(jià)往往是固定不變的，按照施工圖紙、工程量和完成時(shí)限等內(nèi)容，計(jì)算施工價(jià)格，同時(shí)，也會(huì)將業(yè)主的相關(guān)要求和條件標(biāo)記清楚，以打包的方式統(tǒng)一包給施工方，而固定單價(jià)合同則是根據(jù)最后結(jié)算的工程量來計(jì)算價(jià)格，結(jié)合施工圖紙、招標(biāo)文件、技術(shù)資料等對單價(jià)進(jìn)行固定，與固定總價(jià)合同具有明顯的區(qū)別，為了能選擇合適的招標(biāo)方式，需要結(jié)合施工項(xiàng)目的實(shí)際情況和具體要求進(jìn)行選擇，要辯證的看待固定總價(jià)和固定單價(jià)合同，選擇出對施工單位更有利的招標(biāo)方式。在此過程中，財(cái)務(wù)管理人員和工程造價(jià)管理人員要履行好工作職責(zé)，對招投標(biāo)報(bào)價(jià)進(jìn)行合理規(guī)劃，首先，財(cái)務(wù)管理人員要從業(yè)主要求、材料價(jià)格和人員成本等多種因素出發(fā)，對工程造價(jià)進(jìn)行初步估算，然后根據(jù)估算結(jié)果制定合理的建設(shè)方案，確保施工方案能夠達(dá)到降低施工成本、提高施工質(zhì)量和施工效率的目的，其次，在簽訂合同之前，要選用專業(yè)法律人員對施工合同條款進(jìn)行梳理，實(shí)現(xiàn)合同的精細(xì)化管理，尤其是要明確合同承包范圍、施工結(jié)算方式以及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、施工周期等內(nèi)容，避免出現(xiàn)因合同規(guī)定不明確而產(chǎn)生的施工成本風(fēng)險(xiǎn)，從而使合同在簽訂及發(fā)生法律效力之后能夠真正達(dá)到約束和保護(hù)的效果，從而降低成本風(fēng)險(xiǎn)。最后，在正式開工建設(shè)之前，要安排工程造價(jià)處理人員對施工成本進(jìn)行預(yù)算，明確實(shí)際成本和預(yù)估成本之間的差距，并針對漏項(xiàng)的目標(biāo)成本，及時(shí)進(jìn)行規(guī)劃和處理，確保能夠真正應(yīng)用于管理活動(dòng)過程中。

2.4 加強(qiáng)工程變更和現(xiàn)場簽證管理

2.4.1 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更

在對高層住宅項(xiàng)目進(jìn)行安裝時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)變更設(shè)計(jì)的情況，為了能有效管控設(shè)計(jì)變更，需要在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，優(yōu)化整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，從而減少施工環(huán)節(jié)，嚴(yán)格控制工程造價(jià)，為了能達(dá)到目的，可從以下幾個(gè)方面著手：第一，要優(yōu)化施工圖紙的設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)時(shí)，要明確項(xiàng)目的造型、方位和材料的型號(hào)、風(fēng)格等，不能一味的滿足業(yè)主的需求而追趕設(shè)計(jì)進(jìn)度，從而使住宅建筑設(shè)計(jì)缺乏深度，也會(huì)導(dǎo)致實(shí)際造價(jià)和預(yù)估造價(jià)之間存在明顯偏差。第二，要做好精裝修設(shè)計(jì)、前期設(shè)計(jì)之間的契合度，按照高層住宅精裝修設(shè)計(jì)交房的標(biāo)準(zhǔn)，對沒有安裝的設(shè)備及時(shí)規(guī)劃、安裝，尤其是對于前期設(shè)計(jì)中沒有進(jìn)行安裝的部位，要及時(shí)調(diào)整，包括機(jī)電設(shè)計(jì)等方面。第三，要按照既定要求和流程對工程進(jìn)行變更，不能隨意進(jìn)行調(diào)整，在對樣板房進(jìn)行施工時(shí)，如果僅僅按照業(yè)主的喜惡進(jìn)行頻繁更換，會(huì)出現(xiàn)反復(fù)施工的情況，不僅會(huì)導(dǎo)致工程造價(jià)的增加，也會(huì)給建筑工程本身造成壓力。第四，如果臨時(shí)需要更換部分材料，要在做好市場調(diào)研和測算的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，明確造價(jià)的實(shí)際情況，然后再?zèng)Q定是否需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)人員不僅僅要對工程設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，而且要對設(shè)計(jì)變更進(jìn)行考慮，明確出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更對工程造價(jià)造成的影響，確保在不出現(xiàn)質(zhì)量問題或者違反操作規(guī)范的基礎(chǔ)上，再考慮采用業(yè)主的意見建議，從而使工程造價(jià)能夠控制在合理范圍之內(nèi)。

2.4.2 科學(xué)把控簽證事項(xiàng)

在施工過程中，常常會(huì)出現(xiàn)簽證變更的情況，這主要是由于出現(xiàn)設(shè)計(jì)、材料等情況變更的情況，才會(huì)使高層住宅建筑安裝過程中出現(xiàn)簽證事項(xiàng)，如果發(fā)生簽證事項(xiàng)時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，避免出現(xiàn)亂簽證的情況，明確簽證所包含的施工風(fēng)險(xiǎn)以及根源，要進(jìn)一步確認(rèn)簽證可以計(jì)價(jià)的情況，避免出現(xiàn)因?qū)嶋H發(fā)生就進(jìn)行簽證的情況。如果是由于業(yè)主設(shè)計(jì)變更頻繁的原因，導(dǎo)致可能出現(xiàn)簽證的情況，要進(jìn)行深入調(diào)查，明確變更設(shè)計(jì)的根源，如果是由于施工者內(nèi)部管理混亂，變更圖紙的間隔時(shí)間較短，造成在出現(xiàn)圖紙變更時(shí)，沒有及時(shí)交給施工者進(jìn)行變更，從而導(dǎo)致實(shí)際施工過程中與新的施工圖紙不相匹配的情況，需要進(jìn)行拆裝變更簽證，此時(shí)要與監(jiān)理單位進(jìn)行確認(rèn)，明確圖紙簽收的日期以及在出現(xiàn)二次設(shè)計(jì)變更時(shí)已經(jīng)完成的施工內(nèi)容，確保將相關(guān)資料留存完整，從而在明確掌握現(xiàn)場施工條件的情況下，確?，F(xiàn)場簽證能夠及時(shí)、準(zhǔn)確的進(jìn)行變更和調(diào)整。

2.5 采用科學(xué)管理模式

2.5.1 推廣應(yīng)用先進(jìn)的造價(jià)管理技術(shù)

現(xiàn)階段，科技的發(fā)展必然帶來工程造價(jià)管理技術(shù)的更新?lián)Q代，施工現(xiàn)場的管理方式和水平也有了極大的提升，更加注重管理工作的科學(xué)性和合理性，尤其對于高層建筑施工來說，更是出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍和變化。在建設(shè)高水平和高要求的工程項(xiàng)目時(shí)，常常會(huì)應(yīng)用到信息管理平臺(tái)，通過對信息平臺(tái)的引用，能夠提高工程建設(shè)效率，主要有以下兩方面的優(yōu)勢，第一，能夠加大信息披露的范圍，完善企業(yè)數(shù)據(jù)庫建設(shè)，使信用網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控體系更加完善，從而便于實(shí)現(xiàn)對施工企業(yè)資質(zhì)的查詢和記錄。第二，能夠最大程度的保證市場競爭的公平，將企業(yè)信用信息通過管理平臺(tái)進(jìn)行統(tǒng)一管理，能夠避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)問題。第三，打造更高水平的“互聯(lián)網(wǎng)+”項(xiàng)目，借助信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)工程進(jìn)度和施工狀態(tài)的共享，打通部門之間的信息渠道，從而實(shí)現(xiàn)資源共享，更加準(zhǔn)確和完整的掌握工程建設(shè)的實(shí)際情況，從而達(dá)到交換信息、解決問題的效果，以確保高層建筑工程項(xiàng)目能夠順利完成。

2.5.2 明確施工界面

在對高層住宅工程進(jìn)行劃定施工界面時(shí)，要秉持公平合理的管理原則，充分考慮到高層住宅土建工程設(shè)計(jì)的專業(yè)較多，如果對不同專業(yè)之間界定不清晰，會(huì)造成造價(jià)高、經(jīng)濟(jì)效益好的專業(yè)爭搶著去干，而對于造價(jià)低、經(jīng)濟(jì)效益差的部分則無人問津，為了能避免出現(xiàn)這種情況，需要在招標(biāo)階段就對各自的施工界面進(jìn)行明確，防止對后期施工造成不必要的問題。以建設(shè)安裝工程為例，要著重從以下幾個(gè)方面對施工界面進(jìn)行合理劃分：第一，對于高層住宅電氣、弱電及給排水等配套設(shè)施進(jìn)行劃定施工界面時(shí)，要做好與高層建筑配套公司的溝通協(xié)調(diào)工作，明確施工和供貨界面，尤其是對于低壓配電柜的基礎(chǔ)、低壓配電室接地線的鋪設(shè)以及電表的提供、表箱的安裝、預(yù)分支電纜的安裝等，要做到明確、清晰。第二，對于精裝修工程的安裝界面，要明確精裝修施工單位的職責(zé)范圍，明確是否需要在戶內(nèi)安裝配電箱，要與總包安裝單位之間劃定職責(zé)范圍，尤其是涉及公共部位的精裝修，或者明確配電箱是分別安裝等情況，再如對給排水進(jìn)戶長度進(jìn)行劃分時(shí)，要明確是否需要留有閥門以及弱電是否需要安裝智能箱等情況，這些細(xì)節(jié)都需要在安裝正式施工之前劃定清楚，防止出現(xiàn)推諉扯皮的情況，或者造成重復(fù)計(jì)價(jià)的問題。第三，對于電梯工程，要明確其與安裝、裝修工程之間存在的交叉點(diǎn)，在招標(biāo)階段，就需要明確細(xì)節(jié)之處，包括電梯門套是否有安裝需求，以及電梯調(diào)試時(shí)安裝臨時(shí)電纜的職責(zé)，或者在電梯調(diào)試完成之后，電纜的回收和存放等情況。第四，對于甲供料時(shí)的界面，要明確甲供料的裝卸、保管職責(zé)，掌握施工單位和供貨商之間的交接點(diǎn)，確保由甲供設(shè)備的，設(shè)備的調(diào)試職責(zé)則由誰負(fù)責(zé)。

2.5.3 精準(zhǔn)進(jìn)行工程項(xiàng)目成本核算

某地區(qū)一普通高層住宅建筑在控制工程成本時(shí)，將工程成本分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用兩部分，且具體對清包工勞務(wù)成本和擴(kuò)大勞務(wù)分包成本進(jìn)行了全面分析。一是清包工勞務(wù)成本，其中，鋼筋工程人工費(fèi)用為600元/噸，散拼造價(jià)為28元/m2，綜合造價(jià)為25元/m2，建筑面積單價(jià)為70～75m3。混凝土工程人工費(fèi)用為40元/m3,建筑面積人工單價(jià)為18元/m2等，最終清包工綜合承包單價(jià)在200元/m2。二是擴(kuò)大勞務(wù)分包成本，主要包括鋼模板費(fèi)用、木模板費(fèi)用、木方費(fèi)用、塔吊費(fèi)用等。本工程共需要配板1260m2，鋼模板大模板租賃費(fèi)用為1.2元/m2,從10月份起租，折合建筑面積單價(jià)15元/m3。對擴(kuò)大勞務(wù)分包成本進(jìn)行全面分析后，得出擴(kuò)大勞務(wù)分包工程承包單價(jià)在430元/m2。

結(jié)語：

高層住宅工程項(xiàng)目的造價(jià)從多個(gè)方面進(jìn)行分析，其組成要素較多，在對其進(jìn)行造價(jià)管理時(shí)，必須掌握影響高層住宅工程項(xiàng)目造價(jià)的因素，并分析不同因素對工程造價(jià)的影響機(jī)理，據(jù)此制定針對性的高層住宅工程項(xiàng)目造價(jià)控制方案。在具體對高層住宅工程造價(jià)進(jìn)行控制時(shí)，要推行全過程和精細(xì)化的控制理念，并采用先進(jìn)的管理技術(shù)手段，掌握成本變化規(guī)律，真正做好成本預(yù)測與控制，保持良好的投資回報(bào)率。