房地產(chǎn)稅收法律制度的監(jiān)管與對策

文／向華威 武漢金輝置業(yè)有限公司 湖北武漢 430000

引言：

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場和與之有關(guān)的行業(yè)，對于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響十分關(guān)鍵。隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但是房地產(chǎn)稅收法律制度仍然存在著一定的滯后性，在監(jiān)管方面面臨著較多的實際問題，沒辦法滿足時代發(fā)展的特殊需求，從而暴露出較多的工作弊端和不足。因此，充分認(rèn)識現(xiàn)有不足，并提出針對性的規(guī)范化需求，才能夠促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮提供支持，從而彰顯法律法規(guī)及相應(yīng)制度的作用。

1、常見問題

1.1 制度規(guī)范問題

房地產(chǎn)稅收的法律相關(guān)制度，本質(zhì)意義上與其他的稅收法規(guī)定呈現(xiàn)著基本原則一致性的特點，即以公平原則、效率原則和社會政策原則等幾項原則為核心。在具體制度實行的過程中，現(xiàn)有制度能否符合這些原則要求，也是一個相對較為關(guān)鍵的問題，影響著最終的法律法規(guī)管控效果[1]。從目前來看，最為普遍的一個問題就是在管控方面存在著制度規(guī)范性問題，首當(dāng)其沖的問題之一就是征稅的范圍過窄，而且內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，這種情況主要是體現(xiàn)在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)的土地使用征稅范圍。一般都是局限于城市和縣城等區(qū)域，也包括了一些工礦區(qū)和建制鎮(zhèn)。但這也就產(chǎn)生了一類現(xiàn)象：就是城鄉(xiāng)結(jié)合部其客觀上成為一個非稅區(qū)，這一現(xiàn)象出現(xiàn)對總體的稅收規(guī)范性帶來了一定影響，容易產(chǎn)生法律和監(jiān)管方面的漏洞。而且此類稅收法律在適用于外國人的基礎(chǔ)上，對于國內(nèi)法人以及自然人，則適用房產(chǎn)稅和土地使用稅。這也就意味著在法律方面存在著內(nèi)外有別和兩套稅收制度同時存在的現(xiàn)象，出現(xiàn)了內(nèi)外稅收政策不統(tǒng)一為主的一系列不規(guī)范性問題和現(xiàn)象。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)提升了監(jiān)管難度，讓最終實行的情況受到影響。

除此之外還有一個現(xiàn)象，就是在稅收種類方面存在著依據(jù)與實際情況脫節(jié)的現(xiàn)象，現(xiàn)階段能夠涉及的稅收種類大約有10余種，而且在稅收依據(jù)和計稅依據(jù)方面相對較為混亂，缺乏應(yīng)有的規(guī)范性，導(dǎo)致其種類較多，而且較為復(fù)雜，甚至存在著重復(fù)性較強(qiáng)的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象一旦出現(xiàn)之后，全過程流通環(huán)節(jié)的稅收增多，而保有環(huán)節(jié)的種類較少，體系出現(xiàn)了不均衡，稅收更加關(guān)注流通過程中的征收情況，不關(guān)注在原有非流通狀態(tài)下的稅收狀態(tài)。如此，就會導(dǎo)致其設(shè)計和應(yīng)用都缺乏合理性，沒辦法較好的展現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的具體價值情況，發(fā)揮稅收的作用和價值。

1.2 法律體系及監(jiān)管問題

按照目前來看，整個房地產(chǎn)稅收的法律體系之間的內(nèi)容管控，仍然存在著力度不足和監(jiān)管不足的現(xiàn)象，其相關(guān)職能部門的職能缺乏合理性，產(chǎn)生了資源分散等各種問題，沒辦法嚴(yán)格地按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，根據(jù)流程的特點進(jìn)行有效的針對性管控。由于現(xiàn)階段法律內(nèi)容缺乏標(biāo)準(zhǔn)性，也就導(dǎo)致后續(xù)法律體系也容易出現(xiàn)較多的問題，產(chǎn)生很多實際性不足，出現(xiàn)了體系不完全、系統(tǒng)不立體、內(nèi)容不均衡的現(xiàn)象，沒辦法與其他的相關(guān)法律有效銜接，甚至存在著立法交叉重復(fù)現(xiàn)象。這一現(xiàn)象出現(xiàn)之前注重流通稅收不注重保有稅收，進(jìn)一步導(dǎo)致其法律監(jiān)管方面面臨著較多的難度和問題，無法有效地將各個環(huán)節(jié)密切聯(lián)系在一起，產(chǎn)生較多的實質(zhì)性問題和客觀性不足，最終管控的效果和管理的有效性都會受到影響和威脅。當(dāng)其體系和監(jiān)管方面出現(xiàn)了較多的特異性不足之后，總體的稅收立法執(zhí)法也會受到影響，產(chǎn)生監(jiān)管和法律實施的困境，因此需要充分認(rèn)識相關(guān)問題。

1.3 立法、執(zhí)法問題

房地產(chǎn)稅收在前期面臨著較多的問題，也就進(jìn)一步導(dǎo)致其后續(xù)發(fā)展過程中法律應(yīng)用也存在著一定的混亂性，持續(xù)的立法和執(zhí)法活動也會受到不同程度的影響，帶來監(jiān)管等一系列問題。按照目前情況來看，其自身的立法層次相對較低，各類稅收法律都是依據(jù)暫行條例的形式頒布，這樣的情況導(dǎo)致其缺乏應(yīng)有的持久性和權(quán)威性。而且在此之前的體系不夠健全也不夠完善，那么每一區(qū)域不同和經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場情況不同，在進(jìn)行立法和執(zhí)法及監(jiān)管全過程中，就缺乏應(yīng)有的針對性和實效性，沒辦法滿足經(jīng)濟(jì)效益方面的原則要求。而在執(zhí)法的過程中，現(xiàn)有的體系和相應(yīng)的系統(tǒng)缺乏應(yīng)有的信息共享機(jī)制，那么各類實時執(zhí)行信息管理的有效性也會降低，出現(xiàn)僵尸數(shù)據(jù)現(xiàn)象。數(shù)據(jù)沒有得到有效更新，綜合性的監(jiān)管活動也沒辦法有效開展，然后導(dǎo)致較多的實際問題出現(xiàn)影響最終的監(jiān)管效果。在具體進(jìn)行管控的過程中，現(xiàn)有的財產(chǎn)登記等各類配套制度也缺乏應(yīng)有的嚴(yán)密性和嚴(yán)謹(jǐn)性，導(dǎo)致其稅務(wù)征收的各類管理活動缺乏應(yīng)有的健全性，其最終管理力度也會明顯降低，產(chǎn)生較多的實際問題。由此可見，諸多問題的具體體現(xiàn)雖然略有一定差異，但在進(jìn)行管控和監(jiān)督管理的過程中，也面臨著不同的考驗和挑戰(zhàn)，為了更好地讓實際工作得到優(yōu)化，促進(jìn)法律制度的有效運用，提升監(jiān)督管理和執(zhí)行方面的綜合水平，還需要進(jìn)一步提出具備針對性的應(yīng)對策略，才能取得最好效果。

2、應(yīng)對策略

2.1 調(diào)整模式體系

從目前的實際情況來看，房地產(chǎn)稅收方面所要考慮到的元素相對較多，那么也就為總體的監(jiān)管帶來了一定的難度，還需要充分考慮法律的影響，以及法律的目的，然后在實際監(jiān)管的過程中，根據(jù)相應(yīng)的需求和要求，調(diào)整相應(yīng)的體系與模式。按照現(xiàn)階段的法律情況和市場情況來看，目前房產(chǎn)稅還是集中在開發(fā)和流通的環(huán)節(jié)，這幾個環(huán)節(jié)稅收相對較為重點，但是其本質(zhì)上存在著一定的交叉性，為總體的監(jiān)督管理帶來了較多的問題。而且信息的流通性相對較差，那么按照現(xiàn)階段的具體實際情況來看，對于這一環(huán)節(jié)要適當(dāng)性的進(jìn)行調(diào)整，并有效地開發(fā)各類信息監(jiān)管系統(tǒng)，打破傳統(tǒng)的信息壁壘，實現(xiàn)稅收相關(guān)情況的共享，以便于能夠讓相關(guān)信息在不同部門之間流通和共享，極大程度上的讓總體模式具備聯(lián)動性。每一個環(huán)節(jié)和相應(yīng)的責(zé)任部門都能夠進(jìn)行信息共享，將相應(yīng)的信息聯(lián)系起來。通過這一方法和相應(yīng)的模式之后，總體的管理有效性也可以得到提高，而且其監(jiān)督管理的規(guī)范也能明顯提升，法律也可以更加具備權(quán)威性，可以極大程度上避免相關(guān)模式及監(jiān)管方法運用之后的效果不良問題。除此之外，在監(jiān)管的過程中也可以發(fā)現(xiàn)一個明顯現(xiàn)象就是，普通房地產(chǎn)在保有階段征稅是相對較為有限的，不管是稅的項目還是稅額都相對較少，那么目前在應(yīng)對這一系列的問題時，尤其要注重保有階段征稅。這樣一來其自身在征稅之后，可以較好的刺激對土地的經(jīng)濟(jì)供給，然后進(jìn)一步促進(jìn)其市場的繁榮發(fā)展，讓市場現(xiàn)有的各類元素和要素都得到優(yōu)化性的配置，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生帶動作用和推動作用，只有通過這樣的方法實施相應(yīng)的模式及體系調(diào)整之后，才可以更好地發(fā)揮相應(yīng)法律法規(guī)在促進(jìn)市場發(fā)展過程中的作用和價值，規(guī)避既往容易出現(xiàn)的較多實際問題和不足。

除此之外，在具體進(jìn)行工作的過程中，目前階段要根據(jù)市場情況和地區(qū)情況進(jìn)行特異性的監(jiān)管，每一地區(qū)其策略不同，那么在法律法規(guī)方面也需要進(jìn)行一定程度上的差異性調(diào)整，從而保障在稅收方面的個性化和貼切性的特點，對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生促進(jìn)作用，并對市場產(chǎn)生規(guī)范作用。與此同時還要著重對其監(jiān)管要素進(jìn)行一定的調(diào)整，以便于應(yīng)對不同的監(jiān)管要素，提出具備針對性的管控方法，促使相關(guān)模式和相應(yīng)的法律法規(guī)體系能夠按照實際情況進(jìn)行應(yīng)用，避免出現(xiàn)較多的運用方面客觀性問題。

2.2 稅收要素監(jiān)管

在房地產(chǎn)稅收監(jiān)管的過程中，其本質(zhì)上有著較多的法律制度監(jiān)管要素，而這些要素如果不能對其進(jìn)行深入性分析，按照其特點進(jìn)行監(jiān)管，則容易出現(xiàn)較多的法律制度風(fēng)險，其中最為根本一點就是要確定納稅人并逐漸擴(kuò)大征稅的范圍。首先在納稅人方面最為重要的一點就在于，其本身是確定納稅義務(wù)的關(guān)鍵性構(gòu)成要素，按照房產(chǎn)稅自身的特點來看，本質(zhì)上屬于一種財產(chǎn)稅，而征收的權(quán)利應(yīng)該是關(guān)鍵性的前提。按照現(xiàn)有的相應(yīng)基本原則，需要依法設(shè)立和批準(zhǔn)相應(yīng)的所有者，有相應(yīng)的納稅義務(wù)，并履行相應(yīng)的責(zé)任義務(wù)，進(jìn)一步才能擁有絕對的財產(chǎn)方面控制權(quán)和使用權(quán)。與此同時，現(xiàn)階段還需要進(jìn)一步擴(kuò)展其現(xiàn)有的征稅范圍，讓其征稅的范疇得到拓展之后，則可以進(jìn)一步地讓其發(fā)展更加具備均衡性，促進(jìn)法律體系方面的完善性。關(guān)鍵問題就在于要將境內(nèi)所有的土地使用和擁有房產(chǎn)單位都列入其征收和管理范圍之內(nèi)。以往存在著一定的非稅區(qū)問題，特別是農(nóng)村非農(nóng)業(yè)用房以及用地，這樣的現(xiàn)象沒有納入到其征收的范圍內(nèi)，而在進(jìn)行擴(kuò)大之后，則可以有效地對房地產(chǎn)和土地的使用情況進(jìn)行動態(tài)化的管理，避免出現(xiàn)管理脫節(jié)或者是管理不夠詳細(xì)的問題。一方面這樣一來總體的管控可以更加具備實際性，讓各種不動產(chǎn)都得到有效的自然利用，另外一方面也可以詳細(xì)的了解其當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)等方面具體情況，為其地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供支持。而且在經(jīng)濟(jì)不斷變化的情況下，稅基和計稅依據(jù)也需要對其進(jìn)行一定的合理管控，特別是計稅依據(jù)，需要按照市場評估值等具體情況，設(shè)置一個動態(tài)的合理比例稅率，讓其計稅才能更加合理，避免出現(xiàn)漏洞或者是長期沒辦法跟進(jìn)的情況。與此同時，在稅率方面可以根據(jù)地方政府的具體情況和經(jīng)濟(jì)收入加以確定，要按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域特點來分稅率的檔次，一般在這個過程中可以借鑒其他的法律經(jīng)驗，將市中心地段的稅率提高，中心城市的稅率則要高于其他小城鎮(zhèn)。最后，在具體管控時還需要讓稅收的優(yōu)惠政策方面進(jìn)行一定的側(cè)重性調(diào)整。目前稅務(wù)的種類相對較多，而且各個地方對于其優(yōu)惠政策各有差異，那么現(xiàn)階段需要根據(jù)地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)特點，然后進(jìn)一步劃分相應(yīng)的優(yōu)惠政策和優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，尤其要注重住宅和非住宅方面的區(qū)分，根據(jù)其使用用途進(jìn)行細(xì)致的分層，然后實行累進(jìn)稅率，才可以平衡其具體的范圍和征收的監(jiān)管實際情況。

2.3 強(qiáng)化監(jiān)管保障

目前在具體進(jìn)行法律監(jiān)管的過程中，要在完善相應(yīng)管理體系基礎(chǔ)上，強(qiáng)化其自身的稅收功能，進(jìn)一步將法律制裁和救濟(jì)制度全都融入到其中，讓總體的稅收更加具備全面性，讓相應(yīng)的征管體系和監(jiān)管體系都變得更加全面和細(xì)致。而所有監(jiān)管活動的開展與進(jìn)行都離不開信息化手段和專業(yè)的人員，因此現(xiàn)階段還需要對其進(jìn)行一定的更新和優(yōu)化，才能夠取得更加滿意的效果，避免出現(xiàn)較大的實際性問題和客觀性不足，影響最終工作成效。一定意義上來說，目前房地產(chǎn)方面的市場規(guī)模仍然相對較大，產(chǎn)業(yè)相對較為龐大，發(fā)揮了地區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展和地區(qū)政府財政發(fā)展的支柱性作用，因此目前在稅收方面為了更好的調(diào)節(jié)彼此之間的平衡，為其產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供較好的支持，那么就必須要做好監(jiān)管方面的保障工作。這些保障工作一方面要圍繞著現(xiàn)有的法律體系，然后對其進(jìn)行補(bǔ)足和強(qiáng)化，對法律體系之中的不足充分認(rèn)識，然后提出針對性的方法和策略進(jìn)行完善，另外一方面相應(yīng)的法律和制度仍然要以地區(qū)特點為核心，除了要有宏觀的原則支持之外，現(xiàn)階段各個地區(qū)不同還需要有相應(yīng)的暫時性條例的約束，以便于在漫長的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)動態(tài)變化過程中，能夠根據(jù)房地產(chǎn)具體發(fā)展情況和地區(qū)發(fā)展情況進(jìn)行一定的調(diào)整，滿足房地產(chǎn)稅收法律制度具體應(yīng)用的特異性需求和多元性要求，為其當(dāng)?shù)厥袌龅慕】蛋l(fā)展提供保護(hù)作用和支持作用。而且按照現(xiàn)階段的具體情況來看，為了鞏固實際工作的成果，讓相應(yīng)的征管體制更加具備全面性，還需要持續(xù)強(qiáng)化對于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記制度完善，讓相關(guān)制度貫徹落實，同時也要著重對相關(guān)制度進(jìn)行詳細(xì)的解讀，讓普遍社會公眾群體了解產(chǎn)權(quán)登記的重要性并簡化產(chǎn)權(quán)登記的流程，著重進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記方面的篩查和管控，讓相應(yīng)的登記制度和財產(chǎn)稅的管理制度密切聯(lián)系在一起，以便于讓各類制度都更加具備全面性和完善性。而在產(chǎn)權(quán)登記制度方面，還需要進(jìn)一步的完善其內(nèi)容，讓其登記的內(nèi)容和產(chǎn)權(quán)變得更加清晰，完善其總體的價格評估制度，建立起一個立體的評估機(jī)制，同時成立房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)。這一類機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)詳細(xì)的評定其房地產(chǎn)稅收的相關(guān)情況，為稅收提供相應(yīng)的建議和支持，以便于進(jìn)行仔細(xì)的評估和監(jiān)管，確保相關(guān)工作能夠在一定的規(guī)范下實行并不斷的根據(jù)房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化進(jìn)行調(diào)整。要進(jìn)一步加強(qiáng)評估機(jī)制方法方面的研究，確保房地產(chǎn)市場的相關(guān)情況，充分考慮到其中，再進(jìn)一步提升相應(yīng)的制度有效性和管理有效性，避免出現(xiàn)實際性的問題或者是客觀性的不足。在稅務(wù)部門的內(nèi)部要建立一個專門的職位，由評稅人員專職擔(dān)任相應(yīng)的崗位職責(zé)，能夠進(jìn)一步完善其征管體制的全面性和立體性，用系統(tǒng)性的手法和措施滿足實際稅收的需求。而在稅務(wù)人員常態(tài)化和長效化培養(yǎng)的過程中，一方面要從精神和關(guān)注度方面入手，通過著重強(qiáng)調(diào)和集中學(xué)習(xí)的方法，讓稅務(wù)人員正確認(rèn)識到房地產(chǎn)快速發(fā)展過程中，稅務(wù)制度其自身的重要性和價值性，明確每一名工作人員在該類實際工作之中的專業(yè)性價值和實際性意義，明確其自身對于實際工作開展的重要影響。以此來激發(fā)普遍稅務(wù)工作人員的自身責(zé)任感，促進(jìn)社會工作人員在漫長的學(xué)習(xí)和實際工作之中，不斷提升自身的素養(yǎng)和水平，然后在實際工作之中進(jìn)行各類技能和專業(yè)知識的實踐，讓前期考核和后續(xù)的長效培養(yǎng)密切結(jié)合在一起積極投入實踐工作之中。信息化管理方面也需要有充足的支持來進(jìn)一步做好局部區(qū)域的登記，能夠?qū)⒏黝愋畔⒗眯畔⒒姆绞秸宫F(xiàn)出來，精準(zhǔn)的讓相關(guān)系統(tǒng)落實到戶實現(xiàn)此類系統(tǒng)的全國聯(lián)網(wǎng)，打破傳統(tǒng)的信息壁壘問題。只有利用這一系列的方法之后，才可以對其進(jìn)行精準(zhǔn)的記錄和持續(xù)化的更新，當(dāng)這一體系得到有效的建立，形成了相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制之后，后續(xù)發(fā)展過程中也需要注重對其不同元素的融合，將評稅機(jī)制等等各種措施，聯(lián)系到全國聯(lián)網(wǎng)的信息管理系統(tǒng)之中，精準(zhǔn)進(jìn)行記錄和系統(tǒng)性的評估，以便于讓產(chǎn)權(quán)更加清晰房屋的價值和清楚具體使用情況。

此類工作本質(zhì)上具備較強(qiáng)的多元性和復(fù)雜性，在機(jī)制等方面也具備著一定的特殊性、難度性，那么在后續(xù)發(fā)展的過程中，還需要根據(jù)這一特點充分認(rèn)識，結(jié)合工作及相關(guān)機(jī)制的復(fù)雜性特點，開展相應(yīng)的實際工作。由此可見，監(jiān)管保障要有體系和技術(shù)及人員多方位的支持，通過這樣的方法才可以取得更滿意的效果，讓最終的工作有效性得到優(yōu)化和提升。

結(jié)束語：

如上所述，在房地產(chǎn)稅收方面，現(xiàn)階段仍然面臨著制度規(guī)范問題和法律體系及監(jiān)管問題，以及立法執(zhí)法問題，在這基礎(chǔ)上需要調(diào)整模式體系，加強(qiáng)對稅收要素監(jiān)管以及強(qiáng)化監(jiān)督保障，才可以取得更好的監(jiān)管效果。