論房地產(chǎn)開發(fā)項目合作風(fēng)險與防控措施

李晶晶

一、引言

由于房地產(chǎn)項目投資規(guī)模大、周期長，具有政策性和地區(qū)性的特點，其風(fēng)險因素復(fù)雜多變。因此，識別和分析房地產(chǎn)開發(fā)項目所產(chǎn)生的風(fēng)險，并提出相應(yīng)的預(yù)防措施具有實際意義。文章就房地產(chǎn)合作開發(fā)中的風(fēng)險管理問題進行詳細分析與探討，并得出結(jié)論。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目合作特點分析

1.能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補

房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，選擇合作主要原因是：投資規(guī)模大、開發(fā)周期長，受經(jīng)濟和政策影響較大，合作開發(fā)可彌補自身的缺陷問題，如資金不足、技術(shù)缺乏等，可降低投資風(fēng)險。因此，在項目合作中，合作各方必然存在著技術(shù)、市場等多種資源的共享，通過整合資源，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，形成協(xié)同效應(yīng)，提升盈利水平，降低投資風(fēng)險。

2.能夠?qū)崿F(xiàn)合作的全程性

房地產(chǎn)合作開發(fā)建立在整個開發(fā)過程中的整體協(xié)作上。通常成立項目公司，在資金、技術(shù)、信息等方面全方位合作，項目的前期決策、土地的立項、建設(shè)、運營等全過程都是合作的一部分。各方以合作的方式來滿足自身的經(jīng)濟需要和發(fā)展需要。

3.體現(xiàn)合作開發(fā)的協(xié)作精神

在項目合作發(fā)展過程中，各方通過共同利益連接起來。雖然合同中已經(jīng)明確了各方的權(quán)利和義務(wù)，但是，宏觀政策環(huán)境、市場條件、企業(yè)內(nèi)部等因素仍在持續(xù)變化，合作中需要各方具有高度的協(xié)同意識，及時對各種影響進行分析，明確制定出有效的風(fēng)險管控措施，以便獲得預(yù)期效益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目合作風(fēng)險分析

1.開發(fā)項目選擇期間的風(fēng)險

（1）市場供求風(fēng)險

從整體上來看，房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、多變性等多個方面的特點。受經(jīng)濟環(huán)境、消費者購買力、市場預(yù)期等影響較大，存在較大的不確定性，供求關(guān)系變化將造成價格波動，去化周期延長將導(dǎo)致資金嚴(yán)重占用、還貸壓力增加，投資風(fēng)險較大。

（2）政策調(diào)控風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣，對經(jīng)濟增長和民生都有較大影響。政府“住房不是用來炒的”政策，強化了對房地產(chǎn)的調(diào)控布局，通過金融、稅收、土地供應(yīng)、購房政策等，進行市場調(diào)控。各方一定要時刻注意地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)政策變動，適時地調(diào)整項目的開發(fā)速度、銷售策略等，以保證預(yù)期目的。

（3）項目本體風(fēng)險

房地產(chǎn)的建設(shè)與發(fā)展受到自然、社會等諸多因素的制約。如水文地質(zhì)、土地形態(tài)等都會對項目產(chǎn)生風(fēng)險。從社會角度分析，地方區(qū)位因素、配套設(shè)施設(shè)備等都會對房地產(chǎn)項目開發(fā)、建設(shè)造成影響，也影響是否可按期交付。

2.意向合作期間的風(fēng)險

（1）項目評估及定位

根據(jù)項目實際情況，對市場、配套、定位、地價、開發(fā)成本、售價、去化周期等進行深入調(diào)查研究，并進行經(jīng)濟評價、風(fēng)險分析，編制出合理的可行性研究報告。

（2）擔(dān)保及負債風(fēng)險

如通過購買股份合作。此過程應(yīng)注意若無法反應(yīng)資產(chǎn)擔(dān)保以及有關(guān)處罰費用的情況時，應(yīng)考慮到公司以往的負債狀態(tài)，并依據(jù)資產(chǎn)負債表進行分析，明確上述費用造成會計核算錯誤的成因，同時有些負債無法及時到賬，隱瞞債務(wù)等，存在投資風(fēng)險。

3.開發(fā)項目合作階段的風(fēng)險

（1）市場政策變化的風(fēng)險

政府關(guān)于房地產(chǎn)市場的各類調(diào)控會對項目發(fā)展造成影響。尤其是最近，國家出臺了“一城一策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這給房地產(chǎn)項目帶來不確定性。此類風(fēng)險應(yīng)積極面對，并及時做出相對應(yīng)的調(diào)整，以確保將風(fēng)險降至最低。

（2）合作各方履約風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資規(guī)模大、周期長，情況變化復(fù)雜，容易出現(xiàn)合作方無法按照合同履行合同。

①經(jīng)營方的風(fēng)險。投資方未及時到位，或未按合同規(guī)定履行合同，如資金未及時到位。項目參與者過多地進行深層次管理，致使管理線拉長，管理費用增加，對整個項目的發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)生影響，從而無法達到預(yù)期目標(biāo)。

②投資方的風(fēng)險。操盤公司通常比較強勢，有些投資方雖然參與項目管理，但是大部分很難進入到項目的實際管理中。操盤公司未按照合同規(guī)定進度進行項目開發(fā)和施工，比如，開發(fā)商的發(fā)展能力較強，同地區(qū)有多個樓盤，為了推廣其他項目，會打亂該項目的銷售速度，影響投資回報。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目合作風(fēng)險的防控措施

1.構(gòu)建完善的全過程風(fēng)險管理機制

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)從構(gòu)建完善的風(fēng)險管理機制開始，并逐步達到風(fēng)險防控效果。項目合作方應(yīng)針對土地規(guī)劃、前期預(yù)算、設(shè)計、銷售、驗收、財稅等過程，完善項目管理方案，明確績效考核以及風(fēng)險預(yù)警機制。其次，對項目的全過程進行嚴(yán)密監(jiān)督，使項目全面管理機制持續(xù)完善。同時，要對各階段的進度、資金、人力投入等進行嚴(yán)格控制，以減少時間和費用，如出現(xiàn)緊急狀況及時啟動備用方案，進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移或控制。

2.參與者視角下的項目風(fēng)險控制，提升整體管控水平

（1）項目公司層面風(fēng)險控制

在項目公司內(nèi)部建立風(fēng)控部門，對整個項目公司進行風(fēng)險管理。在系統(tǒng)層面，構(gòu)建風(fēng)險報告體系，包括周、月、季、年等，并將其貫穿于風(fēng)險評估全過程中，做好相應(yīng)的識別工序。從公司角度進分析，在全過程中應(yīng)從銷售、招投標(biāo)、施工、成本等維度，明確風(fēng)險管控等制度流程。不同企業(yè)之間的合作，應(yīng)及時制定有關(guān)的審計準(zhǔn)則，并且在明確風(fēng)險管理時應(yīng)考慮周全。

（2）項目公司母公司層面風(fēng)險控制

在項目公司的合作方，也就是項目公司的股東層面，應(yīng)該建立起相應(yīng)的風(fēng)險管理流程。尤其是作為項目參與者，在沒有操盤權(quán)和資本上沒有優(yōu)勢的情況下，風(fēng)險控制顯得尤為重要。

比如，一家公司參加過多的合作項目，由于多數(shù)是參與者，為此，制訂了一套有關(guān)的管理措施，應(yīng)針對具有合作意向的人員提供其管理權(quán)限、職責(zé)等，并且應(yīng)按照管理措施明確相應(yīng)的規(guī)定要求其中包括：

①在合作合同中要有被指派到項目公司的人員。在合作協(xié)議中，應(yīng)當(dāng)清楚所需指定人員的職位和相應(yīng)的權(quán)力，并在指定的審批程序中設(shè)定各個節(jié)點，如果沒有得到批準(zhǔn)，應(yīng)避免進行下一步的流程。

針對所委任員工，應(yīng)至少配備一名財務(wù)管理人員，負責(zé)公司的財務(wù)管理。其他職位如銷售經(jīng)理、工程經(jīng)理等，視項目實際情況和合作伙伴管理方式而定。

②爭取相關(guān)權(quán)限。授權(quán)范圍包括以書面形式簽署/網(wǎng)上審核財務(wù)章、批準(zhǔn)外部付款、審核項目公司的全部業(yè)務(wù)信息；按照項目公司的管理體系進行評審，參與供應(yīng)商招標(biāo)，審核各種合同的簽署和結(jié)算，每月的成本核算；參加各項目公司的市場營銷活動，參與市場策略的制訂，及時了解客戶及銷售情況，完成項目計劃的批準(zhǔn)。

③在合作項目中，與運營商擁有同樣的品牌推廣權(quán)，包括項目名稱中應(yīng)包含的合作方名稱，在各種宣傳材料中、營銷中、案場中都要有。

3.完善各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理控制，降低風(fēng)險

（1）項目選擇階段

在項目的選擇過程中，各方所面對的風(fēng)險基本一致，而最重要的是對主體的正確判斷。應(yīng)對風(fēng)險的關(guān)鍵是要做好充分的調(diào)研，同時，還可以委托專業(yè)的服務(wù)機構(gòu)完成項目評價工序。此過程應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目選址、競爭、收益等方面進行，進而為企業(yè)出示一份可供分析參考的報告，以便企業(yè)用來進行投資決策。

（2）項目合作意向階段

在項目合作意向階段，其主要是依據(jù)企業(yè)實際情況，按照股權(quán)明確風(fēng)險因素如法律、土地一級合法權(quán)益等。另外，還包括了文件權(quán)證的風(fēng)險和項目公司本身所產(chǎn)生的上述風(fēng)險，以及是否存在訴訟或合同風(fēng)險，主要是進行法律盡職調(diào)查、財務(wù)審計、資產(chǎn)評估調(diào)查，全面調(diào)查被并購的公司，使其了解情況。首先，項目公司存在著一定的交易風(fēng)險，尤其是當(dāng)項目公司的控股股東為國有資產(chǎn)時，應(yīng)按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容完善資產(chǎn)評估方式，再到國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)交易所上市，這會讓收購公司產(chǎn)生一定的阻礙。為此，在意向期應(yīng)對風(fēng)險進行控制，并按照合同內(nèi)容，明確雙方均應(yīng)約定條款。其次，在合同中也要有明確的條款，以便在一方違約后，對方可以及時地撤出。同時，該階段也要求雙方按照合同簽訂內(nèi)容以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同明確所采取的控制辦法。最后，在確定雙方權(quán)益時應(yīng)按照合同要求進行，其中包括權(quán)利、義務(wù)等，以此避免因合同風(fēng)險導(dǎo)致責(zé)任不明等問題發(fā)生。

（3）項目進行合作階段

首先，在合作階段，操盤方最大的風(fēng)險為合作伙伴的信用風(fēng)險，以及合作伙伴的融資需求。由于項目的主要資源都由操盤方提供，如果其他的合作伙伴不能按時提供資金，則會對項目進度造成影響，也會對操盤方的信譽造成影響。解決這一問題的關(guān)鍵在于，在項目本身能夠融資的前提下，盡量運用項目本身的融資能力，實現(xiàn)資金的可控性。

其次，在合作協(xié)議中，如果其他合作方未按時支付款項，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在項目實施過程中，對資金持有方、參與方合作階段顯得尤其重要。常見的風(fēng)險包括：項目實施是否按原計劃進行，并且因施工安全、融資等問題導(dǎo)致風(fēng)險控制開展較為困難。并且因合作方性質(zhì)各不相同，其自身差異性較大因而在審計階段也會發(fā)生風(fēng)險。對于以上風(fēng)險，在合作協(xié)議中，各方應(yīng)將可預(yù)見的差異在合作協(xié)議中加以避免或達成共識。

最后，應(yīng)持續(xù)提高對項目公司的管控，應(yīng)派駐財務(wù)、工程、管理等人員，以實現(xiàn)對項目開發(fā)流程的全面理解。對資本方來說，其派駐人員常常很少，因此，防范以上風(fēng)險的關(guān)鍵在于密切監(jiān)測項目的各項業(yè)務(wù)指標(biāo)的變動，如果發(fā)現(xiàn)不正常，要及時查找問題來源，主動與操盤方進行交流，以確保不出現(xiàn)任何潛在的風(fēng)險問題。

（4）項目退出階段

在項目退出期，全部工程已進入清盤階段，操盤方風(fēng)險相對較小，主要是項目參與者和投資商，其側(cè)重為項目財務(wù)風(fēng)險，以及到期后的利潤能否完全收回。

避免這種風(fēng)險的最根本方法是要深入了解項目實際狀況，盡早收回投入資金。一般來說，根據(jù)合作協(xié)議，退出的方式有兩個：①賣出期權(quán)：如果一方行使了賣出期權(quán)，賣方有權(quán)以書面形式向?qū)Ψ教岢?，以某一價格出售其持有的項目公司股份和相應(yīng)的債權(quán)。②對方有權(quán)拒絕接受，但是，被拒絕的一方有責(zé)任將其所擁有的所有股份以同等的價格賣給賣方。

4.加強合作方的履約精神，強化合作項目的品牌形象建設(shè)

首先，在房地產(chǎn)合作項目中，要嚴(yán)格防止合同違約，合作方應(yīng)按照合同規(guī)定，明確運行、資金、盈利等狀況，進而及時將有關(guān)信息和真實情況告知投資者。其次，應(yīng)確保在項目建設(shè)中要做到資金、進度、質(zhì)量三方面的“三控”。此階段，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，對項目進行規(guī)范管理，確保項目順利運作，進而保障投資者的利益。最后，房地產(chǎn)項目還應(yīng)注重項目品牌建設(shè)，做好項目質(zhì)量、客戶口碑，降低項目的負面效應(yīng)，以此持續(xù)提高項目知名度并為項目銷售構(gòu)建扎實的基礎(chǔ)。

五、結(jié)語

綜上所述，在新建設(shè)項目房地產(chǎn)合作開發(fā)中，其雙方都應(yīng)明確自身的風(fēng)險控制與管理要點，作為項目參與方應(yīng)明確風(fēng)險發(fā)生機制，做好相對應(yīng)的控制措施，完善事前、轉(zhuǎn)移等風(fēng)險控制機制。在項目建設(shè)的全過程中，必須重視對風(fēng)險的時時防范，并制定相應(yīng)的風(fēng)險管理程序和制度。以此，明確各個合作方的合作要求，強化項目合作品牌形象建設(shè)需求，保障投資者根本利益，減少不必要的風(fēng)險發(fā)生。