房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的問(wèn)題及對(duì)策

譚 恒 秦上雯

（1.中原工學(xué)院國(guó)際合作與交流處；2.中原工學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 河南鄭州 450000）

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)程正在加快，不斷探索新的發(fā)展模式。我國(guó)實(shí)施改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)粗放式高速發(fā)展，全國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目年總開(kāi)發(fā)建筑投資金額在1998-2021年期間實(shí)現(xiàn)了41.23倍的增長(zhǎng)。2017年“房住不炒”政策的出臺(tái)以后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)降溫趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速收窄，由2019年9.9%的增速降至2021年的4.4%。地產(chǎn)微利時(shí)代或許已然來(lái)臨，但同樣不可完全的否認(rèn)是，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)有較大的行業(yè)規(guī)模，依然能夠在推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。

全面預(yù)算管理在引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步走專(zhuān)業(yè)化內(nèi)涵式、高質(zhì)量規(guī)?；l(fā)展道路的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。為妥善應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)積極實(shí)施全面預(yù)算管理策略，以公司戰(zhàn)略為導(dǎo)向，實(shí)施精細(xì)化管理，充分利用預(yù)算管理的前瞻性，加強(qiáng)資金管理，進(jìn)行成本控制，監(jiān)控經(jīng)營(yíng)管理狀況，提高企業(yè)資金使用效率和資源配置效率，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)提供了明確的前行計(jì)劃，促進(jìn)了企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施和發(fā)展。為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大的推動(dòng)力。全面預(yù)算管理理論在房地產(chǎn)企業(yè)得到了細(xì)化和完善，并在房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中發(fā)揮了重要推動(dòng)作用，但是，當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理過(guò)程中仍存在一些問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）預(yù)算編制

預(yù)算編制是企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理的首要步驟，企業(yè)能否科學(xué)有效地進(jìn)行預(yù)算編制并對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行確立與分解，直接影響企業(yè)預(yù)算管理的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)的確立與分解過(guò)程缺乏科學(xué)性的問(wèn)題。部分房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)常忽略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、不可控因素多等獨(dú)有特性，導(dǎo)致企業(yè)年度預(yù)算或項(xiàng)目預(yù)算缺乏戰(zhàn)略目標(biāo)支撐，出現(xiàn)成本預(yù)算數(shù)據(jù)真實(shí)性不高、費(fèi)用類(lèi)預(yù)算數(shù)據(jù)不具有代表性等問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目所需各項(xiàng)成本種類(lèi)繁多，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，歷史數(shù)據(jù)參考性略低，市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)研花費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、可行性低，內(nèi)外部困難造成成本預(yù)算編制可靠性較低。出于管理方便的考量，房地產(chǎn)公司一般不會(huì)為每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配備專(zhuān)門(mén)的行政管理部門(mén)，多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售、管理、財(cái)務(wù)等匯集到同一個(gè)人員部門(mén)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間的銷(xiāo)售、管理、財(cái)務(wù)等費(fèi)用難以詳細(xì)分割。費(fèi)用類(lèi)預(yù)算的編制困難重重。全面預(yù)算的編制需要全員、全過(guò)程、全范圍的編制，施工人員與財(cái)務(wù)人員之間存在一定的壁壘和思想差異，兩者之間的信息不對(duì)稱(chēng)，在一定程度上給預(yù)算編制造成了困難。

（二）預(yù)算執(zhí)行和控制

預(yù)算的執(zhí)行和控制是全面預(yù)算管理的核心環(huán)節(jié)，是保證企業(yè)內(nèi)部相關(guān)環(huán)節(jié)的全面預(yù)算管理目標(biāo)能否最終成功實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行和控制效果往往不盡如人意，主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行過(guò)程中缺乏有效監(jiān)督，無(wú)法及時(shí)進(jìn)行預(yù)算分析、反饋，預(yù)算調(diào)整缺乏靈活性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中數(shù)據(jù)來(lái)源繁雜，企業(yè)需要及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)中的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，但財(cái)務(wù)人員對(duì)業(yè)務(wù)的把控能力稍弱，日常工作繁忙，很難深入業(yè)務(wù)，分析預(yù)算差異。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行數(shù)據(jù)的傳播具有一定滯后性，缺乏時(shí)效性，無(wú)法及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，部分房地產(chǎn)企業(yè)僅僅將后期預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況與前期預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，并未探討深層次原因，分析流于形式。部分房地產(chǎn)企業(yè)并未建立完善的分析評(píng)估制度，缺乏專(zhuān)業(yè)分析人員出謀劃策，且預(yù)算調(diào)整流程僵化，難以及時(shí)應(yīng)對(duì)企業(yè)突發(fā)狀況，在一定程度上降低了企業(yè)成員對(duì)預(yù)算管理的重視，使企業(yè)預(yù)算管理工作流于表面，難以提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和發(fā)展質(zhì)量。

（三）預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)

預(yù)算的考評(píng)與激勵(lì)是企業(yè)順利實(shí)施全面預(yù)算管理的強(qiáng)心劑和推動(dòng)力，是企業(yè)全員積極參與的動(dòng)力來(lái)源。與企業(yè)管理制度、預(yù)期目標(biāo)相適應(yīng)的考評(píng)機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)積極健康運(yùn)轉(zhuǎn)的有生力量保證，在一定程度上促進(jìn)了企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)還未形成完整的預(yù)算考核激勵(lì)體系，考核和激勵(lì)形式單一，仍有較大發(fā)展空間。公司預(yù)算管理目標(biāo)考核指標(biāo)與績(jī)效的勾連程度較弱，特別是員工績(jī)效與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)完成程度關(guān)聯(lián)度缺乏，兩者之間的不匹配，致使員工心理脫離企業(yè)發(fā)展計(jì)劃，對(duì)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)缺乏關(guān)心，缺乏企業(yè)認(rèn)同感?？荚u(píng)范圍并未覆蓋公司所有部門(mén)，部分職能中心部門(mén)例如辦公室及行政部等，由于其考核難度大，并未參與企業(yè)的考評(píng)?？己诵问蕉酁閷⑶捌陬A(yù)算與后期執(zhí)行完成情況進(jìn)行數(shù)量對(duì)比，考核標(biāo)準(zhǔn)大多來(lái)源于企業(yè)往年經(jīng)營(yíng)成果，與外界標(biāo)桿企業(yè)聯(lián)系不深，難以獲取多方面數(shù)據(jù)，不利于企業(yè)找出缺陷、補(bǔ)足短板，企業(yè)容易追求短期利益，背離企業(yè)戰(zhàn)略及發(fā)展目標(biāo)。

（四）預(yù)算管理信息化平臺(tái)

預(yù)算管理信息化平臺(tái)將是幫助企業(yè)組織進(jìn)行綜合全面高效預(yù)算控制管理創(chuàng)新的一種重要工具手段方法和應(yīng)用基礎(chǔ)，是現(xiàn)代企業(yè)管理人員加強(qiáng)內(nèi)部成本風(fēng)險(xiǎn)管控、提升績(jī)效管理現(xiàn)代化水平的一項(xiàng)科技助手。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的整體信息化建設(shè)水平明顯滯后，Excel軟件仍在房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作中發(fā)揮重要作用。企業(yè)需要通過(guò)各預(yù)算指標(biāo)之間的邏輯勾稽預(yù)先在Excel軟件構(gòu)建復(fù)雜的預(yù)算體系，由于全面預(yù)算管理所需表量龐大，各表之間、表內(nèi)各表格之間牽連甚廣，需要大量復(fù)雜的鏈接和公式，給企業(yè)全面預(yù)算匯總編制工作帶來(lái)了龐大的工作量。一個(gè)預(yù)算指標(biāo)的錯(cuò)誤，往往會(huì)導(dǎo)致全盤(pán)皆輸，因此，企業(yè)全面預(yù)算的編制者往往需要消耗大量精力，投入極高的注意力來(lái)進(jìn)行編制工作，在保證編制工作順利進(jìn)行的情況下，力求編制質(zhì)量。此外，運(yùn)用Excel電子表格進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)儲(chǔ)存的信息量并不能有效沉淀，即預(yù)算管理的相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)不便于企業(yè)未來(lái)進(jìn)行參考審閱。當(dāng)企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)時(shí)，以Excel軟件為依托進(jìn)行預(yù)算管理的模式將無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理信息化平臺(tái)建設(shè)的落后極大限制了企業(yè)的發(fā)展，削弱了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理質(zhì)量的對(duì)策

（一）提升預(yù)算編制精準(zhǔn)性

提升預(yù)算編制的精準(zhǔn)性，要堅(jiān)持編制預(yù)算的一般原則，從源頭提升房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算方案的合理編制必須要嚴(yán)格以集團(tuán)公司戰(zhàn)略需要為根本導(dǎo)向，采取一種自上而下、自下而上、上下有機(jī)結(jié)合的科學(xué)有效編制程序，協(xié)調(diào)好年度預(yù)算在各項(xiàng)目間的比重，充分配置企業(yè)資源，調(diào)動(dòng)各層級(jí)員工積極性，減少信息不對(duì)稱(chēng)，確保各預(yù)算目標(biāo)的合理性和精確性，減少預(yù)算松弛的產(chǎn)生，有利于企業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在進(jìn)行預(yù)算編制過(guò)程中還要注意編制方法，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r、各項(xiàng)目的特點(diǎn)、預(yù)算的主體等選擇恰當(dāng)?shù)木幹品椒?，不能一刀切，在滿(mǎn)足管理需要的同時(shí)減少預(yù)算編制工作量。此外，預(yù)算編制過(guò)程中要注重預(yù)算數(shù)據(jù)選擇的合理性。歷史數(shù)據(jù)、行業(yè)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)等各有其優(yōu)勢(shì)，預(yù)算編制者要根據(jù)預(yù)算表的使用目的，選擇不同的數(shù)據(jù)支撐，保證預(yù)算表使用者能夠獲得有質(zhì)量的信息。房地產(chǎn)企業(yè)要鼓勵(lì)全體員工積極參與預(yù)算的編制，減少編制者與踐行者之間的信息不對(duì)稱(chēng)，在提高預(yù)算編制精準(zhǔn)度的同時(shí)統(tǒng)一員工思想，增強(qiáng)員工向心力，促進(jìn)公司戰(zhàn)略的落地。

（二）促進(jìn)預(yù)算執(zhí)行和控制可控化

促進(jìn)預(yù)算執(zhí)行和控制可控化，要堅(jiān)持完善全過(guò)程監(jiān)督體系、極速反饋機(jī)制、專(zhuān)業(yè)分析組織等，確保房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行和控制要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目為主導(dǎo)的特點(diǎn)，要以項(xiàng)目為落腳點(diǎn)，在企業(yè)的項(xiàng)目中做好預(yù)算的執(zhí)行和控制。在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中緊盯包括關(guān)鍵證件辦理節(jié)點(diǎn)、工程重要節(jié)點(diǎn)、現(xiàn)金流節(jié)點(diǎn)、盈利節(jié)點(diǎn)等在內(nèi)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，做到抓大放小，監(jiān)督項(xiàng)目全過(guò)程。在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提高數(shù)據(jù)更新頻率，減少信息延遲，并嚴(yán)格預(yù)算的審批與授權(quán)程序，明確各部門(mén)的工作責(zé)任，確保預(yù)算執(zhí)行情況明朗化。企業(yè)要組建自己的分析小組，在企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，探索發(fā)展適合自身的管理體系，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變時(shí)，迅速調(diào)整企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行和控制目標(biāo)，保證企業(yè)在維持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上尋求發(fā)展。企業(yè)管理層在思想上要充分重視預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的反思總結(jié)，在行動(dòng)上積極進(jìn)行批判討論，確保預(yù)算執(zhí)行和控制始終可控，能夠推進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）完善預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)體系

完善預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)體系，要以激發(fā)企業(yè)生命活力為目標(biāo)，調(diào)動(dòng)員工積極性，在預(yù)算管理尾端提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理質(zhì)量。完善的預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)體系是企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算的前提和保證，房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建科學(xué)有效、全員參與、獎(jiǎng)懲結(jié)合的預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)體系?？茖W(xué)有效，要求預(yù)算考評(píng)指標(biāo)與企業(yè)具體的業(yè)績(jī)指標(biāo)掛鉤，確保預(yù)算考評(píng)指標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)等匹配。預(yù)算目標(biāo)考評(píng)制度與考評(píng)激勵(lì)工作體系應(yīng)涉及公司全體員工，根據(jù)各員工單位所屬職能部門(mén)特點(diǎn)制定有明確針對(duì)性目標(biāo)的部門(mén)預(yù)算績(jī)效考評(píng)管理制度與評(píng)價(jià)激勵(lì)制度體系，切實(shí)有效關(guān)聯(lián)員工之間的經(jīng)濟(jì)利益，充分調(diào)動(dòng)廣大員工積極完成年度企業(yè)目標(biāo)責(zé)任書(shū)的主人翁積極性。獎(jiǎng)懲要結(jié)合，要求預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)體系應(yīng)有獎(jiǎng)有懲，正負(fù)激勵(lì)相結(jié)合，鼓勵(lì)員工為企業(yè)創(chuàng)造活力，同時(shí)建立有效的約束機(jī)制，約束員工的違紀(jì)行為，在一定程度上消除了部分員工的不作為思想，激發(fā)了公司內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)活力，有利于公司經(jīng)營(yíng)管理方案的實(shí)行。預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)體系的完善是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，企業(yè)高層要在思想上高度重視，切實(shí)推進(jìn)考評(píng)與激勵(lì)體系緊密聯(lián)系公司戰(zhàn)略。

（四）健全預(yù)算管理信息化平臺(tái)

健全績(jī)效管理等信息化系統(tǒng)平臺(tái)，要做到充分利用這些現(xiàn)代化的技術(shù)，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)，整體推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理質(zhì)量。信息化是實(shí)施預(yù)算管理的重要手段，也是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)健全預(yù)算管理信息化平臺(tái)可以從搭建硬件平臺(tái)、做好軟件選擇、再造財(cái)務(wù)流程三方面入手，逐步形成適合自身發(fā)展的數(shù)據(jù)平臺(tái)。預(yù)算管理信息化平臺(tái)的建設(shè)將有助于解決房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)出現(xiàn)的工作量大、數(shù)據(jù)延遲、跨地區(qū)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)難共享、歷史數(shù)據(jù)難沉淀等問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)主管部門(mén)可繼續(xù)積極創(chuàng)造條件，利用房地產(chǎn)預(yù)算和管理部門(mén)信息化公共平臺(tái)來(lái)打破各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)系統(tǒng)之間、項(xiàng)目公司之間、業(yè)務(wù)部門(mén)公司與投資項(xiàng)目單位之間對(duì)等性的各種信息壁壘，解決信息數(shù)據(jù)孤島，實(shí)現(xiàn)信息安全共享，切實(shí)提高企業(yè)預(yù)算編制質(zhì)量和房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。